Conclusie
Rolnummer C97/310 mr De Vries Lentsch - Kostense
Zitting 7 januari 2000 Conclusie inzake
de gemeente Echt
tegen
1. Petronella Maria Meijer
pro se en in haar hoedanig-
heid van wettelijk vertegen-
woordigster [erfopvolgster 1]
2. [erfopvolgster 2]
3. [erfopvolger 3]
Edelhoogachtbaar College,
Inleiding
1. In deze zaak heeft het Hof te 's-Hertogenbosch in zijn thans bestreden arrest geoordeeld dat de opzegging door de gemeente Echt (verder: de Gemeente) van de door haar met [de buurman van de burgemeester] gesloten overeenkomst tot gebruik van een aan de Gemeente toebehorend stuk grond van 247 m2 niet voldoet aan de eisen van de redelijkheid en billijkheid omdat de belangen van de erfopvolgers van [de buurman van de burgemeester] bij het behoud van het gebruiksrecht prevaleren boven de belangen van de Gemeente bij de opzegging. Daartegen komt de Gemeente in cassatie op, terwijl tevens wordt geklaagd over 's Hofs uitleg van de door de Gemeente bedongen opzeggingsbevoegdheid. Ik meen dat het middel in al zijn onderdelen faalt. Voordat ik hierop nader inga geef ik een overzicht van de feiten en van het verloop van het geding.
2. Inzet van de onderhavige procedure is een stuk grond van 247 m2 dat deel uitmaakt(e) van het ca. 2.227 m2 grote kadas-trale perceel [woonplaats], sectie K, nummer [nummer], dat de Gemeente - in 1966 - in eigendom verwierf. Op dit kadastrale perceel, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], is de ambts-woning voor de burgemeester gebouwd. De ambtswoning met bijbe-horende tuin is aan de elkaar opvolgende burgemeesters ver-huurd. In dit geding is komen vast te staan (onder meer op grond van verklaringen van de eerste bewoner van de ambtswo-ning, oud-burgemeester [..]) dat het litigieuze stuk grond - anders dan de Gemeente steeds had betoogd - geen deel heeft uitgemaakt van de bij de ambtswoning behorende tuin.
Het stuk grond is tezamen met de rest van het achterste gedeelte van het perceel [adres] door de Gemeente in 1982 in gebruik gegeven aan [..], de zoon van [de oud-burgemeester] die toen de ambtswoning bewoonde. (Daarvoor was het achterste gedeelte van het perceel [adres] kennelijk door de Gemeentebestemd als speelveldje.) [De zoon van de oud-burgemeester] heeft het litigieuze stuk grond in (onder)gebruik gegeven aan [de buurman van de burgemeester], eigenaar van het aangrenzende perceel [adres] dat schuin achter de ambtswoning ligt; het andere deel richtte hij in als biologische tuin. [de buurman van de burgemeester] richtte het liti-gieuze stuk grond als moestuin in.
Toen [de zoon van de oud-burgemeester] in september 1991 aan de Gemeente berichtte het gebruik van de grond te beëindigen, heeft [de buurman van de burgemeester] besprekingen met de Gemeente gevoerd. De Gemeente heeft het verzoek van [de buurman van de burgemeester] om de grond te mogen kopen afgewezen. Zij heeft het litigieuze stuk grond - bij besluit van 22 oktober 1991 - aan [de buurman van de burgemeester] in gebruik gegeven tegen betaling van f 25,- per jaar. Daarbij werden de "Voorwaarden Gebruik Gemeente-grond" van toepassing verklaard, onder meer inhoudende dat het gebruik te allen tijde door de Gemeente kan worden opgezegd zonder dat de gebruiker enig recht op schadevergoeding kan doen gelden. Bij brief van 4 november 1991 heeft [de buurman van de burgemeester] aan de Gemeente bericht:
" (...) Ik kan mij met deze ingebruikname verenigen omdat Uw voorzitter (mijns inziens terecht) sprak van een persoonlijk gebruiksrecht van de betreffende grond. Zulks houdt - sameng-evat gezegd - in dat het gebruik van de grond gekoppeld wordt aan eventuele verkoop van de grond door de gemeente dan wel door ondergetekende. Dat houdt dus in dat bij eventuele ver-koop van de ambtswoning van de burgemeester dan wel mijn woning geen rechten bestaan op de door mij te gebruiken grond.(...)"
