Conclusie
A.T.
Nr.6965 Rekest
Nr.6965 Rekest
Huurzaak
Parket, 13 november 1985
Parket, 13 november 1985
Mr. Leijten
Conclusie inzake:
[de gemeente]
tegen
[huurder 1] en
Edelhoogachtbaar College,
De toedracht van de zaak tot aan het beroep in cassatie.
1. Nadat verzoekster tot cassatie - de gemeente - aan de verweerders in cassatie - huurders - bij aangetekend schrijven de huur van de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] had opgezegd op grond dat de gemeente een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming (industrie) wilde verwezenlijken en nadat de gemeente niet binnen zes weken na de opzegging van de huurders de schriftelijke mededeling had ontvangen, dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemden, heeft de gemeente de kantonrechter te Helmond verzocht op even vermelde grond het tijdstip vast te stellen, waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
2. Bij beschikking van 23 maart 1984 heeft de kantonrechter dat verzoek afgewezen en bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zal worden voortgezet (art. 1623 lid 2 BW).
3. Van die beschikking is de gemeente onder aanvoering van één middel in hoger beroep gekomen bij de rechtbank te 's-Hertogenbosch, die bij beschikking van 24 juli 1985 de bestreden beschikking heeft bekrachtigd.
4. De rechtbank overwoog hiertoe, voor zover in cassatie van belang (letter aanduiding door mij toegevoegd):
a. "dat de rechter het verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen,
kan toewijzen, indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
b. dat evenwel de wet de rechter
niet noodzaaktzonder meer en in elk geval een dergelijk verzoek toe te wijzen,
indien van het voornemen de bestemming te verwezenlijken sprake isen derhalve voor de rechter een zekere vrijheid bestaat het verzoek af te wijzen,
ook indien van een dergelijk voornemensprake is;
c. dat diezelfde vrijheid aan de rechter gegeven is voor wat betreft de vaststelling van de termijn waarna de huurovereenkomst geëindigd zal zijn;
d. dat de rechtbank van oordeel is dat in het onderhavig geval onvoldoende grond bestaat voor toewijzing van het verzoek omdat appellante naar haar mening onvoldoende heeft aan kunnen tonen, dat zij niettegenstaande het feit dat generlei plan inzake de realisering van de bestemming van de grond anders dan door deze bouwrijp te maken voorhanden is en geen enkele gegadigde zich tot dusver heeft aangediend, binnen afzienbare tijd daadwerkelijk last zal ondervinden van de aanwezigheid van de onderhavige verhuurde woning, die aan de rand van het tot industriegrond bestemde terrein is gelegen en daarvan slechts een beperkt deel uitmaakt ….".
kan toewijzen, indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
b. dat evenwel de wet de rechter
niet noodzaaktzonder meer en in elk geval een dergelijk verzoek toe te wijzen,
indien van het voornemen de bestemming te verwezenlijken sprake isen derhalve voor de rechter een zekere vrijheid bestaat het verzoek af te wijzen,
ook indien van een dergelijk voornemensprake is;
c. dat diezelfde vrijheid aan de rechter gegeven is voor wat betreft de vaststelling van de termijn waarna de huurovereenkomst geëindigd zal zijn;
d. dat de rechtbank van oordeel is dat in het onderhavig geval onvoldoende grond bestaat voor toewijzing van het verzoek omdat appellante naar haar mening onvoldoende heeft aan kunnen tonen, dat zij niettegenstaande het feit dat generlei plan inzake de realisering van de bestemming van de grond anders dan door deze bouwrijp te maken voorhanden is en geen enkele gegadigde zich tot dusver heeft aangediend, binnen afzienbare tijd daadwerkelijk last zal ondervinden van de aanwezigheid van de onderhavige verhuurde woning, die aan de rand van het tot industriegrond bestemde terrein is gelegen en daarvan slechts een beperkt deel uitmaakt ….".
Het cassatiemiddel.
