Conclusie
Eb
Nr. 6059
Rekest
Huurzaak
27 oktober 1982
Nr. 6059
Rekest
Huurzaak
27 oktober 1982
Mr. LeijtenConclusie inzake:
HEINEKEN BROUWERIJENtegen
HEERLENSCHE KEGELBOND
HEINEKEN BROUWERIJENtegen
HEERLENSCHE KEGELBOND
Edelhoogachtbaar College,
Verweerster in cassatie – de Kegelbond – heeft zich in november 1978 tot de Kantonrechter te Heerlen gewend met verzoek tot wijziging van de huurprijs van de in dat verzoekschrift omschreven, door verzoekster in cassatie – Heineken – gehuurde bedrijfsruimte – bestemd tot kegelbanen-exploitatie, café-, restaurant-, bar- en zaalbedrijf en woning – door vaststelling van de huurprijs, die toen ƒ 1.000,-- per maand bedroeg, met ingang van 1 februari 1979 op ƒ 3.000,- per maand.
Na een uitvoerige procesgang met onder meer vier tussenbeschikkingen van onderscheidenlijk 22 juni 1979, 5 juli 1979, 23 mei 1980 en 27 juni 1980, heeft de Kantonrechter op 16 januari 1981 de huurprijs van het pand met ingang van 1 februari 1979 vastgesteld op ƒ 2.900,-- per maand.
Heineken is van die beschikkingen bij de rechtbank te Maastricht in hoger beroep gekomen. Bij beschikking van 31 augustus 1981 heeft de Rechtbank Heineken niet-ontvankelijk verklaard in haar beroep tegen de beschikkingen van 23 (lees: 22) juni 1979, 5 juli 1979 en 27 juni 1980 en vervolgens aan de reeds door de Kantonrechter benoemde deskundige nadere inlichtingen gevraagd. Na op 8 november 1981 een tussenbeschikking te hebben gegeven, waarbij een gerechtelijke plaatsopneming werd bevolen, die op 11 december 1981 heeft plaatsgehad, heeft de Rechtbank bij eindbeschikking van 4 februari 1982 de tussenbeschikking van de Kantonrechter van 23 mei 1980 bekrachtigd en de beschikking van die kantonrechter van 16 januari 1982 (lees: 1981) vernietigd voor zover daarbij de maandelijkse huurprijs op ƒ 2.900,-- per maand werd vastgesteld waarna de Rechtbank deze per 1 februari 1979 heeft vastgesteld op ƒ 2.300,-- per maand met bekrachtiging van die beschikking voor het overige.
Heineken heeft zich van beroep in cassatie voorzien tegen de beschikkingen van de Rechtbank van 31 augustus 1981 en 4 februari 1982. Zij heeft vier middelen van cassatie (deels meerdere onderdelen bevattend) opgeworpen. De middelen I, II en IV richten zich tegen de beschikking van 31 augustus 1981, middel III tegen die beschikking én tegen de eindbeschikking.
Namens de Kegelbond is het cassatieberoep tegengesproken.
Na een uitvoerige procesgang met onder meer vier tussenbeschikkingen van onderscheidenlijk 22 juni 1979, 5 juli 1979, 23 mei 1980 en 27 juni 1980, heeft de Kantonrechter op 16 januari 1981 de huurprijs van het pand met ingang van 1 februari 1979 vastgesteld op ƒ 2.900,-- per maand.
Heineken is van die beschikkingen bij de rechtbank te Maastricht in hoger beroep gekomen. Bij beschikking van 31 augustus 1981 heeft de Rechtbank Heineken niet-ontvankelijk verklaard in haar beroep tegen de beschikkingen van 23 (lees: 22) juni 1979, 5 juli 1979 en 27 juni 1980 en vervolgens aan de reeds door de Kantonrechter benoemde deskundige nadere inlichtingen gevraagd. Na op 8 november 1981 een tussenbeschikking te hebben gegeven, waarbij een gerechtelijke plaatsopneming werd bevolen, die op 11 december 1981 heeft plaatsgehad, heeft de Rechtbank bij eindbeschikking van 4 februari 1982 de tussenbeschikking van de Kantonrechter van 23 mei 1980 bekrachtigd en de beschikking van die kantonrechter van 16 januari 1982 (lees: 1981) vernietigd voor zover daarbij de maandelijkse huurprijs op ƒ 2.900,-- per maand werd vastgesteld waarna de Rechtbank deze per 1 februari 1979 heeft vastgesteld op ƒ 2.300,-- per maand met bekrachtiging van die beschikking voor het overige.
Heineken heeft zich van beroep in cassatie voorzien tegen de beschikkingen van de Rechtbank van 31 augustus 1981 en 4 februari 1982. Zij heeft vier middelen van cassatie (deels meerdere onderdelen bevattend) opgeworpen. De middelen I, II en IV richten zich tegen de beschikking van 31 augustus 1981, middel III tegen die beschikking én tegen de eindbeschikking.
Namens de Kegelbond is het cassatieberoep tegengesproken.
Middel I stelt de vraag aan de orde hoe – aan de hand van welke criteria-aanpassing van de huurprijs van bedrijfsruimte na verloop van een 5-jarige huurperiode moet plaats vinden. Problemen rijzen daarbij ondanks de minutieuze regeling, die artikel 1632a, tweede lid BW (als luidende na inwerkingtreding van de wijzigingen van 19 maart 1980 en 4 juni 1981) geeft, wanneer – zoals in dit geval – de bedrijfsruimte (min of meer) uniek is en dus geen of weinig kans tot vergelijking met andere bedrijfsruimte biedt. In het onderhavige geval is er sprake van een "kegelpaleis" te Heerlen en staat m.i. in cassatie vast, dat ter plaatse, ook als dat uitbreidend wordt opgevat als: binnen de gemeente Heerlen of haar woon- en verzorgingsgebied, geen vergelijkbare panden te vinden zijn.
Bij de vraag hoe dàn gehandeld moet worden speelt HR 19 december 1980 NJ 1981, 266 (P.A.S.) een indicatieve rol. Dat dan artikel 1632a géén toepassing zou kunnen vinden en dat dus de huurprijs niet aangepast zou kunnen worden is daar – ik ben geneigd te zeggen: vanzelfsprekend – verworpen, waarna wordt geleerd:
"De rechter zal in een zodanig geval overeenkomstig de strekking van die bepalingen moeten letten op huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte elders, doch op een vergelijkbare plaats."
Wat heeft de Rechtbank op dit stuk – op het voetspoor van de deskundige gedaan?
Zij stelt eerst vast, dat onder de gegeven omstandigheden "naar vergelijkingspanden in een ruimer gebied kan worden omgezien". Dat "omzien"geldt volgens de Rechtbank echter niet onbeperkt en wordt door haar aldus nader bepaald:
(a) "Daarbij dient er echter op te worden gelet dat dit ruimere gebied wat locatie, levensomstandigheden en -gewoonten, maatschappelijke en culturele opvattingen, prijspeil en dergelijke betreft in grote lijnen als homogeen kan worden beschouwd."
Bij de vraag hoe dàn gehandeld moet worden speelt HR 19 december 1980 NJ 1981, 266 (P.A.S.) een indicatieve rol. Dat dan artikel 1632a géén toepassing zou kunnen vinden en dat dus de huurprijs niet aangepast zou kunnen worden is daar – ik ben geneigd te zeggen: vanzelfsprekend – verworpen, waarna wordt geleerd:
"De rechter zal in een zodanig geval overeenkomstig de strekking van die bepalingen moeten letten op huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte elders, doch op een vergelijkbare plaats."