In een reactie op deze brief heeft de Gemeente bij brief van 10 februari 1992 aan [de buurman van de burgemeester] doen weten:
"(.....) De ligging van het aan U in gebruik gegeven perceel zal, zoals U dit reeds zelf aangeeft, niet snel leiden tot een opzegging. Verkoop van de ambtswoning van onze Voorzitter of Uw pand zal wellicht de enige aanleiding daartoe vormen.
Dit neemt echter niet weg, dat ook andere omstandigheden B het niet handelen in overeenstemming met de gestelde gebruiksvoor-waarden -, zoals bijvoorbeeld grove verwaarlozing van het gemeenteperceel, kan leiden tot een opzegging. Zolang echter in overeenstemming met die gebruiksvoorwaarden wordt gehandeld is er voor ons geen aanleiding een abrupte beëindiging van het gebruik te bevorderen. Wij hopen dat het bovenstaande U vol-doende vertrouwen biedt in een voortzetting van het gebruik van de grond. (...)"
[De buurman van de burgemeester] en zijn gezin (de erven) hebben het litigieuze stuk grond vervolgens ingericht als siertuin die één geheel vormt met de tuin van het (inmiddels aan de erven [de buurman van de burgemeester] in eigendom toebehorende) perceel [adres]. De Gemeente was hiermee bekend. De siertuin is feitelijk van de tuin van de ambtswoning gescheiden door middel van een inmiddels manshoge meidoornhaag, die ongeveer dertig jaar geleden door de Gemeen-te is geplant.
[de buurman van de burgemeester] is in april 1993 door een verkeersongeval om het leven gekomen; de erven hebben het gebruik van het litigieuze stuk grond voortgezet.
De Gemeente heeft de gebruiksovereenkomst vier keer opgezegd. De eerste opzegging, ingaande 1 april 1994, ge-schiedde bij brief van 18 maart 1994. Bij brief van 30 maart 1994 heeft de Gemeente het gebruik van bedoelde grond met ingang van 1 juli 1994 opgezegd "in verband met onze plannen tot verkoop van de ambtswoning en mede uit een oogpunt van privacy". Bij brief van 31 mei 1995 is het gebruik voor de derde maal opgezegd, thans met ingang van 30 september 1995 "zulks omdat de bewoner van de ambtswoning daar uitdrukkelijk om verzocht heeft en de bestaande toestand door hem in hoge mate als inbreuk op zijn privacy wordt ervaren B hetgeen ook de aanleiding vormde voor de opzegging d.d. 18.3.1994 - en de Gemeente Echt hem het vrije en ongestoorde genot van de ambts-woning en de daarbij behorende tuin dient te verschaffen." De erven [de buurman van de burgemeester] hebben niet ingestemd met beëindiging van het gebruik en zij hebben de grond dan ook niet ontruimd. Op 6 juli 1995 heeft de Gemeente het perceel [nummer] met daarop de ambtswoning verkocht aan haar burgemeester, burgemeester Schaftenaar. Tot eigendomsoverdracht heeft deze koopovereenk-omst niet geleid. Kort daarop is - bij brief van 14 juli 1995 - de opzegging van de gebruiksovereenkomst herhaald, ditmaal ingaande 30 september 1995. De erven [de buurman van de burgemeester] hebben volhard in hun weigering tot ontruiming.
Daarop heeft de Gemeente bij dit geding inleidende dag-vaarding van 26 juli 1995 gevorderd de erven [de buurman van de burgemeester] te veroor-delen tot ontruiming van het litigieuze stukje grond.
Op 1 april 1996 hebben de Gemeente en haar burgemeester een nieuwe koopovereenkomst gesloten met betrekking tot per-ceel [nummer]. Ditmaal was het verkochte gesplitst in twee gedeel-ten, te weten:
A. de ambtswoning met bijbehorende grond ter grootte van 1980 m2 (koopsom f. 390.000,-) en
B. het nog bij de erven [de buurman van de burgemeester] in gebruik zijnde stuk grond ter grootte van 247 m2 (koopsom f. 20.000,-).
