Conclusie
JCM
Nr. 6700 rekest
Parket, 25 september 1984
Nr. 6700 rekest
Parket, 25 september 1984
Mr. Franx
Conclusie inzake:
[verzoeker]
tegen
[verweerders]
Edelhoogachtbaar college,
1. Het verloop van de procedure en de feiten.
Thans gerekestreerden in cassatie, [verweerders] , hebben bij inleidend verzoekschrift aan de kantonrechter te 's-Gravenhage verzocht het tijdstip vast te stellen waarop de tussen hen als verhuurders en thans verzoeker in cassatie, [verzoeker] , met betrekking tot de beneden-woonruimte [a-straat 1] aldaar bestaande en door [verweerders] bij aangetekend schrijven d.d. 12. mei 1980 tegen 1 december 1980 opgezegde huurovereenkomst zal eindigen, onder vaststelling van het tijdstip van ontruiming. Als grond daartoe voerden [verweerders] , voor zover thans nog van belang, aan kort weergegeven - het dringend (nodig hebben voor) eigen gebruik van het verhuurde in de zin van art. 1623 e lid 1 onder 3° BW.
Bij beschikking d.d. 31 maart 1982 heeft de kantonrechter het verzoek op die ontruimingsgrond (dringend eigen gebruik) toegewezen. Geoordeeld werd dat woningruil tussen partijen - [verweerders] bewoonden de bovenwoning in hetzelfde perceel - de enige oplossing is die aan de gerechtvaardigde verlangens van [verweerders] tegemoet kan komen binnen het kader van de huidige wettelijke bepalingen.
[verzoeker] ging in hoger beroep. Hij bestreed het dringend eigen gebruik door [verweerders] en ontkende dat de thans door [verweerders] bewoonde bovenwoning voor hem. [verzoeker] , "passend" was.
De Rechtbank heeft bij beschikking d.d. 8 november 1982 geoordeeld, dat in casu wel sprake is van dringend eigen gebruik, maar dat gemelde bovenwoning niet "passend" is, een en ander in de zin van art. 1623e, lid 1 onder 3° , BW. [verweerders] werden in de gelegenheid gesteld te bewijzen - voor zover thans nog van belang - dat [verzoeker] andere passende woonruimte kan verkrijgen. De rechtbank overwoog dienaangaande:
De Rechtbank heeft bij beschikking d.d. 8 november 1982 geoordeeld, dat in casu wel sprake is van dringend eigen gebruik, maar dat gemelde bovenwoning niet "passend" is, een en ander in de zin van art. 1623e, lid 1 onder 3° , BW. [verweerders] werden in de gelegenheid gesteld te bewijzen - voor zover thans nog van belang - dat [verzoeker] andere passende woonruimte kan verkrijgen. De rechtbank overwoog dienaangaande:
"Passende woonruimte dient in het onderhavige geval naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval te voldoen aan de volgende criteria:
- een huurprijs die maximaal om en nabij
f400,-- ligt;
f400,-- ligt;
- een ligging in [woonplaats] of directe omgeving,
- een bereikbaarheid, die in dezelfde mate of meer dan de huidige woning voldoet aan de vereisten, zoals die zijn neergelegd in de door appellant overgelegde verklaring van de directeur van de GG en GD".
Vervolgens hebben [verweerders] bij schrijven d.d. 30 november 1982 [verzoeker] andere woonruimte aangeboden, t.w. een parterre-flat aan de [b-straat] te [woonplaats] . [verzoeker] heeft dat aanbod als niet "passend" afgeslagen. Hij voerde daartoe aan:
"3. [verzoeker] heeft de kriteria van de Rechtbank als weergegeven in de tussenbeschikking d.d. 8 november 1982 niet als limitatief opgevat, hetgeen bevestigd wordt door de woorden "in ieder geval". De eis mag worden gesteld dat de vervangingswoning ligt in een omgeving die eveneens als passend kan worden beschouwd; een woning is nu eenmaal geen eiland, en een woning in een niet passende omgeving is een niet passende woning."
en betoogde vervolgens uitvoerig dat de wijk waarin de hem aangeboden woning ligt, uit een oogpunt van woongenot, veiligheid en geschiktheid voor beroepsuitoefening "onvergelijkbaar" veel slechter is dan de wijk waarin hij thans woont.