5. Zakelijk en samengevat komt dit hier op neer, dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen, dat de rechter ook bij vaststaande aanwezigheid van de hier aangevoerde huurbeëindigingsgrond (die van art. 1623e lid 1 aanhef en onder 5
eBW) de vrijheid heeft het daartoe strekkende verzoek af te wijzen, indien daartoe gronden bestaan, terwijl de rechtbank op gronden onder rechtsoverweging d uiteengezet van die vrijheid gebruik heeft gemaakt. Het middel verdedigt de opvatting dat bij aanwezigheid van een der gronden opgesomd in art. 1623e lid 1 BW - en met name bij aanwezigheid van de door de gemeente aangevoerde grond - de wil tot verwezenlijking van een op het gehuurde volgens geldend plan liggende bestemming, het verzoek tot huurbeëindiging moet worden toegewezen en dat daar met name niet aan afdoet dat voormeld artikellid aanvangt met de woorden;
eBW) de vrijheid heeft het daartoe strekkende verzoek af te wijzen, indien daartoe gronden bestaan, terwijl de rechtbank op gronden onder rechtsoverweging d uiteengezet van die vrijheid gebruik heeft gemaakt. Het middel verdedigt de opvatting dat bij aanwezigheid van een der gronden opgesomd in art. 1623e lid 1 BW - en met name bij aanwezigheid van de door de gemeente aangevoerde grond - de wil tot verwezenlijking van een op het gehuurde volgens geldend plan liggende bestemming, het verzoek tot huurbeëindiging moet worden toegewezen en dat daar met name niet aan afdoet dat voormeld artikellid aanvangt met de woorden;
"De rechter kan het verzoek slechts toewijzen ...."
hetgeen in de toelichting op het middel wordt aangedrongen met een beroep op de wetsgeschiedenis.
Beschouwingen naar aanleiding van het middel.
6. De heldere toelichting op het middel is mij zeer volledig en zeer overtuigend voorgekomen, dat laatste misschien ook een beetje omdat de steller van middel en toelichting niet in een verweerschrift is tegengesproken.
6. De heldere toelichting op het middel is mij zeer volledig en zeer overtuigend voorgekomen, dat laatste misschien ook een beetje omdat de steller van middel en toelichting niet in een verweerschrift is tegengesproken.
7. Daarom ben ik zelf op zoek gegaan naar gronden tot tegenspraak en verdediging van het oordeel van (de kantonrechter en) de rechtbank.
8. Ik heb er drie gevonden:
a) De tekst: de rechter kan het verzoek slechts toewijzen, houdt niet als noodzakelijke konsekwentie in, dat de rechter in die - niet uit te breiden - gevallen het verzoek ook moet toewijzen.
b) Dat laatste resultaat kan men taalkundig door een geringe wijziging bereiken, en dan had bepaald kunnen worden: "de rechter wijst het verzoek slechts toe …". Waarom dat dan niet gezegd, zoals wanneer in 1623h lid 3 BW wordt bepaald: "De kantonrechter wijst het verzoek bedoeld in het eerste lid slechts af …" enz.
c) Ter wille van het bereiken van aanvaardbare oplossingen verdient het bijna steeds de voorkeur, dat de rechters een vrijheidsmarge hebben, en als de wet die niet expressis verbis uitsluit, moet die vrijheid dan ook - in 't algemeen - als aanwezig worden beschouwd ter wille van de aanvaardbare oplossing. Te komen tot een aanvaardbare oplossing - een méér aanvaardbare dan wanneer die vrijheid niet bestond - is ook hier duidelijk het oogmerk geweest van de rechters, zoals blijkt uit het onder d overwogene: de huuropzegging is (nog) niet nodig want met de industrialisatie loopt het zo'n vaart niet.
a) De tekst: de rechter kan het verzoek slechts toewijzen, houdt niet als noodzakelijke konsekwentie in, dat de rechter in die - niet uit te breiden - gevallen het verzoek ook moet toewijzen.
b) Dat laatste resultaat kan men taalkundig door een geringe wijziging bereiken, en dan had bepaald kunnen worden: "de rechter wijst het verzoek slechts toe …". Waarom dat dan niet gezegd, zoals wanneer in 1623h lid 3 BW wordt bepaald: "De kantonrechter wijst het verzoek bedoeld in het eerste lid slechts af …" enz.
c) Ter wille van het bereiken van aanvaardbare oplossingen verdient het bijna steeds de voorkeur, dat de rechters een vrijheidsmarge hebben, en als de wet die niet expressis verbis uitsluit, moet die vrijheid dan ook - in 't algemeen - als aanwezig worden beschouwd ter wille van de aanvaardbare oplossing. Te komen tot een aanvaardbare oplossing - een méér aanvaardbare dan wanneer die vrijheid niet bestond - is ook hier duidelijk het oogmerk geweest van de rechters, zoals blijkt uit het onder d overwogene: de huuropzegging is (nog) niet nodig want met de industrialisatie loopt het zo'n vaart niet.
