Conclusie
AS
Rek. nr. 8108
Parket, 25 augustus 1992
Rek. nr. 8108
Parket, 25 augustus 1992
Mr. Strikwerda
Conclusie inzake:
[verzoekster] B.V.
t e g e n
1. [verweerder]2. [verweerster]
Edelhoogachtbaar College,
1. Verzoekster tot cassatie (hierna: [verzoekster] ) verhuurt aan verweerders in cassatie (hierna: het echtpaar [verweerder] ) de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] . Op 28 maart 1991 heeft [verzoekster] de huur tegen 1 oktober 1991 opgezegd, met als reden dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het echtpaar [verweerder] heeft laten weten met beëindiging van de huurovereenkomst niet accoord te gaan.
2. Daarop heeft [verzoekster] zich gewend tot de Kantonrechter te Beetsterzwaag met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Ter ondersteuning van haar stelling dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik voerde [verzoekster] aan dat haar bedrijfsbelang vordert dat de zoon van haar directeur, [betrokkene 1] ., die als bedrijfsleider verbonden is aan vestigingen van een dochtermaatschappij te [vestigingsplaats 1] en te [vestigingsplaats 2] , de woning gaat bewonen. De woning zou voor [betrokkene 1] . een "perfecte uitvalsbasis" zijn om die vestigingen te bereiken en de dochtermaatschappij een loonsverhoging besparen, aangezien [betrokkene 1] . dan niet in staat behoeft te worden gesteld alternatieve woonruimte te bekostigen. Bovendien voerde [verzoekster] aan dat de door het echtpaar [verweerder] te betalen huurpenningen in geen verhouding staan tot de door [verzoekster] te betalen hypotheekkosten met betrekking tot de woning.
3. Bij beschikking van 31 juli 1991 heeft de kantonrechter het verzoek afgewezen. Ook in hoger beroep had [verzoekster] geen succes: bij beschikking van 22 november 1991 heeft de Rechtbank te Leeuwarden de beschikking van de kantonrechter met verbetering van gronden bekrachtigd.
4. De rechtbank was van oordeel dat het voorgenomen gebruik van de woning door [betrokkene 1] . onder de gegeven omstandigheden weliswaar kan worden beschouwd als "eigen gebruik" door [verzoekster] in de zin van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW, maar dat [verzoekster] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning voor dit gebruik "dringend" nodig heeft. In de visie van de rechtbank brengt dit mee dat een afweging van belangen van verhuurder en huurder verder achterwege kan blijven.
5. Tegen de beschikking van de rechtbank is [verzoekster] (tijdig) in cassatie gekomen met een uit drie onderdelen opgebouwd middel. Het echtpaar [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend en verzocht het cassatieberoep te verwerpen.
6. Na
onderdeel 1, dat geen klacht bevat, betoogt
onderdeel 2van het middel dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW door de dringendheid van het door [verzoekster] voorgenomen eigen gebruik van het verhuurde afzonderlijk te beoordelen, zonder daarbij rekening te houden met de (naar [verzoekster] had aangevoerd: geringe) mate waarin het echtpaar [verweerder] belang heeft bij het verhuurde. Volgens het middelonderdeel volgt uit de wetstekst en de wetsgeschiedenis dat de mate van dringendheid van de eigen behoefte van de verhuurder aan gebruik van het verhuurde niet een absoluut en op zichzelf te beschouwen gegeven is, maar dat met inachtneming van de wederzijdse belangen van partijen moet worden beoordeeld of de behoefte van de verhuurder zo dringend is, dat aan de vereisten voor een beroep op het onderhavige wetsartikel is voldaan.
onderdeel 1, dat geen klacht bevat, betoogt
onderdeel 2van het middel dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW door de dringendheid van het door [verzoekster] voorgenomen eigen gebruik van het verhuurde afzonderlijk te beoordelen, zonder daarbij rekening te houden met de (naar [verzoekster] had aangevoerd: geringe) mate waarin het echtpaar [verweerder] belang heeft bij het verhuurde. Volgens het middelonderdeel volgt uit de wetstekst en de wetsgeschiedenis dat de mate van dringendheid van de eigen behoefte van de verhuurder aan gebruik van het verhuurde niet een absoluut en op zichzelf te beschouwen gegeven is, maar dat met inachtneming van de wederzijdse belangen van partijen moet worden beoordeeld of de behoefte van de verhuurder zo dringend is, dat aan de vereisten voor een beroep op het onderhavige wetsartikel is voldaan.
