Conclusie
JL
Nr. 6415
Request
(Huur woonruimte)
Parket, 11 oktober 1983.
Nr. 6415
Request
(Huur woonruimte)
Parket, 11 oktober 1983.
Mr. Ten KateConclusie inzake:
[verzoeker]
[verzoeker]
t e g e n
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1.Voor de feiten in dit geschil tussen gerequestreerde in cassatie als verhuurder en diens broer, verzoeker tot cassatie, als huurder over de voormalige ouderlijke woning, waarvan de eerste de eigenaar is en waarin de tweede na het overlijden van de laatste ouder nog woont, verwijs ik naar p. 2 en 3 van de betreden beschikking van de Rechtbank te Breda van 8 maart 1983.
2.Middel 1is gericht tegen een letterlijk uit de beschikking geciteerde overweging.
3.In de klacht wordt vervolgens deze overweging zo samengevat dat de Rechtbank zou hebben geoordeeld "dat de financiële noodzaak welke gebaseerd is op een lastenvermindering sec, doordat gerequireerde zelf in zijn verhuurde/eigendom wil wonen, reeds kan worden aangemerkt als dringende noodzaak voor eigen gebruik als bedoeld in de wet."
4.Zodanig algemeen luidend oordeel zou de beoogde bescherming van de huurder in de verhouding tussen verhuurder en huurder inderdaad ver gaand uithollen.
5.De samenvatting doet echter geen recht aan de gedachtengang van de Rechtbank en mist derhalve in de beschikking feitelijke grondslag.
6.Vooropgesteld zij dat de in het middel geciteerde overweging niet op zichzelf beslissend is in de beschikking van de Rechtbank. Ze is de opening van een lang en genuanceerd betoog.
7.Dit betoog leidt tenslotte tot de bevestigende beantwoording van een andere afweging, die de Rechtbank als beslissend in dit geding vooropstelde en wel als volgt: "Dit betekent, dat de Rechtbank zal hebben na te gaan of de netelige financiële positie, waarin appellant (gerequestreerde in cassatie) verkeert en de geringe huur, die geïntimeerde (verzoeker tot cassatie) betaalt, terwijl hij het hele pand occupeert, leidt tot de slotsom, dat appellant de verhuurde woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft."
8.Voorts verdient aantekening dat naar het oordeel van de Rechtbank deze bevestigende beantwoording nog niet leidt tot toewijzing van het verzoek tot vaststelling van het tijdstip, waartegen de huur zal eindigen, met veroordeling tot ontruiming, zo nodig, met behulp van de sterke arm.
9.Overeenkomstig art. 1623
eB.W. heeft de Rechtbank in dat kader voorts onderzocht "of de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen van appellant niet gevergd kan worden dat de huur wordt verlengd alsmede of geïntimeerde hem passende woonruimte kan verkrijgen."
2.Middel 1is gericht tegen een letterlijk uit de beschikking geciteerde overweging.
3.In de klacht wordt vervolgens deze overweging zo samengevat dat de Rechtbank zou hebben geoordeeld "dat de financiële noodzaak welke gebaseerd is op een lastenvermindering sec, doordat gerequireerde zelf in zijn verhuurde/eigendom wil wonen, reeds kan worden aangemerkt als dringende noodzaak voor eigen gebruik als bedoeld in de wet."
4.Zodanig algemeen luidend oordeel zou de beoogde bescherming van de huurder in de verhouding tussen verhuurder en huurder inderdaad ver gaand uithollen.
5.De samenvatting doet echter geen recht aan de gedachtengang van de Rechtbank en mist derhalve in de beschikking feitelijke grondslag.
6.Vooropgesteld zij dat de in het middel geciteerde overweging niet op zichzelf beslissend is in de beschikking van de Rechtbank. Ze is de opening van een lang en genuanceerd betoog.
7.Dit betoog leidt tenslotte tot de bevestigende beantwoording van een andere afweging, die de Rechtbank als beslissend in dit geding vooropstelde en wel als volgt: "Dit betekent, dat de Rechtbank zal hebben na te gaan of de netelige financiële positie, waarin appellant (gerequestreerde in cassatie) verkeert en de geringe huur, die geïntimeerde (verzoeker tot cassatie) betaalt, terwijl hij het hele pand occupeert, leidt tot de slotsom, dat appellant de verhuurde woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft."
8.Voorts verdient aantekening dat naar het oordeel van de Rechtbank deze bevestigende beantwoording nog niet leidt tot toewijzing van het verzoek tot vaststelling van het tijdstip, waartegen de huur zal eindigen, met veroordeling tot ontruiming, zo nodig, met behulp van de sterke arm.
