Conclusie
v.R.
Nr. 6161 Rek.
(Huur van bedrijfsruimte)
Parket, 21 juli 1983.
Nr. 6161 Rek.
(Huur van bedrijfsruimte)
Parket, 21 juli 1983.
Mr. Mok.
Conclusie inzake:
[verzoekers]tegen
[verweerder].
Conclusie inzake:
[verzoekers]tegen
[verweerder].
Edelhoogachtbaar college,
1. Korte beschrijving van de zaak.
Eisers tot cassatie hebben aan verweerder een pand in [plaats] verhuurd. Dit pand bestaat uit een woning (onderverhuurd) en een souterrain. Het souterrain gebruikt verweerder als stallingsruimte voor fietsen en bromfietsen. In van een derde gehuurde panden aan de overzijde van dezelfde straat heeft verweerder een zaak waarin hij fietsen en bromfietsen verhandelt en repareert.
Naar aanleiding van opzegging van de huurovereenkomst door [verzoekers] is een geschil ontstaan over de vraag of het souterrain, dat als stalling wordt gebruikt, als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 B.W. is aan te merken. De kantonrechter te Amsterdam heeft die vraag bevestigend beantwoord en bij beschikking heeft hij vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege is verlengd met vijf jaren, ingaande 1 april 1981. De rechtbank te Amsterdam heeft zich op hetzelfde standpunt gesteld en de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd.
Volgens het oorspronkelijk huurcontract van 1 april 1971 was het pand door een rechtsvoorganger van eisers tot cassatie aan verweerder verhuurd met de bestemming om te worden gebruikt als rijwiel-bromfietsstalling, respectievelijk woning. In een tweede huurcontract, van 1 april 1976, tussen eisers en verweerder, is bepaald dat dezelfde ruimte aan verweerder is verhuurd met de bestemming om te worden gebruikt als rijwiel- en bromfiets
handel, c.q. stalling en bedrijfswoning. [verzoekers] hebben betoogd dat het woord "handel" per abuis in de overeenkomst van 1976 is terechtgekomen aangezien [verweerder] in het gehuurde geen handel of reparatie verricht, doch de ruimte uitsluitend als stallingsruimte gebruikt.
De rechtbank heeft over dit laatste twistpunt geen expliciete beslissing gegeven. Zij heeft overwogen dat [verweerder] aan de overzijde van de straat een rijwiel- en bromfietshandel met reparatie-inrichting uitoefent. In verband daarmee heeft hij de onderhavige ruimte van eisers gehuurd. De rechtbank meende "dat het verschaffen van stallinggelegenheid, indien daartoe de mogelijkheid bestaat, een zeker in de stad gewaardeerd onderdeel is van het dienstenpakket, dat een rijwiel/bromfietshandelaar-reparateur zijn klanten kan aanbieden". In verband daarmee heeft de rechtbank beslist dat een onder die omstandigheden geëxploiteerde stalling geacht moet worden deel uit te maken van het door verweerder gevoerde kleinhandels- en ambachtsbedrijf, zodat de daarvoor bestemde ruimte voor de uitoefening van dit bedrijf is bestemd, ongeacht of in die ruimte zelf ook goederen worden geleverd dan wel reparaties worden verricht. Het feit dat de ruimten waarin het eigenlijke handels- en reparatiebedrijf wordt uitgeoefend van derden zijn gehuurd, doet aan het bovenstaande volgens de rechtbank niet af.
Niet geheel duidelijk is of de rechtbank daarmee de vraag of het woord "handel" in de overeenkomst van 1976 per abuis terecht is gekomen impliciet bevestigend beantwoordt, dan wel die vraag open heeft gelaten omdat dit in haar opvatting geen verschil maakt. Ik ben geneigd laatstgenoemde redenering in het bestreden vonnis te lezen.
handel, c.q. stalling en bedrijfswoning. [verzoekers] hebben betoogd dat het woord "handel" per abuis in de overeenkomst van 1976 is terechtgekomen aangezien [verweerder] in het gehuurde geen handel of reparatie verricht, doch de ruimte uitsluitend als stallingsruimte gebruikt.
