Conclusie
Nr. C 98/226 HR Mr. Langemeijer
Zitting 10 december 1999 Conclusie inzake:
1. [huurder 1]
2. [huurder 2]
tegen:
de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij
Edelhoogachtbaar College,
In deze zaak wordt de vraag voorgelegd of de verhuurster ingevolge de Huurprijzenwet woonruimte jegens de huurders verplichtingen heeft terzake van de service die een derde aan de huurders levert.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan1:
1.1.1. Verweerster in cassatie (hierna: het BPFK) als verhuurster en eisers tot cassatie als huurders hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartement in de “Residence Roosenhof” te Roosendaal.
1.1.2. In art. 2, eerste lid, en art. 3 van de in mei/juni 1991 ondertekende huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder maandelijks een bedrag van f 155,- als voorschotbetaling aan BPFK dient te voldoen ter nadere verrekening van de in art. 3 lid 1 onder a tot en met o van de huurovereenkomst met name genoemde, door BPFK te verrichten diensten.
1.1.3. Daarnaast is in art. 12 van de huurovereenkomst de volgende bepaling opgenomen:
“1. Huurder verplicht zich om gelijktijdig bij de ondertekening van deze huurovereenkomst een overeenkomst aan te gaan met Krijtenberg Dienstverlening te Roosendaal terzake de afname van een basis servicepakket gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst.
2. Verhuurder is jegens huurder op generlei wijze aansprakelijk indien Krijtenburg Dienstverlening te Roosendaal haar verplichtingen uit bovenbedoelde service-overeenkomst jegens huurder niet, niet tijdig of niet juist nakomt.
Evenmin is verhuurder gehouden om enigerlei soort gelijke service ten opzichte van huurder te verlenen indien en voor zover Krijtenburg Dienstverlening te Roosendaal haar verplichtingen niet nakomt, dan wel indien bedoelde service-overeenkomst met Krijtenburg Dienstverlening te Roosendaal mocht worden beëindigd.”
1.1.4. De huurders hebben op 11 juni 1991 met de stichting Charitas (thans genaamd: stichting Groenhuijsen), werkeenheid Krijtenburg Dienstverlening, een overeenkomst gesloten waarbij Krijtenburg ten behoeve van de huurders in dit appartementencomplex de in artikel 1 van de overeenkomst omschreven leveringen en diensten zal verstrekken, tegen een vergoeding van een te indexeren bedrag van f 260,- per maand.
1.1.5. De in de overeenkomst met Krijtenburg omschreven diensten en leveringen zijn andere dan die, omschreven in art. 3 lid 1 onder a ten en met o van de huurovereenkomst met BPFK.
1.2. De huurders, die in diverse opzichten niet tevreden zijn met de dienstverlening door Krijtenburg in relatie met de daarvoor te betalen prijs, hebben zich aanvankelijk gewend tot Krijtenburg. Aangezien Krijtenburg - aldus de inleidende dagvaarding - zich op het standpunt stelt dat zij niet verplicht kan worden financieel opening van zaken te geven en de prijs af te stemmen op de daadwerkelijk door haar geleverde diensten, nu daarvoor een vaste geïndexeerde prijs is afgesproken, hebben de huurders zich gewend tot BPFK. Zij vorderen dat voor recht wordt verklaard dat op BPFK de verplichtingen en aansprakelijkheden rusten, welke de Huurprijzenwet woonruimte (Hpw) legt op de verhuurder als in die wet bedoeld, ook voor de door Krijtenburg aan eisers geleverde service en de daarvoor in rekening gebrachte prijzen. De huurders hebben aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de Hpw van toepassing zou zijn indien BPFK de thans aan Krijtenburg “uitbestede” dienstverlening zelf ter hand zou hebben genomen. De constructie, waarmee BPFK de huurders contractueel verplicht een afzonderlijke overeenkomst met Krijtenburg aan te gaan, mag volgens hen niet ertoe leiden dat de dwingendrechtelijke bepalingen van de Hpw worden omzeild.
1.3. BPFK heeft zich op het standpunt gesteld dat zijn verplichtingen jegens de huurders niet verder strekken dan hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald: de terbeschikkingstelling van de woonruimte en het leveren van de in artikel 3, lid 1 onder a - o, van de huurovereenkomst genoemde diensten.
1.4. De kantonrechter te Bergen op Zoom heeft bij vonnis van 26 februari 1997 de vordering afgewezen. De kantonrechter heeft overwogen dat de door Krijtenburg aan de huurders te verlenen diensten niet beschouwd kunnen worden als eigen verplichtingen van BPFK uit de huurovereenkomst waarvan de verhuurder de uitoefening aan een derde (Krijtenburg) heeft overgelaten of opgedragen.
