ECLI:NL:PHR:1999:14

• Datum uitspraak: 9 april 1999
• Publicatiedatum: 1 februari 2024
• Zaaknummer: C98/019HR
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Rechters: Mr. Hartkamp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht: Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en de afweging van wederzijdse belangen

In deze zaak gaat het om de opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder, die de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurders huren sinds 1 september 1977 een woning van de verhuurder en zijn in cassatie gegaan tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank die de vordering van de verhuurder had toegewezen. De rechtbank had geoordeeld dat de verhuurder de woning dringend nodig had vanwege medische contra-indicaties voor het bewonen van de woning door hem en zijn echtgenote. De huurders voerden aan dat de verhuurder niet kon aantonen dat de woning niet aangepast kon worden voor hun gebruik en dat zij in redelijkheid hun bedrijf in een andere woning konden uitoefenen. De Hoge Raad bevestigde de eerdere uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de belangen van de verhuurder zwaarder wogen dan die van de huurders. De rechtbank had terecht rekening gehouden met toekomstige omstandigheden en de noodzaak van aanpassingen in de woning van de verhuurder. De conclusie van de Procureur-Generaal strekte tot verwerping van het beroep van de huurders.

Conclusie

Nr. C98/019 HR

Zitting 9 april 1999

Mr. Hartkamp

Conclusie inzake

1) [huurder 1]

2) [huurster 2]

tegen

[de verhuurder]

Edelhoogachtbaar College,

Feiten en procesverloop

1) Eisers tot cassatie, verder te noemen de huurders, huren sedert 1 september 1977 (zie productie 4 bij memorie van antwoord) van verweerder in cassatie, verder te noemen de verhuurder, een woning in [plaats].

De verhuurder heeft de huurders op 28 april 1995 gedagvaard voor de kantonrechter te Oud-Beijerland en, aanvoerend dat hij de woning dringend voor eigen gebruik nodig had, gevorderd dat de kantonrechter een datum zou vaststellen waarop de huurovereenkomst zou eindigen, met veroordeling van de huurders de woning op die datum te ontruimen. De kantonrechter heeft de vordering op thans niet meer ter zake doende gronden afgewezen.

2) De rechtbank — die het geschil in volle omvang aan zich zag voorgelegd - heeft de vordering - na comparitie, descente en deskundigenbericht - toegewezen bij eindvonnis van 5 november 1997. De rechtbank overwoog daartoe:

'3. De deskundige, [de huisarts], huisarts, heeft onder meer het volgende in zijn rapport vermeld:

“Er is voor mevrouw (echtgenote van de verhuurder; ASH) voor het wonen in de huidige woning en het gebruiken van de bovenverdieping een contra-indicatie.

Dit gezien de niveauverschillen welke aanwezig zijn in de woning en de steilheid van de trap, het bestijgen en afdalen van deze trap is een zeer moeizame taak welke voor mevr. een gevaar op zich vormt.

Haar cardiale toestand is zodanig dat er m.i. teveel van haar wordt gevraagd door het meermalen bestijgen van de trap.

Tevens is de trap zodanig steil en de balustrade zo zwak, dat ik het voor mevrouw […] met haar huidige bewegingspatroon, zeer moeizaam en gevaarlijk vindt om van deze trap gebruik te maken.

(…)

Er is voor (de verhuurder) geen contra-indicatie op medische gronden voor het bewonen van de woning in de huidige staat.

(…)

In de nabije toekomst verwacht ik eigenlijk een zodanige afname van zijn actieradius dat ook binnen de woning aanpassingen nodig zijn; gezien de nauwe gangetjes zal het voortbewegen met een looprekje of rolstoel onmogelijk zijn.”

4. Gelet op het rapport van de deskundige geldt er in ieder geval voor één van de echtgenoten thans een medische contra-indicatie voor het bewonen van de woning in de huidige staat, terwijl voor de andere echtgenoot in de nabije toekomst een zodanige afname van zijn actieradius wordt verwacht dat ook binnen de woning aanpassingen nodig zijn, welke aanpassingen niet gerealiseerd kunnen worden. Hieruit volgt dat [de verhuurder] de aan [de huurders] verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

5. De rechtbank komt derhalve thans toe aan beantwoording van de vraag of, de belangen en behoeften van partijen in billijkheid afwegend, van (de verhuurder) niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

(…)

5.2. Bij de afweging van de belangen van [de verhuurder]) en [de huurders komen de volgende vragen aan de orde:

a. Kan de thans door [de verhuurder] bewoonde woning worden aangepast, en zo ja, wat bedragen de kosten daarvan?

b. Dient de verhuurde woning te worden aangepast, en zo ja, wat bedragen de kosten hiervan?

c. Kunnen [de huurders] [hun] bedrijf in redelijkheid in een andere woning uitoefenen?

