Conclusie
as
Nr. 6922 request
Parket, 26 augustus 1985
Nr. 6922 request
Parket, 26 augustus 1985
Mr. Leijten
Conclusie inzake:
[huurder 1] EN [huurster 2]
tegen
[de verhuurder]
Edelhoogachtbaar College,
De kantonrechter te Wageningen heeft bij beschikking van 16 april 1984, uitgesproken op 18 april 1984, het verzoek van de huidige verweerder in cassatie - [de verhuurder] - tot vaststelling van het einde van de door hem als verhuurder met verzoekers in cassatie als huurders gesloten huurovereenkomst inzake de hem in eigendom toebehorende woonruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] , afgewezen. Vaststellende, dat niet was gebleken, dat de huurders andere passende woonruimte konden verkrijgen, heeft de kantonrechter bepaald dat de huur voor onbepaalde tijd werd voortgezet.
De verhuurder is van die beschikking in hoger beroep gekomen en heeft daartegen vijf grieven aangevoerd. Na tussenbeschikkingen van 18 oktober 1984 en 20 maart 1985 heeft de rechtbank bij eindbeschikking van 1 mei 1985 de beschikking van de kantonrechter vernietigd en voor zover in cassatie nog van belang vastgesteld, dat de huurovereenkomst zou eindigen uiterlijk op 1 september 1985 met bevel tot ontruiming van het gehuurde (kennelijk per 1 september 1985) door de gewezen huurders.
De huurders hebben tegen de beschikkingen van de rechtbank beroep in cassatie ingesteld en vier middelen van cassatie aangevoerd en toegelicht.
Het eerste middelricht zich tegen de drie beschikkingen en voert aan dat voor toewijzing van het verzoek tot vaststelling van het tijdstip, waarop de huurovereenkomst zal eindigen - ingesteld op grond van dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik - vereist is dat de verhuurder een vergunning van burgemeester en wethouders krachtens de Woonruimtewet 1947 overlegt (indien ten aanzien van de woonruimte de Woonruimtewet 1947 van toepassing is).
Omdat deze eis zich verzet tegen toewijzing van het verzoek en die toewijzing (wel reeds is voorwaardelijk aangekondigd bij de tussenbeschikking van 20 maart 1985 maar pas) heeft plaatsgevonden bij de eindbeschikking, kunnen de tussenbeschikkingen door het verzuim niet getroffen zijn.
Omdat deze eis zich verzet tegen toewijzing van het verzoek en die toewijzing (wel reeds is voorwaardelijk aangekondigd bij de tussenbeschikking van 20 maart 1985 maar pas) heeft plaatsgevonden bij de eindbeschikking, kunnen de tussenbeschikkingen door het verzuim niet getroffen zijn.
Bij de eindbeschikking is inderdaad het op art. 1623c lid 2 in verbinding met art. 1623e lid 1 aanhef en onder 3 gegronde verzoek toegewezen en volgens art. 1623e lid 4 was daartoe overlegging door de verhuurder van een woonvergunning vereist, in gevallen waarin op de woning de Woonruimtewet van toepassing is.
Van overlegging van die vergunning blijkt niet en desondanks is het verzoek in hoger beroep toegewezen.
Van overlegging van die vergunning blijkt niet en desondanks is het verzoek in hoger beroep toegewezen.
In de beide feitelijke instanties is over de al dan niet toepasselijkheid van de Woonruimtewet en de eventueel daaruit voortspruitende eis tot overlegging van een woonvergunning door die verhuurder, met geen woord gerept. Geen der betrokkenen heeft - aldus de advocaat van de huurders - aan deze eis gedacht (cassatieschriftuur blz. 5).
Eigenlijkspreekt de advocaat van de verhuurder dat niet tegen (verweerschrift in cassatie, blz. 3, 2.1.1 en 2.1.2) maar de achtergrond van het gebeurde of liever het niet gebeurde wordt door hem heel anders uitgelegd. Waarom mensen aan iets
nietdenken is voor juristen, die geen experts plegen te zijn in Freud-sche verdringingstheorieën, niet of moeilijk te achterhalen en van speculaties in dit opzicht zal ik mij dan ook verre houden.
Eigenlijkspreekt de advocaat van de verhuurder dat niet tegen (verweerschrift in cassatie, blz. 3, 2.1.1 en 2.1.2) maar de achtergrond van het gebeurde of liever het niet gebeurde wordt door hem heel anders uitgelegd. Waarom mensen aan iets
nietdenken is voor juristen, die geen experts plegen te zijn in Freud-sche verdringingstheorieën, niet of moeilijk te achterhalen en van speculaties in dit opzicht zal ik mij dan ook verre houden.