9.Overeenkomstig art. 1623
eB.W. heeft de Rechtbank in dat kader voorts onderzocht "of de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen van appellant niet gevergd kan worden dat de huur wordt verlengd alsmede of geïntimeerde hem passende woonruimte kan verkrijgen."
10.In dat verband heeft de Rechtbank ook andere factoren gewogen, zoals de omstandigheid dat gerequestreerde in cassatie met zijn gezin een bescheiden woning bewoont voor een huurprijs van ƒ 280,05 per maand, terwijl verzoeker tot cassatie de facto (na het overlijden van de ouders) alleen woont in het litigieuze pand tegen een huurprijs van ƒ 35,-- per maand. Voor hem is naar het oordeel van de Rechtbank andere passende woonruimte beschikbaar.
11.Tenslotte moet worden opgemerkt dat in de motivering van de Rechtbank ook op zichzelf niet speelt "een lastenvermindering sec", zoals in het middel wordt gesuggereerd, doch de financiële noodtoestand waarin gerequestreerde in cassatie verkeert mede door de hoge vaste maandelijkse lasten, die op de woning drukken, en de daartegenover staande geringe huuropbrengst, terwijl niet is gesteld of gebleken dat gerequestreerde in cassatie zich op onverantwoorde wijze in de schulden heeft gestoken.
12.In dat verband heeft de Rechtbank met name onderzocht, of redelijkerwijs voor gerequestreerde in cassatie feitelijk een andere uitweg zou openstaan. Het antwoord viel negatief uit.
13.Naar ik meen, mocht de Rechtbank in dit kader van art. 1623
eB.W. zeer wel op deze situatie letten.
14.Het voorgenomen eigen gebruik behoeft niet gebruik voor woondoeleinden te zijn (in casu is dat wel de bedoeling). Vgl. H.R. 8 januari 1982, NJ 1982, 445 (P.A.S.) met betrekking tot renovatie, waarbij Uw Raad verwees naar H.R. 30 januari 1975, N.J. 1975, 334; H.R. 1 juli 1982, N.J. 1983, 183 (P.A.S.).
15.De financiële situatie – en met name de onhoudbaarheid daarvan aan zijde van de verhuurder – kan daarbij onder omstandigheden een doorslaggevende rol spelen. Vgl. H.R. 1 juli 1983 req. nr. 6269, R.v.d.W. 141 met conclusie mr. Leijten met betrekking tot het doel "krotopruiming" en "nieuwbouw".
16.Trouwens in de Nota naar aanleiding van het eindverslag bij de wet van 21 juni 1979 S. 330, Zitting 1978-1979 – 14249, stuk nr. 20, p. 4 gaven de bewindslieden dienovereenkomstig te kennen: "Wij hebben de woorden 'economische belangen en maatschappelijke behoeften' welke in artikel 18, tweede lid, onder
dvan de Huurwet worden gebezigd, vervangen door de meer algemene uitdrukking 'de belangen en behoeften van beide partijen'. Wij zien geen aanleiding in het bijzonder de nadruk te leggen op economische belangen; ook niet-economische belangen kunnen een rol spelen". Art. 1623
eB.W. kreeg bij tweede Nota van wijzigingen (stuk nr. 12) zijn huidige vorm. Vgl. Nadere M.v.A. (stuk nr. 11), p. 1 e.v.
17.In de beperkte vorm waarin de Rechtbank de financiële situatie van de verhuurder in de omstandigheden van het geval heeft aanvaard om aan te nemen dat er sprake was van dringend nodig hebben voor eigen gebruik, is m.i. de Rechtbank de grenzen van art. 1623
eB.W. ook niet te buiten gegaan.
18.Voor zover zodanige klacht in middel 1 begrepen zou kunnen worden geacht, zal het middel derhalve doel missen.
19.Middel 2komt op tegen de aan de Rechtbank voorbehouden afweging van omstandigheden, waarbij het immers aankomt op de feitelijke waardering daarvan. Vgl. H.R. 12 januari 1979, N.J. 1979, 500 (P.A.S).
20.Nog afgezien daarvan dat het middel slechts een gedeelte weergeeft van hetgeen de Rechtbank heeft afgewogen, is de motivering – mede gezien in het licht van het voorafgaande - niet onbegrijpelijk.
21.Middel 3mist feitelijke grondslag, nu het eerste in het appelschrift (zie ook de bestreden beschikking, p. 2 bovenaan) en blijkens het proces-verbaal (p. 4 midden) ook ter terechtzitting in appel van de zijde van de wederpartij door Mr. Maessen is aangevoerd, terwijl het tweede grondslag vindt in het ter terechtzitting in appel door Mr. de Voort aangevoerde (proces-verbaal, p. 3 onderaan).