9. Ik acht mijn eigen tegenargumenten niet voldoende sterk om het middel te verslaan, maar wil eerst - wat onlogisch - een subsidiair punt aan de orde stellen:
Uit de door mij cursief geplaatste gedeelten van de overwegingen a en b blijkt, dunkt mij, dat de rechtbank er van uit is gegaan dat huurbeëindigingsgrond 1623e,
5aanwezig
is. Dat wordt niet tegengesproken in de rechtsoverweging onder d.
Uit de door mij cursief geplaatste gedeelten van de overwegingen a en b blijkt, dunkt mij, dat de rechtbank er van uit is gegaan dat huurbeëindigingsgrond 1623e,
5aanwezig
is. Dat wordt niet tegengesproken in de rechtsoverweging onder d.
10. Daarom ga ik niet in op het in de cassatieschriftuur onder 2.13 aangevoerde, geldende voor het geval de rechtbank bedoeld zou hebben te beslissen dat de juist genoemde beëindigingsgrond niet aanwezig was. Het standpunt van de rechtbank is daarvoor te duidelijk.
11. Dat brengt mee, dat het onder d door de rechtbank overwogene in cassatie van geen of weinig belang meer is: als er geen vrijheid voor de rechtbank bestond om de huurbeëindiging tegen te houden, bestond zij óók niet op deze grond. Ik heb mij even afgevraagd of het woord "niettegenstaande" in het zinsverband wel helemaal klopte. Maar we beoefenen geen taalkunde en de bedoeling is duidelijk.
12. Hetgeen onder c is overwogen acht ik evenmin van groot belang: dat het de rechtbank
vrijstond bij het vaststellen van de datum van huurbeëindiging, op grond van het onder d overwogene een eventueel vèr in de toekomst gelegen datum aan te wijzen, althans de datum van de ontruiming naar de (verre) toekomst te verleggen, moge waar zijn en een soort teken van onbehagen jegens de te gretige gemeente symboliseren, ik zie niet hoe diè vrijheid een argument zou kunnen vormen om ook vrijheid aan te nemen waar een beëindigingsgrond aanwezig is.
vrijstond bij het vaststellen van de datum van huurbeëindiging, op grond van het onder d overwogene een eventueel vèr in de toekomst gelegen datum aan te wijzen, althans de datum van de ontruiming naar de (verre) toekomst te verleggen, moge waar zijn en een soort teken van onbehagen jegens de te gretige gemeente symboliseren, ik zie niet hoe diè vrijheid een argument zou kunnen vormen om ook vrijheid aan te nemen waar een beëindigingsgrond aanwezig is.
13. Uit de wetsgeschiedenis als in de toelichting op het middel weergegeven blijkt, dat de zinswending:
"de rechter kan het verzoek slechts toewijzen"
tot stand is gekomen nadat bij de parlementaire behandeling, leidende tot de wijziging van artikel 1623e BW bij de Wet van 21 juni 1979 S 330
a) afgezien was van de oorspronkelijk voor genomen handhaving van de oude regeling waarbij de huurder om velenging moest verzoeken en, waarbij dat verlengingsverzoek in ieder geval werd afgewezen indien ...., .... 6
e.... de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
e.... de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
b) de mogelijkheid van ontruiming krachtens een algemeen afwegingsproces, als neergelegd in art. 1623d lid 1 BW
oud, waarbij de rechter uiteraard grote vrijheid had, uit de wet werd geschrapt.
oud, waarbij de rechter uiteraard grote vrijheid had, uit de wet werd geschrapt.
14.
ad 13aUit niets blijkt dat de "omkering" (niet de huurders, maar de verhuurder moet activiteit ontwikkelen) ook beoogde de vroeger zeker verplichte gronden nu tot facultatieve te maken. Als dat mede de bedoeling geweest was, zou het zeker ter sprake zijn gekomen.
ad 13aUit niets blijkt dat de "omkering" (niet de huurders, maar de verhuurder moet activiteit ontwikkelen) ook beoogde de vroeger zeker verplichte gronden nu tot facultatieve te maken. Als dat mede de bedoeling geweest was, zou het zeker ter sprake zijn gekomen.
15.
ad 13bDe formulering is gebezigd om aan te geven dat nu niet meer huurbeëindiging
kanworden uitgesproken op een andere grond dan de hier limitatief opgesomde en met name niet op gronden ontleend aan het resultaat van een algemene afweging, gelijk verwoord in het oude art. 1623d lid 1.
ad 13bDe formulering is gebezigd om aan te geven dat nu niet meer huurbeëindiging
kanworden uitgesproken op een andere grond dan de hier limitatief opgesomde en met name niet op gronden ontleend aan het resultaat van een algemene afweging, gelijk verwoord in het oude art. 1623d lid 1.
