ECLI:NL:PHR:1984:AG4824

Conclusie

eb
Requestnr. 6551
Huur
1 mei 1984

Mr. van Soest

Conclusie inzake:

M.Th.M. BULLER-BRUINEMAN

tegen

DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Staatsbedrijf

Edelhoogachtbaar College,

A. De feiten en de ontwikkeling van de procedure.

De verzoekster van cassatie (partij Buller ) is collectrice van de Staatsloterij.
Partij Buller huurde met ingang van 16 juli 1973 van de verweerder in cassatie (hierna ook te noemen het Staatsbedrijf of de Staat) een loketruimte in het postkantoor aan de Leyweg te 's-Gravenhage.
Het Staatsbedrijf heeft bij brief van 9 oktober 1981 de huur opgezegd met ingang van 16 juli 1982.
Bij brief van 24 februari 1982 heeft het Staatsbedrijf de opzeggingsdatum gesteld op 1 juli 1982.
Bij verzoekschrift, gedateerd 5 juli 1982, heeft partij Buller zich gewend tot de Kantonrechter te 's-Gravenhage met het verzoek primair voor recht te verklaren, dat de gehuurde ruimte bedrijfsruimte is in de zin van art. 1624 BW, tekst 1981, Stb. 331, subsidiair de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen.
Bij beschikking van 4 februari 1983 heeft de Kantonrechter, het primaire verzoek ongegrond oordelend, het subsidiaire verzoek ingewilligd.
Op het hoger beroep van partij Buller heeft de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage bij beschikking d.d. 17 juni 1983, NJ 1984, 265, de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en partij Buller niet-ontvankelijk verklaard zowel in haar primaire als in haar subsidiaire verzoek.
Bij Verzoekschrift tot cassatie, bij Uw Raad ingekomen op 17 augustus 1983, heeft partij Buller beroep in cassatie ingesteld.

B. De ontvankelijkheid van het beroep in cassatie.

Uit HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 114, gelezen in verband met de conclusie van mijn ambtgenote mevrouw Biegman-Hartogh, volgt, dat tegen een beschikking als die van de Rechtbank beroep in cassatie kan worden ingesteld binnen de termijn, geregeld in art. 426, lid 1, Rv. Het beroep in cassatie is derhalve tijdig ingesteld (verg. de conclusie van de wnd. advocaat-generaal Moltmaker voor HR 23 september 1983, nr. 6348, R.v.d.W. 1983, 152, onder 3.2).

C. Middel I; de verlengingsbeschikking.

a. In middel I wordt de vernietiging van de beschikking van de Kantonrechter (ook) voor wat de verlenging van de ontruimingstermijn betreft, betwist op grond dat (ik onderscheid in navolging van het verweerschrift in cassatie)

(1) daartegen geen hoger beroep open stond;

(2) de Staat daartegen voor de Rechtbank niet was opgekomen.

b. De Staat betwist, dat partij Buller bij dit middel belang heeft, nu de door de Kantonrechter verlengde ontruimingstermijn inmiddels is verstreken en partij Buller haar verzoek om verdere verlenging heeft ingetrokken.

Het is vaste jurisprudentie, dat een middel niet tot cassatie kan leiden, indien de rekwirant van cassatie daarbij geen belang heeft (zie D.J. Veegens, Cassatie in burgerlijke zaken, 2e druk, 1971, nr. 49; Van den Dungen-Veegens, Burgerlijke rechtsvordering, art. 398, aant. 6; L. Hollander, Cassatie (Supplement), kaartenboekje NJ, 1983, onder VIII; HR 5 november 1982, NJ 1983, 528). Daarbij wordt mede rekening gehouden met veranderde omstandigheden (bij voorbeeld dat iemand inmiddels overleden is; zie de zojuist genoemde beschikking).

Aangezien nu uit het Verzoekschrift tot cassatie, onder 4, volgt, dat partij Buller er niet beter van zou worden indien de beschikking van de Kantonrechter herleefde, heeft zij er geen belang bij, dat de beschikking van de Rechtbank op dit punt vernietigd zou worden.