Het eerste gedeelte (ambtswoning met tuin) is bij notariële akte van 9 mei 1996 aan de burgemeester in eigendom overgedra-gen. De Gemeente en haar burgemeester zijn overeengekomen dat het tweede gedeelte (de bij de erven [de buurman van de burgemeester] in gebruik zijnde grond) pas in eigendom zal worden overgedragen nadat dit stuk grond daadwerkelijk zal zijn ontruimd.
3. Zoals gezegd, heeft de Gemeente in dit geding gevorderd de erven [de buurman van de burgemeester] te veroordelen tot ontruiming van het liti-gieuze stuk grond. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. De overeenkomst kon krachtens de toepasselijke voorwaarden te allen tijde worden opgezegd terwijl bovendien tussen partijen uitdrukkelijk is overeengekomen dat verkoop van de ambtswoning een grond voor opzegging zou zijn. De ambtswoning is inmiddels verkocht; de Gemeenteis ingevolge de koopovereenkomst verplicht de woning met de daarbij behorende tuin inclusief het litigieuze stuk grond te leveren. Met name omdat de moge-lijkheid van opzegging op andere, niet met name genoemde gronden, in de overeenkomst is opengelaten, levert ook de door de Gemeente genoemde grond "privacy voor de nieuwe bewoner van de ambtswoning" een rechtsgeldige grond voor opzegging op.
De erven [de buurman van de burgemeester] hebben verweer gevoerd. Zij hebben be-toogd dat tussen partijen uitdrukkelijk is overeengekomen dat uitsluitend verkoop van de ambtswoning wellicht een grond voor opzegging zou zijn en dat daarbij alleen is gedacht aan ver-koop aan een derde en niet aan een burgemeester in functie. Bovendien hebben zij aangevoerd dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid gezien de voorgeschiedenis en de omstandigheid dat het litigieuze stuk grond nimmer deel heeft uitgemaakt van de tuin van de ambtswoning en reeds 15 jaar bij hen in gebruik is. Zij betogen dat de Gemeente de litigieuze grond eerst aan hen te koop had moeten aanbieden; in verband daarmee vorderen zij in reconventie veroordeling van de Gemeente daartoe.
4. Nadat de Rechtbank te Roermond bij tussenvonnis partijen had opgedragen nadere inlichtingen te verschaffen (inlichting-en die hebben geleid tot de feitelijke vaststelling dat het litigieuze stuk grond geen deel heeft uitgemaakt van de tuin behorende bij de ambtswoning), heeft zij bij eindvonnis de conventionele vordering van de Gemeente afgewezen. Zulks op grond van de overweging dat de vordering van de Gemeente is gebaseerd op een jegens de erven [de buurman van de burgemeester] onzorgvuldige besluit-vorming nu de Gemeente heeft nagelaten een afweging te maken tussen enerzijds het belang van de Gemeente en de koper van de ambtswoning en anderzijds het belang van de erven [de buurman van de burgemeester]. De Rechtbank heeft de reconventionele vordering toegewezen met de overweging dat het belang van de erven [de buurman van de burgemeester] bij voortzetting van het gebruik "ruim groter" is dan het belang van de koper van de ambtswoning bij het voegen van een stuk van 247 m2 bij een perceel van bijna 2.000 m2, zodat de Gemeente - gemeten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid - de grond eerst aan de erven [de buurman van de burgemeester] te koop had moeten aanbieden.
5. Het Hof te 's-Hertogenbosch bekrachtigde het tussenvonnis en het eindvonnis voorzover in conventie gewezen op grond van de volgende overwegingen.