Wat heeft de Rechtbank op dit stuk – op het voetspoor van de deskundige gedaan?
Zij stelt eerst vast, dat onder de gegeven omstandigheden "naar vergelijkingspanden in een ruimer gebied kan worden omgezien". Dat "omzien"geldt volgens de Rechtbank echter niet onbeperkt en wordt door haar aldus nader bepaald:
(a) "Daarbij dient er echter op te worden gelet dat dit ruimere gebied wat locatie, levensomstandigheden en -gewoonten, maatschappelijke en culturele opvattingen, prijspeil en dergelijke betreft in grote lijnen als homogeen kan worden beschouwd."
Vervolgens geeft de Rechtbank aan, welk ruimer gebied in dit geval aan de zojuist gestelde eisen voldoet:
(b) "Als zodanig zou in aanmerking komen de regio Oostelijke mijnstreek, in uitzonderingsgevallen de regio Zuid-Limburg tot en met Sittard",
en zij voegt daar aan toe:
(c) "De namens appellante verdedigde opvatting, dat zelfs buiten voormelde grenzen naar vergelijkbare objecten zou kunnen worden gezocht, deelt de Rechtbank in casu niet".
(b) "Als zodanig zou in aanmerking komen de regio Oostelijke mijnstreek, in uitzonderingsgevallen de regio Zuid-Limburg tot en met Sittard",
en zij voegt daar aan toe:
(c) "De namens appellante verdedigde opvatting, dat zelfs buiten voormelde grenzen naar vergelijkbare objecten zou kunnen worden gezocht, deelt de Rechtbank in casu niet".
In het middel wordt allereerst betoogd, dat anders dan de Rechtbank heeft beslist, in een geval als het onderhavige rechtens vergelijkbare bedrijfsruimte
in elke vergelijkbare plaain aanmerking mag worden genomen.
Naar mijn mening faalt dit middelonderdeel omdat de Rechtbank niet hééft beslist, dat niet elke vergelijkbare plaats in aanmerking zou komen.
Daartoe het volgende:
HR 1981, 266 had als uitgangspunt dat in de betreffende gemeente geen vergelijkbare bedrijfsruimte was. (Ik merk terloops op dat naar de oorspronkelijke bedoeling het begrip "ter plaatse" minder ruim bedoeld was als wanneer men daaronder verstaat: in dezelfde gemeente: Huurrecht, art. 1632a, nr. 6 onder d, tweede alinea).
Dan, aldus de Hoge Raad,
moetde rechter letten op huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte elders, doch op een vergelijkbare plaats. Art. 1632a lid 2 schrijft de rechter imperatief voor te letten op het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dat betekent m.i. niet, dat hij niet óók op andere dingen zou mogen letten, maar wel dat hij op die gemiddelde huurprijzen ter plaatse moet letten en dat zal meestal beslissend zijn. Denkbaar zou zijn geweest dat, als
ter plaatsegeen vergelijkbare bedrijfsruimte aanwezig is, weliswaar op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte elders mag en kan worden gelet, maar dat dit niet moet. In zo’n geval zou bijv. de taxatie naar inhoud, onderhoudsstaat, intuïtie van de deskundige even of méér bepalend kunnen zijn dan de gemiddelde huurprijs van niet ter plaatse gelegen bedrijfsruimten, en in déze opvatting zou taxatie op die criteria zonder dat ook de gemiddelde huurprijs van elders gelegen vergelijkbare bedrijfsruimte zelfs maar in de waardering was betrokken, rechtens juist zijn.
Die opvatting is echter niet die van HR 1981, 266. Betekent dit dat de rechter alvorens de aan te passen huurprijs te kunnen vaststellen heel Nederland moet afspeuren (of door deskundigen moeten laten afspeuren) op vergelijkbare bedrijfsruimten? Het komt mij voor, dat niet alleen de wet maar ook de jurisprudentie er recht op heeft zo mogelijk zo te worden uitgelegd, dat zij een aanvaardbaar resultaat oplevert. HR 1981, 266 heeft het over vergelijkbare bedrijfsruimte elders, dat is dus ergens anders dan ter plaatse, en dat zou in beginsel in heel Nederland kunnen zijn. Maar daar wordt aan toegevoegd: "doch op een vergelijkbare plaats". Heeft men eenmaal vergelijkbare bedrijfsruimte elders gevonden dan betekent dat nog niet dat men met behulp van de gemiddelde huurprijs daarvan moet gaan werken. Dat is alleen maar het geval als die vergelijkbare bedrijfsruimte elders (bijv. dat Kegelpaleis in Alkmaar) zich ook op een vergelijkbare plaats bevindt.
in elke vergelijkbare plaain aanmerking mag worden genomen.
Naar mijn mening faalt dit middelonderdeel omdat de Rechtbank niet hééft beslist, dat niet elke vergelijkbare plaats in aanmerking zou komen.
Daartoe het volgende:
HR 1981, 266 had als uitgangspunt dat in de betreffende gemeente geen vergelijkbare bedrijfsruimte was. (Ik merk terloops op dat naar de oorspronkelijke bedoeling het begrip "ter plaatse" minder ruim bedoeld was als wanneer men daaronder verstaat: in dezelfde gemeente: Huurrecht, art. 1632a, nr. 6 onder d, tweede alinea).
Dan, aldus de Hoge Raad,
moetde rechter letten op huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte elders, doch op een vergelijkbare plaats. Art. 1632a lid 2 schrijft de rechter imperatief voor te letten op het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dat betekent m.i. niet, dat hij niet óók op andere dingen zou mogen letten, maar wel dat hij op die gemiddelde huurprijzen ter plaatse moet letten en dat zal meestal beslissend zijn. Denkbaar zou zijn geweest dat, als
ter plaatsegeen vergelijkbare bedrijfsruimte aanwezig is, weliswaar op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte elders mag en kan worden gelet, maar dat dit niet moet. In zo’n geval zou bijv. de taxatie naar inhoud, onderhoudsstaat, intuïtie van de deskundige even of méér bepalend kunnen zijn dan de gemiddelde huurprijs van niet ter plaatse gelegen bedrijfsruimten, en in déze opvatting zou taxatie op die criteria zonder dat ook de gemiddelde huurprijs van elders gelegen vergelijkbare bedrijfsruimte zelfs maar in de waardering was betrokken, rechtens juist zijn.
Die opvatting is echter niet die van HR 1981, 266. Betekent dit dat de rechter alvorens de aan te passen huurprijs te kunnen vaststellen heel Nederland moet afspeuren (of door deskundigen moeten laten afspeuren) op vergelijkbare bedrijfsruimten? Het komt mij voor, dat niet alleen de wet maar ook de jurisprudentie er recht op heeft zo mogelijk zo te worden uitgelegd, dat zij een aanvaardbaar resultaat oplevert. HR 1981, 266 heeft het over vergelijkbare bedrijfsruimte elders, dat is dus ergens anders dan ter plaatse, en dat zou in beginsel in heel Nederland kunnen zijn. Maar daar wordt aan toegevoegd: "doch op een vergelijkbare plaats". Heeft men eenmaal vergelijkbare bedrijfsruimte elders gevonden dan betekent dat nog niet dat men met behulp van de gemiddelde huurprijs daarvan moet gaan werken. Dat is alleen maar het geval als die vergelijkbare bedrijfsruimte elders (bijv. dat Kegelpaleis in Alkmaar) zich ook op een vergelijkbare plaats bevindt.