Evenwel is het een wezenlijk onderdeel van een rechterlijke beslissing te oordelen over de draagplicht van de kosten van de procedure. Dit oordeel kan dan ook onder omstandigheden het belang zijn dat de (voortzetting van de) procedure (zie HR 20 november 1919, NJ 1920, 45 (de eiser van cassatie was in de kosten veroordeeld); 27 april 1956, NJ 1956, 295 (de eiser van cassatie had belang bij wijziging van de kostenveroordeling); 15 januari 1960, NJ 1960, 84 met noot L.E.H. Rutten (de rechtsstrijd was reeds in hoger beroep beperkt tot de kosten); 18 mei 1962, NJ 1962, 255 (cassatie beperkt tot de beslissing omtrent de kosten, aangezien zij voor het overige geen zin meer had); verg. HR 14 maart 1980, NJ 1980, 536 met noot W.M. Kleijn en W.H. Heemskerk (belang bij hoger beroep wegens kostenveroordeling in eerste instantie)) rechtvaardigt. Derhalve kan een middel voor behandeling in aanmerking komen, als het uitsluitend belang heeft voor de kostenveroordeling.

In deze zaak zijn zowel in eerste instantie als in hoger beroep de kosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de hare draagt. Ik acht het echter mogelijk, dat over de draagplicht van de kosten in hoger beroep bij gegrondbevinding (onder meer) van middel I anders geoordeeld behoort te worden. Met het oog daarop - en met het oog op de mogelijkheid dat Uw Raad het belang anders beoordeelt dan ik - ga ik nader in op de beide in het middel neergelegde klachten.

c. De partijen streden in eerste instantie primair over de kwalificatie van de gehuurde ruimte. Het Staatsbedrijf bestreed de kwalificatie als bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW en betoogde, voor geval het daarin ongelijk zou hebben, dat de huurovereenkomst zou aflopen op 16 juli 1983 (Verweerschrift in eerste instantie, onder 6, blz. 4). Subsidiair streden de partijen over de verlenging van de opzeggingstermijn.

Art. 28g, lid 2, Huurwet (HW) sluit hoger beroep tegen beschikkingen, als bedoeld in art. 28g, lid 1, 1e volzin, HW, uit, maar HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238, verwierp

"een uitlegging van art. 28
glid 2, waarbij in een geval .... waarin pp. primair strijden over de rechtsvraag of het onroerend goed al dan niet is een woning in de zin van de Huurwet, dat wil zeggen of de artikelen 28
at/m 28
hniet of wel ingevolge het Besluit liberalisatie huurbeleid VI op het pand toepasselijk zijn, de Ktr ....... ook over deze voorvraag zonder hogere voorziening zou kunnen beslissen
"

(verg. nog HR 12 maart 1982, NJ 1983, 181).

Daar ook in de thans aanhangige zaak het primaire geschilpunt een voorvraag vormt voor de toepassing van de artt. 28a e.v. HW en de beschikking van de Kantonrechter dan ook mede daarover een beslissing inhoudt, meen ik, dat art. 28g, lid 2, HW niet in de weg stond aan hoger beroep.

Derhalve faalt onderdeel 1 van middel I.

d. In haar verzoekschrift in appèl, blz. 4, onder 1, verzocht partij Buller de Rechtbank onder meer

"De beschikking van de Kantonrechter .... te vernietigen en opnieuw rechtdoende voor recht te verklaren dat de .... loketruimte bedrijfsruimte is in de zin van art. 1624 e.v. BW met als gevolg dat appellante in haar subsidiaire verzoek alsnog niet ontvankelijk dient te worden verklaard."