Namens de verhuurder is aangevoerd dat (de eis van) art. 1623e lid 4 BW niet van openbare orde is en derhalve niet door de rechter ambtshalve moet worden toegepast.
Dat komt mij onjuist voor. Alvorens hij een verzoek als hier bedoeld kan toewijzen moet de rechter zich ervan vergewissen dat er zo'n woonvergunning is. De in de doctrine zeer omstreden bij amendement in de wet opgenomen eis (lees o.m. Bockwinkel: Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, blz. 144, slot; Asser-Abas 1981, blz. 116) heeft ten doel het beleid van de rechter en dat van de administratie wat betreft het wonen op elkaar af te stemmen en wel zo dat als de administratie niet wil meewerken (geen woonvergunning aan de verhuurder afgeeft), de rechter een overigens naar zijn inzichten gerechtvaardigde beëindiging der huurovereenkomst gegrond op dringend benodigd eigen gebruik, niet kan toewijzen. Van de voorzegde problemen, die dientengevolge kunnen rijzen, is, geloof ik, in de praktijk niet zo veel gebleken: de vergunning komt meestal wel af. Maar uit het voorgaande èn uit de tekst van de wet moet, dunkt mij, wel worden afgeleid, dat de rechter niet mag (of zelfs moet) aannemen dat zo'n woonvergunning er is (geacht wordt te zijn overgelegd) als partijen (en met name de huurder) er in de procedure niet over spreken, als niet geëist wordt dat zo'n vergunning wordt overgelegd enz. De afstemming zou namelijk geheel mislopen als de rechter het verzoek toewees (zonder overlegging van een woonvergunning, terwijl daarover in het proces niet was gesproken) en vervolgens, nadat de beschikking onherroepelijk was geworden, de afgifte van een woonvergunning door B en W werd geweigerd. Ik laat nu buiten beschouwing in hoeverre de vrijheid van B en W tot weigering van afgifte van een woonvergunning aanwezig is.
Dat komt mij onjuist voor. Alvorens hij een verzoek als hier bedoeld kan toewijzen moet de rechter zich ervan vergewissen dat er zo'n woonvergunning is. De in de doctrine zeer omstreden bij amendement in de wet opgenomen eis (lees o.m. Bockwinkel: Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, blz. 144, slot; Asser-Abas 1981, blz. 116) heeft ten doel het beleid van de rechter en dat van de administratie wat betreft het wonen op elkaar af te stemmen en wel zo dat als de administratie niet wil meewerken (geen woonvergunning aan de verhuurder afgeeft), de rechter een overigens naar zijn inzichten gerechtvaardigde beëindiging der huurovereenkomst gegrond op dringend benodigd eigen gebruik, niet kan toewijzen. Van de voorzegde problemen, die dientengevolge kunnen rijzen, is, geloof ik, in de praktijk niet zo veel gebleken: de vergunning komt meestal wel af. Maar uit het voorgaande èn uit de tekst van de wet moet, dunkt mij, wel worden afgeleid, dat de rechter niet mag (of zelfs moet) aannemen dat zo'n woonvergunning er is (geacht wordt te zijn overgelegd) als partijen (en met name de huurder) er in de procedure niet over spreken, als niet geëist wordt dat zo'n vergunning wordt overgelegd enz. De afstemming zou namelijk geheel mislopen als de rechter het verzoek toewees (zonder overlegging van een woonvergunning, terwijl daarover in het proces niet was gesproken) en vervolgens, nadat de beschikking onherroepelijk was geworden, de afgifte van een woonvergunning door B en W werd geweigerd. Ik laat nu buiten beschouwing in hoeverre de vrijheid van B en W tot weigering van afgifte van een woonvergunning aanwezig is.
Nu echter over deze zaak in het geheel niet is gesproken in de feitelijke instanties, kan de vraag rijzen waarom in cassatie zou moeten worden aangenomen dat de voorwaarde tot het stellen van de eis, namelijk dat op de woning de Woonruimtewet 1947 toepasselijk is, vervuld is. Is daartoe een feitelijk onderzoek nodig, dan kan dit in cassatie niet (zeker niet voor het eerst) plaatsvinden. Ik meen echter dat uit de Woonruimtewet 1947, de Woonruimtebeschikking 1984 en de Besluiten Liberalisatie Woonruimtebeleid, met name Besluit VIII kan worden afgeleid, dat op de onderhavige woning te [plaats] de Woonruimtewet 1947 van toepassing is. Bovendien bevindt zich nu bij de stukken een verklaring van B en W der gemeente [plaats] van 18 juli 1985, dat zij bereid zijn aan de verhuurder een woonvergunning ingevolge de Woonruimtewet 1947 te verlenen voor het betrekken van de woning [a-straat 1] te [plaats] .