De Rechtbank heeft in haar overweging onder (a) aangegeven wanneer er naar haar oordeel sprake is van een vergelijkbare plaats en in haar overweging onder (b) daaraan een feitelijke invulling gegeven.
Zij heeft aldus aan de eis, dat de vergelijkbare bedrijfsruimte op een vergelijkbare plaats moet zijn gesitueerd concreet inhoud gegeven en
elkevergelijkbare plaats komt zo wèl in aanmerking, immers alleen de onder (b) opgesomde streken
zijnvolgens de Rechtbank vergelijkbare plaatsen.
Zij heeft aldus aan de eis, dat de vergelijkbare bedrijfsruimte op een vergelijkbare plaats moet zijn gesitueerd concreet inhoud gegeven en
elkevergelijkbare plaats komt zo wèl in aanmerking, immers alleen de onder (b) opgesomde streken
zijnvolgens de Rechtbank vergelijkbare plaatsen.
Het tweede onderdeel van middel I klaagt er, mede blijkens de toelichting onder 6 (blz. 10-11 cassatie-schriftuur) over, dat de Rechtbank in haar onder (a) weergegeven overweging te ver gaat in haar eisen betreffende homogeniteit: "slechts factoren die van invloed zijn op het prijspeil mogen een rol spelen bij de vergelijkbaarheid". Ik moet toegeven, dat ik op dit punt onder niet geringe twijfels gebukt ga.
Reeds op het eerste gezicht lijkt het duidelijk dat als men – ter nadere vaststelling van de huurprijs – de ene bedrijfsruimte met andere of een andere vergelijkt, het resultaat van die vergelijking niet mede afhankelijk is van verschillen in bijvoorbeeld culturele hoedanigheden tussen de bevolkingsgroepen van de ene en de andere plaats waar die bedrijfsruimte is gelegen, behalve indien er voor zover die hoedanigheden de hoogte van de huurprijs (kunnen) bepalen. Zou in dit opzicht van betekenis mogen zijn dat de ene luciferfabriek in een katholieke de ander in een protestante omgeving staat? Zijn die daarom wat huurprijs betreft onvergelijkbaar? Toch alleen maar – mogelijkerwijs – als katholieken significant meer lucifers afnemen omdat zij meer kaarsen áán- en meer sigaretten opsteken.
Daarmee zit ik echter midden in het probleem. Wat is een vergelijkbare plaats in HR 1981, 266? Iedere plaats die met de te vergelijken plaats overeenstemt in prijspeil?
Stel dat iemand in een streng religieuze streek (met een religie, die dansen streng verbiedt) op 10 km afstand van elkaar drie danspaleizen opricht, inricht en vervolgens tracht te verhuren. Elders in dat land, waar men van het dansen een dagtaak maakt, staat een zelfde soort danspaleis (zelfde aannemer, architect, exploitant enz.) waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld. Het algemene prijspeil in de streng religieuze streek is eerder hoger dan lager dan in de dansgrage streek. Naar het mij voorkomt zou in dit geval sprake zijn van vergelijkbare objecten op plaatsen, die wat prijspeil betreft eveneens vergelijkbaar zijn, maar die – voor de nadere huurprijsbepaling – niet vergelijkbaar zijn wegens verschillen in locatie, levensomstandigheden – en gewoonten en culturele opvattingen, welke immers in redelijkheid op de huurprijs van de danspaleizen een grote invloed zullen hebben ook bij gelijkheid van (algemeen) prijspeil.
En er wordt hier niet rekening gehouden "met de aard van de activiteiten van de vestiging" wat niet in het systeem zou passen, maar met opvattingen van de mensen die met de te verhuren bedrijfsruimte te maken (zullen) krijgen.
Daar het in het onderhavige geval een groot opgezet amusementsbedrijf betreft kon de Rechtbank m.i. de vergelijkbaarheid van de plaats behalve aan het (algemene) prijspeil ook toetsen aan de door haar overigens genoemde criteria, die immers naast dat prijspeil de huurprijs kunnen beïnvloeden.
En als dat niet in strijd is met het recht, dan stond het vervolgens aan de Rechtbank, die over de feiten oordeelt, om te bepalen welke streek of streken aan die criteria voldoet(n) en waar dus naar vergelijkbare objecten
moetworden gezocht, alvorens men, ter nadere vaststelling van de huurprijs, andere middelen te baat mag nemen, dat wil zeggen alleen op andere middelen mag afgaan ter bepaling van die huurprijs.
Nu de Rechtbank dit gedaan heeft en de beslissing niet onbegrijpelijk is, dient dat in cassatie te worden gerespecteerd.
In de toelichting op het middelonderdeel worden onder 6 factoren genoemd die blijkens de wetsgeschiedenis een rol spelen bij de vergelijkbaarheid en die veelal van verschillende orde zijn, maar die, zo lees ik de toelichting, dit gemeen hebben dat zij van invloed zijn op het prijspeil. In plaats van "prijspeil" zou ik hier liever lezen het
huurprijs-peil of de hoogte van de huurprijs, want prijspeil is een gegeven dat men naast andere gegevens van betekenis kan achten voor de hoogte van de huur. Zo heeft de bereikbaarheid van een zakenpand niets te maken met het algemene prijspeil, maar veel met de hoogte van de huur, die daardoor zal verschillen ook bij gelijk prijspeil.
Dat nu in de wetsgeschiedenis niet als mogelijk ook van belang zijn vermeld de factoren die de Rechtbank noemt is heel begrijpelijk. De makers van die wetsgeschiedenis kenden HR 1981, 266 nog niet. Ze hadden een dergelijke mogelijkheid overigens niet geheel over het hoofd gezien (zie wat de minister daarover zei; geciteerd op blz. 10 van de cassatie-schriftuur). Maar terwijl HR 1981, 266 voorschrijft dat dan
moetworden gelet op de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare huurprijzen elders, doch op een vergelijkbare plaats, ging de minister ervan uit, dat dat dan wel kón gebeuren om "wat grond onder de voeten te krijgen". Een bevoegdheid dus, géén plicht om nog eens wat verder te kijken.
Maar waar wet en wetsgeschiedenis mee te maken kregen waren vergelijkbare bedrijfsruimten
ter plaatse; naar de oorspronkelijke bedoeling betekende dat allereerst: in dezelfde wijk, in hetzelfde winkel – of zakencomplex. Dan speelt wel een rol of het ene café midden in de winkelstraat ligt, en het andere weggestopt in een vergeten hoek, maar niet of de mensen, die daar wonen van nature geneigd zijn tot café-bezoek of juist niet. Pas als het vergelijkingsobject
eldersligt – in beginsel dus: wáár ook in Nederland – gaan dit soort zaken een rol spelen bij het beantwoorden van de vraag of het object gelegen is in een vergelijkbare plaats.
