Conclusie
Rolnr. 14.740
Zitting 12 juni 1992
Mr. C.L. de Vries Lentsch – Kostense
Conclusie inzake
Zitting 12 juni 1992
Mr. C.L. de Vries Lentsch – Kostense
Conclusie inzake
de rechtpersoonlijkbezittende vereniging WONINGVERENINGING BRUNSSUM
tegen
[verweerster]
Edelhoogachtbaar college,
De feiten en het procesverloop
1. De Woningvereniging Brunssum heeft met ingang van 1 augustus 1985 aan [verweerster] een woning ( [a-straat 1] te [woonplaats] ) verhuurd. Deze woning maakt deel uit van een woonblok van vier duplexwoningen, bestaande uit twee woningen op de begane grond en twee bovenwoningen. De huurovereenkomst bevat de bepaling dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden, aanwezig in naburige percelen.
[verweerster] lijdt aan jeugdreuma en kan zich slechts door middel van een rolstoel voortbewegen; de door haar bewoonde woning is aan haar handicap aangepast.
Er is een aanzienlijk leeftijdsverschil tussen [verweerster] en de bewoners van de overige woningen in het litigieuze woonblok. De woning is gehorig.
De Woningvereniging ontvangt vele klachten van de overige bewoners over geluidsoverlast tijdens de avond- en de voor de nachtrust bestemde uren; geklaagd wordt over het dichtslaan van autoportieren, het luid praten in en buiten de woning en het veroorzaken van contactgeluiden in de woning.
2. De Woningvereniging vordert - naar aanleiding van de klachten over geluidsoverlast en onder verwijzing naar de in de overeenkomst opgenomen bepaling dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen die overlast aan medebewoners bezorgen - ontbinding van de huurovereenkomst alsmede ontruiming van de woning op grond van ernstige wanprestatie; inzet van het geding is of de door [verweerster] veroorzaakte geluidsoverlast de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 1623n oud BW (dat ongewijzigd in Boek 7A van het nieuwe BW is overgenomen) rechtvaardigt.
3. De Kantonrechter wijst de vordering - na het horen van twaalf getuigen - toe; de vordering tot ontruiming van de woning wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
[verweerster] stelt hoger beroep in. De Rechtbank wijst de vordering van de Woningvereniging alsnog af. [verweerster] is dan inmiddels noodgedwongen verhuisd naar een identieke woning (aan de [a-straat 2] ), haar door de Woningvereniging aangeboden; de Woningvereniging persisteerde bij het ontruimingsvonnis van de Kantonrechter nadat [verweerster] via een kort geding tevergeefs had getracht de ontruiming te verhinderen. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen omdat de Woningvereniging, die de nieuwe woning reeds op haar kosten aan de handicap van [verweerster] had laten aanpassen, weigerde de door [verweerster] in verband met de verhuizing te maken kosten voor haar rekening te nemen.
4. De Woningvereniging stelt tijdig cassatie in tegen het vonnis van de Rechtbank met de aantekening dat zij belang bij vernietiging van het vonnis van de Rechtbank heeft omdat [verweerster] naar aanleiding van dat vonnis een schadeclaim bij haar heeft ingediend van f 22.000,-. [verweerster] concludeert tot verwerping van het cassatieberoep.
Beoordeling van het cassatiemiddel
5. Alvorens het uit zeven onderdelen bestaande middel te bespreken, geef ik hier kort samengevat de overwegingen van de Rechtbank weer.
A. De Rechtbank stelt voorop dat duidelijk is dat de overige bewoners van het woonblok zich ernstig in hun woongenot gestoord voelen, doch dat daarmee niet de vraag is beantwoord of [verweerster] ter zake daarvan een verwijt treft en of zij zich niet heeft gehouden aan het in de huurovereenkomst opgenomen gebod geen overlast te veroorzaken.
B. Vervolgens overweegt de Rechtbank - na een uitvoerige weergave van de bij de Kantonrechter afgelegde getuigenverklaringen - dat uit die verklaringen in onderling verband en samenhang beschouwd, niet te lezen is dat [verweerster] erntig verwijt terzake van de overlast treft, en derhalve ook niet dat zij zich niet als een goed huurster heeft gedragen.
C. Daarbij overweegt de Rechtbank dat de klachten naar haar oordeel voor het overgrote deel zijn terug te voeren op de combinatie van de feiten dat de litigieuze woningen gehorig zijn en dat [verweerster] een leefpatroon heeft dat afwijkt van dat van de overige bewoners. De Rechtbank oordeelt dat van [verweerster] niet kan worden gevergd dat zij haar leven zo inricht dat dit in de pas loopt met dat van de klagende bewoners, doch dat wel van haar kan worden gevergd dat zij haar uiterste best doet om onder de gegeven omstandigheden de overlast tot een minimum te beperken.
