Conclusie
Nr. 15.170
Zitting: 29 oktober 1993
Zitting: 29 oktober 1993
Mr. Leijten
Conclusie inzake:
[eiseres]
Conclusie inzake:
[eiseres]
tegen:
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
"In de praktijk wordt wel getracht het huurrecht woonruimte te ontgaan door het verhuurde een andere naam te geven; bijv. studio, atelier of kantoor. Als duidelijk is dat het van meet af aan de bedoeling is geweest dat ter plaatse zou worden gewoond is er sprake van woonruimte in de zin van art.1623a".
Aldus E.E. de Wijkerslooth-Vinke in: Woonruimte en huurbescherming, 2e druk 1987, bladzijde 44.
Aldus E.E. de Wijkerslooth-Vinke in: Woonruimte en huurbescherming, 2e druk 1987, bladzijde 44.
De kantonrechter te Amsterdam bij vonnis van 19 februari 1991 en de rechtbank aldaar bij in hoger beroep gewezen vonnis van 27 mei 1992 hebben geoordeeld dat hier zulk een handelwijze aanwezig was want nadat de kantonrechter voor recht had verklaard, dat de door eiseres in cassatie - de B.V. - verhuurde ruimte aan de [a-straat 1] als woonruimte was aan te merken heeft de rechtbank die beslissing bekrachtigd, daarbij onder 12 onder meer overwegende:
"Het enkele gebruik van de woorden "bedrijfsruimte", "werkatelier" of "werkstudio" in het huurcontract komt onder de gegeven omstandigheden geen betekenis toe". en:
"Er is dus geen sprake van dat partijen enige concrete inhoud aan het papieren begrip bedrijfsruimte hebben gegeven".
In het door de rechtbank bekrachtigde vonnis van de kantonrechter wordt hieraan ook aandacht gewijd, onder andere onder 4c waar de kantonrechter vaststelt, dat voor de beoordeling van het geschil niet bepalend is de in het huurcontract vermelde benaming maar wel: het gebruik dat partijen bij het afsluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan alsmede de wijze waarop [verweerder] het gehuurde gebruikte.
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft de B.V. tijdig beroep in cassatie ingesteld en daarbij een middel van cassatie voorgesteld, uitgewerkt onder II, 2.1. tot en met 2.5 met dien verstande dat 2.5. geen zelfstandige klacht bevat.
Tegen het vonnis van de kantonrechter waren in hoger beroep twee grieven aangevoerd door de B.V. die beide werden verworpen. Bij de verwerping van de eerste grief, een puur procesrechtelijke kwestie, heeft de B.V. zich neergelegd. Zij bestrijdt het vonnis van de rechtbank voor zover gegrond op wat deze daarin onder 10 tot en met 13 heeft overwogen.
In de klacht vervat onder II, 2.1. lees ik het betoog dat de door de rechtbank in haar rechtsoverweging 11 neergelegde feiten niet noodzakelijk tot de slotsom behoeven te leiden dat er sprake was van huur van woonruimte maar de mogelijkheid openlaten dat er bedrijfsruimte verhuurd was waarna onder a) tot en met e) de feiten en omstandigheden worden genoemd die deze stelling moeten schragen.
Indien een geheel van feiten zowel tot de ene als tot een andere, daarmee niet verenigbare, slotsom kan leiden, is het aan de rechter die deze feiten moet beoordelen en waarderen overgelaten om uit te maken welke slotsom de juiste is. De gegeven problematiek houdt reeds noodzakelijkerwijs in, dat geen van die keuzen onbegrijpelijk kan zijn, zodat naar ik meen de klacht reeds hierop afstuit.
Nu aan de klacht bovendien slechts de feiten vermeld in rechtsoverweging 11 van het vonnis van de rechtbank ten grondslag zijn gelegd, moet zij ook falen omdat de rechtbank aan haar slotsom:
Nu aan de klacht bovendien slechts de feiten vermeld in rechtsoverweging 11 van het vonnis van de rechtbank ten grondslag zijn gelegd, moet zij ook falen omdat de rechtbank aan haar slotsom:
het oordeel van de kantonrechter inhoudende dat er sprake is van huur en verhuur van woonruimte is juist.
ook de feiten vermeld in rechtsoverweging 12 ten grondslag heeft gelegd.