Dat de Rechtbank niet heeft willen vaststellen, dat in Heerlen gelegen bedrijfsruimten voor de huurprijsvaststelling
altijdalleen maar vergeleken kunnen worden met vergelijkbare ruimten in het onder (b) opgesomde gebied, blijkt uit wat onder (c) is vermeld: In casu – ofwel: in dit (specifieke) geval – kan volgens de Rechtbank niet buiten voormelde grenzen naar vergelijkbare objecten worden gezocht (bedoeld is uiteraard: bestaat niet de verplichting om zulke objecten op te sporen en met de gemiddelde huurprijzen daarvan op voet van artikel 1632a lid 2 rekening te houden). In andere gevallen zou dit zeer wel anders kunnen liggen.
Heel kort samengevat: met de eis van homogeniteit in grote lijnen geeft de Rechtbank aan, dat de omstandigheden die de hoogte van de huurprijs plegen te bepalen, in grote trekken moeten overeenkomen en dat daartoe in dit geval – een Kegelpaleis – niet alleen het algemene prijspeil behoort, maar ook de andere in de overweging opgesomde omstandigheden.
Naar mijn oordeel faalt het eerste middel dan ook in zijn beide onderdelen.
Daarmee zit ik echter midden in het probleem. Wat is een vergelijkbare plaats in HR 1981, 266? Iedere plaats die met de te vergelijken plaats overeenstemt in prijspeil?
Stel dat iemand in een streng religieuze streek (met een religie, die dansen streng verbiedt) op 10 km afstand van elkaar drie danspaleizen opricht, inricht en vervolgens tracht te verhuren. Elders in dat land, waar men van het dansen een dagtaak maakt, staat een zelfde soort danspaleis (zelfde aannemer, architect, exploitant enz.) waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld. Het algemene prijspeil in de streng religieuze streek is eerder hoger dan lager dan in de dansgrage streek. Naar het mij voorkomt zou in dit geval sprake zijn van vergelijkbare objecten op plaatsen, die wat prijspeil betreft eveneens vergelijkbaar zijn, maar die – voor de nadere huurprijsbepaling – niet vergelijkbaar zijn wegens verschillen in locatie, levensomstandigheden – en gewoonten en culturele opvattingen, welke immers in redelijkheid op de huurprijs van de danspaleizen een grote invloed zullen hebben ook bij gelijkheid van (algemeen) prijspeil.
En er wordt hier niet rekening gehouden "met de aard van de activiteiten van de vestiging" wat niet in het systeem zou passen, maar met opvattingen van de mensen die met de te verhuren bedrijfsruimte te maken (zullen) krijgen.
Daar het in het onderhavige geval een groot opgezet amusementsbedrijf betreft kon de Rechtbank m.i. de vergelijkbaarheid van de plaats behalve aan het (algemene) prijspeil ook toetsen aan de door haar overigens genoemde criteria, die immers naast dat prijspeil de huurprijs kunnen beïnvloeden.
En als dat niet in strijd is met het recht, dan stond het vervolgens aan de Rechtbank, die over de feiten oordeelt, om te bepalen welke streek of streken aan die criteria voldoet(n) en waar dus naar vergelijkbare objecten
moetworden gezocht, alvorens men, ter nadere vaststelling van de huurprijs, andere middelen te baat mag nemen, dat wil zeggen alleen op andere middelen mag afgaan ter bepaling van die huurprijs.
Nu de Rechtbank dit gedaan heeft en de beslissing niet onbegrijpelijk is, dient dat in cassatie te worden gerespecteerd.
In de toelichting op het middelonderdeel worden onder 6 factoren genoemd die blijkens de wetsgeschiedenis een rol spelen bij de vergelijkbaarheid en die veelal van verschillende orde zijn, maar die, zo lees ik de toelichting, dit gemeen hebben dat zij van invloed zijn op het prijspeil. In plaats van "prijspeil" zou ik hier liever lezen het
huurprijs-peil of de hoogte van de huurprijs, want prijspeil is een gegeven dat men naast andere gegevens van betekenis kan achten voor de hoogte van de huur. Zo heeft de bereikbaarheid van een zakenpand niets te maken met het algemene prijspeil, maar veel met de hoogte van de huur, die daardoor zal verschillen ook bij gelijk prijspeil.
Dat nu in de wetsgeschiedenis niet als mogelijk ook van belang zijn vermeld de factoren die de Rechtbank noemt is heel begrijpelijk. De makers van die wetsgeschiedenis kenden HR 1981, 266 nog niet. Ze hadden een dergelijke mogelijkheid overigens niet geheel over het hoofd gezien (zie wat de minister daarover zei; geciteerd op blz. 10 van de cassatie-schriftuur). Maar terwijl HR 1981, 266 voorschrijft dat dan
moetworden gelet op de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare huurprijzen elders, doch op een vergelijkbare plaats, ging de minister ervan uit, dat dat dan wel kón gebeuren om "wat grond onder de voeten te krijgen". Een bevoegdheid dus, géén plicht om nog eens wat verder te kijken.
Maar waar wet en wetsgeschiedenis mee te maken kregen waren vergelijkbare bedrijfsruimten
ter plaatse; naar de oorspronkelijke bedoeling betekende dat allereerst: in dezelfde wijk, in hetzelfde winkel – of zakencomplex. Dan speelt wel een rol of het ene café midden in de winkelstraat ligt, en het andere weggestopt in een vergeten hoek, maar niet of de mensen, die daar wonen van nature geneigd zijn tot café-bezoek of juist niet. Pas als het vergelijkingsobject
eldersligt – in beginsel dus: wáár ook in Nederland – gaan dit soort zaken een rol spelen bij het beantwoorden van de vraag of het object gelegen is in een vergelijkbare plaats.
Dat de Rechtbank niet heeft willen vaststellen, dat in Heerlen gelegen bedrijfsruimten voor de huurprijsvaststelling
altijdalleen maar vergeleken kunnen worden met vergelijkbare ruimten in het onder (b) opgesomde gebied, blijkt uit wat onder (c) is vermeld: In casu – ofwel: in dit (specifieke) geval – kan volgens de Rechtbank niet buiten voormelde grenzen naar vergelijkbare objecten worden gezocht (bedoeld is uiteraard: bestaat niet de verplichting om zulke objecten op te sporen en met de gemiddelde huurprijzen daarvan op voet van artikel 1632a lid 2 rekening te houden). In andere gevallen zou dit zeer wel anders kunnen liggen.
Heel kort samengevat: met de eis van homogeniteit in grote lijnen geeft de Rechtbank aan, dat de omstandigheden die de hoogte van de huurprijs plegen te bepalen, in grote trekken moeten overeenkomen en dat daartoe in dit geval – een Kegelpaleis – niet alleen het algemene prijspeil behoort, maar ook de andere in de overweging opgesomde omstandigheden.
Naar mijn oordeel faalt het eerste middel dan ook in zijn beide onderdelen.
In middel II wordt er over geklaagd dat de Rechtbank onder het begrip bedrijfsruimte in artikel 1632a ook verstaat bedrijfsruimte die niet bedrijfsruimte is in de zin van artikel 1624 BW en dat de Rechtbank dientengevolge de huurprijs van het Kegelpaleis ten onrechte ook vergeleken heeft met die van een sauna, een bibliotheek en een bioscoopgebouw (zie cassatieschriftuur nr. 8), die geen bedrijfsruimten in de zin van artikel 1624 BW zijn.