11.Tenslotte moet worden opgemerkt dat in de motivering van de Rechtbank ook op zichzelf niet speelt "een lastenvermindering sec", zoals in het middel wordt gesuggereerd, doch de financiële noodtoestand waarin gerequestreerde in cassatie verkeert mede door de hoge vaste maandelijkse lasten, die op de woning drukken, en de daartegenover staande geringe huuropbrengst, terwijl niet is gesteld of gebleken dat gerequestreerde in cassatie zich op onverantwoorde wijze in de schulden heeft gestoken.
12.In dat verband heeft de Rechtbank met name onderzocht, of redelijkerwijs voor gerequestreerde in cassatie feitelijk een andere uitweg zou openstaan. Het antwoord viel negatief uit.
13.Naar ik meen, mocht de Rechtbank in dit kader van art. 1623
eB.W. zeer wel op deze situatie letten.
14.Het voorgenomen eigen gebruik behoeft niet gebruik voor woondoeleinden te zijn (in casu is dat wel de bedoeling). Vgl. H.R. 8 januari 1982, NJ 1982, 445 (P.A.S.) met betrekking tot renovatie, waarbij Uw Raad verwees naar H.R. 30 januari 1975, N.J. 1975, 334; H.R. 1 juli 1982, N.J. 1983, 183 (P.A.S.).
15.De financiële situatie – en met name de onhoudbaarheid daarvan aan zijde van de verhuurder – kan daarbij onder omstandigheden een doorslaggevende rol spelen. Vgl. H.R. 1 juli 1983 req. nr. 6269, R.v.d.W. 141 met conclusie mr. Leijten met betrekking tot het doel "krotopruiming" en "nieuwbouw".
16.Trouwens in de Nota naar aanleiding van het eindverslag bij de wet van 21 juni 1979 S. 330, Zitting 1978-1979 – 14249, stuk nr. 20, p. 4 gaven de bewindslieden dienovereenkomstig te kennen: "Wij hebben de woorden 'economische belangen en maatschappelijke behoeften' welke in artikel 18, tweede lid, onder
dvan de Huurwet worden gebezigd, vervangen door de meer algemene uitdrukking 'de belangen en behoeften van beide partijen'. Wij zien geen aanleiding in het bijzonder de nadruk te leggen op economische belangen; ook niet-economische belangen kunnen een rol spelen". Art. 1623
eB.W. kreeg bij tweede Nota van wijzigingen (stuk nr. 12) zijn huidige vorm. Vgl. Nadere M.v.A. (stuk nr. 11), p. 1 e.v.
17.In de beperkte vorm waarin de Rechtbank de financiële situatie van de verhuurder in de omstandigheden van het geval heeft aanvaard om aan te nemen dat er sprake was van dringend nodig hebben voor eigen gebruik, is m.i. de Rechtbank de grenzen van art. 1623
eB.W. ook niet te buiten gegaan.
18.Voor zover zodanige klacht in middel 1 begrepen zou kunnen worden geacht, zal het middel derhalve doel missen.
19.Middel 2komt op tegen de aan de Rechtbank voorbehouden afweging van omstandigheden, waarbij het immers aankomt op de feitelijke waardering daarvan. Vgl. H.R. 12 januari 1979, N.J. 1979, 500 (P.A.S).
20.Nog afgezien daarvan dat het middel slechts een gedeelte weergeeft van hetgeen de Rechtbank heeft afgewogen, is de motivering – mede gezien in het licht van het voorafgaande - niet onbegrijpelijk.
21.Middel 3mist feitelijke grondslag, nu het eerste in het appelschrift (zie ook de bestreden beschikking, p. 2 bovenaan) en blijkens het proces-verbaal (p. 4 midden) ook ter terechtzitting in appel van de zijde van de wederpartij door Mr. Maessen is aangevoerd, terwijl het tweede grondslag vindt in het ter terechtzitting in appel door Mr. de Voort aangevoerde (proces-verbaal, p. 3 onderaan).
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep tot cassatie met compensatie van kosten, gezien de familierelatie van partijen, en met beslissing op het verzoek van verzoeker tot cassatie tot de kosteloze procedure te worden toegelaten. Gerequestreerde procedeert kosteloos in cassatie, nu hij in de vorige instantie bij de bestreden beschikking van 8 maart 1983 tot de kosteloze procedure werd toegelaten.
Parket, 11 oktober 1983.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,