Conclusie
Rek.nr. 99/129
Parket, 17 december 1999 mr Wesseling-van Gent
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
De Vereniging van Eigenaars van de appartementen Koninginnegracht 98, 99, 100 te Den Haag
Edelhoogachtbaar college, 1. Feiten en procesverloop
1.1 Eiser tot cassatie, verder te noemen [eiser], is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de Koninginnegracht nr. 98 te ’s-Gravenhage. Als zodanig is hij lid van verweerster in cassatie, verder te noemen de Vereniging.
1.2 Het bij de akte van splitsing behorende modelreglement bepaalt, voorzover in cassatie van belang:
“A. Definities
Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder: …
d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;
f. “privé-gedeelten”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend voor zover aanwezig: a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren, welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de trappenhuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
….
41. …
Voor zover een appartementsrecht een afzonderlijke centrale verwarmingsinstallatie casu quo warmwaterinstallatie heeft behoort (behoren) deze installatie(s), zo ook de bijbehorende leidingen, radiatoren en radiatorkranen, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken als bedoeld dit artikel 9 van Pro het modelreglement. Voorzover een appartementsrecht (een) technische installatie(s) heeft en voorzover deze installatie(s) uitsluitend voor gebruik dient (dienen) van een appartementsrecht en deze installatie(s) volgens het modelreglement zou(den) kunnen worden aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak, behoort (behoren) deze installatie(s) in afwijking van het bepaalde in het modelreglement toch tot het privé-gedeelte van het betreffende appartementsrecht, en voorzover de aard en inrichting van deze installatie(s) zulks niet toelaat (toelaten), worden in elk geval alle kosten daaraan verbonden - zulks in afwijking van het bepaalde in artikel 2 van Pro het modelreglement - toegerekend aan het betreffende appartementsrecht en komen alle beslissingen dienaangaande toe aan de betreffende appartementseigenaar, een en ander met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 10 en 17 van het modelreglement.
Artikel 10
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
Artikel 17
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het … onderhoud van de plafonds…
(…)”
1.3 Begin 1997 ontstonden er zwarte vlekken in het plafond van het appartement van [eiser]. Volgens [eiser] werden deze veroorzaakt door een gebrek in het ventilatiesysteem dat zich in de tussenruimte tussen het plafond van de desbetreffende kamer en de vloer van het daarboven liggende appartement bevindt. Dit ventilatiesysteem bestaat uit een tweetal horizontaal lopende buizen die zorgen voor luchttoevoer vanaf de achterzijde van het appartementencomplex naar de aan de voorzijde gelegen (slaap)kamer. De buizen zijn op voorschrift van de gemeente bij gelegenheid van de verbouwing van het gehele complex bij elke kamer gelegen aan de voorzijde van het complex afzonderlijk aangebracht.
1.3 [Eiser] heeft op 2 februari 1998 de vergadering van de Vereniging verzocht of hij in
opdracht van de Verening het plafond in zijn kamer kon laten behandelen met twee isoleerlagen muurverf voor ¦ 850,- ex BTW, zich op het standpunt stellend dat dit ventilatiesysteem behoort tot het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex als bedoeld in art. 9 lid 1 onder Pro a van het modelreglement.
1.4 De vergadering heeft op 27 juli 1998 op de voet van art. 10 van Pro het modelreglement
besloten dat de ‘horizontale kokers’ tot het privé-gedeelte behoren en dat de plafondreparatie een privé-aangelegenheid is.
1.5 [Eiser] heeft zich daarop met een verzoekschrift van 14 augustus 1998 tot de
kantonrechter gewend met het verzoek het besluit van de Vereniging van 27 juli 1998 te vernietigen.
1.6 De kantonrechter heeft het verzoek bij beschikking van 24 februari 1999 toegewezen
en daartoe overwogen dat de horizontale ventilatiekanalen niet behoren tot de technische installaties van het gebouw doch een onderdeel vormen van het bouwkundig deel van het gebouw en dat deze ventilatiekanalen geen mechanische installaties zijn.
1.8 In hoger beroep heeft de rechtbank deze beschikking vernietigd, daarbij als volgt oordelend:
“5.2 Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of de horizontale kokers boven het appartement van [eiser] moeten worden gerekend tot de gemeenschappelijk zaken als bedoeld in artikel 9 lid 1 onder Pro a van het modelreglement, dan wel moeten worden opgevat als behorend tot het privé-gedeelte van het appartement van [eiser].