M.i. zal er in cassatie van uitgegaan dienen te worden dat vergelijkbare bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 1632a lid 2 BW niet bestaan noch ter plaatse noch in het ruimere gebied aangegeven bij rechtsoverweging (b) van het Rechtbankvonnis. Zie daarvoor ook cassatiemiddel III onder 1.
Zoals ik naar aanleiding van middel I in den brede heb betoogd betekent dat niet dat vervolgens gezocht
moetworden naar vergelijkbare bedrijfsruimte elders.
Als dat juist is zijn er nog twee mogelijkheden:
1. Nu artikel 1632a lid 2 niet toegepast kan worden ook niet in de extensieve vorm van HR 1981, 266 kan huuraanpassing niet plaatsvinden.
2. Nu huuraanpassing niet kan plaatsvinden met toepassing van artikel 1632a lid 2 dient zij te geschieden met behulp van redelijke middelen, die zoveel mogelijk materieel overeenkomen met die van artikel 1632a lid 2.
Het is voor mij duidelijk, dat alleen mogelijkheid no. 2 aanvaardbaar is. Die mogelijkheid geeft de rechter en zijn deskundige binnen de aangegeven grenzen de vrije hand: àls artikel 1632a lid 2 vergelijking voorschrijft met bedrijfsruimten in de zin van artikel 1624, dan behoeft het vergelijkingsobject nù niet meer een bedrijfsruimte naar de letter van artikel 1624 te zijn. Die eis kan reeds daarom niet meer gesteld worden omdat vergelijkbare bedrijfsruimte niet aanwezig is.
Maar dan misschien wel bedrijfsruimte met een aantal raakvlakken? Ik zou menen, dat zo men zijn toevlucht moet nemen tot bedrijfsruimten met (met het vergelijkingsobject gemeenschappelijke) raakvlakken, die bedrijfsruimten niet persé meer onder de opsomming van artikel 1624, lid 2 behoeven te vallen, mits zij materieel maar voor raakvlak-vergelijking in aanmerking komen en dat dat niet het geval zou zijn is in deze procedure niet gesteld.
Overigens meen ik dat de systematiek van de vijfde afdeling, titel 7, boek 4 BW meebrengt dat waar in die afdeling van bedrijfsruimte wordt gesproken, zulks bedrijfsruimte zal zijn in de zin van artikel 1624, tweede lid, tenzij waar dit tot absurde resultaten zou leiden.
Ik acht het middel echter niet gegrond.
M.i. zal er in cassatie van uitgegaan dienen te worden dat vergelijkbare bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 1632a lid 2 BW niet bestaan noch ter plaatse noch in het ruimere gebied aangegeven bij rechtsoverweging (b) van het Rechtbankvonnis. Zie daarvoor ook cassatiemiddel III onder 1.
Zoals ik naar aanleiding van middel I in den brede heb betoogd betekent dat niet dat vervolgens gezocht
moetworden naar vergelijkbare bedrijfsruimte elders.
Als dat juist is zijn er nog twee mogelijkheden:
1. Nu artikel 1632a lid 2 niet toegepast kan worden ook niet in de extensieve vorm van HR 1981, 266 kan huuraanpassing niet plaatsvinden.
2. Nu huuraanpassing niet kan plaatsvinden met toepassing van artikel 1632a lid 2 dient zij te geschieden met behulp van redelijke middelen, die zoveel mogelijk materieel overeenkomen met die van artikel 1632a lid 2.
Het is voor mij duidelijk, dat alleen mogelijkheid no. 2 aanvaardbaar is. Die mogelijkheid geeft de rechter en zijn deskundige binnen de aangegeven grenzen de vrije hand: àls artikel 1632a lid 2 vergelijking voorschrijft met bedrijfsruimten in de zin van artikel 1624, dan behoeft het vergelijkingsobject nù niet meer een bedrijfsruimte naar de letter van artikel 1624 te zijn. Die eis kan reeds daarom niet meer gesteld worden omdat vergelijkbare bedrijfsruimte niet aanwezig is.
Maar dan misschien wel bedrijfsruimte met een aantal raakvlakken? Ik zou menen, dat zo men zijn toevlucht moet nemen tot bedrijfsruimten met (met het vergelijkingsobject gemeenschappelijke) raakvlakken, die bedrijfsruimten niet persé meer onder de opsomming van artikel 1624, lid 2 behoeven te vallen, mits zij materieel maar voor raakvlak-vergelijking in aanmerking komen en dat dat niet het geval zou zijn is in deze procedure niet gesteld.
Overigens meen ik dat de systematiek van de vijfde afdeling, titel 7, boek 4 BW meebrengt dat waar in die afdeling van bedrijfsruimte wordt gesproken, zulks bedrijfsruimte zal zijn in de zin van artikel 1624, tweede lid, tenzij waar dit tot absurde resultaten zou leiden.
Ik acht het middel echter niet gegrond.
Middel III kent vijf onderdelen.
Onderdeel
1kwam reeds ter sprake. In de door mij ontvouwde gedachtengang, die inhoudt dat (ook, zelfs) vergelijkbare bedrijfsruimte elders op een vergelijkbare plaats niet aanwezig was, wat het werken met bedrijfsruimten (in ruime zin) die raakvlakken vertoonden met het Kegelpaleis een redelijke oplossing van de gerezen problematiek. Reeds daarom acht ik dit middelonderdeel ongegrond.
Onderdeel
2klaagt, dat ontoelaatbaar onduidelijk is, wat verstaan moet worden onder "panden welke raakvlakken hebben met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld". Ik zie niet in waarom. De gekozen objecten zijn niet rondom vergelijkbaar met het Kegelpaleis, maar vertonen aspecten die wèl en aspecten die nìèt tot vergelijking kunnen leiden. De eerstgenoemde aspecten worden voor de huurprijsvaststelling benut en met betrekking tot een eventueel tegenwerkend effect van laatstgenoemde aspecten wordt corrigerend opgetreden op grond van de ervaring van de deskundige als makelaar-taxateur, hetgeen de Rechtbank juist achtte ("op geen andere wijze kan geschieden dan op grond van in redelijkheid te aanvaarden ervaringsregels").
Naar mijn mening faalt dus ook onderdeel 3 van het middel.
Middelonderdeel
4houdt in, dat de door de Rechtbank overgenomen berekening van de deskundige onvoldoende inzicht in de gevolgde gedachtengang geeft.
Allereerst zou niet vaststaan, welke panden – in verband met hun raakvlakken – in aanmerking zijn genomen.
In de beschikking van 31 augustus 1981 stelt de Rechtbank vast dat (in het advies van de deskundige) onder meer als vergelijkingspanden zijn gehanteerd een nachtclub, een sauna, een bibliotheek, een bioscoopgebouw en een perzenzaak. Nauwkeurige bestudering van de inderdaad niet al te overzichtelijke rapportage leert dat de deskundige in totaal zeven panden die raakvlakken vertonen heeft opgevoerd (Emmaplein 13; Geleenstraat 1; Putgraaf Passage, bibliotheek; Putgraaf Passage, bioscoop; Oostelbos; Dr. Poelsstraat 12 en Heiveldweg 8).
Aan te nemen valt dat de Rechtbank het advies van de deskundige, gebaseerd op een vergelijking met deze zeven panden, heeft overgenomen. Waarom de Rechtbank met de nachtclub de Nelsonbar aan de Heerlerbaan zou hebben bedoeld, die door de deskundige niet wordt genoemd, is mij duister gebleven.
