Conclusie
KZ
NR. 14.317
Zitting 7 juni 1991
NR. 14.317
Zitting 7 juni 1991
MR. Koopmans,
Conclusie inzake:
DE GEMEENTE AMSTERDAM
tegen
[verweerster]
SK
Nr. 14.317
Zitting 7 juni 1991
Mr. Koopmans
Conclusie inzake
Nr. 14.317
Zitting 7 juni 1991
Mr. Koopmans
Conclusie inzake
DE GEMEENTE AMSTERDAM
tegen
Edelhoogachtbaar College,
1. Het middel stelt de vraag aan de orde of de verhuurder aansprakelijk is voor overlast die de huurder wordt aangedaan door andere huurders, zoals boven- of benedenburen. In de rechtspraak van de HR is die vraag wel bevestigend beantwoord, maar dat geschiedde dan in het licht van een aantal feitelijke vaststellingen omtrent de ernst en de intensiteit van de overlast en omtrent de mogelijkheden van de verhuurder om daaraan een einde te maken. Zie met name HR 17 dec. 1982 NJ 1983 no. 511; HR 5 okt. 1990 nr. 13.951, ongepubl. In de onderhavige zaak verwijt het middel de rb. aansprakelijkheid te hebben aangenomen zonder dit oordeel te verankeren in bijkomende omstandigheden.
2. [verweerster] , verweerster in cassatie, vordert in dit geding schadevergoeding wegens wanprestatie van de gemeente Amsterdam , eiseres tot cassatie. Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat de gemeente heeft nagelaten een einde te maken aan de ernstige overlast, in de vorm van bedreigingen, beledigingen, aanvallen van razernij, geweldpleging, schelden en smijten met deuren, die zij in de door haar gehuurde woning ondervond van haar benedenbuurman [betrokkene 1] , eveneens huurder van de gemeente.
De kantonrechter wees deze vordering af. De rb. liet [verweerster] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat zij in de door haar aangegeven periode ernstige overlast heeft ondervonden van genoemde [betrokkene 1] . Het cassatieberoep richt zich tegen dit tussenvs.
3. De redenering van de rb. verloopt in drie etappes. Zij stelt allereerst vast dat in de huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en de gemeente is bepaald dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan de woning of aan naburige woningen dan wel overlast aan omwonenden (r.o. 4-5). Vervolgens oordeelt de rb. dat de gemeente als verhuurster verplicht was [verweerster] het rustig genot van de gehuurde woning te verschaffen en dat de door [verweerster] gestelde feiten, indien bewezen, het vermoeden rechtvaardigen dat zij dit rustige genot niet heeft gehad, zodat de gemeente alsdan wanprestatie heeft gepleegd (r.o. 8). Tenslotte verwerpt de rb. een drietal argumenten die de gemeente daartegen had aangevoerd, nl.
- een beroep op een clausule in de huurovereenkomst met [verweerster] van gelijke strekking als art. 1592 BW Pro (r.o. 9);
- een beroep op de omstandigheid dat de door [verweerster] gestelde overlast in rechte niet zou kunnen worden bewezen (r.o. 10);
- de stelling dat het op de weg van [verweerster] zelf had gelegen om in rechte op te treden tegen [betrokkene 1] (r.o. 11).
De onderdelen II, III en IV van het middel komen respectievelijk op deze drie verweren terug, terwijl onderdeel I de algemene gedachtengang van de rb. (in r.o. 8) tot doelwit heeft.
- een beroep op een clausule in de huurovereenkomst met [verweerster] van gelijke strekking als art. 1592 BW Pro (r.o. 9);
- een beroep op de omstandigheid dat de door [verweerster] gestelde overlast in rechte niet zou kunnen worden bewezen (r.o. 10);
- de stelling dat het op de weg van [verweerster] zelf had gelegen om in rechte op te treden tegen [betrokkene 1] (r.o. 11).