5.3. Met betrekking tot de hierboven onder a. en b. geformuleerde vragen overweegt de rechtbank als volgt. Uit de ter griffie gedeponeerde tekening van de verhuurde woning blijkt dat zich op de begane grond hiervan ook een badkamer en een slaapkamer bevinden. Hieruit volgt dat [de verhuurder] en zijn echtgenote in ieder geval zonder problemen op de begane grond van die woning kunnen wonen. Aanpassing van die woning is dan ook niet noodzakelijk. Aanpassing van de thans door [de verhuurder] bewoonde woning is in ieder geval noodzakelijk. Uit de verklaring van de deskundige leidt de rechtbank af dat aanpassing van die woning (anders dan door ingrijpende verbouwingen, waarbij gangen worden verbreed en een andere trap moet worden gerealiseerd) niet is te realiseren.

5.4. Met betrekking tot de hierboven onder c. geformuleerde vraag is de rechtbank van oordeel dat [de huurders], die volgens hun eigen stellingen in de woning een klein uitgeversbedrijf exploiteren, het bedrijf ook in redelijkheid in een andere woning kunnen uitoefenen. Gesteld noch gebleken is dat het bedrijf gebonden is aan juist de door [de huurders] thans bewoonde woning.

5.5. Gelet op hetgeen hierboven is overwogen kan van [de verhuurder] niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De vordering van [de verhuurder] in eerste aanleg is dan ook voor toewijzing vatbaar.

6. De omstandigheid dat [de huurders] het door hen gehuurde huis hebben verbeterd en verbouwd speelt geen rol bij de afweging van de belangen; [de huurders] wisten immers dat zij in een huurhuis investeerden.

(…)'

3) Van dit eindvonnis zijn de huurders tijdig in cassatie gekomen onder aanvoering van een uit vijf onderdelen bestaand middel; hiervan is onderdeel 2 opgebouwd uit zes subonderdelen. Beide partijen hebben schriftelijke toelichting gegeven. De huurders hebben gerepliceerd.

Bespreking van het cassatiemiddel

4)
Onderdeel 1 is gericht tegen r.o. 4 het eindvonnis van de rechtbank. Betoogd wordt dat de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of de verhuurder de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, ten onrechte mede betekenis heeft toegekend aan de omstandigheid dat voor de verhuurder in de nabije toekomst een zodanige afname van zijn actieradius wordt verwacht, dat in de thans door hem bewoonde woning aanpassingen nodig zijn (die niet kunnen worden gerealiseerd). De rechtbank zou hierbij hebben miskend dat de dringendheid van het nodig hebben voor eigen gebruik dient te bestaan op het tijdstip waarop de afweging van de belangen en behoeften plaatsvindt, zodat geen rekening dient te worden gehouden met een belang c.q. behoefte die zich (en dan nog slechts naar verwachting) pas in de toekomst zal voordoen.

Het onderdeel faalt naar mijn mening. Toekomstige omstandigheden kunnen van belang zijn voor de vraag of ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomst en/of het wijzen van het vonnis sprake is van een dringende behoefte het verhuurde zelf te gebruiken. Daartoe is vereist dat het redelijkerwijze zeker is dat die omstandigheid zich binnen afzienbare tijd zal voordoen. Zie De Wijkerslooth-Vinke/Van Imhoff, Handboek Huurrecht, art. 1623e, aant. 124c. De rechtbank heeft uit de verklaring van de arts afgeleid dat in de nabije toekomst ook voor de verhuurder, gezien de afname van zijn actieradius, een contra-indicatie voor bewoning van de thans door hem bewoonde woning zal gelden. Dit oordeel van de rechtbank geeft derhalve geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en het is niet onbegrijpelijk.