Ik zou de oplossing, die zich opdringt (hierop neerkomend dat het middel niet dient te slagen) op erg eenvoudige wijze willen bereiken: De rechtbank heeft het verzoek toegewezen hoewel haar niet gebleken kon zijn, dat aan de eis, gesteld bij artikel 1623e lid 4 BW was voldaan. Daarom kan in beginsel de eindbeschikking van de rechtbank niet in stand blijven. De vernietiging van die beschikking zou echter in redelijkheid niet meebrengen dat de Hoge Raad zelf de zaak zou kunnen afdoen, nu het allerminst uitgesloten is dat de woonvergunning, die kennelijk nog niet ter sprake is geweest en wellicht nog niet is aangevraagd, zal worden verleend. De rechtbank zou - na verwijzing van de zaak naar haar - de verhuurder alsnog in de gelegenheid moeten stellen zulk een vergunning over te leggen (vergelijk art. 1623c lid 5 BW). Nu echter een bereidverklaring tot het afgeven van een vergunning aanwezig is (zie Asser-Abas 1981, blz. 116: "althans een brief waarbij wordt verklaard dat die vergunning zal worden verleend....") hebben de huurders bij
vernietiging en verwijzing op deze grondgeen redelijk belang meer. Dat de Hoge Raad van de feiten
geen kennisneemt, is eerstens in zijn algemeenheid niet waar, en belet voorts niet kennis te nemen van de stukken van het geding (voor zover die na terugwijzing een rol zouden spelen).
vernietiging en verwijzing op deze grondgeen redelijk belang meer. Dat de Hoge Raad van de feiten
geen kennisneemt, is eerstens in zijn algemeenheid niet waar, en belet voorts niet kennis te nemen van de stukken van het geding (voor zover die na terugwijzing een rol zouden spelen).
Het eerste middel kan naar mijn mening niet tot vernietiging van de beschikkingen leiden.
In het
tweede middelwordt erover geklaagd dat de rechtbank in rechtsoverweging 3 van haar eerste tussenbeschikking van 18 oktober 1984 en in de rechtsoverwegingen 18 en 19 van haar tweede tussenbeschikking van 20 maart 1985, blijk heeft gegeven van uitgangspunten die zich niet verdragen met het bepaalde bij art. 1623e, lid 1 sub 3 BW.
tweede middelwordt erover geklaagd dat de rechtbank in rechtsoverweging 3 van haar eerste tussenbeschikking van 18 oktober 1984 en in de rechtsoverwegingen 18 en 19 van haar tweede tussenbeschikking van 20 maart 1985, blijk heeft gegeven van uitgangspunten die zich niet verdragen met het bepaalde bij art. 1623e, lid 1 sub 3 BW.
De rechtbank heeft in deze overwegingen miskend - aldus het middel - dat het verzoek slechts kan worden toegewezen mits blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, daar toch het door de rechtbank gehanteerde uitgangspunt is, dat de ontruimingsvordering van de verhuurder kan afstuiten op de onmogelijkheid voor de huurder om andere passende woonruimte te verkrijgen.
Naar het mij voorkomt blijkt uit de aan de overwegingen 18 en 19 van de tussenbeschikking van 20 maart 1985 voorafgaande overweging 17 ("Indien passende woonruimte voor geïntimeerden beschikbaar is....") en de erop volgende overwegingen 20 en volgende, dat de rechtbank, in beide tussenbeschikkingen gewagende van:
"nog afstuiten van de ontruimingsvordering van de verhuurder op de onmogelijkheid voor de huurder om andere passende woonruimte te verkrijgen"
niets anders heeft bedoeld dan gevolg te geven aan de in de wet verankerde eis, dat de huurovereenkomst ook als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en zijn woonbelangen zwaarder wegen dan die van de huurder slechts kan worden beëindigd "mits blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen".
De rechtbank heeft zich uitgedrukt zoals zij deed om duidelijk te maken dat van de verhuurder - indien de huurder niet meewerkt om passende woonruimte te zoeken - niet behoeft te worden gevergd dat hij (verhuurder) aan moet geven dat een specifiek aan te duiden woning beschikbaar is (kantongerecht Rotterdam, 25 november 1981, Praktijkgids nr. 1487). De eis belichaamt een in zeker opzicht objectief feit: mogelijkheid of niet-(on)mogelijkheid voor de huurder andere passende woonruimte te verkrijgen en daartoe had de rechtbank informatie ingewonnen bij een deskundige (makelaar) nu de huurders blijkbaar niet aan het zoeken naar andere passende woonruimte hun medewerking verleenden.