16. Het argument, dat voor mij de deur dicht doet is echter dat de vrijheid van de rechter, die uit het gebruik van het werkwoord "kunnen" in de aanhef van art. 1623e BW zou voortspruiten, dan ook voor álle gronden zou moeten gelden. En voor de grond onder 3
eis dat volmaakt onzinnig: de rechter ook nà de uitkomst van de daar voorgeschreven afweging waarbij hij grote vrijheid heeft, nog eens vrijheid te geven zijn eigen uitkomst te negeren, zou op pure willekeur gaan lijken.
eis dat volmaakt onzinnig: de rechter ook nà de uitkomst van de daar voorgeschreven afweging waarbij hij grote vrijheid heeft, nog eens vrijheid te geven zijn eigen uitkomst te negeren, zou op pure willekeur gaan lijken.
17. Ook wat de onder 1
e, 2
een 4
eaangegeven gronden betreft is toch wel duidelijk dat zij, mits vaststaande, de rechter tot beëindiging nopen in de zin van dwingen. Wat de eerste grond betreft lijkt dat wat dubieus bij eerste lezing van HR 13 mei 1983 N3 1983, 668, maar nader bezien gaat het daar over een huurder die zich weliswaar jegens de verhuurder onbetamelijk had gedragen, maar welke onbetamelijkheid toch niet viel onder die van de eerste grond. Ik geef toe dat het een zeer specieus onderscheid is, maar in dat geval is zeker niet uitgemaakt dat "een huurder die zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt" toch kan blijven zitten. De Hoge Raad heeft beslist, dat de rechtbank kòn overwegen, dat die grond niet aanwezig was.
e, 2
een 4
eaangegeven gronden betreft is toch wel duidelijk dat zij, mits vaststaande, de rechter tot beëindiging nopen in de zin van dwingen. Wat de eerste grond betreft lijkt dat wat dubieus bij eerste lezing van HR 13 mei 1983 N3 1983, 668, maar nader bezien gaat het daar over een huurder die zich weliswaar jegens de verhuurder onbetamelijk had gedragen, maar welke onbetamelijkheid toch niet viel onder die van de eerste grond. Ik geef toe dat het een zeer specieus onderscheid is, maar in dat geval is zeker niet uitgemaakt dat "een huurder die zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt" toch kan blijven zitten. De Hoge Raad heeft beslist, dat de rechtbank kòn overwegen, dat die grond niet aanwezig was.
18. Wat zou bovendien de terme de grace van één maand bij de gronden 1 en 4 (art. 1623e lid 8 BW) voor zin hebben als de rechter in die gevallen toch al niet verplicht was de datum van huurbeëindiging vast te stellen?
19. A. Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982, blz. 107 zegt het op zijn, aan duidelijkheid nièt, aan motivering wèl wat te wensen overlatende, wijze:
"Men late zich vervolgens door het woordje "kan" niet van de wijs brengen. Want het betekent "moet". Immers als de rechter tot het oordeel komt dat de desbetreffende grond gegeven is, mist hij de vrijheid om het verzoek af te wijzen. De conclusie is derhalve dat art. 1623e lid 1 vijf limitatief opgesomde verplichte toewijzingsgronden bevat".
Aldus ook; 3.H. Saelman, Huur en Verhuur, serie Recht en Welzijn 1984, blz. 47, 3.3.2.3.
De Mol, Huurrecht, 1980, biz. 222 is wat minder duidelijk:
"Ook deze grond (dat is, de onderhavige, onder 5
egenoemd, L) is niet gewijzigd, zij het dat hij van verplichte afwijzingsgrond tot limitatieve toewijzingsgrond is geworden".
egenoemd, L) is niet gewijzigd, zij het dat hij van verplichte afwijzingsgrond tot limitatieve toewijzingsgrond is geworden".
Met Bockwinkel zou ik aan dat laatste willen toevoegen: limitatief
en verplicht.
en verplicht.
20. Ik acht het middel gegrond. Ik betwijfel of de Hoge Raad de zaak zelf kan afdoen. Op welke datum moet de beëindiging worden gesteld? En de ontruiming?
Is er bij toewijzing van het verzoek reden tot toepassing van art. 1623e lid 6 BW? (bedrag der tegemoetkoming) enz.
Is er bij toewijzing van het verzoek reden tot toepassing van art. 1623e lid 6 BW? (bedrag der tegemoetkoming) enz.
21. De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en verwijzing van de zaak naar het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.
Parket, 13 november 1985
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,