Conclusie
Nr. 1307
mr Wattel
Derde Kamer B
Onteigening
Zitting 31 januari 2001
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
De Staat der Nederlanden
en
De Gemeente Zoetermeer
Edelhoogachtbaar College,
1 Feiten en procesverloop
1.1. [Eiser] [..] is eigenaar van drie percelen akkerbouwland in de gemeente Bleiswijk. Van drie gedeelten daarvan, groot 00.50.05 ha. resp. 00.23.31 ha. resp. 00.23.50 ha. heeft de arrondissementsrechtbank te Rotterdam op 2 maart 2000 ten name van de Staat de vervroegde onteigening uitgesproken in het kader van de aanleg van de hoge-snelheidslijn-zuid. Bij deze uitspraak zijn deskundigen benoemd tot bepaling van de schadeloosstelling.
1.2. De percelen (en dus ook de onteigende perceelsgedeelten) zijn belast met twee hypotheekrechten, de eerste een gangbare ten behoeve van ABN/AMRO (hierna: de bank). Deze hypotheek strekt tot zekerheid van een bedrag van f 947.800, wegens lening plus rente. De bank is niet tussengekomen.
1.3. De tweede hypotheek strekt tot zekerheid ten behoeve van de gemeente Zoetermeer tot een bedrag van f 4.200.000. Hier gaat het om een voorschot dat door die gemeente aan [eiser] is betaald in het kader van een tussen haar en [eiser] gesloten "ontwikkelingsovereenkomst." en tot zekerheid van de levering van de grond door [eiser] aan haar. Deze hypotheek heeft de volgende achtergrond: op de drie percelen is op 30 augustus 1996 een voorkeursrecht in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) gevestigd ten behoeve van de gemeente Bleiswijk. [Eiser] heeft op 29 juni 1998 met Zoetermeer de genoemde ontwikkelingsovereenkomst gesloten die onder meer inhoudt dat Zoetermeer de grond in eigendom kan overnemen zodra levering mogelijk is. Levering kan pas plaats vinden als de grond is ontwikkeld en (daardoor) het voorkeursrecht van Bleiswijk vervalt. Tot die tijd blijft de juridische eigendom bij [eiser]. Zo lang levering onmogelijk is door het voorkeursrecht van Bleiswijk, is voorzien in een ontwikkelingsopdracht aan Zoetermeer.
1.4. Bleiswijk heeft echter de nietigheid van de ontwikkelingsovereenkomst ingeroepen en daarmee in hoger beroep succes gehad. Het Hof Den Haag heeft de genoemde overeenkomst op 21 oktober 1999 nietig verklaard. Uw eerste kamer heeft bij beschikking van 10 november 2000, rekestnr R99/210HR, het cassatieberoep tegen deze nietigverklaring verworpen.
1.5. Zoetermeer is als zelfstandig belang hebbende hypotheekhouder tussengekomen in de onteigeningsprocedure. Zij vordert dat de schadeloosstelling rechtstreeks aan haar betaald worde.
1.6. De Staat heeft [eiser] een schadeloosstelling geboden ad f 357.000, welk aanbod door [eiser] als ongenoegzaam is verworpen. De Rechtbank heeft 90% van dit bedrag (is f 321.300) als voorschot toegekend, rechtstreeks te betalen aan Zoetermeer als hypotheekhouder op grond van zaaksvervanging (art. 43 Ow Pro. juncto art. 3:229 BW Pro). Voor de overige 10% (f 35.700) heeft de Staat zekerheid moeten stellen.
1.7. Uit de 'Nota ter descente' blijkt dat de Staat en [eiser] alsnog overeenstemming hebben bereikt over de schadeloosstelling ter zake van de grond. De werkelijke waarde van de grond werd bepaald op f 32,50 per m², leidende tot een vergoeding ad f 314.762,50 voor de grond. Ook over de totale schadeloosstelling bestond overeenstemming: deze werd bepaald op f 372.500, zij het exclusief belastingschade, kosten van eigen deskundigen van [eiser] (en, zoals [eiser] later in een akte voor de zitting van 8 juni 2000 stelt, naar hij ook aannam, exclusief de kosten van rechtsbijstand). Het verschil tussen f 372.500 en f 314.762,50 is een vergoeding voor de schade die [eiser] lijdt doordat:
- de onteigening hem belet gebruik te maken van het tussen hem en Zoetermeer overeengekomen recht van voortgezet gebruik, hetgeen hem twee oogstseizoenen kost;
- door de onteigening andere percelen minder rendabel te ver(akker)bouwen zijn, en
- de drainage aangepast moet worden en er omgereden moet worden.