D. Vervolgens overweegt de Rechtbank dat uit de ter tafel gekomen feiten niet valt af te leiden dat [verweerster] op laatstgenoemd punt in ernstige mate in gebreke is gebleven. Daarbij neemt de Rechtbank in aanmerking dat
a. de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden" zoals het lopen, praten en het schuiven met deuren, en dat [verweerster] door de handicap waarmee zij moet leven in aanmerkelijk mindere mate dan een persoon die een dergelijke handicap niet bezit, de mogelijkheid heeft dit soort overlast te vermijden,
b. dat de geluidsoverlast daarnaast betrekking heeft op geluiden van buiten, afkomstig van derden over wie [verweerster] geen zeggenschap heeft en van wie zij gedeeltelijk afhankelijk is,
c. dat het op de weg van de Woningvereniging - die het probleem van de gehorigheid kende, wist dat [verweerster] aan een rolstoel gebonden was, en bekend was met het grote leeftijdsverschil tussen [verweerster] en haar naaste buren - had gelegen tevoren met [verweerster] te bespreken of zij in staat en bereid was een zodanig leefpatroon aan te houden dat zij aan de medebewoners geen overlast zou bezorgen, en dat uit het feit dat een zodanig gesprek niet is gevoerd volgt dat [verweerster] er bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening mee behoefde te houden dat haar leefpatroon als overmatig storend door de buren zou worden ervaren, doch ervan mocht uitgaan dat de Woningvereniging haar een zodanig huurgenot zou verstrekken dat zij haar leven kon voortzetten op de wijze die zij gewend was, en die gelet op haar leeftijd maatschappelijk geenszins ongebruikelijk is.
6.
Het eerste en het tweede middelonderdeelzijn gericht tegen de hiervoor onder 5 C weergegeven overweging van de Rechtbank dat van [verweerster] wel kan worden gevergd dat zij haar uiterste best doet om onder de gegeven omstandigheden de overlast voor de medebewoners tot een minimum te beperken.
Het eerste en het tweede middelonderdeelzijn gericht tegen de hiervoor onder 5 C weergegeven overweging van de Rechtbank dat van [verweerster] wel kan worden gevergd dat zij haar uiterste best doet om onder de gegeven omstandigheden de overlast voor de medebewoners tot een minimum te beperken.
In het
eersteonderdeel wordt betoogd dat de Rechtbank aldus blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans dat de bestreden beslissing onbegrijpelijk is en niet voldoende gemotiveerd, omdat niet valt in te zien waarom van [verweerster] niet kan worden gevergd dat zij zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen aan medebewoners of derden nu van [verweerster] valt te verwachten dat zij haar leefpatroon zodanig aanpast dat van overlast geen sprake meer is.
eersteonderdeel wordt betoogd dat de Rechtbank aldus blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans dat de bestreden beslissing onbegrijpelijk is en niet voldoende gemotiveerd, omdat niet valt in te zien waarom van [verweerster] niet kan worden gevergd dat zij zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen aan medebewoners of derden nu van [verweerster] valt te verwachten dat zij haar leefpatroon zodanig aanpast dat van overlast geen sprake meer is.
In het
tweedeonderdeel wordt gesteld dat het in het eerste onderdeel betoogde eens temeer geldt gezien de contractuele bepaling dat de huurder zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen.
tweedeonderdeel wordt gesteld dat het in het eerste onderdeel betoogde eens temeer geldt gezien de contractuele bepaling dat de huurder zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen.
7. Ik lees de aangevallen overweging aldus dat de Rechtbank in de betrokken passage aangeeft wanneer in de gegeven omstandigheden van het geval sprake kan zijn van een zodanige overlast dat deze de toewijzing van de vordering tot ontbinding van de overeenkomst op grond van wanprestatie rechtvaardigt. Dat het bezorgen van overlast aan medebewoners jegens de Woningvereniging wanprestatie op kan leveren, staat in deze procedure niet ter discussie nu in casu de huurovereenkomst de bepaling bevat dat de huurder zich dient te onthouden van het bezorgen van overlast aan de medebewoners. Het met de feitelijke waardering van de omstandigheden van het geval verweven oordeel van de Rechtbank dat slechts van [verweerster] gevergd kan worden dat zij haar uiterste best doet om de overlast tot een minimum te beperken, geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Integendeel: algemeen aanvaard is dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van overlast eerst bij
ernstigeoverlast aanvaardbaar is. Ik verwijs hier naar het arrest van Uw Raad van 17 december 1982 (NJ 1983,511) en naar Asser-Abas (Huur), 1990, nrs. 37 en 215-218 (met verdere verwijzingen). De regel dat van ernstige overlast sprake moet zijn wil het verstrekkende middel van ontbinding geoorloofd zijn, strookt geheel met hetgeen ook geldt voor de algemene bepalingen van art. 1302 oud Pro BW en art. 6:265 BW Pro. Zie hierover Asser- Hartkamp II, 1989, nr.516.