Aan het voorgaande zij nog toegevoegd dat de rechtbank, in cassatie onbestreden, heeft geoordeeld dat voor de echtgenote reeds thans een contra-indicatie bestaat voor het bewonen van de huidige woning. Dit zou de beslissing van de rechtbank zelfstandig kunnen dragen (ook een dergelijke omstandigheid kan immers de dringende behoefte van 'eigen gebruik' voor de verhuurder opleveren), in welk geval de klacht belang zou missen. Maar uit het vonnis kan ik niet afleiden dat de rechtbank het zo heeft bedoeld.

5)
Onderdeel 2 richt zich tegen de r.o. 4 en 5.3, waarin de rechtbank overweegt dat aanpassing van de thans door de verhuurder bewoonde woning niet dan door ingrijpende verbouwingen mogelijk is, waarbij de gangen moeten worden verbreed en een andere trap moet worden gerealiseerd.

Onderdeel 2.1 klaagt dat de rechtbank aldus buiten de grenzen van de rechtsstrijd van partijen is getreden en/of ambtshalve feiten heeft bijgebracht. Door de verhuurder zou niet althans onvoldoende betwist zijn dat hij een ruime boerderij bewoont die zonder al te grote verbouwingen ingericht en aangepast zou kunnen worden op een wijze dat alleen de benedenverdieping wordt gebruikt voor bewoning. Voorts zou de verhuurder niet hebben aangevoerd dat aanpassing van zijn huidige woning niet dan door bovenvermelde ingrijpende verbouwing te realiseren is. Onderdeel 2.2 voegt daaraan toe dat de blote ontkenning zijdens de verhuurder van de mogelijkheid de woning aan te passen, onvoldoende betwisting van de stellingen van de huurders oplevert.

Beide subonderdelen falen naar mijn mening. De rechtbank heeft kennelijk, zowel in het kader van de vraag of de verhuurder de verhuurde woning dringend nodig had voor eigen gebruik (r.o. 4) als in het kader van de belangenafweging (r.o. 5.3) (beide vragen dienen te worden onderscheiden hoewel er natuurlijk wel een zekere overlapping is; zie HR 23 oktober 1992, NJ 1992, 812 en de conclusie van A-G Strikwerda onder 10), op basis van hetgeen haar ter gelegenheid van de descente is gebleken, gecombineerd met de medische gegevens uit het rapport van de deskundige, geoordeeld dat de door de verhuurder bewoonde woning niet dan door ingrijpende verbouwingen aangepast kan worden aan de behoeften van de verhuurder en zijn echtgenote. Ik acht dit oordeel niet onbegrijpelijk. Het feit dat de deskundige zich niet had uitgelaten over de vraag omtrent eventuele aanpassingen betekent uiteraard niet dat de rechtbank zich dienaangaande zelf geen oordeel kon vormen.

Ik merk nog op dat, nu de verhuurder in beginsel aannemelijk had gemaakt het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik omdat de door hem bewoonde woning op medische gronden voor hem en zijn echtgenote ongeschikt moest worden geacht, het op de weg van de huurders lag om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de door de verhuurder bewoonde woning zodanig kon worden aangepast dat van dringend eigen gebruik niet meer kon worden gesproken of dat de belangenafweging in het nadeel van de verhuurder diende uit te vallen. Vgl. HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 (https://www.inview.nl/document/id1576199110257918nj1992148dosred), m.nt. PAS. Zij hebben daartoe echter niet meer aangevoerd dan dat de woning een ruime boerderij was die zonder al te grote verbouwingen aan de behoeften van de verhuurder aangepast kan worden. Dat heeft de rechtbank kennelijk, in het licht van het deskundigenrapport en van hetgeen haar ter gelegenheid van de descente is gebleken, onvoldoende geacht.

6) Uit het voorgaande volgt dat
subonderdeel 2.3 feitelijke grondslag mist, nu uit het bestreden vonnis niet blijkt dat de rechtbank (alleen) uit het rapport van de deskundige heeft afgeleid dat de noodzakelijke aanpassingen niet kunnen worden gerealiseerd. Zij heeft deze conclusie zelfstandig getrokken op basis van het rapport en van het hetgeen haar bij gelegenheid van de descente en ter comparitie was gebleken.

Subonderdeel 2.4 faalt eveneens, en wel enerzijds omdat het evenals het voorgaande subonderdeel feitelijke grondslag mist, en anderzijds omdat het de in nr. 4 verworpen opvatting herhaalt.

