Conclusie
Rek.nr. 8343
Beëindiging onderhuur
Parket, 8 december 1993
Beëindiging onderhuur
Parket, 8 december 1993
Mr. Leijten
Conclusie inzake:
AMSTERDAMSE HUIZENHANDEL EN ADMINISTRATIEMAATSCHAPPIJ B.V. ( AHAM )
tegen
[verweerder]
Sinds het in werking treden op 30 december 1991 van de wet van 31 januari 1991 Stb 50 moet het tot vordering gemetamorfoseerde verzoek bij dagvaarding worden ingesteld en leiden tot een vonnis. Het verzoek is echter ter griffie van de kantonrechter ingekomen op 26 november 1991 en ingevolge de overgangswet, waarnaar AHAM in haar cassatieschriftuur heeft verwezen (blz. 6 onder 1.) moet de procedure gevoerd worden als onder de oude wet bepaald: bij verzoekschrift waarop de artikelen 429a e.v. Rv. van toepassing zijn.
De voorwaarde die vervuld moet worden om in deze zaak tot een bindende beslissing te leiden bestaat hieruit dat in zaak 14.943 onherroepelijk wordt uitgemaakt dat [verweerder] en de zijnen ook jegens AHAM als (onder)huurders van woonruimte moeten worden beschouwd en als zodanig jegens AHAM recht hebben op de bescherming die het eerste lid van art. 1623k BW de huurder van
woonruimtewel biedt en die aan de huurder van bedrijfsruimte niet toekomt. Hoewel ik van mening ben, zoals blijkt uit mijn conclusie in de zaak onder nr. 14.943, dat de voorwaarde niet in vervulling behoort te gaan
woonruimtewel biedt en die aan de huurder van bedrijfsruimte niet toekomt. Hoewel ik van mening ben, zoals blijkt uit mijn conclusie in de zaak onder nr. 14.943, dat de voorwaarde niet in vervulling behoort te gaan
- in welke mening ik nog word versterkt door de consequenties, die een tegenovergestelde opvatting in
dezezaak zou hebben -
dezezaak zou hebben -
zal ik in het vervolg van het wel in vervulling zijn gegaan van die voorwaarde uitgaan, omdat anders deze conclusie zo kort wordt.
AHAM grondde bij inleidend verzoekschrift haar verzoek tot beëindiging van de op voet van het eerste lid van art. 1623k BW tot stand gekomen huurovereenkomst met [verweerder] , op het bepaalde onder a en c van het tweede lid van art. 1623k. In cassatie is alleen het bepaalde onder c nog van belang. Haar tot de kantonrechter gerichte verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst vond, voor zover nog van belang, plaats op grond dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde overeenkomst tussen hem en de huurder, niet van hem kan worden gevergd, dat hij de overeenkomst met de wederpartij voortzet.
Bij beschikking van 19 juni 1992 heeft de kantonrechter te Amsterdam het verzoek afgewezen, waarna AHAM onder aanvoering van tien grieven bij de rechtbank aldaar in hoger beroep is gekomen. De rechtbank heeft echter bij beschikking van 17 maart 1993 de beslissing van de kantonrechter bekrachtigd.
Bij cassatie-schriftuur heeft AHAM tegen de beschikking van de rechtbank een middel van cassatie voorgesteld, bestaande uit twee onderdelen die elk ook weer twee klachten bevatten.
Het
eerste onderdeelbevat
onder a. de rechtsklacht, dat de overweging van de rechtbank onder 7.2. voor zover luidende:
Bij beschikking van 19 juni 1992 heeft de kantonrechter te Amsterdam het verzoek afgewezen, waarna AHAM onder aanvoering van tien grieven bij de rechtbank aldaar in hoger beroep is gekomen. De rechtbank heeft echter bij beschikking van 17 maart 1993 de beslissing van de kantonrechter bekrachtigd.
Bij cassatie-schriftuur heeft AHAM tegen de beschikking van de rechtbank een middel van cassatie voorgesteld, bestaande uit twee onderdelen die elk ook weer twee klachten bevatten.