Hoe moet nu - zo vraagt de Mol in Huurrecht 2e herziene druk, blz. 214 zich af - blijken dat Inderdaad passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is en wie meet dit bewijzen?
Het antwoord is, dat dat (onder meer) kan blijken "uit een verklaring van een makelaar dat ter plaatse woonruimte welke passend is voor deze huurder geregeld te huur wordt aangeboden …."
Het antwoord is, dat dat (onder meer) kan blijken "uit een verklaring van een makelaar dat ter plaatse woonruimte welke passend is voor deze huurder geregeld te huur wordt aangeboden …."
En "als partijen het er niet over eens zijn of andere passende woonruimte beschikbaar is, dan zal de verhuurder de rechter hiervan moeten overtuigen, dat ligt althans in de rede. De beschikbaarheid van andere woonruimte is immers voorwaarde voor de toewijzing van zijn verzoek tot beëindiging (...)".
Dit is een niet onnauwkeurige weergave vooraf van de werkwijze die de rechtbank in deze zaak heeft gehanteerd. Een der door de deskundige aangegeven andere passende woonruimten wordt door de rechtbank niet als zodanig aanvaard (r.o. 21, besch. 20 maart ’85). De andere, met weerlegging van de bezwaren van de huurders daartegen, wèl. Zie ook Bockwinkel, o.c. blz. 140-141.
"Maar de rechter zou in levenskwesties als deze zijn taak misverstaan, indien hij zich lijdelijk t.a.v. dit "blijken" zou gedragen. Hem is een actieve rol toebedeeld. Niet in de zin, zoals vele verhuurders zich verstouten van hem te verwachten, dat de "bewijslast" op de rechter drukt, doch in die zin dat hij zich, zo nodig ambtshalve, terdege van de situatie op de hoogte stelt en zich door partijen en de betrokken autoriteiten, zo nodig door deskundigen laat voorlichten. ..."
Niet anders: Mr. Vrolijk, Huur en Verhuur van Woonruimte, 2e druk, blz. 22; en De Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en Huurbescherming, blz. 10]-102. In hun boek: Recht voor de Huurder, 2e druk 1981, leggen Hartkamp, Ruesink en Tomlow het accent wèl anders:
"De door verhuurder te bewijzen beschikbaarheid van een andere woning moet een passende woning betreffen" blz. 50).
In zijn algemeenheid lijkt mij dat niet juist, al kan de rechter aan de verhuurder op dit punt een bewijsopdracht geven.
Dat de rechtbank in strijd heeft gehandeld met de voorschriften van art. 1623e aanhef en onder 3e BW, dat zij een voorwaarde voor toewijzing van het verzoek heeft getransformeerd in "een beletsel voor toewijzing" (voor zover dat laatste iets anders inhoudt dan het stellen van een voorwaarde) kan ik niet inzien.
Het middel acht ik niet gegrond.
Het
derde middelbouwt op het tweede voort en stelt aan de orde de reeds vermelde r.o. 19 uit de beschikking van 20 maart 1985 die ik nu in haar geheel weergeef:
derde middelbouwt op het tweede voort en stelt aan de orde de reeds vermelde r.o. 19 uit de beschikking van 20 maart 1985 die ik nu in haar geheel weergeef:
"In dit verband zij vooropgesteld dat indien de huurder niet meewerkt om passende vervangende woonruimte te zoeken van de verhuurder niet behoeft te worden gevergd dat hij aan moet geven dat een specifiek aan te duiden woning beschikbaar is. Dat is ook de reden dat de rechtbank bij voornoemde tussenbeschikking de deskundige tevens heeft verzocht informatie te verschaffen dienaangaande."