1.8. In de 'nota voor de deskundigen' stelt [eiser] dat aan Zoetermeer als hypotheekhouder slechts een bedrag van (afgerond) f 315.000 toekomt (de schadeloosstelling voor de grond), en de dat het meerdere aan [eiser] toekomt. Zoetermeer zou in deze visie f 6.300 aan [eiser] moeten betalen, nu Zoetermeer immers het voorschot ad f 321.300 heeft ontvangen. Zoetermeer heeft op deze stelling niet gereageerd.
1.9. In een akte tot verhoging van het aanbod - tot uitvoering van de ter descente bereikte overeenstemming - verhoogt de Staat zijn aanbod tot f 372.750 exclusief deskundigenkosten en eventuele belastingschade (Rechtbankzitting van 4 mei 2000). Hierin is een bedrag van f 314.762,50 opgenomen voor de werkelijke waarde van de grond. Verder verklaart de Staat zich bereid om f 7.815 voor kosten van deskundigen te vergoeden, alsmede om eventuele belastingschade te vergoeden. Bij de reeds genoemde akte voor de zitting van 8 juni 2000 heeft [eiser] doen zeggen het (verhoogde) aanbod van de Staat "met name ten aanzien van de deskundigenkosten, in zijn huidige vorm niet te aanvaarden."
1.10. Bij vonnis van 6 juli 2000 heeft de Rechtbank overwogen dat de partijen het alsnog eens zijn geworden over de hoogte van de schadeloosstelling en heeft zij deze bepaald op f 372.750, rechtstreeks te betalen (na aftrek van het reeds betaalde voorschot) aan Zoetermeer, nu [eiser] niet heeft weersproken dat dit bedrag de gemeente als hypotheekhouder toekomt. Nu hierover geen overeenstemming was bereikt, stelt de Rechtbank voorts vast tot welk bedrag de Staat [eisers] kosten (salaris procureur, deskundigenkosten en proceskosten) moet voldoen. Ten slotte beslist de Rechtbank het volgende (onder 3. De beslissing):
"De rechtbank,
(...)
verstaat dat de Staat aan [eiser] zal voldoen de eventueel door [eiser] te lijden belastingschade die het direct en noodzakelijk gevolg is van deze onteigening;"
2 Geschil in cassatie
2.1. [Eiser] stelt in cassatie twee middelen voor:
- de rechtbank heeft ten onrechte beslist dat de gehele schadeloosstelling aan Zoetermeer toekomt. Zoetermeer had slechts recht op het gedeelte dat betrekking had op de werkelijke waarde, dan wel de waardevermindering van de grond ( f 314.762,50);
- de Rechtbank heeft ten onrechte althans onvoldoende gemotiveerd beslist dat tussen partijen overeenstemming bestond over de hoogte van de schadeloosstelling.
2.2. Ter zake van het eerste middel refereert de Staat zich aan uw oordeel.
2.3. De gemeente Zoetermeer is in cassatie niet verschenen. Op 11 oktober 2000 is aan haar verstek verleend.
3 Ontvankelijkheid
3.1. De gemeente Zoetermeer is tijdens de procedure voor de Rechtbank tussengekomen in het geschil tussen [eiser] en de Staat. Tussenkomen is niet hetzelfde als voegen; Hugenholtz/Heemskerk:(1)
"Volgens art. 285 (Rv; PJW) kan ieder, die een 'belang' heeft in een rechtsgeding, hangende tussen andere partijen, vorderen zich daarin te mogen voegen of tussenkomen. In beide gevallen mengt een derde zich vrijwillig in de rechtsstrijd. In geval van voeging steunt hij een der partijen, terwijl hij zich bij tussenkomst zowel tegen de eiser als tegen de gedaagde stelt, die tegenover hem als eiser de positie van gedaagden innemen. Voorbeelden: de borg, (die; PJW) de schuldenaar steunt (voeging) en de derde, die in een een eigendomsprocedure beweert eigenaar te zijn (tussenkomst)."
