ECLI:NL:PHR:1990:AD1081

Conclusie

Rekest nr. 7665
Beëindiging huur woonruimte
Parket, 30 januari 1990

Mr. Verburg

Conclusie inzake

R. DOORNEWEERD

tegen

W.E. Rinsmaen
TH.J.G. RINSMA-NOYONS

Edelhoogachtbaar College,

1. Verzoeker tot cassatie Doorneweerd heeft bij huurovereenkomst d.d. 22 april 1985 zijn woning aan de Bovenheigraaf 77-1 te Oldebroek met ingang van 15 augustus 1985 verhuurd aan verweerders in cassatie Rinsma c.s.

Bij brief d.d. 27 januari 1988 heeft Doorneweerd de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 1988, omdat hij de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Rinsma c.s. hebben bij brief d.d. 2 maart 1988 aan Doorneweerd te kennen gegeven dat zij niet instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 1988.

Hierop heeft Doorneweerd bij verzoekschrift d.d. 13 juni 1988 de Kantonrechter te Zwolle verzocht het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst een einde zal nemen.

De Kantonrechter heeft bij beschikking d.d. 15 september 1988 het verzoek van Doorneweerd toegewezen en vastgesteld dat de huurovereenkomst zal eindigen met ingang van 1 januari 1989, met bepaling dat Doorneweerd aan Rinsma c.s. een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal voldoen ten bedrage van f 3.500,-.

De Kantonrechter heeft zijn beschikking uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Rinsma c.s. zijn van deze beschikking in hoger beroep gekomen.
Bij tussenbeschikking d.d. 29 december 1988 heeft de Rechtbank te Zwolle geoordeeld dat de Kantonrechter zijn beschikking ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard en verder iedere beslissing heeft aangehouden.
Bij tussenbeschikking d.d. 9 maart 1989 heeft de Rechtbank een deskundigenonderzoek bevolen.
Bij eindbeschikking d.d. 14 juni 1989 heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en het verzoek van Doorneweerd afgewezen wegens het ontbreken van passende woonruimte voor Rinsma c.s.

2. Doorneweerd heeft een verzoekschrift tot cassatie ingediend tegen de beide tussenbeschikkingen en de eindbeschikking van de Rechtbank, welk verzoekschrift een drietal cassatiemiddelen bevat. Rinsma c.s. hebben een verweerschrift in cassatie ingediend.

3. In het appelrekest hebben Rinsma c.s. als (vierde) grief naar voren gebracht dat de Kantonrechter ten onrechte zijn beslissing uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard.

De Rechtbank heeft in haar tussenbeschikking d.d. 29 december 1988 deze grief gegrond geoordeeld

"nu ingevolge artikel 1623c, lid 1 Burgerlijk Wetboek de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op het verzoek van Doorneweerd , zodat van uitvoerbaarheid van een toewijzende, maar nog niet onherroepelijke beschikking geen sprake kan zijn" (motivering onder 2).

In zijn eerste cassatiemiddel bestrijdt verzoeker tot cassatie dit oordeel met een beroep op arrest HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445, m.nt. PAS.

Inderdaad heeft de HR in genoemd arrest de stelling dat artikel 1623c lid 1 BW iedere mogelijkheid uitsluit tot het uitvoerbaar verklaren bij voorraad van een beschikking tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot vaststelling van het tijdstip van de ontruiming, in haar algemeenheid afgewezen.
Het is echter de vraag of verzoeker tot cassatie belang heeft bij dit middel: hij is immers niet tot tenuitvoerlegging van de eindbeschikking van de Kantonrechter overgegaan en deze beschikking is inmiddels vernietigd.

Dit belang acht ik slechts aanwezig indien zou blijken dat de overige twee cassatiemiddelen doel zouden treffen.

Niet juist is evenwel n.m.m. de opvatting neergelegd in het verweerschrift in cassatie, waarin wordt uitgegaan van de onmogelijkheid dat de beschikking van de Kantonrechter zou kunnen herleven ingeval een van de overige cassatiemiddelen mocht slagen en de zaak naar een andere Rechtbank wordt terugverwezen.

Zou immers de HR de vernietiging door de Rechtbank van de beschikking van de Kantonrechter op zijn beurt vernietigen, dan herleeft de situatie zoals deze was voordat de Rechtbank ingreep. Hoe zou de HR anders, t.w. ingeval het college bij vernietiging van de bestreden uitspraak het geding zelf kan afdoen, de uitspraak in eerste aanleg kunnen bekrachtigen?

4. In haar tussenbeschikking d.d. 29 december 1988 heeft de Rechtbank gemeend niet tot een afweging van der partijen belang te moeten overgaan dan nadat de vraag of Rinsma andere passende woonruimte kan verkrijgen, zou zijn beantwoord.

Over deze vraagstelling heeft de Rechtbank het navolgende overwogen:

"Die vraag valt thans nog niet te beantwoorden omdat Doorneweerd weliswaar gesteld heeft dat andere passende woonruimte voorhanden is, maar hij de rechtbank onvoldoende informatie over die woonruimte heeft verstrekt om die passendheid te kunnen beoordelen. Bij die beoordeling moet er rekening mee worden gehouden dat Rinsma in het gehuurde een bedrijf uitoefent. De ruimtelijke eisen die deze bedrijfsuitoefening stelt, zijn beperkt: er is wat opslagruimte nodig en gelegenheid tot het verrichten van reparaties, maar de aanwezigheid van een normale garage is daartoe, ook naar Rinsma 's eigen oordeel, voldoende. De rechtbank is echter van mening dat aan passende woonruimte voor Rinsma de eis gesteld mag worden van de aanwezigheid van een dergelijke garage, hetzij bij de woning, hetzij in de directe omgeving daarvan" (motivering onder 4).

In het tweede middel van cassatie richt verzoeker tot cassatie zich tegen deze aan passende woonruimte voor Rinsma te stellen eis.

Hij erkent onder verwijzing naar arrest HR 4 januari 1985, NJ 1985, 772, dat het de rechter in beginsel vrijstaat aan te nemen dat andere woonruimte alleen dan als passend valt aan te merken indien de huurder daarin of daarbij gelegenheid kan vinden tot het voortzetten van zijn bedrijf, maar zulks kan uitsluitend dan gelden als de huurder jegens de verhuurder tot zodanige bedrijfsuitoefening gerechtigd is.
Dit laatste nu is - zo wordt in de toelichting op het tweede middel te kennen gegeven - door Rinsma niet gesteld en door de Rechtbank niet vastgesteld.

5. In het verweerschrift voor de Kantonrechter hebben Rinsma c.s. onder 4.2 gesteld;

"De heer Rinsma is vanaf 1984 alleenvertegenwoordiger van de Zweedse fabrikanten Ektrand en Starfönster AB.

Hij handelt onder de naam van Starfönster Nederland. Na een langzame start begint het bedrijf thans te lopen. De heer Rinsma voert zijn bedrijf vanuit de woning en garage. In die garage worden de reparatiewerkzaamheden verricht en de ramen en benodigde goederen opgeslagen.

De verhuurder is hiervan op de hoogte en heeft er nimmer bezwaar tegen gemaakt".

Hiertegenover heeft Doorneweerd - blijkens de pleitnotities gebezigd ter terechtzitting d.d. 15 juli 1988 - als zijn mening geponeerd dat de huurders niet daadwerkelijk een bedrijf uitoefenen in het gehuurde (vgl. de onderdelen 2.1 en 4.1).

In hoger beroep heeft Doorneweerd zich naar aanleiding van het gestelde onder 2.6 in het appelrekest, luidende:

"Huurder, de heer Rinsma , oefent met toestemming van de verhuurder zijn bedrijf uit in de litigieuze woning",

als volgt verweerd:

" Rinsma heeft geen toestemming van Doorneweerd om vanuit de woning aan de Bovenheigraaf een bedrijf uit te oefenen. Zulks blijkt ook uit het huurkontrakt; vide het voorblad waar staat vermeld achter de zinsnede:
"... bestemd voor de uitoefening van het bedrijf van": n.v.t.. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is nooit gesproken over bedrijfsuitoefening ter plaatse door Rinsma . Doorneweerd merkte overigens op den duur wel dat Rinsma 'handel dreef'. Doorneweerd is tolerant genoeg om daar geen probleem van te maken, daar het incidentele handel van zeer beperkte omvang betrof en het Doorneweerd niet stoorde of hinderde" (ad 2.6.).

Uit deze gang van zaken vermag ik niet af te leiden dat Rinsma niet gesteld zou hebben dat hij jegens Doorneweerd tot het uitoefenen van zijn bedrijf gerechtigd zou zijn. In zoverre mist het middel feitelijke grondslag.

Het
implicieteoordeel van de Rechtbank dat de huurders gerechtigd waren tot het voeren van hun bedrijf(je) in de woning, komt mij dan ook noch onjuist noch onbegrijpelijk voor.

Het middel mist naar mijn mening ook feitelijke grondslag in zoverre het ervan uitgaat dat de Rechtbank afstand van recht of rechtsverwerking zou hebben aangenomen.

6. In het arrest van 4 januari 1985, NJ 1985, 772, m.nt. PAS, overwoog uw Raad:

"Wanneer de huurder jegens de verhuurder gerechtigd is in of bij de verhuurde woonruimte een beroep of bedrijf uit te oefenen, kan de rechter aannemen dat andere woonruimte alleen dan als passend in de zin van voormelde bepaling (artikel 1623e lid 1 aanhef en onder 3 BW, V.) valt aan te nemen, indien de huurder daarin of daarbij tot het voortzetten van dat beroep of bedrijf gelegenheid kan vinden".

Verzoeker tot cassatie wil kennelijk eerst van gerechtigd zijn gewagen als deze gerechtigdheid is gestoeld op de toestemming van de verhuurder. Aldus miskent verzoeker tot cassatie dat de bestemming van het verhuurde niet uitsluitend wordt bepaald door de inhoud der huurovereenkomst.

Vgl. De Mol, Huurrecht, tweede herziene druk 1980, blz. 51-53; Asser-Abas, Bijzondere overeenkomsten (Huur), zesde druk 1986, nrs. 48 en 49; Van den Heuvel, aantekening 2 op artikel 1596 BW, Huurrecht (losbladig).

Gezien de bescheiden omvang van het door Rinsma gevoerde bedrijf kan m.i. niet gezegd worden dat de huurders de woning gebruikten in strijd met de overeengekomen bestemming tot woonruimte. Al zou dit trouwens anders zijn, dan nog blijft dat de verhuurder het gebruik dat feitelijk is gemaakt, heeft gedoogd, zodat de toestemming kan worden geacht stilzwijgend verleend te zijn.
Op grond van het voorgaande ben ik van mening dat het tweede middel moet falen.

7. In het derde cassatiemiddel beklaagt de verzoeker tot cassatie zich over de wijze waarop de Rechtbank heeft beoordeeld of aan de wettelijke eis dat moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (vgl. artikel 1623e lid 1 aanhef en onder 3 slot BW), is voldaan.

Ten tijde van de tussenbeschikking van de Rechtbank d.d. 9 maart 1989 had Rinsma zich nog niet als woningzoekende doen inschrijven. Dit is eerst - zo staat weergegeven in de beschikking van de Rechtbank d.d. 14 juni 1989 - geschied op 23 maart 1989.

In de toelichting op het derde cassatiemiddel doet verzoeker tot cassatie opmerken:

"Onbegrijpelijk en in strijd met de in de tussenbeschikking van 9 maart 1989 ingeslagen weg is het dan echter dat de Rechtbank in de eindbeschikking overweegt dat Rinsma ten tijde van de behandeling nog geen huurwoning aangeboden was en dat nog niet onderzocht is kunnen worden of in de nabijheid van een huurwoning een garage kan worden gekocht of gehuurd voor de bedrijfsuitoefening. De behandeling waarop de Rechtbank doelt vond plaats op 8 mei 1989" (blz. 8).

Mitsdien - zo vat ik verzoekers grief samen - heeft de Rechtbank te lichtvaardig geoordeeld dat Rinsma geen passende woonruimte kan verkrijgen.

8. Bij beschikking d.d. 29 december 1988 heeft de Rechtbank de beslissing aangehouden teneinde Doorneweerd de gelegenheid te bieden Rinsma op bestaande mogelijkheden van passende woonruimte te attenderen en Rinsma om zich daarover vervolgens een oordeel te vormen.
Bij beschikking d.d. 9 maart 1989 heeft de Rechtbank overwogen dat Doorneweerd onvoldoende concrete mogelijkheden voor passende woonruimte voor Rinsma heeft aangegeven, maar dat het voor een juiste beoordeling van het geschil noodzakelijk was dat Rinsma zich als woningzoekende liet inschrijven.
Voorts heeft de Rechtbank door een deskundige doen beoordelen of en tot welke hoogte Rinsma een hypothecaire geldlening zou kunnen verkrijgen ter financiering van de aankoop van een passende woning.
Bij eindbeschikking d.d. 14 juni 1989 heeft de Rechtbank op grond van het uitgebrachte deskundigenrapport geoordeeld dat van de aanschaffing door Rinsma van een koopwoning geen sprake kon zijn en dat in de huursector geen passende woonruimte voorhanden was.

9. Integrale kennisneming van de beide tussenbeschikkingen en van de eindbeschikking van de Rechtbank wettigt m.i. de conclusie dat de Rechtbank eerst na zorgvuldige afweging van alle relevante feitelijke omstandigheden tot haar oordeel is gekomen dat niet gebleken is dat Rinsma passende woonruimte kan verkrijgen.
Zodanig oordeel is van feitelijke aard en kan dus als zodanig in cassatie niet getoetst worden. Vgl. de jurisprudentie van uw Raad vermeld in onderdeel 3.23 van de conclusie van mijn ambtgenoot Van Soest voor arrest HR 4 november 1988, NJ 1989, 125, alsmede genoemd arrest zelve.
Het feitelijke oordeel van de Rechtbank dat niet gebleken is dat Rinsma vervangende passende woonruimte kan verkrijgen, acht ik geenszins onbegrijpelijk, terwijl het ook geen nadere motivering behoeft.
Vgl. over de problematiek van de passende woonruimte: De Mol, t.a.p. blz. 214 e.v.; Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht: woonruimte 1982, blz. 135 t/m 141; Asser-Abas, t.a.p. nrs. 144 e.v.
Ook het derde middel treft m.i. geen doel.

10. Geen der middelen gegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

Huurrecht woonruimte en beëindiging huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsuitoefening

Conclusie