ernstigeoverlast aanvaardbaar is. Ik verwijs hier naar het arrest van Uw Raad van 17 december 1982 (NJ 1983,511) en naar Asser-Abas (Huur), 1990, nrs. 37 en 215-218 (met verdere verwijzingen). De regel dat van ernstige overlast sprake moet zijn wil het verstrekkende middel van ontbinding geoorloofd zijn, strookt geheel met hetgeen ook geldt voor de algemene bepalingen van art. 1302 oud Pro BW en art. 6:265 BW Pro. Zie hierover Asser- Hartkamp II, 1989, nr.516.
Het behoeft naar mijn oordeel geen betoog dat een expliciete bepaling in de huurovereenkomst, welke buiten twijfel stelt dat overlast jegens medebewoners een grond voor ontbinding op kan leveren, aan dit alles niet kan afdoen; de voor de ontbinding geldende regels kunnen vanzelfsprekend niet door een dergelijke bepaling terzijde worden gesteld. Ik wijs er hier nog op dat ook in het arrest van Uw Raad van 17 december 1982 sprake was van een overeenkomst met een expliciet beding van de hier bedoelde strekking.
8. Aangezien de bestreden overweging mijns inziens evenmin onbegrijpelijk is of anderszins ontoereikend gemotiveerd, moeten het eerste en tweede middelonderdeel falen.
9.
Het derde middelonderdeelis gericht tegen de onder 5 D a weergegeven overweging van de Rechtbank dat de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden". Het middelonderdeel stelt dat deze overweging onbegrijpelijk is indien zij aldus begrepen zou moeten worden dat de klachten in het bijzonder betrekking hebben op "woongeluiden". Ter toelichting wordt in dit verband vermeld dat de Rechtbank niet kon volstaan met de constatering dat de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden".
Het derde middelonderdeelis gericht tegen de onder 5 D a weergegeven overweging van de Rechtbank dat de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden". Het middelonderdeel stelt dat deze overweging onbegrijpelijk is indien zij aldus begrepen zou moeten worden dat de klachten in het bijzonder betrekking hebben op "woongeluiden". Ter toelichting wordt in dit verband vermeld dat de Rechtbank niet kon volstaan met de constatering dat de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden".
Als ik het goed begrijp wordt in dit middelonderdeel betoogd dat de bestreden beslissing van de Rechtbank onbegrijpelijk is indien deze overweging zou impliceren dat de klachten naar het oordeel van de Rechtbank in feite slechts betrekking hebben op "woongeluiden".
Aldus gelezen, mist dit onderdeel feitelijke grondslag. Uit de hiervoor onder 5 weergegeven overwegingen van de Rechtbank moge reeds blijken dat de Rechtbank niet volstaat met de constatering dat de geluidsoverlast betrekking heeft op "woongeluiden".
10.
Het vierde middelonderdeelricht zich tegen de onder 5 D b weergegeven overweging van de Rechtbank dat de geluidsoverlast betrekking heeft op geluiden van buiten, afkomstig van derden over wie [verweerster] geen zeggenschap heeft en van wie zij gedeeltelijk afhankelijk is. Betoogd wordt dat deze overweging blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel van onvoldoende motivering indien de Rechtbank hier tot uitdrukking heeft willen brengen dat de geluidsoverlast veroorzaakt door bezoekers van de huurder, in een geschil als het onderhavige de huurder niet kan worden verweten.
Het vierde middelonderdeelricht zich tegen de onder 5 D b weergegeven overweging van de Rechtbank dat de geluidsoverlast betrekking heeft op geluiden van buiten, afkomstig van derden over wie [verweerster] geen zeggenschap heeft en van wie zij gedeeltelijk afhankelijk is. Betoogd wordt dat deze overweging blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel van onvoldoende motivering indien de Rechtbank hier tot uitdrukking heeft willen brengen dat de geluidsoverlast veroorzaakt door bezoekers van de huurder, in een geschil als het onderhavige de huurder niet kan worden verweten.
Uit het onderhavige vonnis valt naar mijn oordeel geenszins op te maken dat de Rechtbank tot uitdrukking heeft willen brengen dat geluidsoverlast door bezoekers de huurder niet kan worden verweten; de Rechtbank stelt in het kader van de vraag of [verweerster] haar uiterste best heeft gedaan de overlast tot een minimum te beperken, slechts vast dat een deel van de overlast wordt veroorzaakt door bezoekers, over wie [verweerster] geen zeggenschap heeft. Daarmee is nog niet gezegd dat de door bezoekers veroorzaakte overlast niet aan de huurder kan worden verweten.