De onderdelen II, III en IV van het middel komen respectievelijk op deze drie verweren terug, terwijl onderdeel I de algemene gedachtengang van de rb. (in r.o. 8) tot doelwit heeft.
4. Het is moeilijk de onderdelen I, II en IV afzonderlijk te behandelen. In alle drie onderdelen draait het om de vraag of de huurder zelf, dan wel de verhuurder, moet optreden tegen overlast die de huurder wordt aangedaan door zijn medehuurder. Het antwoord op die vraag moet gevonden worden in het spanningsveld tussen art. 1586, onder 3°, BW, bepalend dat de verhuurder aan de huurder het "rustig genot” van het gehuurde goed moet verschaffen, en art. 1592 BW Pro, dat de verhuurder ontheft van de verplichting om in te staan voor feitelijke stoornis door derden. In het huurcontract van [verweerster] was, naar de kantonrechter vaststelt, uitdrukkelijk bedongen dat het gemeentelijk woningbedrijf niet verplicht is de huurder "te waarborgen tegen belemmeringen van feitelijke aard” die anderen hem in het genot van de woning zouden toebrengen; maar in hetzelfde huurcontract was ook - evenals in dat van [betrokkene 1] - de clausule opgenomen dat geen overlast aan omwonenden mag worden aangedaan door de huurder. Beide bedingen zullen moeten worden uitgelegd in het licht van de genoemde wetsbepalingen en van de eisen van redelijkheid en billijkheid.
De verhouding tussen de beide wetsartikelen wordt uitvoerig besproken in concl. Mr. Asser bij HR 5 okt. 1990 (hiervoor geciteerd), no. 2.4-2.22, met aanhaling van rechtspraak en literatuur. Hij komt tot de slotsom - een slotsom die ik voor mijn rekening neem - dat de jurisprudentie de neiging vertoont om art. 1592 BW Pro niet meer aldus uit te leggen dat het de verhuurder vrijwaart van elke aanspraak van de huurder ter zake van stoornis door derden, met name niet indien die derden omwonenden zijn en huurders van dezelfde verhuurder. De tegenkant daarvan is dat art. 1586, onder 3°, BW meebrengt dat de verhuurder instaat voor storende oorzaken die binnen zijn bereik liggen, in die zin dat deze verplichting nader door de eisen van redelijkheid en billijkheid wordt bepaald. Zie ook Asser-Abas (5-II, Huur, 7e dr. 1990) no. 27 en no. 37.
De verhouding tussen de beide wetsartikelen wordt uitvoerig besproken in concl. Mr. Asser bij HR 5 okt. 1990 (hiervoor geciteerd), no. 2.4-2.22, met aanhaling van rechtspraak en literatuur. Hij komt tot de slotsom - een slotsom die ik voor mijn rekening neem - dat de jurisprudentie de neiging vertoont om art. 1592 BW Pro niet meer aldus uit te leggen dat het de verhuurder vrijwaart van elke aanspraak van de huurder ter zake van stoornis door derden, met name niet indien die derden omwonenden zijn en huurders van dezelfde verhuurder. De tegenkant daarvan is dat art. 1586, onder 3°, BW meebrengt dat de verhuurder instaat voor storende oorzaken die binnen zijn bereik liggen, in die zin dat deze verplichting nader door de eisen van redelijkheid en billijkheid wordt bepaald. Zie ook Asser-Abas (5-II, Huur, 7e dr. 1990) no. 27 en no. 37.
5. In deze benadering moet men aannemen dat, in een situatie als de onderhavige, een beroep op art. 1592 BW Pro en op een daarmee overeenstemmend beding in het huurcontract op zichzelf niet beslissend is. De andersluidende stelling uit onderdeel II moet worden verworpen.
Onderzoek verdient daarentegen de dubbele vraag in welke omstandigheden van de huurder kan worden gevergd dat hij zelf actie onderneemt tegen zijn overlast veroorzakende medehuurder, en wanneer het in de lijn ligt dat de verhuurder optreedt.