Naar het mij voorkomt, werd aldus reeds van de zijde van partij BuIIer in hoger beroep de beslissing van de Kantonrechter op haar subsidiaire verzoek bestreden en derhalve binnen de rechtsstrijd gebracht. Dat zij in dit opzicht haar eigen niet-ontvankelijkheid uitsluitend grondde op de toepasselijkheid van art. 1624 BW, verhinderde de appèlrechter niet ook andere rechtsgronden te onderzoeken. Nu heeft, naar de Rechtbank constateert (overweging 3, blz. 2),

"het debat zich aanvankelijk toegespitst op de vraag of de artt. 1624 e.v. B.W., dan wel artt. 28a e.v. Huurwet van toepassing zijn";

(overweging 4, ibid.)

"Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de PTT doen aanvoeren dat ook de Huurwet ten deze toepassing mist".

Voor wat de zojuist geciteerde overweging betreft, ontleen ik aan de Pleitnotities, die van de zijde van het Staatsbedrijf in appèl zijn overgelegd en die in het Proces-verbaal van mondelinge behandeling, blz. 1, zijn opgenomen (Pleitnotities mr. De Vries, onder IV, blz. 5):

"De consequentie van een en ander zou zijn, dat ook geen sprake kan zijn van (verdere) verlenging van de geschorste ontruimingstermijn".

Blijkens het Proces-verbaal, blz. 2, heeft de procureur van partij Buller gezegd:

"Het is laat om nu pas te verklaren dat niet .... van toepassing is .... de Huurwet".

Aangezien het hier gaat om een aanvulling van rechtsgronden, stond het de Rechtbank vrij ook de toepasselijkheid van de Huurwet - buiten de toepasselijkheid van art. 1624 BW om - te onderzoeken. Zij had dit zelfs, ongeacht de stellingname van het Staatsbedrijf, ambtshalve moeten doen. Dat de appellerende partij Buller daardoor in een slechtere positie kwam ondanks het ontbreken van een incidenteel appèl, is een eigenaardige consequentie van de omstandigheid, dat zijzelf een voor haar min of meer gunstige beslissing aanviel met het betoog, dat zij niet-ontvankelijk verklaard had moeten zijn.

Ik meen dan ook, dat onderdeel 2 van middel I faalt.

D. Middel II, onderdeel a: bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW.

a. De Rechtbank heeft overwogen (overweging 6, blz. 3):

"De door Buller gehuurde loketruimte beantwoordt niet aan de in art. 1624 lid 2 gegeven omschrijving, met name niet omdat .... de verkoop van staatsloten en de daarbij te verrichten nevenhandelingen zoals het uitbetalen van prijzen, niet kan worden aangemerkt als kleinhandel".

b. De jurisprudentie over art. 1624 BW heeft zich aldus ontwikkeld, dat in situaties waarin duidelijk van kleinhandel sprake is, nadere toetsing aan de strekking van de bepaling achterwege blijft (aldus HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378 met noot P.A. Stein, inzake een winkel van de ANWB), maar in twijfelgevallen een nader criterium wordt gevonden in de aan de wetsgeschiedenis ontleende beperking (HR 2 december 1977, NJ 1979, 103 met noot P. Zonderland)

"tot de gevallen waarvoor (de regeling) noodzakelijk werd geacht, met name tot die waarin de huurder van een bedrijfsruimte bescherming behoeft omdat de plaatselijke gebondenheid van zijn onderneming ertoe kan leiden dat hij door opzegging door de verhuurder niet alleen zijn bedrijfsruimte maar ook een belangrijk deel van de goodwill van zijn onderneming verliest"

(zie P.A.S., NJ 1981, 378; Asser, Bijzondere overeenkomsten II (huur en pacht), supplement bij de 5e druk, 1982 (P. Abas), blz. 4 v.).

