Conclusie
na.-
Nr. 12.107
Zitting 25 februari 1983
Nr. 12.107
Zitting 25 februari 1983
Mr. Berger.
Conclusie inzake:
Conclusie inzake:
[eiser]
t e g e n
STICHTING DE KLEINE COMEDIE
Edelhoogachtbaar College,
1. Inleiding.
Centraal in de onderhavige zaak staat een uit het oud-vaderlands burgerlijk recht stammende zeer oude regel, welke reeds kan worden gevonden in een als wijsdom in 1418 gegeven oordeel van de Etstoel van Drente:
"Soe is gewijst, dat huer gheit voer coep” (H.O. Feith "Ordelboek van de Etstoel van Drenthe 1399-1518", aangehaald in "Hoofdlijnen uit de ontwikkeling der rechterlijke organisatie in de Noordelijke Nederlanden tot de Bataafse omwenteling" van De Monté Ver Loren en Spruit - 1982 - bldz. 26).
Deze regel is in ons huidig burgerlijk wetboek neergelegd in art. 1612, eerste lid:
"Door verkoop van het verhuurde wordt eene te voren aangegane huur niet verbroken, ten ware die bij de verhuring mogt voorbehouden zijn."
In aansluiting op de rechtspraak van de Hoge Raad met betrekking tot deze wetsbepaling (waarvan ik noem: HR 15 maart 1940 NJ 1940, 848 m.n. E.M.M., HR 25 november 1955 NJ 1956, 44, HR 8 mei 1964 NJ 1964, 315 en HR 31 maart 1978 NJ 1978, 401 m.n. P.Z.) is zij in het ontwerp van het nieuwe BW alsvolgt geformuleerd:
"De verkrijger wordt slechts gehouden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk met het doen hebben van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen prijs verband houden" (art. 7.4.4.1, lid 3).
Deze formulering is welhaast letterlijk overgenomen in HR 11 december 1981 NJ 1982, 239 (met overigens een even subtiele als opmerkelijke wijziging: in plaats van "slechts" wordt het woordje "al" gebezigd).
In Pitlo/Wolffensperger/Frenkel "Benoemde overeenkomsten", 3a - 1979 - bldz. 123 wordt ter zake opgemerkt:
"De verkrijger wordt slechts gehouden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk met het doen hebben van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen prijs verband houden" (art. 7.4.4.1, lid 3).
Deze formulering is welhaast letterlijk overgenomen in HR 11 december 1981 NJ 1982, 239 (met overigens een even subtiele als opmerkelijke wijziging: in plaats van "slechts" wordt het woordje "al" gebezigd).
In Pitlo/Wolffensperger/Frenkel "Benoemde overeenkomsten", 3a - 1979 - bldz. 123 wordt ter zake opgemerkt:
"Een grens is moeilijk te trekken. De H.R. zoekt het waarschijnlijk hierin, dat hij zich aan de wettelijke omschrijving van huur houdt en zich afvraagt: behoort dit accessoir tot een van de elementen: zaak, duur op prijs? Zo ja, dan valt het onder de vigeur van art. 1612, zo nee, dan gaat dit onderdeel van de verbintenis niet op de nieuwe eigenaar over."
In Asser "Bijzondere overeenkomsten", II (Huur en Pacht) - 1981 - bldz. 88 heet het:
In Asser "Bijzondere overeenkomsten", II (Huur en Pacht) - 1981 - bldz. 88 heet het:
"De Hoge Raad antwoordt constant in deze zin, dat alleen die bedingen blijven gelden, die
rechtstreeksop de huurverhouding betrekking hebben. Of zulks het geval is beschouwt ons hoogste rechtscollege als een rechtsvraag."
rechtstreeksop de huurverhouding betrekking hebben. Of zulks het geval is beschouwt ons hoogste rechtscollege als een rechtsvraag."