Waarschijnlijk heeft de Rechtbank daarvoor het café aan het Emmaplein 13 op het oog en anders het pand aan de Dr. Poelsstraat 12. In elk geval lijkt mij duidelijk, dat de Rechtbank haar oordeel
medegegrond heeft op het rapport van de deskundige, dat zoals het op 29 augustus 1981 werd aangevuld, was gebaseerd op de huurprijs van 7 andere panden en de raakvlakken, die die panden ter bepaling van huurprijs hadden met het Kegelpaleis.
Onderdeel
1kwam reeds ter sprake. In de door mij ontvouwde gedachtengang, die inhoudt dat (ook, zelfs) vergelijkbare bedrijfsruimte elders op een vergelijkbare plaats niet aanwezig was, wat het werken met bedrijfsruimten (in ruime zin) die raakvlakken vertoonden met het Kegelpaleis een redelijke oplossing van de gerezen problematiek. Reeds daarom acht ik dit middelonderdeel ongegrond.
Onderdeel
2klaagt, dat ontoelaatbaar onduidelijk is, wat verstaan moet worden onder "panden welke raakvlakken hebben met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld". Ik zie niet in waarom. De gekozen objecten zijn niet rondom vergelijkbaar met het Kegelpaleis, maar vertonen aspecten die wèl en aspecten die nìèt tot vergelijking kunnen leiden. De eerstgenoemde aspecten worden voor de huurprijsvaststelling benut en met betrekking tot een eventueel tegenwerkend effect van laatstgenoemde aspecten wordt corrigerend opgetreden op grond van de ervaring van de deskundige als makelaar-taxateur, hetgeen de Rechtbank juist achtte ("op geen andere wijze kan geschieden dan op grond van in redelijkheid te aanvaarden ervaringsregels").
Naar mijn mening faalt dus ook onderdeel 3 van het middel.
Middelonderdeel
4houdt in, dat de door de Rechtbank overgenomen berekening van de deskundige onvoldoende inzicht in de gevolgde gedachtengang geeft.
Allereerst zou niet vaststaan, welke panden – in verband met hun raakvlakken – in aanmerking zijn genomen.
In de beschikking van 31 augustus 1981 stelt de Rechtbank vast dat (in het advies van de deskundige) onder meer als vergelijkingspanden zijn gehanteerd een nachtclub, een sauna, een bibliotheek, een bioscoopgebouw en een perzenzaak. Nauwkeurige bestudering van de inderdaad niet al te overzichtelijke rapportage leert dat de deskundige in totaal zeven panden die raakvlakken vertonen heeft opgevoerd (Emmaplein 13; Geleenstraat 1; Putgraaf Passage, bibliotheek; Putgraaf Passage, bioscoop; Oostelbos; Dr. Poelsstraat 12 en Heiveldweg 8).
Aan te nemen valt dat de Rechtbank het advies van de deskundige, gebaseerd op een vergelijking met deze zeven panden, heeft overgenomen. Waarom de Rechtbank met de nachtclub de Nelsonbar aan de Heerlerbaan zou hebben bedoeld, die door de deskundige niet wordt genoemd, is mij duister gebleven.
Waarschijnlijk heeft de Rechtbank daarvoor het café aan het Emmaplein 13 op het oog en anders het pand aan de Dr. Poelsstraat 12. In elk geval lijkt mij duidelijk, dat de Rechtbank haar oordeel
medegegrond heeft op het rapport van de deskundige, dat zoals het op 29 augustus 1981 werd aangevuld, was gebaseerd op de huurprijs van 7 andere panden en de raakvlakken, die die panden ter bepaling van huurprijs hadden met het Kegelpaleis.
Voorts houdt dit middelonderdeel in, dat duister is gebleven, althans ongenoegzaam blijkt, welke raakvlakken en welke verschillen in aanmerking zijn genomen, door welke ervaringsregelen de deskundige zich heeft laten leiden en tot welke uitkomsten deze hem hebben geleid bij het inschatten van de verschillen.
Kort gezegd komen deze bezwaren hierop neer, dat de door de deskundige gevolgde, door de Rechtbank aanvaarde methode niet een rekenkundig rationele methode is als die van artikel 1632a lid 2 BW. In laatstbedoelde methode is - als alles goed zit - en er zijn drie vergelijkingsobjekten, de huurprijs van het pand waarover het gaat tot op de cent te berekenen. Dat is hier niet het geval en nu meent de steller van het middelonderdeel, dat daarom dit deskundig oordeel, dat niet opgebouwd is en niet opgebouwd kòn worden overeenkomstig de maatstaven van artikel 1632a lid 2 BW, door de Rechtbank niet gevolgd mocht worden en dat de ervaringsregels die aan dat advies ten grondslag liggen, geëxpliciteerd (ik kan geen ander woord vinden) zouden moeten worden.
Dat lijkt mij niet juist. Als er een nauwkeurige methode voor geval A is, die ontbreekt voor geval B dan hoeft de minder nauwkeurige methode ter vaststelling van B nog niet ongenoegzaam te zijn, zeker niet nu de nauwkeurige methode voor geval B toepassing mist.
Daar komt nog iets bij. Hiervoor cursiveerde ik het woordje
medeom aan te duiden, dat de "raakvlak-methode" uit het rapport van de deskundige één der gronden was, waarop de Rechtbank haar oordeel dat een huurprijs van ƒ 2.900,-- per maand in beginsel juist was, stoelde. Twee andere gronden voor deze beslissing zijn, zoals de Rechtbank vermeldt, dat ook de Huuradviescommissie in een eerder rapport tot een nagenoeg gelijke uitkomst komt en dat de beide door de Rechtbank bezichtigde kegelgelegenheden, waarvan de bedrijfsruimte exclusief de kegelbanen en de woonruimte niet onaanzienlijk kleiner zijn dan die in het Kegelpaleis een kale huurprijs hebben van ƒ 3.000,- respectievelijk ƒ 3.752,- per maand. (Waarom deze kegelgelegenheden geen vergelijkbare bedrijfsruimte opleveren begrijp ik niet zo goed, maar in cassatie zal daar m.i. toch van uitgegaan moeten worden.)
Zeker nu deze twee gronden het advies van de deskundige ondersteunen kon de Rechtbank dientengevolge tot haar oordeel komen dat een huurprijs van ƒ 2.900,- per maand in beginsel juist was.
Kort gezegd komen deze bezwaren hierop neer, dat de door de deskundige gevolgde, door de Rechtbank aanvaarde methode niet een rekenkundig rationele methode is als die van artikel 1632a lid 2 BW. In laatstbedoelde methode is - als alles goed zit - en er zijn drie vergelijkingsobjekten, de huurprijs van het pand waarover het gaat tot op de cent te berekenen. Dat is hier niet het geval en nu meent de steller van het middelonderdeel, dat daarom dit deskundig oordeel, dat niet opgebouwd is en niet opgebouwd kòn worden overeenkomstig de maatstaven van artikel 1632a lid 2 BW, door de Rechtbank niet gevolgd mocht worden en dat de ervaringsregels die aan dat advies ten grondslag liggen, geëxpliciteerd (ik kan geen ander woord vinden) zouden moeten worden.
Dat lijkt mij niet juist. Als er een nauwkeurige methode voor geval A is, die ontbreekt voor geval B dan hoeft de minder nauwkeurige methode ter vaststelling van B nog niet ongenoegzaam te zijn, zeker niet nu de nauwkeurige methode voor geval B toepassing mist.