In rechtsoverweging 4.3 gaat het Hof in op de stelling van de Gemeente dat "de erven [de buurman van de burgemeester] als rechtsopvolgers gebonden zijn aan de aanvaarding c.q. erkenning door [de buurman van de burgemeester] dat de verkoop van de ambtswoning het gebruiksrecht zonder meer zou doen eindigen". Deze stelling die de uitleg van de overeenkomst raakt, wordt door het Hof met de volgende overwe-gingen verworpen. De brief van [de buurman van de burgemeester] van 4 november 1991 heeft, zoals de Gemeente gezien haar brief van 10 februari 1992 ook heeft begrepen, de kennelijke strekking vast te leggen dat een duurzaam gebruiksrecht zou worden gevestigd dat alleen bij een belangrijke wijziging van omstandigheden, zoals in de brief vermeld, grond voor opzegging zou kunnen opleve-ren. Van een bij voorbaat aanvaarden van die grond (verkoop van de ambtswoning) als rechtsgeldige grond voor opzegging in de toekomst, is geen sprake. De Gemeente is bij het hanteren van deze opzeggingsgrond gebonden aan de eisen van redelijk-heid en billijkheid en had niet de volledige vrijheid om op die enkele grond op te zeggen zonder zich het belang van de erven [de buurman van de burgemeester] aan te trekken.
Vervolgens stelt het Hof met betrekking tot de opzegging - in rechtsoverweging 4.5 - het volgende voorop. Ieder der partijen kan de onderhavige als duurovereenkomst te kwalifice-ren gebruiksovereenkomst opzeggen (voor de Gemeente volgt dit al uit de overeenkomst), zij het dat deze opzegging dient te geschieden met inachtneming van de eisen van redelijkheid en billijkheid. Daartoe dienen de wederzijdse belangen van par-tijen tegen elkaar afgewogen te worden. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur verlangen dat de Gemeente het belang van de burgemeester zorgvuldig afweegt tegenover het belang van de erven [de buurman van de burgemeester]. Krachtens het bepaalde in art. 3:14 BW moet dit mede in aanmerking worden genomen bij de beantwoor-ding van de vraag of de opzegging van het gebruiksrecht in dit geval voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.
In rechtsoverweging 4.6-4.9 overweegt het Hof het volgen-de met betrekking tot de belangen waarop de Gemeente zich heeft beroepen. Nu de Gemeente ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het feit dat de erven [de buurman van de burgemeester] de rechtsgeldigheid van de opzegging betwistten, kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend aan het door de Gemeente genoemde belang van de verkoop en leveringsver-plichting. Het financi-ële belang van f 20.000,- bij toewijzing van de vordering is vervallen nu de erven [de buurman van de burgemeester] ter zitting van het Hof hebben aangeboden deze prijs te betalen in geval van verkoop van de grond aan hen. Van een inbreuk op de priva-cy van de bewoner van de ambtswoning is gezien de feitelijke situatie geen sprake.
In rechtsoverweging 4.10 gaat het Hof in op het belang van de erven [de buurman van de burgemeester]: de emotionele gehechtheid van partij Meijer (de weduwe van [de buurman van de burgemeester]) aan de tuin omdat deze tuin "het laatste is dat zij en haar echtgenoot samen tot stand hebben gebracht".
Mede in aanmerking genomen dat de litigieuze grond sedert vele jaren feitelijk geen onderdeel heeft uitgemaakt van de tuin van de ambtswoning, dat de grond is afgescheiden van de rest van de tuin, dat het inrichten van de siertuin voor [de buurman van de burgemeester] en/of zijn erven zeer veel inspanning, arbeid en kosten moet hebben meegebracht, komt het Hof - in rechtsoverweging 4.12 - tot de slotsom dat de belangen van de erven [de buurman van de burgemeester] bij het behoud van het gebruiksrecht prevaleren boven de belangen van de Gemeente bij de beëindiging van het gebruik. Het Hof overwoog in dat verband dat het de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook niet vrijstaat de gebruiksovereenkomst op te zeggen zolang partij Meijer (de weduwe van [de buurman van de burgemeester]) blijft wonen in de thans door haar bewoonde woning en gebruik blijft maken van de grond als tuin en deze blijft onderhouden.
Het Hof vernietigde het eindvonnis van de Rechtbank voorzover in reconventie gewezen met de overweging dat de omstandigheid dat de familie [de buurman van de burgemeester] de grond reeds vele jaren gebruikt en dat de grond nooit tot de burgemeesterstuin heeft behoord, nog niet meebrengen dat de Gemeente rechtens is verplicht de grond aan de erven [de buurman van de burgemeester] te verkopen.
6. De Gemeente heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. De erven [de buurman van de burgemeester] hebben geconcludeerd tot verwerping. Beide par-tijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht, waarna de erven [de buurman van de burgemeester] van dupliek hebben gediend.