1.5. De huurders zijn in hoger beroep gekomen bij de rechtbank te Breda. De rechtbank heeft bij vonnis van 24 maart 1998 het beroepen vonnis bekrachtigd, daartoe overwegend (rov. 3.6):
“De bepalingen van de Huurprijzenwet zijn van toepassing op overeenkomsten onder bezwarende titel die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte in de zin van deze bepalingen, maar bovendien tot de levering van diensten en goederen welke tezamen kunnen worden aangeduid als ‘verzorging’.
Anders dan de casusposities die ten grondslag hebben gelegen aan de door [lees: de huurders] aangehaalde jurisprudentie, doet zich hier niet het geval voor dat in het huurcontract zelf is opgenomen dat de verhuurder aan de huurders zorgdiensten verleent of dat de verhuurder het met huurders overeengekomen pakket van dienstverlening, of een deel daarvan, contractueel heeft uitbesteed aan een derde. Er is, integendeel, sprake van twee geheel gescheiden pakketten van dienstverlening, te weten, kort gezegd, de woongebonden dienstverlening die conform de huurovereenkomst door of namens BPF Koopvaardij dient te worden verricht en dienstverlening op het terrein van de verzorging die op grond van het afzonderlijk contract met Krijtenburg voor rekening van deze komt.
Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat BPF Koopvaardij ingevolge de dwingendrechtelijke bepalingen van de Huurprijzenwet enige verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid draagt voor de wijze waarop Krijtenburg zich van haar verplichtingen uit de overeenkomst met [de huurders] kwijt. Daaraan kan niet afdoen hetgeen in artikel 12 lid 1 van de huurovereenkomst is bepaald omtrent de verplichting van [de huurders] om met Krijtenburg een afzonderlijke overeenkomst aan te gaan in verband met de verzorgende dienstverlening, nu [de huurders] ook met betrekking tot die bepaling van de huurovereenkomst geen beroep hebben gedaan op enige wanprestatie aan de zijde van de verhuurder of op enig bij het aangaan van de huurovereenkomst bestaand wilsgebrek.”
1.6. De huurders hebben tegen het vonnis van de rechtbank tijdig cassatieberoep ingesteld. BPFK heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht. Vervolgens heeft BPFK van dupliek gediend.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Het cassatiemiddel bevat twee onderdelen, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Beide zijn gericht tegen het oordeel dat niet kan worden gezegd dat BPFK ingevolge de dwingendrechtelijke bepalingen van de Hpw verantwoordelijkheid draagt voor de wijze waarop Krijtenburg zich van haar verplichtingen jegens de huurders kwijt. De klacht houdt in dat de rechtbank de twee pakketten van dienstverlening - te weten: de diensten te leveren door BPFK en de diensten te leveren door Krijtenburg - in strijd met de strekking van de Huurprijzenwet woonruimte gescheiden heeft beschouwd. Het middel ziet als gevolg van de benadering van de rechtbank dat de verhuurder aan de dwingendrechtelijke bepalingen van de Hpw kan ontkomen door de huurders in de huurovereenkomst de verplichting op te leggen terzake van bepaalde elementen van de verzorging een derde, Krijtenburg, in te schakelen.
2.2. Met de Hpw wordt beoogd de huurprijzen van woonruimte af te stemmen op de kwaliteit van die woonruimte2. Van de wettelijk voorgeschreven huurprijzen (het stelsel van art. 3 e.v. Hpw) zou weinig terechtkomen wanneer een verhuurder de vrijheid zou hebben naast de geoorloofde kale huur allerlei kosten aan de huurder in rekening te brengen onder de vlag van bijkomende voorzieningen. Art. 12 Hpw bepaalde daarom:
1. Indien een overeenkomst van huur en verhuur meer omvat dan het enkele gebruik van woonruimte, is de prijs die voor het enkele gebruik daarvan, vermeerderd met ten hoogste de vergoedingen welke voor dit meerdere ingevolge wettelijke voorschriften mogen worden berekend of, voor zover deze voorschriften ontbreken of een lager bedrag dan met die voorschriften in overeenstemming zou zijn billijk is, de vergoedingen welke hiervoor als redelijk zijn aan te merken.
2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte kosten als bedoeld in het eerste lid, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. (enz.)