Over de toepassing van dit criterium is tussen de partijen gediscussieerd, maar de Rechtbank is er niet op ingegaan. Naar het mij voorkomt, heeft de Rechtbank aldus het rechtsbegrip "bedrijfsruimte" in de zin van art. 1624 BW miskend.

c. Intussen is ook over andere elementen van het begrip "bedrijfsruimte" in de zin van art. 1624 BW tussen de partijen gediscussieerd. Ik citeer het Verweerschrift in appèl, onder 4 en 5, blz. 4 v.:

"er is geen sprake van .... een pand .... Hiernaast kan nog worden opgemerkt dat ook niet voldaan wordt aan de tekst van art. 1624 lid 2: "Indien
inde verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal .... aanwezig is." In casu is er een omgekeerde situatie: in het voor het publiek toegankelijk lokaal is een klein loketje."

Van de zijde van partij Buller is aangevoerd (in het Proces-verbaal, blz. 1, opgenomen Pleitaantekeningen mr. De Leeuw, onder 3, letter a, blz. 3):

"Het is juist dat in het gehuurde geen voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is. Haar klanten bereiken het loket via de hal van het P.T.T.-kantoor. Doch, indien dit criterium strak gehanteerd zou worden zou daarmee een aantal bedrijfsruimten, waarin een kleinhandelsbedrijf wordt geëxploiteerd en die wat betreft handelsactiviteiten zonder twijfel vallen onder die groep waarvoor bescherming van art. 1624 e.v. BW is bedoeld, niet onder deze bepaling vallen. B.v. door derde geëxploiteerde slagerij of kaasshop in supermarkt, bloemen-, kranten-, sigarettenverkoop in ziekenhuishal, kantine in sportcomplex."

Bij de totstandkoming van de wijzigingswet van 28 januari 1971, Stb. 44, werd veelal kortweg gesproken over (Memorie van antwoord, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer, 1969-1970 - 8875, nr. 6, blz. 2, linkerkolom, 1e al., en passim)

"het gehuurde pand".

Geconcludeerd werd (2e al.),

"dat de werkingssfeer beperkt moet worden tot de detailhandel, het ambachtsbedrijf en het horecabedrijf, welke een voor het publiek toegankelijke ruimte hebben"

(aldus ook blz. 6,
Artikel 1624, 1e al.).

Naar het mij voorkomt, heeft de wetsredacteur de term "ruimte" voor het gehuurde geprefereerd boven het woord "pand" om zich te distantiëren van de ruimtelijke vormgeving van het object. Naar ik meen, kan als consequentie daarvan ook de term "lokaal" - die in de parafrase in de Memorie van antwoord niet gebruikt wordt - in vage zin worden opgevat: het gaat erom, dat de huurder in het gehuurde zijn onderneming drijft en daartoe door het publiek kan worden opgezocht (in gelijke zin W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 3e druk (van het boek van J.M. Middag en G. van Muiden), 1983, blzz. 34 v. en 55; verg. voorts HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509 met noot P.A.S.; 2 oktober 1981, NJ 1982, 186 met noot P.A.S.; 23 september 1983, R.v.d.W. 1983, 152).

d. Derhalve gaat onderdeel a van middel II, op zichzelf beschouwd, op.

E. Middel II, onderdeel b; de rechtsingang tot een declaratoire uitspraak.

De Rechtbank heeft in haar overweging 1, blz. 1, het primaire verzoek van partij Buller omschreven als:

"voor recht te verklaren dat de door haar van de PTT gehuurde (loket-)ruimte bedrijfsruimte is in de zin van de artt. 1624 e.v. B.W."

Dit is een nagenoeg letterlijke weergave van het inleidende verzoekschrift, blz. 4, onder 1.

De Rechtbank overweegt dienaangaande (overweging 5, blz. 2),

"dat een verklaring voor recht, als door Buller primair verzocht, niet bij verzoekschrift aan het oordeel van de rechter kan worden onderworpen".

Deze overweging is in overeenstemming met HR 10 januari 1974, NJ 1974, 282 met noot W.L. Haardt.

Partij Buller betoogt echter, dat zij met haar primaire verzoek bedoelde een verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard op grond dat de artt. 1624 e.v. BW toepassing eisen.