Het cassatiemiddel
7. Middelonderdeel A klaagt dat het Hof in rechtsoverweging 4.3 en ook overigens "onduidelijk laat" in hoeverre zijn beslissing dat het de Gemeente niet vrijstaat de gebruiksover-eenkomst op te zeggen, baseert op een uitleg van de overeenk-omst dan wel op een toepassing van het beginsel dat de opzeg-ging diende te geschieden met inachtneming van de eisen van de redelijkheid en billijkheid.
8. Dit middelonderdeel faalt. Uit rechtsoverweging 4.3 blijkt dat het Hof - naar aanleiding van een stelling van de Gemeente - heeft vooropgesteld dat de overeenkomst niet aldus kan worden uitgelegd dat [de buurman van de burgemeester] bij voorbaat de verkoop van de ambtswoning aanvaardde als een rechtsgeldige grond voor opzeg-ging die de Gemeente de volledige vrijheid zou geven de over-eenkomst bij verkoop van de ambtswoning op te zeggen zonder zich daarbij het belang van de erven [de buurman van de burgemeester] aan te trekken en zonder gebonden te zijn aan de eisen van de redelijkheid en billijkheid die ook de onderhavige rechtsverhouding beheersen. In de daarop volgende overwegingen komt het Hof - alles afwe-gende - tot de slotsom dat het de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet vrijstaat de gebruiksover-eenkomst op te zeggen nu de belangen van de erven [de buurman van de burgemeester] bij voortzetting van het gebruik prevaleren boven de belangen van de Gemeente bij beëindiging. Aldus heeft het Hof zijn beslissing gebaseerd zowel op de uitleg van de overeenkomst als op een toetsing van de opzegging aan de redelijkheid en billijkheid. Van enige onduidelijkheid is geen sprake.
9. Middelonderdeel B komt eveneens op tegen rechtsoverweging 4.3, thans voorzover het Hof in die overweging heeft aangeno-men dat er geen sprake van is dat [de buurman van de burgemeester] de verkoop van de ambtswoning bij voorbaat heeft aanvaard als rechtsgeldige grond voor opzegging van de gebruiksovereenkomst in de toe-komst. Betoogd wordt dat deze uitleg - met name in het licht van de hiervoor onder 2 aangehaalde briefwisseling tussen [de buurman van de burgemeester] en de Gemeente - onbegrijpelijk is en kennelijk mede een gevolg van het feit dat het Hof zich niet heeft laten leiden door het zogenaamde "Haviltex-criterium" (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, m.nt. CJHB).
10. Bij de bespreking van middelonderdeel A heb ik reeds aangegeven dat het Hof in zijn gewraakte rechtsoverweging tot uitdrukking heeft gebracht dat de overeenkomst, gezien de briefwisseling tussen [de buurman van de burgemeester] en de Gemeente, niet aldus kan worden uitgelegd dat [de buurman van de burgemeester] bij voorbaat de verkoop van de ambtswoning aanvaardde als een rechtsgeldige grond voor opzeg-ging die de Gemeente de vrijheid zou geven de overeenkomst op te zeggen zonder daarbij gebonden te zijn aan de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Die uitleg is bepaald niet onbe-grijpelijk. Uit niets blijkt dat het Hof het zogenaamde Haviltex-criterium heeft miskend; het Hof overweegt expliciet dat de Gemeente - getuige haar eigen brief aan [de buurman van de burgemeester] - heeft begrepen wat de kennelijke strekking was van de brief van [de buurman van de burgemeester] van 4 november 1991.
11. Middelonderdeel C bestrijdt rechtsoverweging 4.3 als onbegrijpelijk voorzover het slot van deze overweging aldus zou moeten worden begrepen dat het Hof niet als uitgangspunt heeft genomen dat het de Gemeente in geval van verkoop van de ambtswoning "in elk geval" "in beginsel" vrijstond de over-eenkomst op te zeggen mits met inachtneming van een redelijke termijn.