Ook dit onderdeel mist mijns inziens derhalve feitelijke grondslag.
11.
Het vijfde en het zesde onderdeelkomen op tegen de onder 5 D c aangehaalde overweging dat het op de weg van de Woningvereniging had gelegen te bezien of [verweerster] in staat en bereid was een zodanig leefpatroon te voeren dat zij aan de medebewoners geen overlast zou bezorgen, en tegen de daaraan verbonden conclusie dat [verweerster] ervan mocht uitgaan dat de Woningvereniging haar een zodanig huurgenot zou verstrekken dat zij haar leven voort kon zetten op de wijze die zij gewend was. In het
vijfdeonderdeel wordt betoogd dat deze overweging blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans onvoldoende duidelijk gemotiveerd is, omdat van een huurder mag worden gevergd dat deze zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen aan medebewoners, ook indien zulks een breuk zou opleveren met een voorheen gehanteerd leefpatroon en ook indien de verhuurster terzake geen onderzoek heeft ingesteld. In het
zesdeonderdeel wordt betoogd dat de bestreden overweging onbegrijpelijk is voor zover de Rechtbank ter ondersteuning van haar redenering een beroep doet op de omstandigheid dat de Woningvereniging het probleem van de gehorigheid kende, wist dat [verweerster] aan een rolstoel gebonden was, alsmede bekend was met het grote leeftijdsverschil tussen [verweerster] en haar naaste buren, aangezien ook die omstandigheden niet rechtvaardigen dat overlast wordt veroorzaakt.
Het vijfde en het zesde onderdeelkomen op tegen de onder 5 D c aangehaalde overweging dat het op de weg van de Woningvereniging had gelegen te bezien of [verweerster] in staat en bereid was een zodanig leefpatroon te voeren dat zij aan de medebewoners geen overlast zou bezorgen, en tegen de daaraan verbonden conclusie dat [verweerster] ervan mocht uitgaan dat de Woningvereniging haar een zodanig huurgenot zou verstrekken dat zij haar leven voort kon zetten op de wijze die zij gewend was. In het
vijfdeonderdeel wordt betoogd dat deze overweging blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans onvoldoende duidelijk gemotiveerd is, omdat van een huurder mag worden gevergd dat deze zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen aan medebewoners, ook indien zulks een breuk zou opleveren met een voorheen gehanteerd leefpatroon en ook indien de verhuurster terzake geen onderzoek heeft ingesteld. In het
zesdeonderdeel wordt betoogd dat de bestreden overweging onbegrijpelijk is voor zover de Rechtbank ter ondersteuning van haar redenering een beroep doet op de omstandigheid dat de Woningvereniging het probleem van de gehorigheid kende, wist dat [verweerster] aan een rolstoel gebonden was, alsmede bekend was met het grote leeftijdsverschil tussen [verweerster] en haar naaste buren, aangezien ook die omstandigheden niet rechtvaardigen dat overlast wordt veroorzaakt.
12. De hier aangevallen overweging is zozeer verweven met de feitelijke waardering van de omstandigheden van het geval dat zij in cassatie slechts beperkt ter toets kan komen. Onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd acht ik haar niet. Zij geeft mijns inziens evenmin blijk van een onjuiste rechtsopvatting; in het kader van de vraag of de overlast in de verhouding tot de Woningvereniging een wanprestatie oplevert die de ontbinding rechtvaardigt, kan - onder de door de Rechtbank genoemde omstandigheden - meewegen dat de Woningvereniging voor het sluiten van de overeenkomst geen gesprek met de huurster heeft gevoerd over de voor de Woningvereniging te voorziene, overlast die de maatschappelijk geenszins ongebruikelijke leefwijze van de huurster teweeg zou brengen; dat de Woningvereniging op de hoogte was van de door de Rechtbank genoemde problemen is daarbij een belangrijk facet aangezien juist daarom van de Woningvereniging verwacht kon worden dat zij een gesprek met de huurster voerde,
De hier beproken onderdelen zijn naar mijn oordeel evenals het eerste en tweede onderdeel gebaseerd op de stelling dat van de huurder zonder meer gevergd kan worden dat hij zich onthoudt van gedragingen die overlast veroorzaken. Uit hetgeen ik onder 7 betoogd heb, moge blijken dat die stelling niet opgaat.
13.
Het zevende onderdeelmist zelfstandige betekenis.
Het zevende onderdeelmist zelfstandige betekenis.
Conclusie
Het cassatiemiddel in al zijn onderdelen ongegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van het ingestelde cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden