ECLI:NL:PHR:1990:7

• Datum uitspraak: 14 december 1990
• Publicatiedatum: 8 maart 2022
• Zaaknummer: 14.113
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Rechters: Mr. Strikwerda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurder hoeft niet te aanvaarden dat een derde de plaats van zijn huurder inneemt

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de ontruiming van een horecapand. De verhuurder, aangeduid als [verweerder], heeft in 1959 een pand verhuurd aan [betrokkene 1] voor gebruik als horecapand met bovenwoning. De verhuurder heeft de huurovereenkomst ontbonden en ontruiming gevorderd op basis van wanprestatie, omdat [betrokkene 1] zonder toestemming van de verhuurder het pand had afgestaan aan [eiser]. De kantonrechter te ’s-Gravenhage heeft de vordering van de verhuurder toegewezen, maar dit vonnis werd in hoger beroep door de rechtbank te ’s-Gravenhage bekrachtigd. [Eiser] heeft vervolgens cassatie ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank.

De Hoge Raad oordeelt dat de verhuurder niet verplicht is om een derde, in dit geval [eiser], als huurder te accepteren, tenzij er sprake is van specifieke wettelijke uitzonderingen zoals erfopvolging of een rechterlijke machtiging. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de huurder, zonder toestemming van de verhuurder, zijn huur niet aan een ander kan overdragen. De klachten van [eiser] in cassatie zijn ongegrond bevonden, en de Hoge Raad heeft het cassatieberoep verworpen. Dit arrest bevestigt de strikte regels omtrent de overdracht van huur en de rechten van verhuurders in dergelijke situaties.

Conclusie

AS

Rolnr. 14.113

Zitting 14 december 1990

Mr. Strikwerda

Conclusie inzake:

[eiser]

tegen

[verweerder]

Edelhoogachtbaar College,

1. [verweerder] heeft in of omstreeks 1959 aan [betrokkene 1] ( [betrokkene 1] ) het pand aan de [a-straat 1] te [plaats] verhuurd om te gebruiken als horecapand met bovenwoning.

2. Bij de dit geding inleidende dagvaarding heeft [verweerder] voor de kantonrechter te ’s-Gravenhage [betrokkene 1] en [eiser] aangesproken tot onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van wanprestatie. Hij stelde daartoe onder meer – en voor zover thans in cassatie van belang – dat [betrokkene 1] zonder toestemming van [verweerder] of machtiging van de kantonrechter ex art. 1635 BW het gehuurde heeft afgestaan aan [eiser] .

3. Na verweer door [betrokkene 1] en [eiser] heeft de kantonrechter bij zijn (eind-)vonnis van 7 december 1987 het gevorderde toegewezen. Van dit vonnis kwamen [betrokkene 1] en [eiser] in hoger beroep bij de rechtbank te ’s-Gravenhage, doch tevergeefs. Bij vonnis van 4 januari 1989 bekrachtigde de rechtbank het beroepen vonnis van de kantonrechter.

4. Tegen het vonnis van de rechtbank is [eiser] (tijdig) in cassatie gekomen met een uit twee klachten opgebouwd middel, dat door [verweerder] is bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.

5. De eerste klacht van het middel keert zich tegen r.o. 5.5 van het bestreden vonnis, in welke rechtsoverweging de rechtbank onder meer als haar oordeel te kennen geeft:

"De primaire stelling gaat reeds daarom niet op, omdat een verhuurder buiten de in de wet genoemde gevallen, zoals erfopvolging en in de plaatsstelling door de rechter, niet behoeft te aanvaarden dat een derde de plaats van zijn huurder inneemt."

Dit oordeel zou te ver gaan en daarom onjuist zijn, aangezien – kort gezegd – art. 1595 BW de huurder niet verbiedt onder omstandigheden zijn bedrijf door een ander te laten exploiteren.

6. De klacht moet reeds falen, omdat het gewraakte oordeel van de rechtbank niet betrekking heeft op het geval waarin de huurder zijn bedrijf door een ander laat exploiteren, doch op het geval waarin een ander in de plaats van de huurder treedt.

7. Overigens is het oordeel van de rechtbank juist: behoudens toestemming van de verhuurder of – ingeval van huur en verhuur van bedrijfsruimte – machtiging tot indeplaatsstelling ex art. 1635 BW, is het de huurder ingevolge art. 1595 lid 1 BW verboden zijn huur aan een ander af te staan. Zie J.A. de Mol, Huurrecht, 2e dr. (1980), p. 53-56 en p. 357-361; A.L. Croes, Over huur en onderhuur, 3e dr. (1985), p. 112-116; W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 4e dr. (1989), p. 129-133; Asser-Abas (1990), nr. 55-61 en nr. 311-320; Huurrecht, losbl., art. 1635 aant. 3 en 4 (H. van den Heuvel).

8. De tweede klacht van het middel is gericht tegen r.o. 5.7 van het bestreden vonnis waar de rechtbank onder meer overweegt:

"Met de belangen van [eiser] , niet zijnde een huurder, behoefde de kantonrechter geen rekening te houden. De rechtbank laat voorts wegen, dat [betrokkene 1] elders is gaan wonen en het restaurantbedrijf niet meer uitoefende, terwijl ervan moet worden uitgegaan dat dit niet met toestemming van [verweerder] is geschied."

In zijn algemeenheid zou onjuist zijn het oordeel dat met de belangen van een niet-huurder geen enkele rekening behoeft te worden gehouden. Bovendien zou de rechtbank haar motiveringsplicht hebben geschonden door, zonder de juridische relatie tussen [betrokkene 1] en [eiser] te onderzoeken, te oordelen dat er sprake is van handelen in strijd met art. 1595 BW en dat dit handelen voldoende is om ontruiming te rechtvaardigen.

9. Ook deze klacht kan m.i. niet slagen. De stelling van [betrokkene 1] en [eiser] dat met toestemming van [verweerder] een huurderswisseling heeft plaatsgevonden en dat [eiser] toen huurder is geworden (concl. van antw. onder 2 en 3; concl. van dupl. onder 2), heeft de rechtbank (r.o. 5.5), evenals in eerste aanleg de kantonrechter (r.o. 5 en 6), verworpen, zulks op de grond dat van toestemming van [verweerder] niet is gebleken. Dit oordeel is in cassatie niet bestreden. De verhuurder heeft met degene aan wie de huurder de huur onrechtmatig heeft afgestaan niets te maken. Vgl. Asser-Abas, nr. 60 met nadere gegevens. De rechter, oordelende over de vordering tot ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde, behoeft dan ook met de belangen van degene aan wie de huur onrechtmatig is afgestaan geen rekening te houden. Hieraan kan de rechtsverhouding tussen de huurder en degene aan wie de huur onrechtmatig is afgestaan niet afdoen, aangezien de verhuurder buiten die rechtsverhouding staat en niet tegengeworpen kan krijgen. Tot een onderzoek naar de rechtsverhouding tussen [betrokkene 1] en [eiser] – wat daar verder ook van zij – was de rechtbank dan ook niet gehouden.

10. Geen der voorgestelde cassatieklachten gegrond bevindend, kom ik tot de
conclusie dat het cassatieberoep verworpen dient te worden.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,