Subonderdeel 2.5 komt m.i. tevergeefs op tegen feitelijke en niet onbegrijpelijke overwegingen van de rechtbank.

Subonderdeel 2.6 klaagt er m.i. tevergeefs over dat het oordeel van de rechtbank een verrassingsbeslissing zou inhouden. Uit het deskundigenbericht en de reactie daarop in de conclusie zijdens de verhuurder (nr. 11) was het voor de huurders duidelijk dat de vraag van de eventuele aanpassingen in de woning van de verhuurder aan de orde was; dat blijkt trouwens ook uit hun conclusie na deskundigenbericht (nr. 5). Zoals gezegd had het op hun weg gelegen daaromtrent uitvoeriger stelling te nemen.

7)
Onderdeel 3 komt op tegen r.o. 5.3, voorzover de rechtbank daarin overweegt dat uit de ter griffie gedeponeerde tekening van de verhuurde woning blijkt dat zich op de begane grond van de verhuurde woning een badkamer en een slaapkamer bevinden, waaruit de rechtbank afleidt dat de verhuurder en zijn echtgenote in ieder geval zonder problemen op de begane grond van die woning kunnen wonen en aanpassing van die woning in ieder geval niet noodzakelijk is. Het onderdeel betoogt dat deze overweging onbegrijpelijk is omdat uit de enkele omstandigheid dat zich op de begane grond van de verhuurde woning een badkamer en een slaapkamer bevinden, niet kan worden afgeleid dat in de verhuurde woning geen aanpassingen nodig zijn. Het onderdeel verwijst in dit verband nog naar de stellingen van huurders in de conclusie na deskundigenbericht nr. 5 sub c, waar wordt gesproken van 'de nodige niveauverschillen' op de benedenverdieping van het verhuurde pand.

Het onderdeel is m.i. tevergeefs voorgesteld. De verhuurde woning is een betrekkelijk moderne woning (een omstreeks 1966 gebouwde bungalow), waarvan de rechtbank over een tekening op schaal beschikte. Hieruit heeft de rechtbank opgemaakt dat de verhuurder en zijn echtgenoot zonder aanpassingen op de begane grond kunnen wonen. 'Zonder aanpassingen' is kennelijk op te vatten in tegenstelling tot de ingrijpende verbouwingen die nodig zouden zijn in de door de verhuurder bewoonde, omstreeks 100 jaar oude boerderij. Het gaat hier om aan de rechtbank voorbehouden waarderingen van feitelijke aard, die m.i. niet onbegrijpelijk zijn en geen verrassingsbeslissing inhouden.

8)
Onderdeel 4 klaagt erover dat het oordeel van de rechtbank in r.o. 6 (dat de omstandigheid dat de huurders het door hen gehuurde huis hebben verbeterd en verbouwd, geen rol speelt bij de afweging van de belangen, omdat de huurders wisten dat ze in een huurhuis investeerden) onjuist althans onvoldoende gemotiveerd is.

Inderdaad mag geen enkele relevante omstandigheid van de belangenafweging worden uitgesloten (vlg. Asser-Abas, 5-II, supplement 1997, nr. 140), maar ik zie in de minder gelukkige formulering die de rechtbank heeft gebezigd, onvoldoende reden om aan te nemen dat de rechtbank dat heeft miskend. Naar mijn mening heeft de rechtbank beoogd tot uitdrukking te brengen dat, in de omstandigheden van het onderhavige geval, het door de huurders aangevoerde financiële belang onvoldoende gewicht in de schaal legde tegenover de omstandigheden van medische en sociale aard waarop de verhuurder zich beriep. Dat is een aan de rechtbank voorbehouden afweging, waarvan de uitkomst mij niet onbegrijpelijk voorkomt.

9)
Onderdeel 5 klaagt dat de rechtbank niet kenbaar heeft gereageerd op de slotzin dat het deskundigenrapport ('Ik wijs erop dat de afwijkingen en ziektes op zich een relatieve contra-indicatie vormen, echter de combinatie van het geheel doet mij besluiten om bovenstaand verslag en advies uit te brengen.'). De klacht faalt, omdat de feitenrechter niet voorbehouden is om op elke uitlating in een deskundigenrapport te reageren en het hem vrijstaat om uit het rapport de conclusies die hem geraden voorkomen te trekken. Vgl. Hugenholtz-Heemskerk, Hoofdlijnen, 1998, nr. 134.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,