2.3. Art. 14, eerste lid, Hpw bepaalt dat zowel de huurder als de verhuurder zich tot de kantonrechter kunnen wenden teneinde een uitspraak te verkrijgen over de vraag, welke de betalingsverplichting van de huurder is m.b.t. de in art. 12, eerste lid, Hpw bedoelde kosten. Sedert 1 juli 1994 is de huurprijs, welke een bepaald bedrag te boven gaat, geliberaliseerd; dit geldt voor huurovereenkomsten die na 1 juli 1994 zijn gesloten of waarop reeds vóór 1 juli 1994 art. 7a van het Besluit huurprijzenwet woonruimte van toepassing was, zoals de onderhavige overeenkomst (zie art. V van de wet van 14 februari 1994, Stb. 132). De liberalisering, voor zover thans van belang, houdt in dat de Huurprijzenwet woonruimte op de geliberaliseerde huurovereenkomsten niet van toepassing is (tot 1 juli 1999: met uitzondering van o.m. de artikelen 12 en 14, eerste lid, voor zover dat eerste lid betrekking heeft op de in art. 12, eerste lid, bedoelde kosten; zie art. VI van de genoemde wet).3
2.4. Bij gemengde overeenkomsten kan de vraag worden gesteld of het wel om een huurovereenkomst in de zin van de Hpw gaat. Ten aanzien van de toepasselijkheid van de Hpw bij verhuur van serviceflats heeft de Hoge Raad in 1985 overwogen:
“De bepalingen van de vierde afdeling van de zevende titel van Boek 4 BW (…) en die van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW) moeten worden gezien als één samenhangend geheel en hebben een strekking waarbij de bescherming van de huurder voorop staat. Voor wat betreft overeenkomsten onder bezwarende titel die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte in de zin van deze bepalingen, maar bovendien tot de levering van diensten en goederen welke tezamen kunnen worden aangeduid als ‘verzorging’, wettigen voormelde strekking van deze bepalingen en de geschiedenis van hun totstandkoming (…) aan te nemen dat zij op dergelijke overeenkomsten toepasselijk zijn, tenzij het verzorgingselement daarin duidelijk overheerst.”4
2.5. Zoals de rechtbank opmerkt, was in de aangehaalde jurisprudentie de verhuurder van de woonruimte dezelfde als degene die zich contractueel jegens de huurder had verplicht de bijkomende diensten te leveren. Of de verhuurder in zo’n geval zijn contractuele verplichtingen zelf uitvoert dan wel deze uitbesteedt, maakt voor de verplichtingen die art. 12 Hpw op de verhuurder legt geen verschil. Het huidige geval wijkt van de voorgaande gevallen af, in die zin dat degene die zich jegens de huurder heeft verplicht tot het leveren van de desbetreffende diensten (te weten: Krijtenburg) een ander is dan de verhuurster. De door Krijtenburg te verlenen diensten maken geen deel uit van de huurovereenkomst met BPFK. Het middel wil nu de diensten, overeengekomen tussen de huurders en Krijtenburg, als het ware incorporeren in de huurovereenkomst met BPFK, om BPFK te dwingen de huurders een uitgesplitst overzicht van de hen door Krijtenburg in rekening gebrachte kosten te verschaffen.
2.6. De omstandigheid dat de huurovereenkomst op de huurders de verplichting legt een contract met Krijtenburg te sluiten is op zichzelf geen steekhoudend argument. Wanneer een verhuurder bijvoorbeeld zou bedingen dat een huurder verplicht is een verzekeringsovereenkomst te sluiten, wil dat niet zeggen dat de verhuurder de verplichtingen van de verzekeringmaatschappij tot de zijne maakt. In beginsel is denkbaar dat een verhuurder met een huurder overeenkomt dat hij zich sterk maakt voor prestaties die een derde ingevolge een andere overeenkomst dan de huurovereenkomst moet leveren. In dit geval heeft de rechtbank niet vastgesteld dat de verhuurder een dergelijke (extra) verplichting op zich heeft genomen.
2.7. Van meer belang is het argument, ontleend aan de strekking van de Hpw5. De s.t. van de huurders (i.h.b. sub 14-15) vermeldt dat de diensten, welke Krijtenburg aan de huurders verschuldigd is, vallen onder het begrip kosten waarop art. 12 Hpw betrekking heeft. Door dit deel van alle aan de bewoners te verstrekken diensten “weg te contracteren” wordt het Hpw-stelsel van kwaliteitsnormen ter bepaling van de huurprijs volgens de huurders ontoelaatbaar ondergraven.