Het
eerste onderdeelbevat
onder a. de rechtsklacht, dat de overweging van de rechtbank onder 7.2. voor zover luidende:
"dat [verweerder] bij voortzetting van de huurovereenkomst met succes een verzoek tot huurverlaging zou kunnen doen, zoals AHAM vreest, en dat AHAM als gevolg daarvan huurinkomsten zal derven kan ook geen rol spelen."
Wij zullen er in deze procedure steeds van uit moeten gaan dat het mogelijk is dat de verhuurder van
eenbedrijfsruimte als gevolg van het onderverhuren door de hoofdhuurder van delen van die ruimte aan onderhuurders in de vorm van woonruimte, nadat de hoofdhuur is beëindigd, wordt geconfronteerd op de voet van art. 1623k lid 1 BW met huurovereenkomsten inzake woonruimte waarbij hij als verhuurder en de oorspronkelijke onderhuurders als huurders optreden. Dit toch zeker als de hoofdverhuurder - AHAM - die onderhuur als woonruimte jarenlang heeft gedoogd. Vanuit dit uitgangspunt is moeilijk denkbaar dat de omstandigheid dat bedrijfsverhuur ten dele verhuur van woonruimte wordt en dat daardoor de gerede kans ontstaat dat de huurder(s) daarvan op grond van de Wet Huurprijzen Woonruimte een lagere huurprijs kunnen claimen en verkrijgen, een omstandigheid is die bij de vraag of de huur beëindigd kan worden, een rol mag spelen. Ware dat zo, dan zou met de ene hand teruggenomen worden, wat even tevoren met de andere hand gegeven was: voortzetting van de onderhuurovereenkomst, eertijds gesloten met de hoofdhuurder, nu met de hoofdverhuurder, hoewel die alleen maar een bedrijf verhuurd had. Maar vervolgens beëindiging van die overeenkomsten omdat zij komen te vallen onder het regime van de Wet Huurprijzen Woonruimte, wat voor de verhuurder een geldelijk nadeel oplevert. Als de eerste manoeuvre juist is, dan moet de tweede mijns inziens afgewezen worden. Ik ben het daarom met de rechtbank eens dat die omstandigheid in het kader van art. 1623k, lid 2 onder c geen rol mag spelen. Hoewel het (financieel) bezwaar van de splitsing van het perceel in bedrijfsruimte parterre en woonruimte op de etages, waar voor AHAM vroeger slechts een verhuur van een bedrijfsruimte bestond, evident is, moet in de veronderstelling die aan deze procedure ten grondslag ligt, zulk een geldelijk inconvenient als door de wet voorgeschreven worden geëerbiedigd. Temeer reden overigens om die veronderstelling als niet juist te verwerpen. De rechtsklacht faalt naar mijn mening.
eenbedrijfsruimte als gevolg van het onderverhuren door de hoofdhuurder van delen van die ruimte aan onderhuurders in de vorm van woonruimte, nadat de hoofdhuur is beëindigd, wordt geconfronteerd op de voet van art. 1623k lid 1 BW met huurovereenkomsten inzake woonruimte waarbij hij als verhuurder en de oorspronkelijke onderhuurders als huurders optreden. Dit toch zeker als de hoofdverhuurder - AHAM - die onderhuur als woonruimte jarenlang heeft gedoogd. Vanuit dit uitgangspunt is moeilijk denkbaar dat de omstandigheid dat bedrijfsverhuur ten dele verhuur van woonruimte wordt en dat daardoor de gerede kans ontstaat dat de huurder(s) daarvan op grond van de Wet Huurprijzen Woonruimte een lagere huurprijs kunnen claimen en verkrijgen, een omstandigheid is die bij de vraag of de huur beëindigd kan worden, een rol mag spelen. Ware dat zo, dan zou met de ene hand teruggenomen worden, wat even tevoren met de andere hand gegeven was: voortzetting van de onderhuurovereenkomst, eertijds gesloten met de hoofdhuurder, nu met de hoofdverhuurder, hoewel die alleen maar een bedrijf verhuurd had. Maar vervolgens beëindiging van die overeenkomsten omdat zij komen te vallen onder het regime van de Wet Huurprijzen Woonruimte, wat voor de verhuurder een geldelijk nadeel oplevert. Als de eerste manoeuvre juist is, dan moet de tweede mijns inziens afgewezen worden. Ik ben het daarom met de rechtbank eens dat die omstandigheid in het kader van art. 1623k, lid 2 onder c geen rol mag spelen. Hoewel het (financieel) bezwaar van de splitsing van het perceel in bedrijfsruimte parterre en woonruimte op de etages, waar voor AHAM vroeger slechts een verhuur van een bedrijfsruimte bestond, evident is, moet in de veronderstelling die aan deze procedure ten grondslag ligt, zulk een geldelijk inconvenient als door de wet voorgeschreven worden geëerbiedigd. Temeer reden overigens om die veronderstelling als niet juist te verwerpen. De rechtsklacht faalt naar mijn mening.