2. De feiten.
Eiser tot cassatie ( [eiser] ) is door koop en levering op 4 december 1979 eigenaar geworden van het voordien aan de Vereniging van Franciscaanse Tertiarissen (gevestigd te [vestigingsplaats] ) in eigendom toebehorende gemeenschapshuis, bekend onder de naam ” De Kleine Comedie ". Dit onroerend goed werd vóór 1970 beheerd en geëxploiteerd door die vereniging (ook te noemen: de Derde Orde ). In de loop van de voorafgaande jaren was men in de kring van de Derde Orde tot het inzicht gekomen, dat het gewenst was de exploitatie van het gemeenschapshuis onder te brengen in een afzonderlijke stichting.
Aldus zou een scheiding tot stand worden gebracht tussen de geestelijke doelstelling van de Derde Orde en het te voeren zakelijk beleid over het gemeenschapshuis, dat dan beter dienstbaar kon worden gemaakt aan het verschaffen van goed vermaak en cultuur aan de [plaats] gemeenschap, terwijl tevens aangenomen werd, dat de op te richten stichting (gelet op haar ruimere statutaire doelstellingen) eerder in aanmerking zou kunnen komen voor subsidies en financiële steun in een of andere vorm van de zijde van de overheid.
Aldus zou een scheiding tot stand worden gebracht tussen de geestelijke doelstelling van de Derde Orde en het te voeren zakelijk beleid over het gemeenschapshuis, dat dan beter dienstbaar kon worden gemaakt aan het verschaffen van goed vermaak en cultuur aan de [plaats] gemeenschap, terwijl tevens aangenomen werd, dat de op te richten stichting (gelet op haar ruimere statutaire doelstellingen) eerder in aanmerking zou kunnen komen voor subsidies en financiële steun in een of andere vorm van de zijde van de overheid.
Bij akte van 1 mei 1969 is de " Stichting De Kleine Comedie " opgericht. Vervolgens heeft de Derde Orde het gemeenschapshuis c.a. per 1 februari 1970 verhuurd aan deze stichting (thans verweerster in cassatie) voor een huurprijs van ƒ 25.000,-- per jaar, welke periodiek door de verhuurster zou worden aangepast. Daarnaast is echter tussen de Derde Orde en de Kleine Comedie een zg. "Kontra-kontract" afgesloten, gedateerd 18 april 1970.
Dit contract heeft de volgende inhoud:
"De ondergetekende, De Vereniging van Franciscaanse Tertiarissen , gevestigd te [vestigingsplaats] verklaart bij deze te zijn overeengekomen met de medeondergetekende de Stichting De Kleine Komedie , gevestigd te [vestigingsplaats] , dat ten aanzien van het tussen beide partijen gesloten huurkontrakt van het gebouw de Kleine Comedie tevens is overeengekomen dat:
A) de door verhuurster als huurgelden te vorderen bedragen aan de huurster zullen worden geschonken, op voorwaarde dat alle eigenaarslasten, alle onderhoudskosten, alsmede de aflossing van de op het gebouw rustende hypothecaire verplichtingen, door huurster worden betaald.
B) dat het bedrag van de huur verminderd met de door huurster betaalde lasten als reële subsidie van verhuurster aan huurster zal worden aangemerkt."
Langs deze weg is, naar het mij voorkomt, een modus gevonden om het gebruik en de exploitatie van de Kleine Comedie op de oude voet voort te zetten met dien verstande, dat zulks formeel niet meer door de Derde Orde zelf maar door een door haar in het leven geroepen "dochterstichting” geschiedde.
3. De procedure.
Nadat [eiser] eigenaar was geworden van het litigieuze onroerend goed heeft hij langs verschillende wegen getracht zich van De Kleine Comedie als huurster te ontdoen.
In dit geding heeft [eiser] de ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en de ontruiming van het goed c.a. op grond van wanprestatie van de zijde van De Kleine Comedie , daarin bestaande dat laatstgemelde in gebreke is gebleven en blijft de met de rechtsvoorganger van [eiser] overeengekomen huursom, vermeerderd met de periodieke aanpassingen thans aan [eiser] te voldoen.
