Conclusie
Eb
Requestnr. 6429
19 september 1983
Requestnr. 6429
19 september 1983
Mr. Leijten
Conclusie inzake:
[verzoeker]
tegen
[verweerders]
Edelhoogachtbaar College,
Het komt mij voor, dat deze conclusie vrij kort kan blijven. In cassatie gaat het alleen nog over de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van verweerder in cassatie de huurder – na toewijzing van het verzoek van de verhuurder(s) tot beëindiging van de huurovereenkomst (art. 1623e, zesde lid BW).
De Kantonrechter te Groningen had bij zijn beschikking van 27 augustus 1982 het bedrag van die door verzoekers tot cassatie – verhuurders – te betalen kosten gesteld op ƒ 8.000,- na daartoe bij beschikking van 10 augustus 1982 te hebben overwogen (nummering van mij, L.):
-1- Wel is er grond om aan verweerder een vergoeding ten laste van verzoekers toe te kennen voor verhuiskosten en inrichtingskosten.
-2- Bij de bezichtiging is namelijk duidelijk geworden dat verweerder bij het betrekken van de onderhavige woning zich aanzienlijke inrichtingskosten heeft getroost, die bij de ontruiming ten goede van verzoekers zullen komen.
-3- Weliswaar kent de wet niet de mogelijkheid om de kosten van verbeteringen van het gehuurde in geval van ontruiming ten laste van de verhuurder te brengen.
-4- Wet moet echter bij het toekennen van een vergoeding voor inrichtingskosten rekening worden gehouden met de kosten die de huurder zelf voor de inrichting van een nieuwe woning te dragen zal krijgen;
-5- en daarbij mag als richtlijn worden genomen de wijze waarop hij het gehuurde toen hij het betrok heeft ingericht voor zover deze inrichting op redelijke basis is geschied;
-6- zeker als de verhuurder daarvan de voordelen geniet.
De hiertegen aangevoerde grief heeft de Rechtbank te Groningen bij haar beschikking in hoger beroep van 11 maart 1983 gegrond geacht:
"….
Het bepaalde in art. 1623 e lid 6 Burgerlijk Wetboek laat geen ruimte voor het toekennen van een vergoeding aan de huurder op grond van ongegronde verrijking door (van?) de verhuurder. Voor de verhuis- en inrichtingskosten komen alleen die kosten in aanmerking, die de huurder die het door hem gehuurde moet ontruimen zich redelijkerwijs moet getroosten om zich in een volgend huis te installeren.",
waarna de Rechtbank de tegemoetkoming in die kosten door verhuurders te betalen, naar redelijkheid en billijkheid heeft vastgesteld op ƒ 3.000,-.
De Kantonrechter te Groningen had bij zijn beschikking van 27 augustus 1982 het bedrag van die door verzoekers tot cassatie – verhuurders – te betalen kosten gesteld op ƒ 8.000,- na daartoe bij beschikking van 10 augustus 1982 te hebben overwogen (nummering van mij, L.):
-1- Wel is er grond om aan verweerder een vergoeding ten laste van verzoekers toe te kennen voor verhuiskosten en inrichtingskosten.
-2- Bij de bezichtiging is namelijk duidelijk geworden dat verweerder bij het betrekken van de onderhavige woning zich aanzienlijke inrichtingskosten heeft getroost, die bij de ontruiming ten goede van verzoekers zullen komen.
-3- Weliswaar kent de wet niet de mogelijkheid om de kosten van verbeteringen van het gehuurde in geval van ontruiming ten laste van de verhuurder te brengen.
-4- Wet moet echter bij het toekennen van een vergoeding voor inrichtingskosten rekening worden gehouden met de kosten die de huurder zelf voor de inrichting van een nieuwe woning te dragen zal krijgen;
-5- en daarbij mag als richtlijn worden genomen de wijze waarop hij het gehuurde toen hij het betrok heeft ingericht voor zover deze inrichting op redelijke basis is geschied;
-6- zeker als de verhuurder daarvan de voordelen geniet.
De hiertegen aangevoerde grief heeft de Rechtbank te Groningen bij haar beschikking in hoger beroep van 11 maart 1983 gegrond geacht:
"….
Het bepaalde in art. 1623 e lid 6 Burgerlijk Wetboek laat geen ruimte voor het toekennen van een vergoeding aan de huurder op grond van ongegronde verrijking door (van?) de verhuurder. Voor de verhuis- en inrichtingskosten komen alleen die kosten in aanmerking, die de huurder die het door hem gehuurde moet ontruimen zich redelijkerwijs moet getroosten om zich in een volgend huis te installeren.",
waarna de Rechtbank de tegemoetkoming in die kosten door verhuurders te betalen, naar redelijkheid en billijkheid heeft vastgesteld op ƒ 3.000,-.
Het cassatieberoep richt zich tegen de hiervoor weergegeven gronden welke de Rechtbank heeft aangevoerd ter motivering van haar oordeel, dat de grief tegen de overwegingen van de Kantonrechter doel trof. Het lijkt mij echter duidelijk dat die overwegingen juist zijn en dat de Kantonrechter een verkeerd criterium heeft aangelegd voor de vaststelling van de hoogte der verhuis- en inrichtingskosten.