3.2. In cassatie heeft [eiser] de Staat en Zoetermeer gezamenlijk gedaagd. In uw arrest van 30 september 1998 (Kloens c.s./Dordrecht en Groot q.q.), NJ 1999, 412, NJO 1999, 8, met conclusie Ilsink, overwoog u het volgende.
"3. De ontvankelijkheid van het cassatieberoep
Nu mr. V.J. Groot in de procedure voor de Rechtbank als tegenpartij van de Gemeente optrad, kan hij niet samen met de Gemeente als verweerder in deze cassatieprocedure worden betrokken, zodat eisers in hun cassatieberoep tegen het bestreden vonnis, voorzover dat is gewezen tussen de Gemeente enerzijds en mr. V.J. Groot anderzijds, niet-ontvankelijk moeten worden verklaard."
3.3. In casu was Zoetermeer interveniënt in de Rechtbankprocedure en dus formeel zelfstandig eiser jegens zowel de Staat als [eiser]. Zoetermeer stond in feitelijke instantie dus formeel tegenover de Staat. Gezien de geciteerde beschikking in de zaak Kloens, lijkt hieruit te volgen dat [eiser] in cassatie niet de Staat en de gemeente tegelijk kon dagvaarden als verweerders in dezelfde procedure. Ik zou echter toch niet willen concluderen tot niet-ontvankelijkheid. Ten eerste niet omdat Zoetermeer interveniënt was en zich niet bij [eiser] heeft gevoegd. In feitelijke instantie stond Zoetermeer eerder tegenover [eiser] dan tegenover de Staat: het kon de Staat immers niet bovenmatig schelen aan wie hij de schadeloosstelling moest betalen. Ten tweede niet omdat [eiser] in cassatie, net als in feitelijke instantie, het ene geschil met de ene overheid (de Staat) heeft (de hoogte van de schadeloosstelling), waarmee de andere overheid zich niet bemoeid heeft en niet bemoeit, en een ander geschil heeft (welk deel van de schadeloosstelling gaat er naar wie) met de andere overheid (de gemeente), waarmee de Staat zich weer niet bemoeid heeft noch bemoeit (de Staat refereert zich op dit punt juist aan het oordeel van Rechtbank en Hoge Raad). Het hypotheekrecht van de gemeente heeft geen enkele invloed op de hoogte en samenstelling van de schadeloosstelling wegens onteigening. De Staat kan dus de positie van Zoetermeer niet schaden; andersom evenmin. De Staat heeft geen belang bij de vraag aan welke partij(en) de schadeloosstelling betaald moet worden en in welke verhouding. Er is dus geen risico van onoverzichtelijke toestanden. Ten derde niet omdat in de gegeven constellatie geenszins duidelijk is welke van de gedaagden in cassatie (de Staat of de gemeente Zoetermeer) dan wel van het strijdtoneel zou moeten worden afgevoerd, dus in zijn vordering jegens wie [eiser] dan niet-ontvankelijk verklaard zou moeten worden. Ik concludeer tot ontvankelijkheid van het beroep in cassatie.
4 Het tweede middel (overeenstemming over de (hoogte van de) schadeloosstelling?)
4.1. In zijn nota voor de deskundigen concludeert [eiser] dat hem een schadeloosstelling toekomt van f 372.750 (waarvan f 315.000 aan de gemeente Zoetermeer als hypotheekhouder toe zou komen), vermeerderd met drie pro memorie-posten: belastingschade, kosten van deskundigen en kosten van juridische bijstand. [Eiser] beroept zich op berekeningen van de door hem ingeschakelde deskundigen, De Koning & Witzier, makelaars in landelijk onroerend goed.
4.2. In het proces-verbaal van opneming door deskundigen is het volgende opgenomen:
"Hij (mr De Hoog, advocaat van [eiser]; PJW) deelt mede dat partijen inmiddels overeenstemming hebben bereikt omtrent het bedrag van de aan [eiser] in het kader van de onderhavige onteigening toe te kennen schadeloosstelling, waarvan f 315.000,= aan hypotheekhouder de gemeente Zoetermeer toekomt, maar dat - gelet op (de; PJW) onderlinge verhouding tussen de grondeigenaar en de gemeente Zoetermeer - tussen hen nog moet worden onderhandeld over de termijn waarop moet worden afgerekend."