Het
eerste onderdeelbevat
onder b. de klacht dat de rechtbank onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het door AHAM gestelde financiële belang bij beëindiging van de huurovereenkomst met [verweerder] geen rol zou mogen spelen. Die motivering toch luidt:
Indien een dergelijk verzoek op de voet van de Huurprijzenwet Woonruimte wordt gehonoreerd is aan de zijde van AHAM sprake van een gemist voordeel, niet van een geleden nadeel.
Heel erg duidelijk is ook voor mij die motivering niet. Maar ik vermoed dat daarin wordt betoogd dat AHAM zo niet minder krijgt dan waar zij recht op heeft, namelijk de huurprijs die volgens de Wet Huurprijzen Woonruimte geldt voor deze (zelfstandige) woningen, terwijl zij vroeger toen die ruimtes deel uitmaakten van de ene door haar verhuurde bedrijfsruimte, daarvoor meer huur kreeg. Is die exegese juist dan zitten de rechtbank en ik tot mijn vreugde op hetzelfde spoor. Maar ook als het anders zou zijn, zou de klacht niet tot cassatie kunnen leiden omdat niet juiste motivering van een rechtens juiste beslissing niet daartoe kan leiden. Het eerste onderdeel van het middel faalt, naar het mij voorkomt in zijn beide klachten.
eerste onderdeelbevat
onder b. de klacht dat de rechtbank onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het door AHAM gestelde financiële belang bij beëindiging van de huurovereenkomst met [verweerder] geen rol zou mogen spelen. Die motivering toch luidt:
Indien een dergelijk verzoek op de voet van de Huurprijzenwet Woonruimte wordt gehonoreerd is aan de zijde van AHAM sprake van een gemist voordeel, niet van een geleden nadeel.
Heel erg duidelijk is ook voor mij die motivering niet. Maar ik vermoed dat daarin wordt betoogd dat AHAM zo niet minder krijgt dan waar zij recht op heeft, namelijk de huurprijs die volgens de Wet Huurprijzen Woonruimte geldt voor deze (zelfstandige) woningen, terwijl zij vroeger toen die ruimtes deel uitmaakten van de ene door haar verhuurde bedrijfsruimte, daarvoor meer huur kreeg. Is die exegese juist dan zitten de rechtbank en ik tot mijn vreugde op hetzelfde spoor. Maar ook als het anders zou zijn, zou de klacht niet tot cassatie kunnen leiden omdat niet juiste motivering van een rechtens juiste beslissing niet daartoe kan leiden. Het eerste onderdeel van het middel faalt, naar het mij voorkomt in zijn beide klachten.
Het
tweede onderdeelvan het middel richt zich tegen het deel van rechtsoverweging 7.2. in het vonnis van de rechtbank dat inhoudt:
tweede onderdeelvan het middel richt zich tegen het deel van rechtsoverweging 7.2. in het vonnis van de rechtbank dat inhoudt:
De omstandigheid dat de huurovereenkomsten met de bewoners van de bovengelegen etages inbreuk maken op het belang van AHAM het pand aan een huurder onder een huurregime te kunnen verhuren, dient wel te worden meegewogen. Laatstgenoemde omstandigheid kan echter niet opwegen tegen het belang van [verweerder] bij bestendiging van de huurovereenkomst krachtens welke hij sinds medio 1990 de eerste etage van het pand bewoont, gelet op het feit dat niet is gesteld of gebleken dat de aanwezigheid van meer huurders onder verschillende huurregimes, welke situatie zich in het pand al blijkbaar jaren voordoet, tot grote problemen aanleiding heeft gegeven.