Onderzoek verdient daarentegen de dubbele vraag in welke omstandigheden van de huurder kan worden gevergd dat hij zelf actie onderneemt tegen zijn overlast veroorzakende medehuurder, en wanneer het in de lijn ligt dat de verhuurder optreedt.
6. De laatste vraag was in het geciteerde arrest van 1982 aan de orde. De verplichting van de woningbouwvereniging om op te treden tegen de medehuurder werd in dat geval gekoppeld aan de omstandigheden die door de feitenrechter waren vastgesteld. Die omstandigheden hielden met name in dat het om ernstige overlast ging, dat de medehuurder zich contractueel had verplicht geen last te veroorzaken aan omwonenden, en dat van de woningbouwvereniging redelijkerwijs kon worden gevergd dat zij ter verschaffing van rustig woongenot aan de huurder rechtsmaatregelen trof tegen de medehuurder. Nu de rb. zich in r.o. 9 op precies dezelfde omstandigheden beroept - zij het beknopt - faalt m.i. de daartegen gerichte klacht van onderdeel II. Onder die omstandigheden zou stilzitten van de verhuurder alleen maar gerechtvaardigd kunnen zijn indien, zoals onderdeel IV betoogt, het optreden van de huurder zelf een betere methode had opgeleverd om tot beëindiging van de overlast te geraken.
7. Het optreden van de huurder zelf wordt door de rb. besproken in r.o. 11. Na vastgesteld te hebben dat deze mogelijkheid de gemeente niet kon bevrijden van haar verplichting om de huurder het rustig woongenot te verschaffen, wijst de rb. op een tweetal omstandigheden. In de eerste plaats zou een actie van de huurder uit onrechtmatige daad tegen de medehuurder niet kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst van de laatste. In de tweede plaats zou een eventueel verbod in kort geding geen zekerheid verschaffen dat aan de overlast een eind kwam; aangegeven wordt dat [betrokkene 1] waarschijnlijk geen verhaal biedt zodat het opleggen van een dwangsom weinig effect zal hebben.
Onderdeel IV brengt daartegen in dat [verweerster] in kort geding rechtstreeks ontruiming van de gehuurde woning door [betrokkene 1] had kunnen vorderen. Door deze mogelijkheid niet onder het oog te zien zou de rb. onjuist hebben geoordeeld althans haar oordeel onvoldoende hebben gemotiveerd.
Onderdeel IV brengt daartegen in dat [verweerster] in kort geding rechtstreeks ontruiming van de gehuurde woning door [betrokkene 1] had kunnen vorderen. Door deze mogelijkheid niet onder het oog te zien zou de rb. onjuist hebben geoordeeld althans haar oordeel onvoldoende hebben gemotiveerd.
8. De steller van het middel moet worden toegegeven dat de rb. van een mogelijke ontruimingsvordering van huurder tegen medehuurder geen gewag maakt. Dat is alleen maar een verzuim wanneer zo'n actie in de omstandigheden van het geval een reële mogelijkheid bood.
Er zijn op dit punt uitspraken in kort geding in verschillende zin. Pres. Den Haag 7 okt. 1986 KG 1986 no. 484 verklaarde de huurder niet ontvankelijk omdat de ontruimingsvordering hem niet toekwam, terwijl Pres. Amsterdam 28 juni 1985 KG 1985 no. 211 (Prg. 2360) meende dat voor een "zo krasse maatregel” slechts plaats is als alle andere pogingen tot normalisering hebben gefaald. De ontruimingsvordering van de huurder werd toegewezen door Pres. Amsterdam 19 feb. 1981 KG 1981 no. 16; Pres. Amsterdam 31 okt. 1985 Prg. 2392; en Pres. Arnhem 19 mei 1987 Woonrecht 1987 no. 117. In elk van die drie gevallen waren omstandigheden aanwezig van buitengewone aard. In het geval van 1981 had de verhuurder reeds de huur aan de overlast veroorzakende medehuurder opgezegd en hem ontruiming aangezegd; de huurder vroeg daarop ontruiming hangende het geding over het beroep van de medehuurder op huurbescherming. De toewijzing van de vordering in kort geding maakte hier typisch deel uit van de ordenende taak die de president toekomt tijdens de loop van procedures. In de gevallen van 1985 en 1987 was sprake van extreme vormen van burentwist en overlast. In het eerste was de politie reeds vaak bij het conflict betrokken geweest; de huurder was met geweld bedreigd (zelfs met de dood); de medehuurder ging zich te buiten aan alcoholmisbruik; de verhuurder bleef ondanks aanmaning passief. In het Arnhemse geval was eerder reeds een verbod in kort geding uitgesproken; dwangsommen waren verbeurd; politie en maatschappelijk werk hadden zich ermee bemoeid; er was overleg geweest met de verhuurder. In beide gevallen greep de president derhalve in wegens een acute noodsituatie.