De rechtbank heeft over dit laatste twistpunt geen expliciete beslissing gegeven. Zij heeft overwogen dat [verweerder] aan de overzijde van de straat een rijwiel- en bromfietshandel met reparatie-inrichting uitoefent. In verband daarmee heeft hij de onderhavige ruimte van eisers gehuurd. De rechtbank meende "dat het verschaffen van stallinggelegenheid, indien daartoe de mogelijkheid bestaat, een zeker in de stad gewaardeerd onderdeel is van het dienstenpakket, dat een rijwiel/bromfietshandelaar-reparateur zijn klanten kan aanbieden". In verband daarmee heeft de rechtbank beslist dat een onder die omstandigheden geëxploiteerde stalling geacht moet worden deel uit te maken van het door verweerder gevoerde kleinhandels- en ambachtsbedrijf, zodat de daarvoor bestemde ruimte voor de uitoefening van dit bedrijf is bestemd, ongeacht of in die ruimte zelf ook goederen worden geleverd dan wel reparaties worden verricht. Het feit dat de ruimten waarin het eigenlijke handels- en reparatiebedrijf wordt uitgeoefend van derden zijn gehuurd, doet aan het bovenstaande volgens de rechtbank niet af.
Niet geheel duidelijk is of de rechtbank daarmee de vraag of het woord "handel" in de overeenkomst van 1976 per abuis terecht is gekomen impliciet bevestigend beantwoordt, dan wel die vraag open heeft gelaten omdat dit in haar opvatting geen verschil maakt. Ik ben geneigd laatstgenoemde redenering in het bestreden vonnis te lezen.
2. Het cassatiemiddel.
Tegen het boven gememoreerde vonnis van de rechtbank hebben [verzoekers] een cassatiemiddel aangevoerd, waarvan de aanhef luidt:
"Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid met zich brengt, meer in het bijzonder schending van het bepaalde in de artikelen 1624 en volgende van het Burgerlijk Wetboekboek".
Op grond van de nadere uitwerking hiervan lees ik in het middel slechts een rechtsklacht, die betrekking heeft op het feit dat de rechtbank zou hebben gedwaald over de betekenis van het begrip bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 1624 B.W..
Die dwaling zou daarin bestaan dat de rechtbank, in overeenstemming met de jurisprudentie [1] , zou hebben vastgesteld dat het gehuurde souterrain, waarin een fietsen- en bromfietsstalling wordt uitgeoefend, zelf geen bedrijfsruimte is, doch zulks wordt doordat [verweerder] van derden een tweetal panden heeft gehuurd waar hij de fietsen- en bromfietsenhandel, met reparatie-inrichting, uitoefent. Volgens de steller van het middel verdraagt die opvatting zich niet met de regel dat de overeenkomst partijen tot wet is, doch dat derden daaraan, behoudens uitdrukkelijke overeenkomst of uitdrukkelijke wetsbepaling, geen rechten kunnen ontlenen. Derhalve kan het contract tussen [verweerder] en de eigenaren van de panden aan de overzijde van de straat de aard van het litigieuze gehuurde niet beïnvloeden.
Die dwaling zou daarin bestaan dat de rechtbank, in overeenstemming met de jurisprudentie [1] , zou hebben vastgesteld dat het gehuurde souterrain, waarin een fietsen- en bromfietsstalling wordt uitgeoefend, zelf geen bedrijfsruimte is, doch zulks wordt doordat [verweerder] van derden een tweetal panden heeft gehuurd waar hij de fietsen- en bromfietsenhandel, met reparatie-inrichting, uitoefent. Volgens de steller van het middel verdraagt die opvatting zich niet met de regel dat de overeenkomst partijen tot wet is, doch dat derden daaraan, behoudens uitdrukkelijke overeenkomst of uitdrukkelijke wetsbepaling, geen rechten kunnen ontlenen. Derhalve kan het contract tussen [verweerder] en de eigenaren van de panden aan de overzijde van de straat de aard van het litigieuze gehuurde niet beïnvloeden.
3. Bedrijfsruimte.
Artikel 1624 B.W. hanteert een eigen, in het tweede lid van dat artikel omschreven, begrip bedrijfsruimte, dat beperkter is dan bedrijfsruimte in de zin van het spraakgebruik [2] . Tot de wettelijke vereisten behoort met name dat zich "in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening aanwezig is". De bedoeling van dit vereiste is geweest de werkingssfeer van de wettelijke regeling te beperken tot de detailhandel, het ambachtsbedrijf en het horecabedrijf. Door een voor het publiek toegankelijke ruimte te verlangen sloot men groothandels- en administratieve bedrijven uit [3] . Niet elk onderdeel van een bedrijfsruimte behoeft daarom een voor het publiek toegankelijk lokaal te bevatten. Vandaar ook dat de wet uitdrukkelijk de onzelfstandige woning tot de bedrijfsruimte rekent [4] . Een connexe ruimte volgt het lot van de principale ruimte [5] . Of van een connexe ruimte sprake is, is in beginsel een kwestie van feitelijke aard. Wel mogen de eisen van economische en topografische verbondenheid met de principale ruimte worden gesteld. Niet nodig lijkt mij dat de eigenaar van beide ruimten dezelfde is [6] .