7. De tekst van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW biedt naar mijn mening geen steun aan de door het middelonderdeel verdedigde opvatting. Voor zover hier van belang luidt die tekst:
"De rechter kan de vordering slechts toewijzen (...) indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik (...) dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen (...) naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (...)".
Ik zou menen dat deze tekst taalkundig niet anders kan worden verstaan dan dat de verhuurder eerst aannemelijk dient te maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat, mocht hij daarin slagen, vervolgens de vraag aan de orde komt of de mate van dringendheid zo groot is dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Pas bij de beoordeling van deze laatste vraag moeten de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking worden genomen, d.w.z. de belangen en behoeften die leiden tot het aannemen van dringendheid aan de zijde van de verhuurder worden afgewogen tegen de belangen en behoeften van de huurder. De eis dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft gaat dus vooraf aan de belangenafweging en is in zoverre als een afzonderlijk vereiste te beschouwen. Weliswaar geeft de wetstekst geen aanwijzingen omtrent de vraag welke belangen en behoeften van de verhuurder de conclusie kunnen rechtvaardigen dat deze het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dus ook geen aanwijzingen omtrent de vraag waar de eerste beoordelingsfase overgaat in de tweede, maar zulks betekent niet dat de tekst van de wet noodzakelijk meebrengt dat het dringendheidsvereiste wordt geabsorbeerd door de belangenafweging en geen zelfstandige betekenis toekomt.
8. De wetsgeschiedenis wijst niet in een andere richting. De in het cassatierekest aangehaalde uitlating van de minister heeft niet betrekking op de vraag of het dringendheidsvereiste al dan niet afzonderlijk moet worden beoordeeld, doch strekte ter bestrijding van het standpunt van sommige sprekers die de mogelijkheid van beëindiging wegens dringend eigen gebruik van het verhuurde door de verhuurder geschrapt wilden zien. De minister bestreed dit standpunt door erop te wijzen dat het schrappen van een dergelijke grond
"sterk in strijd (zou) zijn met wat wij met het wetsontwerp beogen: een evenwichtig geheel van regelingen, waarmee inderdaad de positie van de huurder in hoge mate wordt versterkt maar waarmee ook aan de positie van de verhuurder een zekere aandacht wordt gegeven. De huurder moet een deugdelijke bescherming verkrijgen maar een algemene uitsluiting van ontruimen op grond van eigen gebruik gaat mij te ver. Ik vind dit een verstoring van het evenwicht, dat wij hebben gezocht en dat naar mijn mening is gevonden".
Zie Huurrecht, losbl., art. 1623e, aant. 3, onder b. De uitlating onderstreept het uitzonderingskarakter van de onderhavige opzeggingsgrond en biedt aldus eerder een argument tegen, dan voor de door het middelenonderdeel verdedigde opvatting: door het dringendheidsvereiste als zelfstandig vereiste vooraf te laten gaan aan de belangen afweging wordt de drempel bij toepassing van de onderhavige opzeggingsgrond immers verhoogd en verkrijgt de huurder meer bescherming. Vgl. de conclusie OM (A-G Leijten) voor HR 2 november 1984, NJ 1985, 269, onder 4.
9. In de rechtspraak van de Hoge Raad is de onderhavige kwestie bij mijn weten nog niet uitdrukkelijk aan de orde gekomen. HR 9 december 1983, NJ 1984, 307 nt. PAS lijkt te wijzen in de richting van een gescheiden behandeling van het dringendheidsvereiste (r.o. 3.3). In de lagere rechtspraak en onder de schrijvers bestaat weinig twijfel dat de vraag naar de dringendheid eerst wordt gesteld en dat pas na bevestigende beantwoording wordt overgegaan tot belangenafweging. Zie o.m. Rb den Bosch 24 augustus 1983, NJ 1984, 620; Rb den Bosch 4 januari 1984, WR 1984, 30; Rb Assen 24 januari 1984, te kennen uit NJ 1985, 269; Ktg Utrecht 21 februari 1984, WR 1984, 56 (bekrachtigd door Rb Utrecht 28 juni 1984, WR 1984, 119); Ktg Nijmegen 20 november 1987, PG 1988, 2729; Rb Haarlem 22 maart 1988, WR 1988, 96; Rb Utrecht 23 maart 1988, WR 82; Ktg Eindhoven 21 maart 1990, WR 1990, 79; Rb Roermond 10 april 1991, te kennen uit NJ 1992, 301; Ktg Rotterdam, WR 1991, 84; Rb Amsterdam 4 September 1991, WR 1992, 7; P.A. Stein, noot onder HR 12 januari 1979, NJ 1979, 500; De Mol, Huurrecht, 2e dr. 1980, p. 206; Adriaansens en Bolt, Bouwrecht 1985, p. 518; Van Son, Advocatenblad 1986, p. 169; De Feyter e.a., De belangenafweging bij dringend eigen gebruik, 1988, p. 1 (Tan), p. 6/7 (De Zeeuw), p. 19 (Van Haalen), p. 55 (Vrij); Asser-Abas, 1990, nr. 140; Saelman, Huur en verhuur, 2e dr. 1990, p. 49-51; Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 2e dr. 1991, p. 89-91. Zie voorts conclusie OM (A-G van Soest) voor HR 26 juni 1992, rek.nr. 8094, onder 4.1.