Overweging 1 van de Kantonrechter is, zoals ook uit de beslissing van de Rechtbank blijkt, juist, In de tweede overweging is het woordje "namelijk" niet begrijpelijk immers de aanzienlijke inrichtingskosten voor de boerderij zijn niet bepalend voor de inrichtingskosten van de nieuw te betrekken woning. De overwegingen 3 en 4 zij geheel juist, maar de overwegingen 5 en 6 komen mij onhoudbaar voor en de Rechtbank heeft daar dan ook korte metten mee gemaakt; wat betreft overweging 6 door vast te stellen dat
in het kader van art. 1623e lid 6 BWgeen plaats is voor een vergoeding aan de huurder wegens ongegronde verrijking van de verhuurder en wat betreft overweging 5 door de inhoud van de hiervoor weergegeven laatste volzin, waaraan ik nog toevoeg dat de "inrichtingskosten" besteed aan het "woningrijp" maken van een oude boerderij, bezwaarlijk als richtlijn kunnen worden genomen voor de kosten van een - naar aard en grootte - nog volstrekt onbekende, immers nog niet presente, nieuwe woning.
De Kantonrechter heeft (màg ik het zeggen?) loffelijkerwijs naar "de puur billijke oplossing"gestreefd die via "le bon juge" Magnaud nogal aantrekkingskracht heeft gehad op de rechtsvindingsleer die tot voor kort modern was, maar evenals deze komt hij tot een uitkomst, die rechtens niet aanvaardbaar is.
Misschien zou ik er veel méér over moeten zeggen en het kost mij ook wel moeite dat niet te doen, maar ik meen dat in het verweerschrift in cassatie van verhuurders met name onder 4, 5 en 6 die aanvullende informatie zo overtuigend gegeven is, dat ik daarnaar màg (en behoor te) verwijzen.
Toch nog één punt. Was er sprake van pacht dan zou – art. 31 lid één Pachtwet – de verpachter een naar billijkheid te bepalen vergoeding moeten geven aan de pachter voor de verbeteringen, welke door deze "in de laatste verlopen twintig jaren aan het gepachte zijn aangebracht". Dat is niet alleen een heel andere actie dan die welke het oog heeft op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en wederinrichting, maar ook blijkt, dat het daarbij niet gaat om vergoeding van de kosten door de pachter voor die verbeteringen gemaakt, maar om de méérwaarde die zij ná ontruiming voor de verpachter (nog) opleveren. Bovendien moet dan – men zie
lid 3van art. 31 Pw. – aan allerlei voorwaarden zijn voldaan, die moeten voorkomen, dat een verpachter
ongewilden ongemerkt op (hoge) kosten wordt gejaagd. Dit alles kan men niet in een ongeregelde, slordige, analogie, onderbrengen bij de vordering wegens kosten van verhuizing en inrichting, bedoeld bij art. 1623e, lid 6 BW.
Overweging 1 van de Kantonrechter is, zoals ook uit de beslissing van de Rechtbank blijkt, juist, In de tweede overweging is het woordje "namelijk" niet begrijpelijk immers de aanzienlijke inrichtingskosten voor de boerderij zijn niet bepalend voor de inrichtingskosten van de nieuw te betrekken woning. De overwegingen 3 en 4 zij geheel juist, maar de overwegingen 5 en 6 komen mij onhoudbaar voor en de Rechtbank heeft daar dan ook korte metten mee gemaakt; wat betreft overweging 6 door vast te stellen dat
in het kader van art. 1623e lid 6 BWgeen plaats is voor een vergoeding aan de huurder wegens ongegronde verrijking van de verhuurder en wat betreft overweging 5 door de inhoud van de hiervoor weergegeven laatste volzin, waaraan ik nog toevoeg dat de "inrichtingskosten" besteed aan het "woningrijp" maken van een oude boerderij, bezwaarlijk als richtlijn kunnen worden genomen voor de kosten van een - naar aard en grootte - nog volstrekt onbekende, immers nog niet presente, nieuwe woning.
De Kantonrechter heeft (màg ik het zeggen?) loffelijkerwijs naar "de puur billijke oplossing"gestreefd die via "le bon juge" Magnaud nogal aantrekkingskracht heeft gehad op de rechtsvindingsleer die tot voor kort modern was, maar evenals deze komt hij tot een uitkomst, die rechtens niet aanvaardbaar is.
Misschien zou ik er veel méér over moeten zeggen en het kost mij ook wel moeite dat niet te doen, maar ik meen dat in het verweerschrift in cassatie van verhuurders met name onder 4, 5 en 6 die aanvullende informatie zo overtuigend gegeven is, dat ik daarnaar màg (en behoor te) verwijzen.
Toch nog één punt. Was er sprake van pacht dan zou – art. 31 lid één Pachtwet – de verpachter een naar billijkheid te bepalen vergoeding moeten geven aan de pachter voor de verbeteringen, welke door deze "in de laatste verlopen twintig jaren aan het gepachte zijn aangebracht". Dat is niet alleen een heel andere actie dan die welke het oog heeft op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en wederinrichting, maar ook blijkt, dat het daarbij niet gaat om vergoeding van de kosten door de pachter voor die verbeteringen gemaakt, maar om de méérwaarde die zij ná ontruiming voor de verpachter (nog) opleveren. Bovendien moet dan – men zie
lid 3van art. 31 Pw. – aan allerlei voorwaarden zijn voldaan, die moeten voorkomen, dat een verpachter
ongewilden ongemerkt op (hoge) kosten wordt gejaagd. Dit alles kan men niet in een ongeregelde, slordige, analogie, onderbrengen bij de vordering wegens kosten van verhuizing en inrichting, bedoeld bij art. 1623e, lid 6 BW.
Wat betreft de vraag of huurder kan worden toegelaten als gevraagd om tegen verminderd tarief te procederen en die omtrent de (eventuele) veroordeling van deze in de proceskosten van het cassatiegeschil, beslisse de Hoge Raad naar recht en redelijkheid.
Het middel niet aannemelijk achtend, concludeer ik tot verwerping van het beroep.
Parket, 19 september 1983
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,