Tussen partijen is niet in geschil dat de horizontale kokers ventilatiekanalen vormen. Ventilatiekanalen worden volgens evenvermeld artikel 9 lid 1 onder Pro a van het modelreglement gerekend tot de gemeenschappelijke zaken. In geschil is of er sprake is van een “technische installatie” als bedoeld in artikel 9 lid 4 van Pro het modelreglement. De rechtbank is van oordeel dat het ventilatiesysteem, dat wil zeggen het geheel van de horizontale kokers en de roosters van de buitengevel, kan worden opgevat als een “technische installatie”. Anders dan [eiser] heeft gesteld en de kantonrechter heeft overwogen, behoeft een “technische installatie” niet tevens een “mechanische installatie” te zijn. Nu het in geding zijnde ventilatiesysteem uitsluitend bruikbaar is voor en gebruikt wordt ten behoeve van het appartement van [eiser], is hier sprake van de in artikel 9 lid 4 van Pro het modelreglement bedoelde situatie. Dat brengt mee dat het ventilatiesysteem tot het privé-gedeelte van het appartementsrecht van [eiser] behoort en dat alle aan dat systeem verbonden kosten voor rekening van [eiser] komen. Dat betekent dat de Vereniging terecht op 27 juli 1998 heeft besloten dat de ventilatiekanalen tot het privé-gedeelte van Mysteries appartement behoren en dat de plafondreparatie een privé-aangelegenheid is.”
1.7 Van dit oordeel is [eiser] tijdig - namelijk binnen twee maanden, art. 5:130 BW Pro jo. 426 lid 2 Rv - in beroep in cassatie gekomen. De vereniging heeft bij verweerschrift voorwaardelijk incidenteel beroep in cassatie ingesteld. [eiser] heeft daartegen zijnerzijds verweer gevoerd.
2. Bespreking van het principaal cassatiemiddel
2.1 Het cassatiemiddel betoogt onder 6.1 dat de onder 1.8 vermelde overweging van de rechtbank onbegrijpelijk is. De rechtbank overweegt immers allereerst, aldus het middel, dat tussen partijen niet in geschil is dat de horizontale kokers ventilatiekanalen vormen welke volgens artikel 9 lid 1 onder Pro a worden gerekend tot de gemeenschappelijke zaken, waarna de rechtbank zonder enige motivering overgaat tot beantwoording van de vraag of sprake is van een technische installatie. Die vraag - aldus het middel - was niet meer aan de orde nu de kokers door de rechtbank zijn gekwalificeerd als ventilatiekanalen, die onder alle omstandigheden volgens [eiser] als gemeenschappelijk hebben te gelden.
A. De klacht faalt. De rechtbank heeft allereerst vastgesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat de horizontale kokers boven het appartement van [eiser] ventilatiekanalen vormen. De rechtbank heeft vervolgens geconstateerd dat ventilatiekanalen volgens art. 9 lid 1 sub a van Pro het modelreglement gerekend worden tot de gemeenschappelijke zaken en geoordeeld dat het ventilatiesysteem als technische installatie kan worden aangemerkt in de zin van art. 9 lid Pro 4. Deze uitleg van het modelreglement is van feitelijke aard2 en niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het modelreglement sluit immers niet uit dat een zaak die tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordt gerekend, een technische installatie is. De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat sprake is van de in artikel 9 lid 4 van Pro het modelreglement bedoelde situatie, nu het in geding zijnde ventilatiesysteem uitsluitend bruikbaar is voor en gebruikt wordt ten behoeve van het appartement van [eiser]. Ook dit oordeel is van feitelijke aard en geenszins onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.
2.3 Onder 6.2 van het cassatiemiddel wordt aangevoerd dat de beslissing van de rechtbank rechtens onjuist zou zijn gelet op de duidelijke niet mis te verstane bewoordingen van het reglement. Ook dit middelonderdeel faalt. Voor zover het een rechtsklacht behelst stuit het af op het feit dat het reglement geen recht is in de zin van art. 99 RO3. Voor zover het middelonderdeel toch een motiveringsklacht bevat faalt het op dezelfde gronden als het hierboven besproken middelonderdeel.
3. Bespreking van het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel Nu aan de voorwaarde waaronder het incidenteel middel is voorgesteld niet is voldaan, behoeft het geen bespreking. Mocht Uw Raad zulks toch wensen, dan zal ik een aanvullende conclusie nemen.
4. Conclusie De conclusie strekt tot verwerping van het principaal beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Dit vierde lid komt niet voor in het model reglement van splitsing van eigendom van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van februari 1973 of in de latere versies van 1983, als bijlage afgedrukt in Asser-Beekhuis II Zakenrecht, en van 1992, als bijlage afgedrukt in Asser-Mijnssen-Davids-Van Velten.
2 Veegens-Korthals Altes-Groen, Cassatie in burgerlijke zaken, 1989, nr. 91
3 vgl. de in noot 1 genoemde vindplaats en Hugenholtz-Heemskerk, 1998, nr. 187