10. Dat het dringendheidsvereiste vooraf gaat aan de belangenafweging betekent overigens niet dat tussen het een het ander een waterdicht schot moet worden gedacht. De belangen en behoeften immers, die de conclusie kunnen wettigen dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vormen vervolgens de elementen die aan de zijde van de verhuurder in de belangenafweging aan de orde zullen moeten komen. Vgl. conclusie OM (A-G van Soest) voor HR 26 april 1985, NJ 1985, 802, onder 5 en vgl. voorts De Zeeuw t.a.p. en Bockwinkel, a.w., p. 102. Deze samenhang zal in veel gevallen de noodzaak van een afzonderlijke behandeling van het dringendheidsvereiste en de belangenafweging opheffen, maar dit neemt niet weg dat het dringendheidsvereiste formeel aan de belangenafweging vooraf gaat en in de regeling van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW als drempelvereiste fungeert.
11. De centrale klacht van onderdeel 2 acht ik dan ook ongegrond. Het onderdeel stuit daarop in zijn geheel af.
12.
Onderdeel 3komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen het oordeel van de rechtbank dat de door [verzoekster] gestelde behoefte aan eigen gebruik van het verhuurde niet als dringend kan worden aangemerkt.
Onderdeel 3komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen het oordeel van de rechtbank dat de door [verzoekster] gestelde behoefte aan eigen gebruik van het verhuurde niet als dringend kan worden aangemerkt.
13. Bij de beoordeling van dit middelonderdeel moet voorop gesteld worden dat het oordeel over de vraag of het voorgenomen gebruik als dringend kan worden beschouwd berust op een feitelijke waardering van de omstandigheden, welke aan de rechter die over de feiten oordeelt is voorbehouden. Cassatietoetsing strekt derhalve niet verder dan tot de vraag of de rechter bij zijn beslissing niet is uitgegaan van een onjuist begrip van het wettelijk criterium: dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Vgl. HR 12 januari 1979, NJ 1979, 500 nt. PAS, met betrekking tot art. 1623e lid 1 sub 4° (oud) BW.
14. Naar deze maat gemeten zullen de klachten van onderdeel 3 m.i. niet tot cassatie kunnen leiden.
15. De klacht van subonderdeel 3.a moet falen, omdat bij de beoordeling van het gewicht van de belangen en behoeften van de verhuurder een rol mag spelen dat in de omgeving van het verhuurder voldoende alternatieve woonruimte beschikbaar is. Uit HR 26 april 1985, NJ 1985, 205 valt niet af te leiden dat met deze omstandigheid bij de beoordeling van het dringendheidsvereiste geen rekening zou mogen worden gehouden. Ook de klachten van de subonderdelen 3.b en 3.c zullen niet kunnen slagen. Besparing of lastenverlichting kan (HR 25 november 1983, NJ 1984, 347) een dringende behoefte opleveren. Maar of dat zo is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het oordeel, dat in het onderhavige geval de lastenverlichting c.q. besparing, die zou worden bereikt wanneer [betrokkene 1] . de woning betrekt, onvoldoende is om aan te nemen dat [verzoekster] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, komt als feitelijk oordeel voor rekening van de rechtbank, is niet onbegrijpelijk en getuigt niet van een onjuiste opvatting van de dringendheidseis.
16. De klachten van de subonderdelen 3.d en 3.e missen zelfstandige betekenis naast de eerder opgeworpen klachten en behoeven geen bespreking.
17. De
conclusiestrekt tot verwerping van het beroep.
conclusiestrekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,