De Staat heeft blijkens hetzelfde proces-verbaal aangekondigd ter rolle een verhoogd aanbod te zullen doen. Aldus is geschied: f 372.750 als schadeloosstelling, f 7.815 voor kosten van deskundigen en een bereidverklaring eventuele belastingschade te vergoeden.
4.3. [Eiser] laat vervolgens in een akte het volgende weten:
"Gedaagde kan het aanbod - met name ten aanzien van de deskundigenkosten - in zijn huidige vorm niet aanvaarden. Gedaagde gaat overigens van uit dat eiseres bereid is de kosten van rechtsbijstand boven het aangeboden bedrag te vergoeden."
4.4. De rechtbank oordeelt in haar vonnis van 6 juli 2000 (r.o. 2.1) dat [eiser] met deze mededeling het verhoogde aanbod heeft aanvaard. Blijkbaar heeft de rechtbank de akte zo gelezen dat slechts op het gebied van de pro memorie-posten, althans op het punt van de kosten van deskundigen, nog een geschil bestond. De tekst van de akte laat echter geen andere gevolgtrekking toe dan dat [eiser] het aanbod "in zijn huidige vorm" niet aanvaardt. Al zou het - zoals de Staat in zijn schriftelijke toelichting opmerkt - niet onbegrijpelijk zijn indien de rechtbank de akte in het licht van de gedingstukken zo interpreteert dat slechts de pro memorie-posten nog in geschil zijn, enige motivering van die interpretatie zou dan zodanig wenselijk zijn dat het vonnis mijns inziens aan motiveringsgebrek lijdt.
4.5. Dit hoeft echter niet tot cassatie te leiden. Uit de aangehaalde processtukken blijkt dat reeds (eerder) overeenstemming was bereikt over de hoogte van de schadeloosstelling. Deze overeenstemming kan niet ongedaan gemaakt worden met een akte ter rolle waarin de eerder bereikte overeenstemming ongemotiveerd geproblematiseerd wordt. De rechtbank heeft daarom naar mijn mening terecht het gevolg getrokken dat buiten de pro memorie-posten over de schadeloosstelling overeenstemming bestond, al heeft zij wat ongelukkig verwezen naar de akte ter rolle.
4.6. Overigens, ook indien overeenstemming over de schadeloosstelling niet zou hebben bestaan, had het middel mijns inziens niet tot cassatie geleid. [Eiser] heeft immers nimmer gemotiveerd aangegeven dat de schadeloosstelling buiten de pro memorie-posten hoger zou moeten zijn dan het bedrag dat de rechtbank heeft toegewezen. Hij heeft exact gekregen hetgeen hij eiste. Het middel geeft niet aan op welke wijze [eiser] benadeeld zou zijn door 's Rechtbanks overweging dat overeenstemming bestond buiten de P.M.-posten. De Rechtbank heeft de P.M.-posten (terecht) als nog in geschil beschouwd en deze posten zelfstandig beoordeeld en vastgesteld. Nu [eisers] in cassatie kenbare pijn zich kennelijk beperkt tot de kosten van de deskundigen, zie ik geen basis voor het tweede middel.
4.7. Ik acht het tweede middel ongegrond.
5 Het eerste middel (de verdeling over de eigenaar en de hypotheekhouder)
5.1. Aan wie de Staat de schadeloosstelling moet betalen (eigenaar [eiser] of hypotheekhouder Zoetermeer) is de Staat om het even. Het hypotheekrecht "beïnvloedt op geen enkele wijze de waarde van het met die hypotheek belaste te onteigenen onroerend goed."(2) De Staat refereert zich dan ook. Verweer van Zoetermeerse zijde - van de interveniërende partij die wél belang heeft bij deze kwestie - is, gezien mede het jegens haar verleende verstek, niet gevoerd.
5.2. Tussen de partijen bestond overeenstemming over de schadeloosstelling, behoudens de P.M.-posten. Ook bestond overeenstemming over de opbouw van die schadeloosstelling: f 314.762,50 zag op de werkelijke waarde van het onteigende en f 57.987,50 op omrijschade, inkomensschade, schade door minder rendabele exploitatie en schade in verband met drainage. Waardevermindering van het overblijvende heeft zich volgens de partijen niet voorgedaan. Een en ander is door Zoetermeer niet weersproken.
5.3. In zijn nota voor de deskundigen geeft [eiser] gemotiveerd aan welk gedeelte van de schadeloosstelling zijns inziens niet aan Zoetermeer toekomt. De overweging van de rechtbank dat [eiser] de vordering van Zoetermeer niet heeft weersproken is in dat licht niet begrijpelijk.
5.4. Per 1 januari 1992 is een herzien art. 43 Ow Pro in werking getreden. De tekst luidt, voor zoveel hier van belang, als volgt:
"Artikel 43
1. De hypotheekhouder en de ingeschreven beslaglegger hebben geen recht op afzonderlijke schadevergoeding. Slechts indien zij zijn tussengekomen, kunnen zij zich jegens de onteigenaar beroepen op hun rechten uit artikel 229 van Pro Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 507a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Zij oefenen die rechten uit op het bedrag van de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende, zoals dat bedrag toekomt aan de hypotheekgever, de beslagene en de beperkt gerechtigde, wiens recht niet tegen hen kan worden ingeroepen.
2. Indien alle in het vorige lid vermelde belanghebbenden tot overeenstemming omtrent de verdeling zijn gekomen, bepaalt de rechter wat aan ieder van hen moet worden betaald. Is geen overeenstemming bereikt, dan worden de bedragen in hun geheel toegewezen aan de tussengekomen hypotheekhouder, hoogste in rang, dan wel, zo geen hypotheekhouder is tussengekomen, aan de daartoe door de eerst ingeschreven beslaglegger aangewezen notaris of deurwaarder, en vindt verdeling plaats met toepassing van de regels betreffende de verdeling van een zodanige opbrengst in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
3. (...)
(...)"
5.5. De memorie van toelichting vermeldt het volgende:(3)
"1. Het huidige artikel 43 geeft Pro de hypotheekhouder geen recht op afzonderlijke schadevergoeding. Het eerste lid stelt voorop dat dit zo blijft.
Onder het huidige recht heeft de hypotheekhouder bij wijze van zaaksvervanging verhaal op de gehele schadevergoeding, zoals deze aan de hypotheekhouder is toegekend. Dit gaat deels te ver en deels niet ver genoeg. Te ver, omdat het verhaal zich aldus onder omstandigheden ook uitstrekt tot de vergoeding wegens inkomensschade, die niet het voorwerp van een hypotheek betreft; niet ver genoeg omdat het zich onder omstandigheden ook dient uit te strekken tot bepaalde elementen van de schadeloosstelling voor het verval van beperkte rechten, die niet tegen de hypotheekhouder kunnen worden ingeroepen.
Het uitgangspunt van de zaaksvervanging zélf (ten behoeve van de hypotheekhouder) is reeds in artikel 229, Boek 3, nieuw BW gegeven, zodat in het voorgestelde lid deze zaaksvervanging wordt toegespitst op de in onteigening relevante elementen: het bedrag van de werkelijke waarde en de waardevermindering van het overblijvende, zoals dat toekomt aan de hypotheekgever en de beperkt gerechtigde, wiens recht niet tegen de hypotheekhouder kan worden ingeroepen."
Het tweede lid speelt in casu geen rol nu er slechts één partij - als hypotheekhouder - is tussengekomen.
5.6. Daarom is mijns inziens duidelijk hoe de rechtbank had moeten beslissen. Zoetermeer heeft als hypotheekhouder recht op f 314.762,50. Als voorschot werd door haar reeds f 321.300 ontvangen, zodat Zoetermeer aan [eiser] f 6.537,50 dient te betalen. De rest van de schadeloosstelling, die niet ziet op het voorwerp van het hypotheekrecht, f 51.450, komt toe aan [eiser].
5.7. Ik meen dat het eerste middel doel treft en dat u de zaak zelf kunt afdoen.
6 Van ambtswege
6.1. In het bovenstaande ben ik ervan uitgegaan dat Zoetermeer recht heeft op schadeloosstelling bij onteigening, hetzij uit hoofde van haar bij de genoemde ontwikkelingsovereenkomst overeengekomen hypotheekrecht, hetzij uit hoofde van art. 4.1 van de ontwikkelingsovereenkomst tussen haar en [eiser], dat als volgt luidt:
"4.1. Al hetgeen wordt uitgekeerd, ongeacht de titel van de uitkering, ingeval van onteigening of (....) komt toe aan Zoetermeer voor zover het Basisbedrag aan Verkoper (dat is [eiser]; PJW) is voldaan. (...)."
6.2 De ontwikkelingsovereenkomst is echter op 21 oktober 1999 nietig verklaard door het Hof Den Haag. Het daartegen gerichte cassatieberoep is door u verworpen. Het is dus de vraag of uitbetaling van de schadeloosstelling aan Zoetermeer nog wel een juridische basis had, althans heeft. De ontwikkelingsovereenkomst bepaalt dat hypotheek gevestigd "zal" worden verleend ter gelegenheid van de "Vooruitbetaling" door Zoetermeer aan [eiser]:
"8.3. Verkoper zal bij de Vooruitbetaling een eerste hypotheek vestigen ten behoeve van Zoetermeer en wel tot meerdere zekerheid voor zowel de nakoming van de leveringsplicht van Verkoper als de betaling van bedragen die Zoetermeer van Verkoper te vorderen heeft uit hoofde van deze overeenkomst als de betalingen die uit een eventuele beëindiging dienen voort te vloeien, zoals bijvoorbeeld uit hoofde van een boete/schadevergoeding e.d. (...)".
Er zijn dus in elk geval nog latere stukken met betrekking tot de hypotheek waarvan wij in cassatie geen kennis dragen.
6.3. Art. 26 Wet Pro voorkeursrecht gemeenten (Wvg) luidt als volgt:
"1. Een gemeente kan de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het belang van de gemeente bij haar in deze wet geregelde voorkeurspositie."
6.4. [Eiser] heeft niet gesteld dat de hypotheek is vervallen wegens nietigverklaring van de titel. Alle partijen gaan uit van een vorderingsrecht van Zoetermeer. Nu het geenszins ondenkbaar is dat Zoetermeer inderdaad een hypotheekrecht heeft (is het niet ex de ontwikkelingsovereenkomst of een latere nadere overeenkomst, dan wellicht tot zekerheid voor de vordering uit onverschuldigde betaling die vermoedelijk de plaats inneemt van Zoetermeers vorderingsrechten uit de nietig verklaarde ontwikkelingsovereenkomst. Ik laat hier nu ook maar in het midden dat er, gezien de ratio van art. 26 Wvg Pro en gelet op de aanvullende werking van de redelijkheid en de billijkheid, wellicht niet zoveel reden is om de ontwikkelingsovereenkomst en de daarop gegronde rechtsverhoudingen erga omnes nietig te achten, dus ook in de verhouding tussen Zoetermeer en [eiser] voor zover zij geen invloed heeft op - laat staan afbreuk doet aan - het belang van Bleiswijk zoals dat door art. 26 Wvg Pro beoogd beschermd te worden, bijvoorbeeld met betrekking tot de verdeling tussen Zoetermeer en [eiser] van een eventuele schadeloosstelling bij onteigening.
6.5. Ik stel daarom voor op dit punt in cassatie maar niets te doen. Er is te weinig gesteld, te weinig in de middelen vervat, te weinig duidelijk uit het dossier en te weinig reden om van ambtswege in te grijpen.
6.6. De Rechtbank heeft niet bij één en hetzelfde vonnis de totale aan de onteigende partij toekomende schadeloosstelling bepaald, nu omtrent de belastingschade niet is beslist. De partijen hebben tegen deze gang van zaken echter geen middelen ontwikkeld. Ook hier stel ik voor maar niets te doen.
7 Conclusie
Ik geef u in overweging het vonnis te vernietigen en te beslissen als in 5.6 aangegeven.
De Procureur-Generaal
Bij de Hoge Raad der Nederlanden
(a.g.)
1 Hugenholtz/Heemskerk: Hoofdlijnen van het burgerlijk procesrecht, negentiende druk, 's-Gravanhage 1998, blz. 170.
2 aldus Van Gelder in Onteigening Eigendomsbeperking Kostenverhaal (Onteigening), Kluwer, losbladig (hierna: de Groene Kluwer); II.III - 195.
3 TK 1984-1985, 19 077, nr. 1-3, blz. 69-71.