Dat de rechtbank aldus heeft miskend, dat het verzoek van de verhuurder slechts voor toewijzing vatbaar is, indien
blijktdat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, acht ik onjuist op gronden grotendeels reeds uiteengezet bij de bespreking van het tweede middel. Dat "blijken" kan immers ook, zeker als de huurder niet meewerkt, volgen uit een bericht of onderzoek van deskundigen Omtrent de beschikbaarheid van zodanige andere passende woonruimte heeft de rechtbank in haar (tussen) beschikking van 20 maart 1985 overwogen onder r.o. 20, dat de huurders via de Centrale Woningstichting te [plaats] in geval van ontruiming in aanmerking komen voor een flatwoning van drie kamers, waarvan de kale huur circa
f425,-- per maand bedraagt, waarna volgt:
blijktdat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, acht ik onjuist op gronden grotendeels reeds uiteengezet bij de bespreking van het tweede middel. Dat "blijken" kan immers ook, zeker als de huurder niet meewerkt, volgen uit een bericht of onderzoek van deskundigen Omtrent de beschikbaarheid van zodanige andere passende woonruimte heeft de rechtbank in haar (tussen) beschikking van 20 maart 1985 overwogen onder r.o. 20, dat de huurders via de Centrale Woningstichting te [plaats] in geval van ontruiming in aanmerking komen voor een flatwoning van drie kamers, waarvan de kale huur circa
f425,-- per maand bedraagt, waarna volgt:
"Dergelijke woningen zijn regelmatig beschikbaar".
Nog wijzend op de verwerping van een amendement waarbij opneming in de Wet van de eis van
daadwerkelijkebeschikbaarheid werd bepleit, op de conclusie van mijn ambtgenoot mr. Franx voorafgaande aan HR 1 juli 1982 N3 1982, 547 waarin wordt verdedigd dat "niet-meer-beschikbaarheid" na de appelprocedure niet steeds tot ontzegging van het verzoek behoeft te leiden en op HR 30 november 1984 NJ 1985, 290, waarin dat standpunt is aanvaard (3.5) constateer ik dat hier
zekeraan de eis van art. 1623e lid 1 aanhef en onder 3
slotis voldaan en dat het middel daarom niet zal kunnen slagen.
daadwerkelijkebeschikbaarheid werd bepleit, op de conclusie van mijn ambtgenoot mr. Franx voorafgaande aan HR 1 juli 1982 N3 1982, 547 waarin wordt verdedigd dat "niet-meer-beschikbaarheid" na de appelprocedure niet steeds tot ontzegging van het verzoek behoeft te leiden en op HR 30 november 1984 NJ 1985, 290, waarin dat standpunt is aanvaard (3.5) constateer ik dat hier
zekeraan de eis van art. 1623e lid 1 aanhef en onder 3
slotis voldaan en dat het middel daarom niet zal kunnen slagen.
In
het vierde middelwordt het zeer feitelijk en deugdelijk gemotiveerd oordeel van de rechtbank dat een van de regelmatig beschikbare driekamerflats van circa f 425,-- huur per maand, passende woonruimte oplevert voor de huurders, vruchteloos in cassatie geattaqueerd. Het is uiteraard aan de rechter die over de feiten gaat om te beoordelen of in een concreet geval een driekamerflat passende vervangende woonruimte oplevert voor huurders die een vrijstaande woning in huur hadden. Dat oordeel heeft de rechtbank gegeven en wel in bevestigende zin, met motieven die in de beschikking te lezen zijn en die niet onbegrijpelijk zijn. Van belang is ten deze - mede gelet op de uitoefening van het beroep van autorijschoolhouder door de eerste huurder, hetgeen daaromtrent door de Rechtbank is overwogen in het kader van de andere passende woonruimte, en de vergoedingen die de verhuurder ter zake moet betalen -: HR 4 januari 1985, R.v.d.W. 1985, 16.
het vierde middelwordt het zeer feitelijk en deugdelijk gemotiveerd oordeel van de rechtbank dat een van de regelmatig beschikbare driekamerflats van circa f 425,-- huur per maand, passende woonruimte oplevert voor de huurders, vruchteloos in cassatie geattaqueerd. Het is uiteraard aan de rechter die over de feiten gaat om te beoordelen of in een concreet geval een driekamerflat passende vervangende woonruimte oplevert voor huurders die een vrijstaande woning in huur hadden. Dat oordeel heeft de rechtbank gegeven en wel in bevestigende zin, met motieven die in de beschikking te lezen zijn en die niet onbegrijpelijk zijn. Van belang is ten deze - mede gelet op de uitoefening van het beroep van autorijschoolhouder door de eerste huurder, hetgeen daaromtrent door de Rechtbank is overwogen in het kader van de andere passende woonruimte, en de vergoedingen die de verhuurder ter zake moet betalen -: HR 4 januari 1985, R.v.d.W. 1985, 16.
Voor zover het middel nog andere klachten betreft zijn deze reeds behandeld bij de bespreking van het tweede en het derde middel.
Deze conclusie strekt ertoe dat de Hoge Raad het cassatieberoep tegen de bestreden beschikkingen zal verwerpen en zo nodig een nieuwe datum zal vaststellen waarvóór de ontruiming van het gehuurde door verzoeker in cassatie zal dienen plaats te grijpen.
Parket, 26 augustus 1985
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,