4. Bespreking van het middel.
Niet betwist is dat de ruimte "aan de overkant", waar de fietsenhandel en –reparatie werd uitgeoefend, bedrijfsruimte in de zin van de wet vormen. De rechtbank is er kennelijk van uitgegaan dat de stalling in de litigieuze ruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd was voor het bedrijf, dat voornamelijk aan de overzijde werd uitgeoefend. Niet gesteld of gebleken is dat de verhuurders niets zouden weten van de bedrijfsvoering aan de overzijde van de straat.
Dat er economische verbondenheid bestaat tussen de activiteiten aan weerszijden van de straat heeft de rechtbank uitdrukkelijk beslist. De rechtbank heeft niet gezegd dat het gelegenheid geven tot stalling noodzakelijk is voor de uitoefening van het fietsenhandel en –reparatiebedrijf. Dat behoefde zij ook niet te stellen. Voldoende is dat sprake is van een nuttig nevenactiviteit, die de goodwill van het bedrijf verhoogt. Dat laatste is in de zesde rechtsoverweging van het bestreden vonnis te lezen.
Gelet op de ligging "aan de overzijde van de straat" (zie de vijfde r.o. van het vonnis van de rechtbank) is aan de eis van topografische verbondenheid eveneens voldaan.
De rechtbank kon derhalve beslissen dat de bewuste fietsen- en bromfietsstalling geacht moet worden deel uit te maken van het door verweerder gevoerde kleinhandels- en ambachtsbedrijf, zodat de daarvoor bestemde ruimte voor de uitoefening van dit bedrijf is bestemd.
Daarbij is de rechtbank niet van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Zoals in de vorige paragraaf reeds kort aangestipt is de eis dat de verschillende ruimten waarin een bedrijf wordt uitgeoefend dezelfde eigenaar moeten hebben niet in de wet te lezen. Een dergelijke eis lijkt, gezien het doel van de huurbescherming van de artikelen 1624 e.v. B.W., ook niet zinvol en zou wellicht tot ontduiking van de regeling kunnen leiden. Dat betekent dat, anders dan het middel verdedigt, de verhouding tussen verweerder en de eigenaar van de panden waar de principale bedrijfsruimte is gevestigd, niet relevant is.
Derhalve komt het mij voor dat het middel geen doel treft.
Volledigheidshalve merk ik nog op dat de door de rechtbank gegeven feitelijke beslissingen behoorlijk zijn gemotiveerd. Het middel heeft overigens ook niet met zoveel woorden over de motivering geklaagd.
Dat er economische verbondenheid bestaat tussen de activiteiten aan weerszijden van de straat heeft de rechtbank uitdrukkelijk beslist. De rechtbank heeft niet gezegd dat het gelegenheid geven tot stalling noodzakelijk is voor de uitoefening van het fietsenhandel en –reparatiebedrijf. Dat behoefde zij ook niet te stellen. Voldoende is dat sprake is van een nuttig nevenactiviteit, die de goodwill van het bedrijf verhoogt. Dat laatste is in de zesde rechtsoverweging van het bestreden vonnis te lezen.
Gelet op de ligging "aan de overzijde van de straat" (zie de vijfde r.o. van het vonnis van de rechtbank) is aan de eis van topografische verbondenheid eveneens voldaan.
De rechtbank kon derhalve beslissen dat de bewuste fietsen- en bromfietsstalling geacht moet worden deel uit te maken van het door verweerder gevoerde kleinhandels- en ambachtsbedrijf, zodat de daarvoor bestemde ruimte voor de uitoefening van dit bedrijf is bestemd.
Daarbij is de rechtbank niet van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Zoals in de vorige paragraaf reeds kort aangestipt is de eis dat de verschillende ruimten waarin een bedrijf wordt uitgeoefend dezelfde eigenaar moeten hebben niet in de wet te lezen. Een dergelijke eis lijkt, gezien het doel van de huurbescherming van de artikelen 1624 e.v. B.W., ook niet zinvol en zou wellicht tot ontduiking van de regeling kunnen leiden. Dat betekent dat, anders dan het middel verdedigt, de verhouding tussen verweerder en de eigenaar van de panden waar de principale bedrijfsruimte is gevestigd, niet relevant is.
Derhalve komt het mij voor dat het middel geen doel treft.
Volledigheidshalve merk ik nog op dat de door de rechtbank gegeven feitelijke beslissingen behoorlijk zijn gemotiveerd. Het middel heeft overigens ook niet met zoveel woorden over de motivering geklaagd.
5. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep en tot veroordeling van eisers in de kosten van het geding in cassatie.
Parket, 21 juli 1983.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,