Dat
tweede onderdeelbevat
onder a de klachtdat AHAM eerst sinds de beëindiging van de huurovereenkomst met [betrokkene 1] op 1 juni 1991 geconfronteerd wordt met de aanwezigheid van meer huurders onder verschillende huurregimes. Dat ook voordien deze [betrokkene 1] delen van het door hem gehuurde als woonruimte had onderverhuurd aan onder andere [verweerder] , doet daar volgens deze klacht niet aan af, omdat AHAM met deze handelwijze van [betrokkene 1] niets te maken had en, zo begrijp ik, met name tot die datum van [betrokkene 1] de huurprijs ontving voor de verhuur van het hele perceel als bedrijfsruimte.
tweede onderdeelbevat
onder a de klachtdat AHAM eerst sinds de beëindiging van de huurovereenkomst met [betrokkene 1] op 1 juni 1991 geconfronteerd wordt met de aanwezigheid van meer huurders onder verschillende huurregimes. Dat ook voordien deze [betrokkene 1] delen van het door hem gehuurde als woonruimte had onderverhuurd aan onder andere [verweerder] , doet daar volgens deze klacht niet aan af, omdat AHAM met deze handelwijze van [betrokkene 1] niets te maken had en, zo begrijp ik, met name tot die datum van [betrokkene 1] de huurprijs ontving voor de verhuur van het hele perceel als bedrijfsruimte.
De rechtbank, gewagende van "al jaren" dat de door haar beschreven situatie zich voordeed, zal naar ik aanneem inderdaad het oog hebben gehad op de omstandigheid dat de onderhuurders ook voor 1 juni 1991 woonruimten in dit perceel huurden als gevolg waarvan er meer dan een huurder was en er naast huur van bedrijfsruimte ook huur van woonruimte - verschillende huurregimes derhalve- golden voor dit ene perceel. Echter met AHAM moet ik het eens zijn dat er bezien vanuit haar positie tot 1 juni 1991 slechts een huurder was, [betrokkene 1] , en een huurregime: bedrijfsruimte. Dat werd allemaal anders toen [betrokkene 1] als hoofdhuurder van de ene, ongedeelde bedrijfsruimte uitviel. Ik ben dan ook van mening dat de rechtbank, wegende als in de tweede van de hiervoor geciteerde alinea's weergegeven, en daarbij aangevende dat de feitelijke situatie ook bezien vanuit AHAM al jaren zo was als zij, na het uitvallen van [betrokkene 1] , juridisch zou worden (nogmaals in de veronderstelling waarop deze procedure berust) er ten onrechte aan voorbij is gegaan, dat die feitelijke situatie nu juist niet gold voor AHAM als hoofdverhuurster die verhuurde aan [betrokkene 1] als hoofdhuurder: een huurder, een huurregime. Ik ben van mening dat deze motiveringsklacht juist is.
Onder bbevat het
tweede onderdeelvan het middel de klacht, dat de rechtbank een aantal essentiële stellingen van AHAM niet in de belangenafweging heeft betrokken. Zij noemt er drie, die ik kort bespreek: de citaten onder (I) en (II) betreffen, uitgewerkt, opnieuw de situatie die voor AHAM komt te bestaan als zij drie huurders van de boven-etages heeft en daar een huurder voor de bedrijfsruimte parterre bij moet zoeken. Naar het mij voorkomt heeft de rechtbank de daar beschreven situaties mede op het oog gehad toen zij de afwegingsfactor, in de eerste van de hiervoor geciteerde alinea's uit overweging 7.2. aangehaald, omschreef als het belang van AHAM om het pand aan een huurder onder een huurregime te verhuren tegenover het belang van onder meer [verweerder] bij bescherming van zijn woonrecht als huurder. Voor zover de eerste klacht onder a slaagt is daarbij inbegrepen het op deze plaats aangevoerde onder (I) en (II). Ik zou daarom menen, dat de rechtbank deze omstandigheden wel in haar oordeel heeft betrokken, en dat de klacht
onder bin zoverre feitelijke grondslag mist.