De rechtbank heeft bij beschikking d.d. 22 februari 1984 die stellingen van [verzoeker] verworpen en geoordeeld dat ten deze is voldaan aan het wettelijk vereiste dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
[verzoeker] heeft zich van de beide beschikkingen van de rechtbank in cassatie voorzien en voert drie middelen aan.
2.
Middel Iricht zich uitsluitend tegen de eerste beschikking, d.d. 8 november 1982, met name tegen de navolgende daarin opgenomen overweging:
Middel Iricht zich uitsluitend tegen de eerste beschikking, d.d. 8 november 1982, met name tegen de navolgende daarin opgenomen overweging:
"Mèt de kantonrechter is de rechtbank van oordeel, dat het belang van de door appellant tijdens de procedure aangetrokken onderhuurders moet wijken voor dat van geïntimeerden".
Het middel bevat de klacht dat dit oordeel niet nader is onderbouwd.
Het komt mij voor dat dit middel niet tot cassatie kan leiden.
De rechtbank doet op de hier geciteerde overweging onmiddellijk volgen:
"Naar het oordeel van de rechtbank is dus door geïntimeerden aannemelijk gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen en behoeften van hen en appellant en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd".
Hieruit blijkt dat de rechtbank de belangen en de behoeften van de onderhuurders naar billijkheid in aanmerking
heeftgenomen, zoals de wet voorschrijft. Het middel miskent zulks en mist daarom feitelijke grondslag. Dit laatste geldt ook voor zover het middel ervan uitgaat, dat de rechtbank haar oordeel dat het belang van de onderhuurders moet wijken voor dat van [verweerders] , uitsluitend baseert op de omstandigheid dat die onderhuurders door [verzoeker] tijdens de procedure zijn aangetrokken. Dat heeft de rechtbank niet gedaan: zij heeft, als aangegeven, haar oordeel gegrond op een belangenafweging waarin "de belangen en behoeften" van de onderhuurders mede zijn betrokken. Weliswaar begeeft de rechtbank zich niet in een onderzoek van de specifieke belangen en behoeften van juist deze onderhuurders, maar daarvoor bestond ook geen aanleiding, nu [verzoeker] daaromtrent niets had gesteld. De motiveringsklacht van het middel gaat derhalve niet op.
heeftgenomen, zoals de wet voorschrijft. Het middel miskent zulks en mist daarom feitelijke grondslag. Dit laatste geldt ook voor zover het middel ervan uitgaat, dat de rechtbank haar oordeel dat het belang van de onderhuurders moet wijken voor dat van [verweerders] , uitsluitend baseert op de omstandigheid dat die onderhuurders door [verzoeker] tijdens de procedure zijn aangetrokken. Dat heeft de rechtbank niet gedaan: zij heeft, als aangegeven, haar oordeel gegrond op een belangenafweging waarin "de belangen en behoeften" van de onderhuurders mede zijn betrokken. Weliswaar begeeft de rechtbank zich niet in een onderzoek van de specifieke belangen en behoeften van juist deze onderhuurders, maar daarvoor bestond ook geen aanleiding, nu [verzoeker] daaromtrent niets had gesteld. De motiveringsklacht van het middel gaat derhalve niet op.
3.
Middel IIbestrijdt de beide beschikkingen van de rechtbank met de klacht, dat zij onderling tegenstrijdig althans onverenigbaar zijn in hetgeen daarin wordt overwogen inzake het wettelijke criterium "passende woonruimte". In dit verband wijst het middel op de reeds hierboven, nr. 1, aangehaalde passage uit de beschikking d.d. 8 november 1982, en op de navolgende rechtsoverweging uit de tweede beschikking;
Middel IIbestrijdt de beide beschikkingen van de rechtbank met de klacht, dat zij onderling tegenstrijdig althans onverenigbaar zijn in hetgeen daarin wordt overwogen inzake het wettelijke criterium "passende woonruimte". In dit verband wijst het middel op de reeds hierboven, nr. 1, aangehaalde passage uit de beschikking d.d. 8 november 1982, en op de navolgende rechtsoverweging uit de tweede beschikking;
"De rechtbank is van oordeel dat de aangeboden woning, gelegen in [woonplaats] met een huurprijs van
f300,00 per maand en als parterre-flat goed bereikbaar, gelet op de daaraan te stellen eisen in verband met [verzoeker] 's gezondheidstoestand, zo zeer voldoet aan de onder punt 9 van meergenoemde beschikking genoemde criteria, dat de ligging van die woning in een "minder goede" buurt van ondergeschikt belang moet worden geacht".
f300,00 per maand en als parterre-flat goed bereikbaar, gelet op de daaraan te stellen eisen in verband met [verzoeker] 's gezondheidstoestand, zo zeer voldoet aan de onder punt 9 van meergenoemde beschikking genoemde criteria, dat de ligging van die woning in een "minder goede" buurt van ondergeschikt belang moet worden geacht".