Daar komt nog iets bij. Hiervoor cursiveerde ik het woordje
medeom aan te duiden, dat de "raakvlak-methode" uit het rapport van de deskundige één der gronden was, waarop de Rechtbank haar oordeel dat een huurprijs van ƒ 2.900,-- per maand in beginsel juist was, stoelde. Twee andere gronden voor deze beslissing zijn, zoals de Rechtbank vermeldt, dat ook de Huuradviescommissie in een eerder rapport tot een nagenoeg gelijke uitkomst komt en dat de beide door de Rechtbank bezichtigde kegelgelegenheden, waarvan de bedrijfsruimte exclusief de kegelbanen en de woonruimte niet onaanzienlijk kleiner zijn dan die in het Kegelpaleis een kale huurprijs hebben van ƒ 3.000,- respectievelijk ƒ 3.752,- per maand. (Waarom deze kegelgelegenheden geen vergelijkbare bedrijfsruimte opleveren begrijp ik niet zo goed, maar in cassatie zal daar m.i. toch van uitgegaan moeten worden.)
Zeker nu deze twee gronden het advies van de deskundige ondersteunen kon de Rechtbank dientengevolge tot haar oordeel komen dat een huurprijs van ƒ 2.900,- per maand in beginsel juist was.
In het vijfde onderdeel wordt aangevoerd, dat de Rechtbank "een onjuiste toets" aanlegt als zij stelt, dat haar niet is gebleken, dat de deskundige ten deze van onjuiste ervaringsregels is uitgegaan, want, aldus het middelonderdeel, minst genomen had moeten blijken van welke ervaringsregels de deskundige is uitgegaan, opdat partijen deze op hun juistheid hadden kunnen toetsen.
Ervaringsregels van een deskundige zijn – in dit verband blijkt dat duidelijk als men de brief van de deskundige aan de Kantonrechter van 10 juli 1980 doorleest en zijn verklaring ter comparitie van de Rechtbank op 5 november 1981 – niet in een strakke formule samen te vatten.
Ik geef een voorbeeld. De deskundige verklaarde voor de Rechtbank:
"Ik heb de huurprijzen gecorrigeerd op die punten waar de vergelijkingspanden geen raakvlakken vertonen. Ik ben daarbij uitgegaan van mijn ervaring als makelaar-deskundige".
In zekere zin is er dus – zij het aan de hand van concrete cijfers – een intuïtieve waardering, die gebaseerd is op ervaring als makelaar-taxateur. Dit is soms niet zo’n overtuigende wijze van waardering, vooral niet voor degenen, die met de uitkomst ervan niet eens zijn, maar het is wel werk van een (beëdigd) deskundige, waarvan de rechter de uitkomst mag aanvaarden tenzij (1) een andere methode is voorgeschreven en/of (2) aantoonbaar is dat de uitkomst, verkregen aan de hand van (deskundige) ervaring(sregels), onjuist is. Dat is hier zeker niet het geval. De overige gronden, waarop de Rechtbank tot haar beslissing is gekomen, lopen in de pas met het mede op ervaring gegronde advies van de deskundige.
Ervaringsregels van een deskundige zijn – in dit verband blijkt dat duidelijk als men de brief van de deskundige aan de Kantonrechter van 10 juli 1980 doorleest en zijn verklaring ter comparitie van de Rechtbank op 5 november 1981 – niet in een strakke formule samen te vatten.
Ik geef een voorbeeld. De deskundige verklaarde voor de Rechtbank:
"Ik heb de huurprijzen gecorrigeerd op die punten waar de vergelijkingspanden geen raakvlakken vertonen. Ik ben daarbij uitgegaan van mijn ervaring als makelaar-deskundige".
In zekere zin is er dus – zij het aan de hand van concrete cijfers – een intuïtieve waardering, die gebaseerd is op ervaring als makelaar-taxateur. Dit is soms niet zo’n overtuigende wijze van waardering, vooral niet voor degenen, die met de uitkomst ervan niet eens zijn, maar het is wel werk van een (beëdigd) deskundige, waarvan de rechter de uitkomst mag aanvaarden tenzij (1) een andere methode is voorgeschreven en/of (2) aantoonbaar is dat de uitkomst, verkregen aan de hand van (deskundige) ervaring(sregels), onjuist is. Dat is hier zeker niet het geval. De overige gronden, waarop de Rechtbank tot haar beslissing is gekomen, lopen in de pas met het mede op ervaring gegronde advies van de deskundige.
Het derde middel gaat m.i. in geen van zijn vijf onderdelen op.
Middel IV bevat twee onderdelen.
De Rechtbank heeft het verweer van Heineken tegen de door de Kantonrechter vastgestelde nieuwe huurprijs, gegrond op artikel 1632a, lid 2, laatste zin:
"De rechter zal een verzoek om verhoging van de huurprijs evenwel afwijzen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht,"
op twee gronden, die elk zelfstandig, die beslissing kunnen dragen, verworpen:
I Voor eerst is niet gesteld of gebleken, dat de door Heineken gedane investeringen hebben geleid tot de huidige waarde van het pand. In dat verband verwijst de Rechtbank naar het rapport van Van Wersch, waarin wordt geconstateerd, dat de indertijd gerealiseerde verbouwingen thans weer ouderwets zijn te noemen en dat met modernisering en verbouwing momenteel het drievoudige gemoeid zou zijn.
II De Rechtbank is het met de Kantonrechter eens, dat nu de huurprijs 15 jaar lang ongewijzigd is gebleven de door Heineken vóór of bij het aangaan van de huurovereenkomst gedane investeringen als verrekend moeten worden beschouwd.Het achterwege blijven van een jaarlijkse huuraanpassing van 6% heeft aan Heineken tot februari 1979 een voordeel van circa ƒ 100.000,- opgeleverd.
De Rechtbank heeft het verweer van Heineken tegen de door de Kantonrechter vastgestelde nieuwe huurprijs, gegrond op artikel 1632a, lid 2, laatste zin:
"De rechter zal een verzoek om verhoging van de huurprijs evenwel afwijzen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht,"
op twee gronden, die elk zelfstandig, die beslissing kunnen dragen, verworpen:
I Voor eerst is niet gesteld of gebleken, dat de door Heineken gedane investeringen hebben geleid tot de huidige waarde van het pand. In dat verband verwijst de Rechtbank naar het rapport van Van Wersch, waarin wordt geconstateerd, dat de indertijd gerealiseerde verbouwingen thans weer ouderwets zijn te noemen en dat met modernisering en verbouwing momenteel het drievoudige gemoeid zou zijn.
II De Rechtbank is het met de Kantonrechter eens, dat nu de huurprijs 15 jaar lang ongewijzigd is gebleven de door Heineken vóór of bij het aangaan van de huurovereenkomst gedane investeringen als verrekend moeten worden beschouwd.Het achterwege blijven van een jaarlijkse huuraanpassing van 6% heeft aan Heineken tot februari 1979 een voordeel van circa ƒ 100.000,- opgeleverd.