De Kleine Comedie heeft zich tegen deze vorderingen verweerd met een beroep op het "Kontra-kontrakt” d.d. 18 april 1970, stellende dat [eiser] als koper is getreden in de huurverhouding, zoals deze tussen de verkoper ( de Derde Orde ) en De Kleine Comedie van kracht was, derhalve inclusief de bepalingen van het contra-contract. Welnu, aldus De Kleine Comedie , uit het contra-contract volgt, dat zij geen huursom verschuldigd is anders dan de in laatstbedoeld contract vermelde verplichtingen.
De Kantonrechter heeft de vorderingen van [eiser] toegewezen, daartoe met name overwegende, dat het "Kontra-kontrakt” kennelijk slechts bedoeld was te gelden terzake van de huurovereenkomst tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie en dat dat contract derhalve niet kan worden geldend gemaakt tegen een in een geheel andere kwaliteit dan de Derde Orde optredende eigenaar-verhuurder als [eiser] .
Bij haar - thans in cassatie - bestreden vonnis heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter vernietigd en de vorderingen van [eiser] afgewezen.
Nadat [eiser] eigenaar was geworden van het litigieuze onroerend goed heeft hij langs verschillende wegen getracht zich van De Kleine Comedie als huurster te ontdoen.
In dit geding heeft [eiser] de ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en de ontruiming van het goed c.a. op grond van wanprestatie van de zijde van De Kleine Comedie , daarin bestaande dat laatstgemelde in gebreke is gebleven en blijft de met de rechtsvoorganger van [eiser] overeengekomen huursom, vermeerderd met de periodieke aanpassingen thans aan [eiser] te voldoen.
De Kleine Comedie heeft zich tegen deze vorderingen verweerd met een beroep op het "Kontra-kontrakt” d.d. 18 april 1970, stellende dat [eiser] als koper is getreden in de huurverhouding, zoals deze tussen de verkoper ( de Derde Orde ) en De Kleine Comedie van kracht was, derhalve inclusief de bepalingen van het contra-contract. Welnu, aldus De Kleine Comedie , uit het contra-contract volgt, dat zij geen huursom verschuldigd is anders dan de in laatstbedoeld contract vermelde verplichtingen.
De Kantonrechter heeft de vorderingen van [eiser] toegewezen, daartoe met name overwegende, dat het "Kontra-kontrakt” kennelijk slechts bedoeld was te gelden terzake van de huurovereenkomst tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie en dat dat contract derhalve niet kan worden geldend gemaakt tegen een in een geheel andere kwaliteit dan de Derde Orde optredende eigenaar-verhuurder als [eiser] .
Bij haar - thans in cassatie - bestreden vonnis heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter vernietigd en de vorderingen van [eiser] afgewezen.
4. De middelen van cassatie.
Het eerste middel is met een viertal motiveringsklachten gericht tegen de rechtsoverwegingen 4 en 5 van het bestreden vonnis.
In r.o. 4 heeft de Rechtbank vooropgesteld, dat, naar haar oordeel, is komen vast te staan, dat het huurcontract en het contra-contract d.d. 18 april 1970 in ieder geval nagenoeg gelijktijdig zijn getekend en dat de beide contracten één geheel vormen. De Rechtbank heeft vervolgens enige feitelijke omstandigheden weergegeven, waarop zij haar voormeld oordeel heeft gegrond.
Daarna heeft de Rechtbank als vaststaande uitgangspunten genomen:
de bijzondere "dochter''-relatie tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie ,
Het eerste middel is met een viertal motiveringsklachten gericht tegen de rechtsoverwegingen 4 en 5 van het bestreden vonnis.
In r.o. 4 heeft de Rechtbank vooropgesteld, dat, naar haar oordeel, is komen vast te staan, dat het huurcontract en het contra-contract d.d. 18 april 1970 in ieder geval nagenoeg gelijktijdig zijn getekend en dat de beide contracten één geheel vormen. De Rechtbank heeft vervolgens enige feitelijke omstandigheden weergegeven, waarop zij haar voormeld oordeel heeft gegrond.