Dit middel kan naar mijn mening niet slagen. De woorden "zo zeer" uit de tweede beschikking betekenen niet iets anders dan "volledig". Er is geen tegenstelling tussen de minimumeisen inzake huurprijs, ligging en bereikbaarheid, die de eerste beschikking formuleert en de tweede beschikking herhaalt, enerzijds en de geciteerde zin uit de tweede beschikking anderzijds. De rechtbank bedoelt, dunkt me, slechts tot uiting te brengen dat het wettelijk begrip "passende woonruimte" niet betekent "identieke", "in alle opzichten dezelfde eigenschappen of kenmerken bezittende woonruimte" (aldus ook minister De Ruiter, Hand. II d.d. 17 mei 1979 p. 5023 links), maar ruimte laat voor een zekere relativering; woonruimte kan meer of minder "passend" zijn binnen het kader van het wettelijk begrip "passend". Welnu, de aan [verzoeker] aangeboden woonruimte scoorde, volgens de rechtbank, "zo zeer" boven de geformuleerde minimumeisen, dat de ligging in een "minder goede" buurt, als nieuw criterium, weliswaar de score omlaag bracht maar niet zo ver dat die woonruimte per saldo niet meer als "passend" in de zin der wet kon worden beschouwd. Voor zover het middel de bestreden beschikkingen anders leest mist het feitelijke grondslag. Van tegenstrijdigheid of onbegrijpelijkheid is geen sprake. Tot andere of nadere motivering was de rechtbank niet gehouden.
4.
Middel IIIkeert zich uitsluitend tegen de tweede beschikking, d.d. 22 februari 1984, met motiveringsklachten. Tegen de achtergrond van [verzoeker] 's stellingen omtrent de niet-passendheid van de aangeboden woning had de rechtbank, volgens dit middel, niet mogen volstaan met de overweging
Middel IIIkeert zich uitsluitend tegen de tweede beschikking, d.d. 22 februari 1984, met motiveringsklachten. Tegen de achtergrond van [verzoeker] 's stellingen omtrent de niet-passendheid van de aangeboden woning had de rechtbank, volgens dit middel, niet mogen volstaan met de overweging
"dat de ligging van die woning in een "minder goede" buurt van ondergeschikt belang moet worden geacht".
Het slot van art. 1623e, lid 1 onder 3°, BW luidt:
"….. en mits blijkt, dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen".
Wat is in dit verband te verstaan onder "passende" woonruimte?
Zie over deze vraag de conclusie van mijn ambtgenoot Leijten nr. 6683 d.d. 31 augustus 1984 onder nr. 6, die met name ingaat op de vraag of onder passende woonruimte ook kan worden verstaan, door de huurder door middel van koop te verkrijgen ruimte.
Het begrip "passend" moet worden toegespitst op het concrete geval. Zoals minister De Ruiter in de Tweede Kamer zei (Hand. II 17 mei 1979 p. 5023):
"Wij willen dat met alle omstandigheden, zowel ten aanzien van de staat, de inrichting, de omvang, en de situering van de woonruimte, rekening kan worden gehouden. Wij vinden dat dit alles het best wordt gevat in het begrip "passend"."
Voor de wetsgeschiedenis van de hier besproken zinsnede uit art. 1623e, lid 1 onder 3°, moge ik verwijzen naar A. Bockwinkel, "Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte" (1982), p. 135-138, en naar de conclusie OM voor HR 1 juli 1982, N3 1982, 547, p. 1917-1918, waaruit blijkt dat bedoelde zinsnede afkomstig is uit het vroeger toepasselijke art. 18 lid 2 aanhef en onder b Huurwet. Bij de totstandkoming van art. 1623e, lid 1 onder 3°, BW is in de Tweede Kamer een discussie gevoerd over de vraag of het begrip "passend" impliceert dat er wat het woongenot betreft, geen wezenlijke verandering mag optreden. Het Kamerlid Beckers-de Bruyn beantwoordde die vraag bevestigend, maar kreeg de minister niet mee, en naar mijn indruk biedt de wetsgeschiedenis als geheel onvoldoende steun aan een bevestigend antwoord. Zie Hand. II 17 mei 1979 p. 5023, 5074, 5086-5087; Bockwinkel, a.w., p. 138.