Tenslotte: de feiten vermeld onder a, b en c kunnen niet leiden tot de conclusie dat er bedrijfsruimte is verhuurd op grond van de hiervoor vermelde, juiste overwegingen van kantonrechter en rechtbank inhoudende dat de benamingen aan het contract gegeven en in het contract vermeld niet beslissend behoeven te zijn voor het karakter van de huurovereenkomst. Punt d legt geen gewicht in de schaal nu een voor-instantie het standpunt van kantonrechter en rechtbank op voorhand deelde en de andere nog twijfelde. Het punt onder e) kan daarom niet de doorslag geven omdat de B.V. aan [verweerder] de ruimte afzonderlijk in huur heeft gegeven. Wat de bestemming of het gebruik was van de rest van het pand of de panden doet dan niet terzake. Met name is er geen sprake van een onzelfstandige woonruimte die de overige ruimte, in gebruik als bedrijfsruimte, juridisch volgt.Zie onder meer: J.A. de Mol, Huurrecht, 2e druk, bldz. 175-176 en A.
Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, blz. 44 e.v.
De klacht faalt.
De klacht onder 2.2. is een uitwerking van de, naar ik meen al in het onder e aangevoerde vervatte klacht. De bestemming en de wijze van verhuur van de overige ruimten in het pand of de panden zijn niet bepalend voor de bestemming en de wijze van verhuur van deze etage, die, zoals de rechtbank onder rechtsoverweging 11 overweegt naar aan te nemen valt reeds voor de verhuur aan [verweerder] als woning in gebruik was.
Ook deze klacht kan niet slagen.
Ook deze klacht kan niet slagen.
De klacht onder 2.3. en 2.4. richt zich tegen rechtsoverweging 12 van het vonnis van de rechtbank en met name tegen de passages, waarin (I) wordt vastgesteld dat de makelaar van de B.V. de ruimte namens haar mocht verhuren in de staat waarin zij zich bevond en overeenkomstig de bestemming waarvoor zij was ingericht en voorheen gebruikt en (II) waarin de rechtbank het antwoord van de makelaar memoreert naar aanleiding van een opmerking van [verweerder] over het gebruik van termen als bedrijfruimte, werkatelier en werkstudio in het contract. Aangevoerd wordt in beide gevallen dat de B.V. bij conclusie van dupliek het door de rechtbank als vaststaande aangenomene heeft betwist en de bedrijfsbestemming van het pand nader heeft geduid.
In hoger beroep is er, zoals voor de hand ligt, geen conclusie van dupliek overgelegd. Bij dupliek in eerste aanleg is onder 1 opgenomen de niet erg zinvolle algemene ontkenning van de stellingen van de andere partij. Deze is in elk geval ongenoegzaam om de zeer concrete stellingen van [verweerder] die de rechtbank als niet betwist (waaronder mede te verstaan: onvoldoende betwist) en dus vaststaand oordeelt, alsnog in twijfel te trekken. Bij memorie van grieven wordt wel aangevoerd dat de makelaar gerechtigd was de ruimte als bedrijfsruimte te verhuren, maar verderop blijkt dat het er eigenlijk op neerkomt dat geen uitdrukkelijke opdracht is gegeven om de ruimte als woonruimte te verhuren. Dat heeft de rechtbank dan ook niet overwogen. In haar deugdelijk opgebouwd vonnis
-- voor de bouwstenen bij die opbouw gebruikt wil ik verwijzen naar de schriftelijke toelichting in cassatie namens [verweerder] onder 8 --
is uitgangspunt dat de ruimte voor zij aan [verweerder] werd verhuurd reeds als woonruimte in gebruik was. Onder die omstandigheden zou nieuwe verhuur maar nu als bedrijfsruimte
aan iemand waarvan op geen enkele wijze bekend was dat hij bij enig bedrijf dat die ruimte nodig had betrokken was
duidelijk ter sprake moeten zijn gekomen. In zekere zin is dat volgens de rechtbank ook het geval geweest. Immers toen [verweerder] aan de makelaar vroeg waarom in het contract stond dat bedrijfsruimte, een werkatelier of werkstudio werd verhuurd
en, zo voeg ik er aan toe, met die vraag te kennen gaf dat beide partijen toch wisten dat hij die ruimte als woonruimte zou huren
antwoordde de makelaar: "dit is makkelijker; dit is de manier waarop wij werken; het maakt niets uit",
en daarmee, zo voeg ik er aan toe te kennen gaf, dat die benamingen geen juiste aanduidingen waren voor wat partijen beoogden, namelijk aan [verweerder] woonruimte te verhuren.
Ik deel voor de goede orde nog mee, dat de B.V. in hoger beroep geen enkel bewijs van haar stellingen heeft aangeboden.
Ook deze klachten moeten, naar het mij voorkomt, als ongegrond worden beschouwd.
Deze conclusie strekt ertoe dat het cassatie-beroep zal worden verworpen. Tot het beantwoorden van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of van de rechtsontwikkeling lijkt het middel niet te nopen, zodat afdoening op de wijze van art. 101a R.O. misschien te overwegen valt.
de Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,