Daarna heeft de Rechtbank als vaststaande uitgangspunten genomen:
de bijzondere "dochter''-relatie tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie ,
de afwezigheid van winstoogmerk bij de Derde Orde , het nimmer aanpassen van de uitgedrukte huurprijs, en
het nimmer méér betalen door De Kleine Comedie dan, wat de Rechtbank noemt, de eigenaarslasten cum annexis.
Op grond van een en ander heeft de Rechtbank aangenomen, dat partijen zijn overeengekomen dat De Kleine Comedie het gehuurde van de Derde Orde zal huren tegen een huurprijs gelijk aan de som van de sub A In het contra-contract bedoelde eigenaarslasten cum annexis.
In het eerste onderdeel van het eerste middel wordt deze uitleg onbegrijpelijk genoemd, nu de Rechtbank de tekstueel voor de hand liggende uitleg van de betrokken overeenkomsten zonder deugdelijke argumentatie verwerpt.
M.i. is dit verwijt ongegrond. Zoals ik hiervoren sub 2 al even heb aangestipt, is het resultaat van de tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie gesloten overeenkomsten, die, naar het onaantastbaar feitelijk oordeel van de Rechtbank als één geheel moeten worden gezien, dat gebruik en de exploitatie van het gemeenschapshuis op dezelfde voet werden voortgezet als voordien door de Derde Orde . De Derde Orde heeft echter gemeend, dat het, zakelijk gezien, voorkeur verdiende het gemeenschapshuis in een (nauw met haar gelieerde) stichting onder te brengen. In deze opzet paste, naar mijn oordeel, het huurcontract en het contra-contract, omdat enerzijds het huurcontract de zakelijke scheiding tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie markeerde, terwijl anderzijds het contra-contract met de daarbij gemitigeerde huurprijs aan het ontbrekend winstoogmerk van de Derde Orde recht liet wedervaren.
Het komt er tenslotte op neer, dat de Derde Orde voor de loop van de huur afstand heeft gedaan van de huursom ten behoeve van de exploitatie van het gemeenschapshuis door De Kleine Comedie voor zover die huursom het totaalbedrag overtrof, dat de Derde Orde ter tafel had moeten brengen, indien zij het gebruik en de exploitatie in eigen hand had gehouden. In dien zin strekt ook de uitleg, die de Rechtbank aan de litigieuze huurovereenkomst heeft gegeven. Zij heeft die uitleg alleszins begrijpelijk gemotiveerd.
Dit zo zijnde heeft de Rechtbank in r.o. 5 van het bestreden arrest, zonder schending van enigerlei rechtsregel, kunnen overwegen:
"Het voorgaande brengt mede dat op 4 december 1979 naar het oordeel van de Rechtbank als huurprijs tussen de Derde Orde en de Stichting gold een bedrag gelijk aan de bedragen van de sub A in het contra-contract bedoelde eigenaarslasten cum annexis en dat derhalve ook [eiser] - als nieuwe eigenaar/verhuurder op grond van artikel 1612 Burgerlijke Wetboek gehouden om de huurovereenkomst met de Stichting voort te zetten onder dezelfde tot dan geldende voorwaarden - in zoverre gebonden was aan meerbedoeld contra-contract."
Het tweede onderdeel mist feitelijke grondslag, omdat, zoals uit het vorenstaande blijkt, de Rechtbank juist wel op de bedoeling van partijen heeft gelet bij de uitleg van de betreffende huurovereenkomst. Eveneens volgt uit het vorenstaande, dat de beide contracten in onderling verband en samenhang bepaald niet zinledig kunnen worden genoemd.
In de onderdelen drie en vier wordt uit het oog verloren, dat de Rechtbank niet op alle argumenten van [eiser] , die voor zijn opvatting pleitten, met zoveel woorden behoefde in te gaan.
Op grond van een en ander heeft de Rechtbank aangenomen, dat partijen zijn overeengekomen dat De Kleine Comedie het gehuurde van de Derde Orde zal huren tegen een huurprijs gelijk aan de som van de sub A In het contra-contract bedoelde eigenaarslasten cum annexis.