tweede onderdeelvan het middel de klacht, dat de rechtbank een aantal essentiële stellingen van AHAM niet in de belangenafweging heeft betrokken. Zij noemt er drie, die ik kort bespreek: de citaten onder (I) en (II) betreffen, uitgewerkt, opnieuw de situatie die voor AHAM komt te bestaan als zij drie huurders van de boven-etages heeft en daar een huurder voor de bedrijfsruimte parterre bij moet zoeken. Naar het mij voorkomt heeft de rechtbank de daar beschreven situaties mede op het oog gehad toen zij de afwegingsfactor, in de eerste van de hiervoor geciteerde alinea's uit overweging 7.2. aangehaald, omschreef als het belang van AHAM om het pand aan een huurder onder een huurregime te verhuren tegenover het belang van onder meer [verweerder] bij bescherming van zijn woonrecht als huurder. Voor zover de eerste klacht onder a slaagt is daarbij inbegrepen het op deze plaats aangevoerde onder (I) en (II). Ik zou daarom menen, dat de rechtbank deze omstandigheden wel in haar oordeel heeft betrokken, en dat de klacht
onder bin zoverre feitelijke grondslag mist.
De derde bij de rechtbank aangevoerde omstandigheid luidt dat [betrokkene 2] toen hij een huurovereenkomst met [betrokkene 1] aanging (die tussen die twee als huur van woonruimte gold) wist, althans had (hij) behoren te weten, dat aan de onderhuurovereenkomst een einde zou komen bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en AHAM .
Ik geloof niet dat dit aspect door kantonrechter en rechtbank moest worden meegewogen. Ze konden dat ook moeilijk doen, want zij althans waren op respectabele gronden van oordeel dat aan de onderhuurovereenkomst van [verweerder] juist niet een einde zou komen als [betrokkene 1] wegviel maar dat die onderhuurovereenkomst van rechtswege zou worden geconverteerd in een huurovereenkomst met de hoofdverhuurder, met AHAM . Moeilijk kon van [verweerder] gevergd worden dat hij wist en kwalijk kan gemeend worden dat hij behoorde te weten datgene waarover nu al zo lang geprocedeerd wordt en waarover de juristen het kennelijk moeilijk eens kunnen worden.
Dit leidt wat de klacht onder b van het tweede onderdeel betreft tot de slotsom dat de toetsing in cassatie
"of de feitenrechter belangen in aanmerking heeft genomen die niet in aanmerking genomen hadden mogen worden, of omgekeerd, of de feitenrechter belangen niet in aanmerking heeft genomen, die wel in aanmerking hadden moeten worden genomen"
wat betreft de passages onder (I), (II) en (III) geen tekortkomingen van het vonnis van de rechtbank aan het daglicht brengt.
Ik moet nu tot een conclusie komen. Ik denk dat AHAM bij deze procedure geen rechtens relevant belang heeft als komt vast te staan dat zij [verweerder] tot ontruiming kan nopen reeds op grond van beëindiging van de hoofdhuur tussen AHAM en [betrokkene 1] , welke vraag het strijdpunt uitmaakt in de procedure onder nr 14.943 bij de Hoge Raad aanhangig.
Primair is daarom, naar ik meen, de voorwaarde waaronder deze procedure is ingesteld en gevoerd niet vervult, subsidiair zou ik menen dat het vonnis van de rechtbank, komt deze zaak aan de orde, niet in stand kan blijven op grond van de eerste klacht
a.van onderdeel twee van het middel.
a.van onderdeel twee van het middel.
Mijn conclusie strekt ertoe, dat de Hoge Raad primair AHAM in haar verzoek niet zal ontvangen, daar zij daarbij geen rechtens relevant belang heeft, subsidiair de beschikking van de rechtbank zal vernietigen en de zaak voor een nieuwe behandeling in hoger beroep zal verwijzen naar het gerechtshof te Amsterdam.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,