Er zijn op dit punt uitspraken in kort geding in verschillende zin. Pres. Den Haag 7 okt. 1986 KG 1986 no. 484 verklaarde de huurder niet ontvankelijk omdat de ontruimingsvordering hem niet toekwam, terwijl Pres. Amsterdam 28 juni 1985 KG 1985 no. 211 (Prg. 2360) meende dat voor een "zo krasse maatregel” slechts plaats is als alle andere pogingen tot normalisering hebben gefaald. De ontruimingsvordering van de huurder werd toegewezen door Pres. Amsterdam 19 feb. 1981 KG 1981 no. 16; Pres. Amsterdam 31 okt. 1985 Prg. 2392; en Pres. Arnhem 19 mei 1987 Woonrecht 1987 no. 117. In elk van die drie gevallen waren omstandigheden aanwezig van buitengewone aard. In het geval van 1981 had de verhuurder reeds de huur aan de overlast veroorzakende medehuurder opgezegd en hem ontruiming aangezegd; de huurder vroeg daarop ontruiming hangende het geding over het beroep van de medehuurder op huurbescherming. De toewijzing van de vordering in kort geding maakte hier typisch deel uit van de ordenende taak die de president toekomt tijdens de loop van procedures. In de gevallen van 1985 en 1987 was sprake van extreme vormen van burentwist en overlast. In het eerste was de politie reeds vaak bij het conflict betrokken geweest; de huurder was met geweld bedreigd (zelfs met de dood); de medehuurder ging zich te buiten aan alcoholmisbruik; de verhuurder bleef ondanks aanmaning passief. In het Arnhemse geval was eerder reeds een verbod in kort geding uitgesproken; dwangsommen waren verbeurd; politie en maatschappelijk werk hadden zich ermee bemoeid; er was overleg geweest met de verhuurder. In beide gevallen greep de president derhalve in wegens een acute noodsituatie.
9. Men kan over deze nieuwe ontwikkeling in de rechtspraak verschillend denken. Stein vermeldt de Amsterdamse uitspraak van 1981 in zijn noot bij het arrest van 1982 (NJ 1983 p. 1633 l.k.), om daaraan toe te voegen dat "een dergelijke ingreep in de tussen andere partijen bestaande huurverhouding" geen navolging verdient. Asser-Abas t.a.p. (no. 37) acht zo'n ingreep daarentegen een "zuivere toepassing" van art. 1592 BW Pro. De Mol SR 1988 p. 173 vindt naar aanleiding van deze jurisprudentie dat het steeds om een onhoudbare toestand ging, "en dan kan het ook niet anders"; zie ook dez. SR 1987 p. 52. Zie voorts aangeh. concl. Mr. Asser no. 2.17, met verdere literatuur.