In het eerste onderdeel van het eerste middel wordt deze uitleg onbegrijpelijk genoemd, nu de Rechtbank de tekstueel voor de hand liggende uitleg van de betrokken overeenkomsten zonder deugdelijke argumentatie verwerpt.
M.i. is dit verwijt ongegrond. Zoals ik hiervoren sub 2 al even heb aangestipt, is het resultaat van de tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie gesloten overeenkomsten, die, naar het onaantastbaar feitelijk oordeel van de Rechtbank als één geheel moeten worden gezien, dat gebruik en de exploitatie van het gemeenschapshuis op dezelfde voet werden voortgezet als voordien door de Derde Orde . De Derde Orde heeft echter gemeend, dat het, zakelijk gezien, voorkeur verdiende het gemeenschapshuis in een (nauw met haar gelieerde) stichting onder te brengen. In deze opzet paste, naar mijn oordeel, het huurcontract en het contra-contract, omdat enerzijds het huurcontract de zakelijke scheiding tussen de Derde Orde en De Kleine Comedie markeerde, terwijl anderzijds het contra-contract met de daarbij gemitigeerde huurprijs aan het ontbrekend winstoogmerk van de Derde Orde recht liet wedervaren.
Het komt er tenslotte op neer, dat de Derde Orde voor de loop van de huur afstand heeft gedaan van de huursom ten behoeve van de exploitatie van het gemeenschapshuis door De Kleine Comedie voor zover die huursom het totaalbedrag overtrof, dat de Derde Orde ter tafel had moeten brengen, indien zij het gebruik en de exploitatie in eigen hand had gehouden. In dien zin strekt ook de uitleg, die de Rechtbank aan de litigieuze huurovereenkomst heeft gegeven. Zij heeft die uitleg alleszins begrijpelijk gemotiveerd.
Dit zo zijnde heeft de Rechtbank in r.o. 5 van het bestreden arrest, zonder schending van enigerlei rechtsregel, kunnen overwegen:
"Het voorgaande brengt mede dat op 4 december 1979 naar het oordeel van de Rechtbank als huurprijs tussen de Derde Orde en de Stichting gold een bedrag gelijk aan de bedragen van de sub A in het contra-contract bedoelde eigenaarslasten cum annexis en dat derhalve ook [eiser] - als nieuwe eigenaar/verhuurder op grond van artikel 1612 Burgerlijke Wetboek gehouden om de huurovereenkomst met de Stichting voort te zetten onder dezelfde tot dan geldende voorwaarden - in zoverre gebonden was aan meerbedoeld contra-contract."
Het tweede onderdeel mist feitelijke grondslag, omdat, zoals uit het vorenstaande blijkt, de Rechtbank juist wel op de bedoeling van partijen heeft gelet bij de uitleg van de betreffende huurovereenkomst. Eveneens volgt uit het vorenstaande, dat de beide contracten in onderling verband en samenhang bepaald niet zinledig kunnen worden genoemd.
In de onderdelen drie en vier wordt uit het oog verloren, dat de Rechtbank niet op alle argumenten van [eiser] , die voor zijn opvatting pleitten, met zoveel woorden behoefde in te gaan.
Het tweede middel van cassatie is in al zijn onderdelen ongegrond te bevinden. Het daarin gestelde vindt weerlegging in de hiervoren onder 1 vermelde arresten van de Hoge Raad.
Eenmaal vastgesteld zijnde, dat de beschikkingen in het "Kontra-kontrakt" rechtstreeks betrekking hebben op de door de huurder verschuldigde huursom, doet art. 1612 BW zijn werking gelden. De koper heeft de huurverhouding te aanvaarden, zoals hij haar aantreft, met inachtneming van de beschikkingen, die zijn voorganger, voor zover de wet zich daartegen niet verzet, heeft getroffen (HR 15 maart 1940 NJ 1940, 848 m.n. E.M.M.).