Dienaangaande is in hoger beroep aangevoerd (Pleitaantekeningen mr. De Leeuw, onder 2, blz. 1 v.):

"Zie het ....... arrest
H.R. 17.5.1974, NJ 1975, 238…. Onderhavige zaak is geheel analoog. Mw. Buller diende inleidend verzoek in met doel daarin niet-ontvankelijk te worden verklaard .... o.g.v. overweging van de Kantonrechter dat v. 1624 - Bedrijfsruimte sprake was en derhalve artt. 28a-g Huurwet niet van toepassing. Enige verschil is dat in aangehaald arrest huurder niet expressis verbis vroeg om constatering dat het geen (Huurwet-)bedrijfsruimte betrof, doch slechts impliciet".

In de toelichting bij het middelonderdeel (Verzoekschrift tot cassatie, blz. 8) wordt nog gesteld:
"Men dient in dit verband te bedenken dat de figuur van het verzoek in eigen verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard door vooraanstaande juristen "vreemd" (conclusie A.-G. Leyten voor H.R. 11 december 1981, N.J. 1982, 239), ja zelfs "absurd" (Th.W. van Veen onder H.R. 18 maart 1975, N.J. 1975, 232) is genoemd. De neiging om die figuur begrijpelijker te maken door haar in een declaratoir jasje te steken is dan ook wel te verklaren."

Naar het mij voorkomt, verhindert het "enige verschil" dat haar procureur in appèl constateerde, dat partij Buller haar primaire verzoek bij verzoekschrift kon doen. Doordat partij Buller , in tegenstelling tot de huurder in het geval van HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238, haar verzoek "begrijpelijker" had gemaakt door het uiteen te leggen in een primair en een subsidiair verzoek, ging het primaire verzoek een eigen bestaan leiden, waarvoor eigen regels gelden. En doordat zij, in tegenstelling tot de verzoekers in HR 9 april 1976, NJ 1977, 348 met noot W.H.H., haar primaire verzoek inkleedde als strekkend tot een declaratoire uitspraak, brachten deze regels mede dat een dergelijk verzoek alleen bij dagvaarding gedaan kan worden (verg. nog Rechtbank Amsterdam 23 december 1981, NJ 1982, 440; Moltmaker t.a.p., onder 3.1; Smit, a.w., blz. 162 v.).

Aangezien derhalve de Rechtbank terecht partij Buller niet-ontvankelijk verklaard heeft in haar primaire verzoek, faalt onderdeel b van middel II.

F. Middel III; toepasselijkheid van de Huurwet.

a. In middel III wordt de beschikking van de Rechtbank aangaande de toepasselijkheid van de Huurwet bestreden.

b. De Staat betwist, dat partij Buller bij dit middel belang heeft, op gelijke gronden als behandeld hiervóór onder C, b. Uit het daar gestelde volgt, dat naar mijn mening partij Buller belang bij het middel zou kunnen hebben met het oog op de beslissing omtrent de kosten.

c. Onderdeel 1 van middel III houdt in, dat de Huurwet van toepassing is op gebouwd onroerend goed dat niet onder de omschrijving van art. 1, lid 3, letter c, HW valt, zodat de Huurwet in beginsel toepassing zou moeten vinden ook zal zou niet sprake zijn van "zelfstandige bedrijfsruimte".

De tekst van art. 1 HW is gewijzigd bij art. 40 Huurprijzenwet woonruimte, Stb. 1979, 15. Bij de voorbereiding van deze bepaling werd geschreven (Memorie van toelichting, 1976-1977 - 14 175, nr. 3, blz. 41,
Artikel 40, 1e-2e al.):

"Na het tijdstip van inwerkingtreding van de Huurprijzenwet woonruimte zal de Huurwet blijkens de hierbedoelde wijziging van artikel 1, nog slechts van toepassing zijn op het gebouwd onroerend goed, dat een zelfstandige bedrijfsruimte vormt en dat niet begrepen is onder de bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 1624 van het Burgerlijke Wetboek. (het) betreft .... hier bedrijfsruimten, zoals kantoren, fabrieken, pakhuizen, werkplaatsen e.d., gelegen in niet- of gedeeltelijk geliberaliseerde gemeenten, waarvan de huurprijs op 30 juni 1971 f 100 of minder per maand bedroeg. Voor deze categorie bedrijfsruimten zal de Huurwet volledig blijven gelden."