Dat de ligging in een bepaalde buurt een omstandigheid is die kan meetellen bij de "passendheid", is zeker. Dat volgt reeds uit de geciteerde uitlatingen van de minister en het is met zoveel woorden door de minister gezegd in zijn repliek op 22 mei 1979 (Hand. II p. 5088); de ligging in een andere buurt
" ….. kan ….. een juist voor die huurder zeer belangrijke aangelegenheid zijn".
In dezelfde zin 3.A. de Mol, "Huurrecht" (1980), p. 214.
Bedacht moet worden dat de onderhavige factor, ligging in een bepaalde buurt, op zichzelf niet beslissend mag zijn voor het oordeel omtrent passendheid. Die ligging is een van de factoren die bij het vormen van dat oordeel meetelt, maar niet de enige. Een andere woning kan passend zijn ondanks het feit dat die woning minder woongenot biedt en, door de buurt waarin zij gelegen is, ongeschikt is voor de uitoefening van het beroep van de huurder. Wel zal in een dergelijk geval de rechter, ingevolge het ten deze toepasselijke art. 429 k lid 2 Rv., zijn beslissing hebben te onderbouwen met een motivering waarin die factoren met zoveel woorden aan bod komen. De kwestie van de beroepsuitoefening behoeft enige uitwerking. Onder het woongenot dat in aanmerking behoort te worden genomen bij de beantwoording van de vraag of de andere woonruimte passend is, valt, naar mijn mening, al het genot van het gehuurde dat de huurder krachtens inhoud en strekking van de huurovereenkomst mocht uitoefenen. Zulks is in overeenstemming met hetgeen uw Raad leert omtrent de omvang van de huurbescherming: HR 14 april 1967 NJ 1967, 265; HR 28 juni 1974, NJ 1977, 602; conclusie OH voor HR 1 juli 1977, NJ 1978, 119, p. 383 links (bovenste alinea); HR 8 januari 1982, NJ 1982, 114. In de onderhavige zaak heeft [verzoeker] gesteld dat hij zijn woning mede gebruikt voor de uitoefening van zijn beroep van horecabemiddelaar en dat hem dat toegestaan is. Dat is door of namens hem zowel in eerste aanleg (verweerschrift d.d. 1 mei 1981 onder nrs. 3 en 4; antwoord nadere conclusie d.d. 22 juli 1981 onder nr. 5; proces-verbaal van behandeling in raadkamer d.d. 7 mei 1981; proces-verbaal van de bezichtiging d.d. 25 november 1981; conclusie na descente d.d. 3 februari 1982 onder nr. 5) als in hoger beroep (appèlrekest onder 6.3.3; uitlating, stuk 15, onder 12) aangevoerd en door [verweerders] niet bestreden. De kantonrechter heeft aan dit aspect niet met zoveel woorden aandacht besteed, evenmin als de rechtbank. In cassatie moet er m.i. van worden uitgegaan dat [verzoeker] zijn woonruimte mede gebruikt, en mag gebruiken, voor de uitoefening van zijn beroep.
Welnu, ervan uitgaande dat de ligging van de andere woonruimte in een andere buurt voor de beantwoording van de vraag of die woonruimte "passend" is in de zin van art. 1623 e lid 1 onder 3°BW " ….. een zeer belangrijke aangelegenheid" - zoals de minister het uitdrukte - voor de huurder kan zijn en dat [verzoeker] uitvoerig heeft uiteengezet dat de hem aangeboden woning in de [b-straat] door de andere aard van de buurt een ernstige achteruitgang in woongenot en met name het einde van zijn beroepsuitoefening meebrengt (zie [verzoeker] 's "uitlating" onder nr. 3-9 en 11), had de rechtbank de desbetreffende stellingen van [verzoeker] niet zo summier mogen afdoen als blijkt uit het in het begin van dit nr. gegeven citaat. De rechtbank geeft aldus onvoldoende inzicht in haar gedachtengang en laat in het duister of zij rekening heeft gehouden met [verzoeker] 's stellingen omtrent zijn beroepsuitoefening. Men kan er begrip voor hebben dat de judex facti in zaken als deze tendeert naar beknopte motivering, maar zekere grenzen moeten daarbij wel in acht worden genomen en dat heeft de rechtbank, naar het mij toeschijnt niet gedaan door niet of onvoldoende in te gaan op essentiële stellingen van [verzoeker] .