Dit arrest betreft het geval, dat de verhuurder alle toekomstige huurtermijnen aan een derde had gecedeerd. Deze situatie had de koper te aanvaarden. De Procureur-Generaal merkt in zijn aan dat arrest voorafgaande conclusie nog op: "Evenmin toch als men m.i. zal kunnen betwisten, dat de koper gebonden is aan een door de vorige eigenaar toegestane vermindering van de huurprijs, welke afspraak de wijze van betaling, die een van de eigenlijke verplichtingen uit de huurovereenkomst raakt, evenmin zal men, naar het mij voorkomt, de gebondenheid van de koper aan, evenzeer de wijze van betaling betreffende, cessies van toekomstige huurtermijnen kunnen afwijzen.”
Eenmaal vastgesteld zijnde, dat de beschikkingen in het "Kontra-kontrakt" rechtstreeks betrekking hebben op de door de huurder verschuldigde huursom, doet art. 1612 BW zijn werking gelden. De koper heeft de huurverhouding te aanvaarden, zoals hij haar aantreft, met inachtneming van de beschikkingen, die zijn voorganger, voor zover de wet zich daartegen niet verzet, heeft getroffen (HR 15 maart 1940 NJ 1940, 848 m.n. E.M.M.).
Dit arrest betreft het geval, dat de verhuurder alle toekomstige huurtermijnen aan een derde had gecedeerd. Deze situatie had de koper te aanvaarden. De Procureur-Generaal merkt in zijn aan dat arrest voorafgaande conclusie nog op: "Evenmin toch als men m.i. zal kunnen betwisten, dat de koper gebonden is aan een door de vorige eigenaar toegestane vermindering van de huurprijs, welke afspraak de wijze van betaling, die een van de eigenlijke verplichtingen uit de huurovereenkomst raakt, evenmin zal men, naar het mij voorkomt, de gebondenheid van de koper aan, evenzeer de wijze van betaling betreffende, cessies van toekomstige huurtermijnen kunnen afwijzen.”
In zijn noot sluit Meijers zich hierbij aan:
"Deze redenering komt mij juist voor; de verhuurder is volledig tot de huurprijs gerechtigd ook voor de termijnen, die nog moeten verschijnen; hij kan met de huurder overeenkomen, dat de huurprijs ten dele aan een derde zal uitgekeerd worden; hij kan zijn toekomstige vorderingen verminderen, hij kan ze kwijt schelden, waarom zou hij deze vorderingen ook niet aan een ander kunnen overdoen? " Meijers zoekt de fout hier bij de wetgever "die maar steeds niet erkennen wil, dat ten gevolge van art. 1612 BW de huur zakelijke werking heeft ..…".
Welnu, in het onderhavige geval heeft de Rechtbank beslist, dat het contra-contract de wijze van huurbetaling betreft, zodat ingevolge art. 1612 BW de in dat contract neergelegde beschikkingen voor de koper bindend zijn.
Ook het derde middel zal, naar het mij voorkomt, niet tot cassatie van het bestreden vonnis kunnen leiden.
Het berust in zijn geheel op een verkeerde lezing van het vonnis.
Immers de Rechtbank heeft vastgesteld, dat de eigenaarslasten cum annexis de nader tussen de betrokken partijen overeengekomen huurprijs is en de voldoening daarvan niet een voorwaarde, waaraan moet worden voldaan om het verschil tussen het bedrag der eigenaarslasten c.a. en de huurprijs als subsidie te kunnen verkrijgen. Het middel, dat van laatstbedoelde lezing uitgaat zal reeds daarom niet kunnen slagen.
Het berust in zijn geheel op een verkeerde lezing van het vonnis.
Immers de Rechtbank heeft vastgesteld, dat de eigenaarslasten cum annexis de nader tussen de betrokken partijen overeengekomen huurprijs is en de voldoening daarvan niet een voorwaarde, waaraan moet worden voldaan om het verschil tussen het bedrag der eigenaarslasten c.a. en de huurprijs als subsidie te kunnen verkrijgen. Het middel, dat van laatstbedoelde lezing uitgaat zal reeds daarom niet kunnen slagen.
Ik moge concluderen tot verwerping van het beroep met de veroordeling van de eiser tot cassatie in de kosten op de voorziening gevallen.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,