Uit deze toelichting blijkt, dat er geen ruimte is de Huurwet toe te passen op gebouwd onroerend goed dat wel als bedrijfsruimte, maar niet als zelfstandig kan worden aangemerkt.

Derhalve faalt onderdeel 1 van middel III.

d. Onderdeel 2 van middel III, inhoudend dat de hoofdstukken I tot en met VI van de Huurwet - in tegenstelling tot de artt. 28a e.v. van de Huurwet - toegepast hadden moeten worden, faalt op de hiervóór onder c aangegeven grond.

e. Onderdeel 3 van middel III houdt in, dat de gehuurde ruimte gekwalificeerd moet worden als "zelfstandige bedrijfsruimte", als bedoeld in art. 1, lid 3, letter c, HW.

Bij de voorbereiding van de Huurwet werd gezegd (Memorie van toelichting, 1949-1950 -1529, nr. 3, Artikel 1,
Sub 3, 1e al., blz. 4 v.):

"De beoordeling van wat zelfstandige woningen of zelfstandige bedrijfsruimten zijn, kan aan de practijk worden overgelaten. In het algemeen zullen hieronder gedeelten van gebouwen worden verstaan, welke als afzonderlijke woning of bedrijfsruimte zijn gebouwd. In het bijzonder kan hier worden gedacht aan etagewoningen, afzonderlijke verhuurbare ruimten in kantoorgebouwen e.d.";

(Memorie van antwoord, nr. 5,
Artikel 6, blz. 21 v.)

"In de praktijk zullen zich stellig twijfelachtige gevallen voordoen, waarover echter .... de tussenkomst van de huuradviescommissie en de rechter kan worden ingeroepen. Afzonderlijke ingangen zullen wel vaak, doch niet steeds - b.v. niet bij flats - een aanknopingspunt vormen. Men denke voorts aan aparte water-, electriciteits- en gasvoorziening e.d."

Nu heeft de Rechtbank overwogen, dat (overweging 7, blz. 3)

"de openstellingstijden van het gehuurde worden begrensd door die van het postkantoor, .... afscheiding van het gehuurde van het overige kantoor niet noodzakelijk is, .... Buller sedert de verbouwing van het postkantoor een ander (nood-)loket, in de hal, benut en Buller .... de beschikking heeft over een kluiskastje in de kluis van het postkantoor, waarvan zij .... ook gebruik maakt".

Naar het mij voorkomt, moet blijkens de wetsgeschiedenis de term "zelfstandig" opgevat worden ongeveer als: in bouw- en gebruikstechnische zin afgescheiden van de omgevende ruimte. Omstandigheden als die welke de Rechtbank heeft vastgesteld, zijn geschikt om inzicht te geven in de mate waarin deze afgescheidenheid bestaat. Ik meen dan ook, dat aan de hand van de vastgestelde feiten de Rechtbank heeft kunnen en mogen beslissen zoals zij heeft gedaan.

Derhalve faalt onderdeel 3 van middel III.

G. Conclusie.

Hoewel ik onderdeel a van middel II gegrond bevind, kan zulks niet tot cassatie leiden, aangezien de beslissing van de Rechtbank op het primaire verzoek uiteindelijk uitsluitend steunt op de grond die in onderdeel b van middel II vergeefs bestreden wordt. Ook de middelen I en III ongegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van het beroep, tot veroordeling van partij Buller in de kosten, op de voorziening in cassatie gevallen, en tot inwilliging van het verzoek van partij Buller kosteloos in cassatie te mogen procederen.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Huurrecht en de kwalificatie van bedrijfsruimte in het kader van de Huurwet

Conclusie