2.8. De beweerde “uitbesteding” door BPFK van een deel van het totale verzorgingspakket aan Krijtenburg leidt niet tot een door BPFK te ontvangen huurprijs die niet is afgestemd op de kwaliteit van de woning. Om deze reden is het standpunt van de huurders niet juist. De Hpw heeft geen verdergaande strekking dan dat de huurprijs wordt afgestemd op de kwaliteit van de woonruimte6. Een ruimere strekking van deze wet, zoals bijvoorbeeld een verbreding naar de kwaliteit van de geboden service of de redelijkheid van bepaalde voorwaarden in huurovereenkomsten, is bij de behandeling van het wetsontwerp in de Tweede Kamer afgewezen7.
2.9. De pleiter voor de huurders moet deze tegenwerping hebben voorzien. In diens s.t. (sub 15) wordt aangevoerd dat de overeenkomsten tussen de huurders en Krijtenburg tot stand zijn gekomen nadat overleg had plaatsgevonden tussen BPFK (als de belegger in dit onroerend goed-project) en Krijtenburg (als de instantie die de dienstverlening op zich zou nemen). Hoewel aan de huurders niet bekend is of BPFK met Krijtenburg heeft afgesproken dat BPFK enig voordeel van Krijtenburg zal ontvangen, moet volgens de s.t. wel rekening worden gehouden met die mogelijkheid. In dát geval zou zich volgens de huurders een bevoordeling van BPFK kunnen voordoen, welke in strijd zou zijn met de strekking van de Hpw. Deze stelling is nieuw en wordt door BPFK betwist (zie de cassatiedupliek sub 10), zodat zij n.m.m. als ontoelaatbaar novum buiten behandeling zal moeten blijven.
2.10. Ik breng in herinnering dat contractuele driehoeksverhoudingen hebben geleid tot de uitspraken van HR 23 januari 1998, NJ 1999, 97, en HR 29 mei 1998, NJ 1999, 98, beide m.nt. JBMV. Zou het zo zijn, dat de feitelijke samenwerking ten aanzien van dit project van BPFK (als belegger) en Krijtenburg (als degene die de dienstverlening op zich nam) aanleiding geeft tot doorwerking van de contractuele verplichtingen van de een naar de ander, dan zou het m.i. meer voor de hand liggen om aan te nemen dat de verplichting van BPFK om aan de huurders verantwoording van de servicekosten af te leggen doorwerkt naar Krijtenburg dan om BPFK te belasten met het verantwoorden van kosten die zij niet in rekening heeft gebracht. Dat laatste zou een niet praktisch resultaat zijn.
2.11. Aan het slot van onderdeel 2 wordt nog gesproken van strijdigheid met artikel 6 Hpw. Dit artikel bepaalt dat elk beding, dat in verband met het tot stand komen van huur en verhuur van woonruimte gemaakt is en waarbij ten behoeve van één der partijen of waarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is. Deze stelling treft geen doel omdat artikel 12 (de verplichting om een servicecontract met Krijtenburg te sluiten) op zichzelf niet tot een onredelijk voordeel voor BPFK of Krijtenburg leidt. Art. 12 verplicht slechts tot het sluiten van een service-overeenkomst en niet tot het sluiten van een service-overeenkomst tegen de door Krijtenburg gevraagde prijs. Bovendien: aangenomen dat artikel 12 van de huurovereenkomst onverbindend zou zijn, kan dit hoogstens tot gevolg hebben dat de huurders jegens BPFK vrij zijn om met een ander servicebedrijf in zee te gaan. De nietigheid van art. 12 heeft niet tot gevolg dat BPFK verantwoording zou moeten afleggen over de kosten die een derde, Krijtenburg, aan de huurders in rekening heeft gebracht. De slotsom is dat het middel in beide onderdelen niet tot cassatie leidt.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Zie rov. 3.3. van het bestreden vonnis in verbinding met het vonnis van de kantonrechter van 26 februari 1997.
2 MvT, TK 1976/77, 14 175, nr. 3 blz. 5.
3 Dozy/Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (1994) blz. 255-256. Zie hierover: de s.t. van het BPFK sub 23; cassatiedupliek sub 6 en 7.
4 HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38, m.nt. PAS; zie ook HR 1 november 1985, NJ 1986, 277; HR 15 november 1991, NJ 1992, 119 en HR 19 februari 1993, NJ 1993, 247; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1994) blz. 200, 231 en 236 e.v.
5 De huurders beroepen zich op Ktr. Alkmaar 19 september 1990, Woonrecht 91-1, nr. 6, bekrachtigd op 13 februari 1992 door Rb Alkmaar, Woonrecht 1993-3, nr. 22 (als copie bij CvR overgelegd).
6 MvT, TK 1976/77, 14 175, nr. 3 blz. 5 en 33.
7 TK 1976/77, 14 175, nr. 9, blz. 17; nr. 10 blz. 5; nr. 11 blz. 9.