12. Zoals hiervoor aangegeven, heeft het Hof aangenomen dat het de Gemeente in beginsel vrijstond de gebruiksovereenkomst op te zeggen bij verkoop van de ambtswoning, zij het dat de Gemeente zich daarbij het belang van de gebruikers diende aan te trekken en dat zij gebonden was aan de eisen van de rede-lijkheid en billijkheid. Zoals gezegd, is die uitleg bepaald niet onbegrijpelijk.
13. Middelonderdeel D komt op tegen rechtsoverweging 4.5. Betoogd wordt dat het Hof kennelijk uitgaat van het geval dat partijen de opzegbaarheid van de overeenkomst niet (of alleen in algemene termen) hebben geregeld en dat het Hof kennelijk op die grond komt tot een "open afweging" van de wederzijdse belangen van partijen. Geklaagd wordt dat dit "open uitgangs-punt" onjuist is in een geval als het onderhavige waarin de overeenkomst wordt opgezegd op een grond die als opzeggings-grond is overeengekomen. Dit geldt temeer, zo vervolgt het middel, nu ook als over opzegging niets is bepaald de rede-lijkheid en billijkheid meebrengen dat een gebruiksovereenk-omst voor onbepaalde tijd en tegen een symbolische tegenpres-tatie in het algemeen kan worden opgezegd wanneer de uitlener zulks goeddunkt (mits met inachtneming van een redelijke termijn).
14. Ook dit middelonderdeel faalt. Het Hof is niet ervan uitgegaan dat de overeenkomst niet voorzag in de bevoegdheid tot opzegging. Dat blijkt reeds uit 's Hofs overweging dat de bevoegdheid tot opzegging voor de Gemeente uit de overeenkomst voortvloeide. In zoverre faalt het middelonderdeel reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag.
Het middel miskent voorts dat ook ingeval de overeenkomst - zoals in casu - in opzegging voorziet, de opzegging dient plaats te vinden met inachtneming van de eisen van de rede-lijkheid en billijkheid die kunnen meebrengen dat van de bevoegdheid geen gebruik kan worden gemaakt. Overigens ziet het middelonderdeel ook eraan voorbij dat ingeval een duur-overeenkomst voor onbepaalde tijd niet in opzegging voorziet, op grond van de redelijkheid en billijkheid moet worden beoor-deeld of de overeenkomst kan worden opgezegd. Ik verwijs in dit verband naar Asser-Hartkamp II, 1997, nr. 310 en 311. Zie met name ook Hammerstein en Vranken, Beëindigen en wijzigen van overeenkomsten, Mon. Nieuw BW A10, nr. 14-16 en nr. 50. Bij de beantwoording van de vraag of de opzegging de toets van de redelijkheid en billijkheid kan doorstaan - een vraag die het Hof gezien het verweer van de erven [de buurman van de burgemeester] diende te beantwoorden - kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen, ook die omstandigheden die zich pas na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan. Zie met name Uw arrest van 21 april 1995, NJ 1995, 437 (Kakkenberg/Kakkenberg) en voorts Hammerstein, "De opzegging als juridisch precisie-instrument", in Oprecht (Struycken-bundel), p. 103 e.v.
Voor het overige miskent het middelonderdeel dat het Hof terecht - in verband met het verweer van de erven [de buurman van de burgemeester] dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid - de opzegging heeft getoetst aan de eisen van de redelijkheid en billijkheid en dat het Hof in dat verband terecht het handelen van de Gemeente heeft getoetst aan de beginselen van behoorlijk bestuur die onder meer meebrengen dat de Gemeente de belangen van de erven [de buurman van de burgemeester] bij het voortzetten van het gebruik diende af te wegen tegen haar eigen belangen en die van haar burgemeester bij de opzegging van de overeenkomst. Bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW op overeenkomsten met de overheid dienen immers ook algemene beginselen van behoorlijk bestuur in aanmerking te worden genomen, zoals ook strookt met de artt. 3:12 en 3:14 BW en met art. 3:1 lid 2 Awb; zie Uw arrest van 9 januari 1998, NJ 1998, 363 (Kinder-dagverblijf Snoopy), m.nt. ARB en Uw arrest van 27 maart 1987, NJ 1987, 727 (IKON), m.nt. MS, waarin Uw Raad ondubbelzinnig heeft aanvaard dat de burgerlijke rechter rechtstreeks toetst aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zie met name ook W. Snijders, "Art. 3.1.1.15 Nieuw B.W. en de schakelbepa-lingen nader bezien", in de Juvat-bundel (Bestuursrecht en Nieuw B.W.), 1998, p. 49 e.v.. Zie verder over de toetsing aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur en over het zorgvuldigheids- en het evenredigheidsbeginsel de losbladige editie Verbintenissenrecht, Overeenkomsten met overheidslicha-men (II), Van Boom, aant. II.1 en II.7, met veel verdere verwijzingen.