Een en ander zo zijnde acht ik de motiveringsklachten van
middel III, onderdelen 1 en 2, gegrond.
Welnu, ervan uitgaande dat de ligging van de andere woonruimte in een andere buurt voor de beantwoording van de vraag of die woonruimte "passend" is in de zin van art. 1623 e lid 1 onder 3°BW " ….. een zeer belangrijke aangelegenheid" - zoals de minister het uitdrukte - voor de huurder kan zijn en dat [verzoeker] uitvoerig heeft uiteengezet dat de hem aangeboden woning in de [b-straat] door de andere aard van de buurt een ernstige achteruitgang in woongenot en met name het einde van zijn beroepsuitoefening meebrengt (zie [verzoeker] 's "uitlating" onder nr. 3-9 en 11), had de rechtbank de desbetreffende stellingen van [verzoeker] niet zo summier mogen afdoen als blijkt uit het in het begin van dit nr. gegeven citaat. De rechtbank geeft aldus onvoldoende inzicht in haar gedachtengang en laat in het duister of zij rekening heeft gehouden met [verzoeker] 's stellingen omtrent zijn beroepsuitoefening. Men kan er begrip voor hebben dat de judex facti in zaken als deze tendeert naar beknopte motivering, maar zekere grenzen moeten daarbij wel in acht worden genomen en dat heeft de rechtbank, naar het mij toeschijnt niet gedaan door niet of onvoldoende in te gaan op essentiële stellingen van [verzoeker] .
Een en ander zo zijnde acht ik de motiveringsklachten van
middel III, onderdelen 1 en 2, gegrond.
5.
Onderdeel 3van
middel IIIkan, naar mijn indruk, niet slagen, nu [verzoeker] in hoger beroep niet heeft gesteld dat door het betrekken van de woning aan de [b-straat] belangen van zijn onderhuurders op enigerlei wijze zouden worden geschaad.
Onderdeel 4van
middel IIIverliest uit het oog dat voor toepassing van art. 1623 e lid 1 onder 3° BW niet vereist is dat de andere woning ten tijde van de uitspraak van de appèlrechter dan wel van de daaraan voorafgaande laatste processuele handeling (indiening van een schriftuur) door de huurder, nog steeds beschikbaar is. Ten deze moge ik volstaan met een verwijzing naar de conclusie OM voor HR 1 juli 1982, NJ 1982, 547, onder nr. 4, p. 1917-1918.
Onderdeel 3van
middel IIIkan, naar mijn indruk, niet slagen, nu [verzoeker] in hoger beroep niet heeft gesteld dat door het betrekken van de woning aan de [b-straat] belangen van zijn onderhuurders op enigerlei wijze zouden worden geschaad.
Onderdeel 4van
middel IIIverliest uit het oog dat voor toepassing van art. 1623 e lid 1 onder 3° BW niet vereist is dat de andere woning ten tijde van de uitspraak van de appèlrechter dan wel van de daaraan voorafgaande laatste processuele handeling (indiening van een schriftuur) door de huurder, nog steeds beschikbaar is. Ten deze moge ik volstaan met een verwijzing naar de conclusie OM voor HR 1 juli 1982, NJ 1982, 547, onder nr. 4, p. 1917-1918.
6. Gegrondbevinding van
middel III, onderdelen 1 en 2, leidt tot de conclusie, dat de Hoge Raad de beschikking van de Haagse rechtbank d.d. 22 februari 1984 zal vernietigen en de zaak ter verdere afdoening zal verwijzen naar het gerechtshof te 's-Gravenhage, zulks met verwijzing van [verweerders] in de op de voorziening gevallen kosten.
middel III, onderdelen 1 en 2, leidt tot de conclusie, dat de Hoge Raad de beschikking van de Haagse rechtbank d.d. 22 februari 1984 zal vernietigen en de zaak ter verdere afdoening zal verwijzen naar het gerechtshof te 's-Gravenhage, zulks met verwijzing van [verweerders] in de op de voorziening gevallen kosten.
Parket, 25 september 1984
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,