Men hoeft het negatieve oordeel van Stein niet te delen om toch te menen dat enige voorzichtigheid geboden is bij veroordelingen tot ontruiming buiten de verhuurder om; deze blijft tenslotte met de consequenties zitten. Uit de aangehaalde rechtspraak blijkt echter dat er situaties zijn waarin het moeilijk anders kan. De vraag wanneer de president in kort geding termen aanwezig kan achten voor dit ingrijpen is dan ook sterk feitelijk gekleurd. Dat geldt evenzeer voor overwegingen om niet tot zulk ingrijpen over te gaan. Sommige daarvan laten zich overigens moeilijk uitspellen: men denke aan burenruzies in zwak-sociale milieus, waar optreden van huurders tegen elkaar tot een soort burgeroorlog in het trappenhuis kan leiden. De procedure in kort geding leent zich ertoe dat met dergelijke faktoren rekening wordt gehouden.
Voor de onderhavige zaak leid ik hieruit af dat de rb. niet uitdrukkelijk hoefde te verantwoorden waarom zij de mogelijkheid van een ontruimingsvordering van huurder tegen medehuurder niet aanwezig achtte. Dat zou slechts anders zijn geweest als de gemeente feiten had gesteld waaruit bleek dat de bijzondere omstandigheden van het geval zulk optreden van de huurder onontkoombaar maakten; dat is i.c. evenwel niet geschied.
Men hoeft het negatieve oordeel van Stein niet te delen om toch te menen dat enige voorzichtigheid geboden is bij veroordelingen tot ontruiming buiten de verhuurder om; deze blijft tenslotte met de consequenties zitten. Uit de aangehaalde rechtspraak blijkt echter dat er situaties zijn waarin het moeilijk anders kan. De vraag wanneer de president in kort geding termen aanwezig kan achten voor dit ingrijpen is dan ook sterk feitelijk gekleurd. Dat geldt evenzeer voor overwegingen om niet tot zulk ingrijpen over te gaan. Sommige daarvan laten zich overigens moeilijk uitspellen: men denke aan burenruzies in zwak-sociale milieus, waar optreden van huurders tegen elkaar tot een soort burgeroorlog in het trappenhuis kan leiden. De procedure in kort geding leent zich ertoe dat met dergelijke faktoren rekening wordt gehouden.
Voor de onderhavige zaak leid ik hieruit af dat de rb. niet uitdrukkelijk hoefde te verantwoorden waarom zij de mogelijkheid van een ontruimingsvordering van huurder tegen medehuurder niet aanwezig achtte. Dat zou slechts anders zijn geweest als de gemeente feiten had gesteld waaruit bleek dat de bijzondere omstandigheden van het geval zulk optreden van de huurder onontkoombaar maakten; dat is i.c. evenwel niet geschied.
10. Onderdeel IV van het middel treft daarom geen doel. De verdere klachten die het inhoudt gaan nl. alle uit van de gedachte dat het op de weg van [verweerster] had gelegen een ontruimingsvordering tegen [betrokkene 1] aanhangig te maken.
Met het lot van de onderdelen II en IV is ook dat van de algemene klacht uit onderdeel I bezegeld. Ook daarin wordt er van uitgegaan dat geen schade door overlast zou zijn ontstaan wanneer [verweerster] zelf maatregelen tegen [betrokkene 1] had getroffen. Die klacht stuit gedeeltelijk af op hetgeen de rb. overweegt in r.o. 11, gedeeltelijk op hetgeen hiervoor (in no. 9) over de rechtstreekse ontruimingsactie werd opgemerkt.
Met het lot van de onderdelen II en IV is ook dat van de algemene klacht uit onderdeel I bezegeld. Ook daarin wordt er van uitgegaan dat geen schade door overlast zou zijn ontstaan wanneer [verweerster] zelf maatregelen tegen [betrokkene 1] had getroffen. Die klacht stuit gedeeltelijk af op hetgeen de rb. overweegt in r.o. 11, gedeeltelijk op hetgeen hiervoor (in no. 9) over de rechtstreekse ontruimingsactie werd opgemerkt.