15. Middelonderdeel E komt op tegen 's Hofs oordeel dat de belangen van de erven [de buurman van de burgemeester] bij voortzetting van het gebruik prevaleren boven het belang van de Gemeente bij beëindiging daarvan. Geklaagd wordt dat het Hof ten onrechte voorbijgaat aan de stelling van de Gemeente dat haar burgemeester bijzon-dere belangstelling had getoond voor de litigieuze stuk grond. Voorts wordt geklaagd dat het Hof met zijn oordeel dat het financiële belang van de Gemeente bij toewijzing van haar vordering vervallen is, eraan voorbijziet dat de vraag of de Gemeente de overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd moet worden beoordeeld naar het tijdstip van opzegging en niet naar de omstandigheden zoals die zich aan het einde van de appèlprocedure voordoen. In dat verband is van belang, aldus het middel, dat de Gemeente ter gelegenheid van het pleidooi bij het Hof heeft gesteld dat de erven [de buurman van de burgemeester] niet bereid waren de prijs van f 20.000,- te voldoen omdat zij die prijs aanvankelijk veel te hoog vonden.
16. Het Hof is niet voorbijgegaan aan het betoog van de Gemeente dat haar burgemeester bijzondere belangstelling had getoond voor het litigieuze stuk grond. In rechtsoverweging 4.5 heeft het Hof vooropgesteld dat bij de beantwoording van de vraag of de opzegging voldoet aan de eisen van de redelijk-heid en billijkheid mede in ogenschouw moet worden genomen dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur verlangen dat de Gemeente het belang van haar burgemeester bij verkrijging van de grond zorgvuldig afweegt tegen het belang van de erven [de buurman van de burgemeester] bij behoud van het gebruik. Hoewel het Hof in zijn daarop volgende overwegingen (waarin het tot de slotsom komt dat het belang van de erven [de buurman van de burgemeester] zwaarder weegt) het accent legt op een afweging van de belangen van de erven [de buurman van de burgemeester] en die van de Gemeente zelf, blijkt uit zijn overwegingen duidelijk dat het onder de belangen van de Gemeente mede begrijpt het belang van haar burgemeester, welk belang de Gemeente met de opzegging kennelijk (mede) beoogde te behartigen. Het Hof overwoog immers dat in het kader van de belangenafweging van betekenis is dat niet alleen de verkopende Gemeente maar ook haar burge-meester op de hoogte was van het bestaan van de gebruiksover-eenkomst en van de omstandigheden dat [de buurman van de burgemeester] de litigieuze grond bij zijn eigen grond had getrokken en als siertuin had ingericht en dat de erven [de buurman van de burgemeester] dat gebruik hebben voortge-zet; het Hof stelde in dat verband ook vast dat de onderhavige strook grond geen deel heeft uitgemaakt van de tuin van de ambtswoning en dat de vroegere en huidige bewoners van de ambtswoning van die grond geen gebruik hebben gemaakt. In
's Hofs overwegingen ligt duidelijk het oordeel besloten dat de wensen van de burgemeester met betrekking tot de strook grond moeten wijken voor de belangen van de erven [de buurman van de burgemeester] bij voortzetting van het gebruik van die strook grond.