Tegen overweging II richt zich middelonderdeel 2 m.i. terecht. Tussen partijen was begin 1964 overeengekomen, kort gezegd, dat Heineken het Kegelpaleis kon huren gedurende 25 jaren tegen een huur van ƒ 1.000,- per maand. Ingevolge artikel 1623a lid 1 kon de Kegelbond door die bepaling heen breken. Men kan wellicht zeggen, dat de Kegelbond geen al te goed zicht heeft gehad op de ontwikkeling van de Nederlandse economie in het algemeen en van de huurprijzen in het bijzonder toen zij goedvond dat de huurprijs per 1 februari 1964 voor 25 jaar werd bevroren en waarschijnlijk heeft Heineken daar – mede ten behoeve van haar exploitant – een heel wat betere kijk op gehad, maar juridisch lijkt het me toch niet haalbaar niet ontvangen voordelen, waar de Kegelbond ook geen recht op heeft, alsnog in compensatie te brengen met reëel aan het verhuurde bestede kosten. Als dte inderdaad billijk zou zijn, is het m.i. een voorbeeld van een billijkheidsbeslissing, die buiten de rechtsbeslissing omgaat. De Kegelbond ontkent, dat in 1964 zou zijn overeengekomen dat de huurprijs gedurende 25 jaar ongewijzigd zou blijven. Indien zij daarin gelijk zou hebben en zij dus de zg., jaarlijkse huuraanpassingen van 6% van het begin af op de oorspronkelijke huurprijs in meerdering zou hebben kunnen brengen, is vanzelfsprekend het feit dát zij dit niet gedaan heeft, geen reden om haardaar achteraf een soort recht op te geven.
Dat betekent nog niet, dat de beslissing van de Rechtbank onjuist is, want daarvoor is in ieder geval ook nodig, dat ook de eerste door haarvoor die beslissing aangevoerde grond de toets der critiek niet kan doorstaan.
Dat is m.i. echter inderdaad het geval. Er is door Heineken wèl gesteld, dat de door haar gedane investeringen de waarde van het Kegelpaleis hebben vermeerderd en dus, zou ik menen, de huidige waarde van het pand mede-bepalen (HR 24 december 1976 NJ 1977, 264, met noot P. Zonderland). Bij de toelichting op grief VI in het appèl-rekest wordt aangevoerd, dat Heineken in de verbouwing van het pand voor de aanvang van de huurovereenkomst voor ƒ 89.000,- heeft bijgedragen, dat het hier verbeteringen in het verhuurde betreft, waartoe Heineken contractueel was gehouden, dat met de hieruit voorvloeiende verbeteringen van het gehuurde bij de nadere bepaling van de huurprijs geen rekening mag worden gehouden en dat het gezien de aard van de aangebrachte verbeteringen, duidelijk is dat hierdoor het pand ook in objectieve zin
in waardeis toegenomen.
Wat de Rechtbank overigens aanvoert komt mij als voor de vraag zelf niet relevant voor. De huidige waarde van het pand, ook al zou dat ondanks de verbouwingen van 1964 weer ouderwets zijn, wordt mede bepaald door die verbouwingen en dat met een nieuwe verbouwing het drievoudige van het indertijd geïnvesteerd bedrag gemoeid zou zijn (ƒ 89.000,- was overigens in 1964 heel wat meer dan in 1982) doet niet terzake.
Ik heb mij afgevraagd of van belang kan zijn dat de verbouwing, die Heineken ten dele heeft bekostigd, plaatsvond vóór de aanvang van de huur (artikel 15 van de huurovereenkomst – eerste zin – wijst in die richting, maar later – 2e en 3e alinea – lijkt het weer anders). Dan zou bij de bepaling van de huurprijs op ƒ 1.000,- per maand reeds rekening kunnen zijn gehouden met die verbouwingsbijdrage: ƒ 1.000,- per maand zou lager zijn dan de huurprijs op zich genomen (zonder verbouwingsbijdrage) zou bedragen. Maar omdat het nieuwe bedrag van ƒ 2.900,- per maand niet is vastgesteld door (procentuele) verhogingen toe te passen op de oorspronkelijke huursom- in welk geval in de nieuwe huursom ook reeds rekening was gehouden met de verbouwingsbijdrage – is dat niet van belang. Het bedrag van ƒ 2.900,- is de huurprijs (nu afgezien van de hier niet terzake doende vermindering met ƒ 600,-) waarbij geen aftrek is toegepast gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurster zijn aangebracht.
Wegens gegrondheid van middel IV concludeer ik tot vernietiging van de bestreden beschikkingen en verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Den Bosch, teneinde deze op het hoger beroep opnieuw te berechten en af te doen met zodanige beslissing omtrent de proceskosten als de Hoge Raad redelijk oordeelt.
Dat is m.i. echter inderdaad het geval. Er is door Heineken wèl gesteld, dat de door haar gedane investeringen de waarde van het Kegelpaleis hebben vermeerderd en dus, zou ik menen, de huidige waarde van het pand mede-bepalen (HR 24 december 1976 NJ 1977, 264, met noot P. Zonderland). Bij de toelichting op grief VI in het appèl-rekest wordt aangevoerd, dat Heineken in de verbouwing van het pand voor de aanvang van de huurovereenkomst voor ƒ 89.000,- heeft bijgedragen, dat het hier verbeteringen in het verhuurde betreft, waartoe Heineken contractueel was gehouden, dat met de hieruit voorvloeiende verbeteringen van het gehuurde bij de nadere bepaling van de huurprijs geen rekening mag worden gehouden en dat het gezien de aard van de aangebrachte verbeteringen, duidelijk is dat hierdoor het pand ook in objectieve zin
in waardeis toegenomen.
Wat de Rechtbank overigens aanvoert komt mij als voor de vraag zelf niet relevant voor. De huidige waarde van het pand, ook al zou dat ondanks de verbouwingen van 1964 weer ouderwets zijn, wordt mede bepaald door die verbouwingen en dat met een nieuwe verbouwing het drievoudige van het indertijd geïnvesteerd bedrag gemoeid zou zijn (ƒ 89.000,- was overigens in 1964 heel wat meer dan in 1982) doet niet terzake.
Ik heb mij afgevraagd of van belang kan zijn dat de verbouwing, die Heineken ten dele heeft bekostigd, plaatsvond vóór de aanvang van de huur (artikel 15 van de huurovereenkomst – eerste zin – wijst in die richting, maar later – 2e en 3e alinea – lijkt het weer anders). Dan zou bij de bepaling van de huurprijs op ƒ 1.000,- per maand reeds rekening kunnen zijn gehouden met die verbouwingsbijdrage: ƒ 1.000,- per maand zou lager zijn dan de huurprijs op zich genomen (zonder verbouwingsbijdrage) zou bedragen. Maar omdat het nieuwe bedrag van ƒ 2.900,- per maand niet is vastgesteld door (procentuele) verhogingen toe te passen op de oorspronkelijke huursom- in welk geval in de nieuwe huursom ook reeds rekening was gehouden met de verbouwingsbijdrage – is dat niet van belang. Het bedrag van ƒ 2.900,- is de huurprijs (nu afgezien van de hier niet terzake doende vermindering met ƒ 600,-) waarbij geen aftrek is toegepast gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurster zijn aangebracht.
Wegens gegrondheid van middel IV concludeer ik tot vernietiging van de bestreden beschikkingen en verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Den Bosch, teneinde deze op het hoger beroep opnieuw te berechten en af te doen met zodanige beslissing omtrent de proceskosten als de Hoge Raad redelijk oordeelt.
Parket, 27 oktober 1982
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad Der Nederlanden,