11. Onderdeel III betreft een ander probleem. Het komt terug op de stelling van de gemeente dat zij niet in staat was tegen [betrokkene 1] op te treden omdat zij, in dat geval, niet in staat zou zijn geweest in rechte de door [verweerster] gestelde overlast te bewijzen. De rb. noemt dat een "niet nader gemotiveerde stelling" (r.o. 10), maar het onderdeel vraagt zich vertwijfeld af wat de gemeente meer of anders had kunnen of moeten aanvoeren.
Hierover valt in de eerste plaats op te merken dat het oordeel van de rb. in het licht van de gedingstukken geenszins onbegrijpelijk is. In verschillende brieven aan de gemeente, die in eerste aanleg zijn overgelegd (9 apr. 1985, prod. bij concl.v.antw.; 30 nov. 1985, prod. bij concl.v. repl.), heeft [verweerster] getuigen genoemd, of medegedeeld dat er "talloze getuigen" van incidenten waren. In appel heeft zij zelfs een dagboek in het geding gebracht dat haar vriend en zij over de verschillende incidenten hebben bijgehouden; bij elk incident wordt vermeld welke getuigen er waren (prod.3°
Hierover valt in de eerste plaats op te merken dat het oordeel van de rb. in het licht van de gedingstukken geenszins onbegrijpelijk is. In verschillende brieven aan de gemeente, die in eerste aanleg zijn overgelegd (9 apr. 1985, prod. bij concl.v.antw.; 30 nov. 1985, prod. bij concl.v. repl.), heeft [verweerster] getuigen genoemd, of medegedeeld dat er "talloze getuigen" van incidenten waren. In appel heeft zij zelfs een dagboek in het geding gebracht dat haar vriend en zij over de verschillende incidenten hebben bijgehouden; bij elk incident wordt vermeld welke getuigen er waren (prod.3°
bij mem.v.gr.; in de brief van 9 apr. 1985 verklaarden zij zich bereid dit dagboek ter beschikking van de gemeente te stellen). Er zijn in elk geval voldoende gegevens in het dossier om aannemelijk te maken dat [verweerster] deed wat in haar vermogen lag om de gemeente aan bewijsmateriaal te helpen. Van reacties van het gemeentelijk woningbedrijf blijkt niet; op de vele brieven van [verweerster] werd, naar het schijnt, nimmer schriftelijk gereageerd.
Men dient in de tweede plaats aan te nemen dat op de verhuurder die geconfronteerd wordt met klachten van een huurder over ernstige overlast door een medehuurder, een onderzoeksplicht rust. Uit het geciteerde arrest van 1990 volgt dat het, gegeven de aard van de klachten van de huurder, op de weg van de verhuurder kan liggen om, alvorens maatregelen tegen de overlast te treffen, een "grondig onderzoek” in te stellen. De klacht van het onderdeel dat zo'n plicht niet op de verhuurder ligt, ook niet indien bij herhaling wordt geklaagd, stuit daarop af. Bij herhaalde klachten over overlast ligt het nl., zoals de rb. terecht oordeelt, juist op de weg van de verhuurder om een onderzoek in te stellen.
Onderdeel III faalt daarom.
Men dient in de tweede plaats aan te nemen dat op de verhuurder die geconfronteerd wordt met klachten van een huurder over ernstige overlast door een medehuurder, een onderzoeksplicht rust. Uit het geciteerde arrest van 1990 volgt dat het, gegeven de aard van de klachten van de huurder, op de weg van de verhuurder kan liggen om, alvorens maatregelen tegen de overlast te treffen, een "grondig onderzoek” in te stellen. De klacht van het onderdeel dat zo'n plicht niet op de verhuurder ligt, ook niet indien bij herhaling wordt geklaagd, stuit daarop af. Bij herhaalde klachten over overlast ligt het nl., zoals de rb. terecht oordeelt, juist op de weg van de verhuurder om een onderzoek in te stellen.
Onderdeel III faalt daarom.
12. Geen van de onderdelen van het middel gegrond bevindend, concludeer ik tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,