De klacht dat het Hof niet in aanmerking had mogen nemen dat de erven [de buurman van de burgemeester] bij pleidooi in appèl hebben aangeboden de door de Gemeentemet haar burgemeester overeengekomen koopprijs van f 20.000,- te betalen, faalt. [de buurman van de burgemeester] heeft destijds al heeft getracht de Gemeente ertoe te bewegen het litigieuze stuk grond aan hem te verkopen; in reconventie hebben de erven [de buurman van de burgemeester] gevorderd de Gemeente tot verkoop aan hen te veroorde-len zo nodig met benoeming van een beëdigde makelaar-taxateur ter bepaling van de prijs. In zoverre heeft het financi-ële belang van de Gemeente bij haar vordering in feite van de aanvang af ontbroken, tenzij moet worden aangenomen dat de Gemeente bij de verkoop aan haar burgemeester een bovenmatige prijs voor het litigieuze stuk grond had bedongen. Pas bij pleidooi in appèl is gebleken dat de Gemeente een financieel belang van f 20.000,- bij de verkoop van het litigieuze stuk grond had; de Gemeente heeft immers pas in dat stadium de door haar op 1 april 1996 met haar burgemeester gesloten nadere koopovereenkomst in het geding gebracht waarbij het verkochte perceel was gesplitst in twee gedeelten en waarbij het nog bij de erven [de buurman van de burgemeester] in gebruik zijnde stuk grond werd verkocht voor f. 20.000,-. Het is derhalve alleszins begrijpelijk en overigens ook juist dat het Hof op grond van het door de erven [de buurman van de burgemeester] bij pleidooi gedane aanbod tot de slotsom kwam dat het financiële belang van de Gemeente bij haar vordering was vervallen, nog daargelaten dat het het Hof ook overigens vrijstond te beoordelen of de Gemeente nog wel belang had bij toewijzing van haar vordering. 's Hofs overweging dat de erven [de buurman van de burgemeester] ter zitting van het Hof hebben aangeboden de prijs van f 20.000,- te betalen in geval van verkoop van de grond aan hen, is een vaststelling van hetgeen ter zitting is voorgeval-len en is voorbehouden aan de feitenrechter. Daaraan ziet voorbij de klacht dat de Gemeente ter gelegenheid van het pleidooi bij het Hof nog heeft gesteld dat de ervan [de buurman van de burgemeester] niet bereid waren de prijs van f 20.000,- te voldoen, nog daargelaten of deze klacht feitelijke grondslag heeft.
17. Middelonderdeel F vangt aan met een klacht die voortbouwt op de andere middelonderdelen en die derhalve geen bespreking meer behoeft. Voorts wordt geklaagd dat onbegrijpelijk is hoe het Hof tot het oordeel is gekomen dat het de Gemeente niet vrijstaat de gebruiksovereenkomst op te zeggen zolang partij Meijer (de weduwe van [de buurman van de burgemeester]) blijft wonen in de thans door haar bewoonde woning en gebruik blijft maken van de grond als tuin en deze blijft onderhouden aangezien Meijer gezien haar leeftijd aldus nog wel 30 jaar over de tuin kan blijven be-schikken.
18. Het Hof heeft in rechtsoverweging 4.4 vooropgesteld dat het de grieven gericht tegen het oordeel van de Rechtbank dat de vordering van de Gemeente moet worden afgewezen gezamenlijk zal bespreken en "in het kader daarvan [zal] beoordelen of het de gemeente in de omstandigheden van dit geval vrijstond de gebruiksovereenkomst op te zeggen." 's Hofs door de hier te bespreken klacht gewraakte overweging moet in het licht daar-van aldus worden begrepen dat het Hof heeft geoordeeld dat het de Gemeente in de gegeven omstandigheden niet vrijstond de gebruiksovereenkomst op de in dit geding aan de orde zijnde grond op te zeggen en dat het Hof vervolgens aan dat oordeel de conclusie heeft verbonden dat het de Gemeente niet vrij zal staan de overeenkomst bij overigens ongewijzigde omstandighe-den opnieuw op te zeggen zolang partij Meijer in de thans door haar bewoonde woning blijft wonen en de litigieuze grond als siertuin blijft gebruiken en onderhouden; deze laatste, door het middelonderdeel bestreden, overweging is niet dragend voor 's Hofs oordeel dat de grieven tegen het eindvonnis van de Rechtbank in conventie moeten worden verworpen. Het middelon-derdeel faalt dan ook.
19. Middelonderdeel G bestrijdt 's Hofs beslissing inzake de kostenveroordeling.
20. Dit middelonderdeel bouwt voort op de overige middelon-derdelen en moet het lot daarvan delen.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden