Conclusie
eb
Nr. 11 991
Zitting 17 september 1992
Zitting 17 september 1992
Mr. Franx
Conclusie inzake:
J. Tolsma
tegen
M. RENS
Edelhoogachtbaar college,
1. De inzet van het onderhavige kort geding is de vraag, of de door thans eiser tot cassatie, Tolsma , als onderhuurder van Eichholtz B.V. gehuurde en aan verweerster Rens in eigendom toebehorende bovenwoning ("winkelwoning") aan Brinklaan 24a te Bussum een "zelfstandige" woning ie in de zin van artt. 1623a e.v. BW. Die vraag is van belang nu Tolsma zich tegenover de ontruimingsvordering van Rens heeft beroepen op art. 1623k BW: voortzetting van de onderhuur Eichholtz B.V.- Tolsma door Rens na beëindiging van de huur Rens - Eichholtz B.V.
De president van de Amsterdamse rechtbank heeft dat verweer gegrond geoordeeld met als redengeving, dat de woning voldoet aan de criteria van een zelfstandige woning in de zin van art. 1623a, lid 3. Daaraan doet niet af, aldus de president, dat de woning "wellicht" ook een onzelfstandige woning in de zin van art. 1624, lid 2, tweede zin, BW is (r.o. 5 en 6).
Het hof volgde een andere redenering, die ik aldus meen te mogen weergeven. De woning is een "onzelfstandige" woning in de zin van art. 1624, lid 2, tweede zin, en
dusgeen "zelfstandige" woning als bedoeld in de artt. 1623a e.v. Aan afzonderlijke toetsing aan de criteria van art. 1623a, lid 3, kwam het hof aldus niet toe.
dusgeen "zelfstandige" woning als bedoeld in de artt. 1623a e.v. Aan afzonderlijke toetsing aan de criteria van art. 1623a, lid 3, kwam het hof aldus niet toe.
Het cassatiemiddel bevat de klacht dat laatstbedoelde toetsing ten onrechte achterwege is gebleven en dat de gedachtengang van het in eerste aanleg gewezen vonnis juist is.
2. Vooropgesteld zij, dat het hof - als gezegd - in r.o. 3 van het bestreden arrest heeft beslist dat de litigieuze woning een "onzelfstandige" woning in de zin van art. 1624, lid 2 tweede zin, is en behoort tot de bedrijfsruimte die het object vormde van de hoofdhuur Rens - Eichholtz B.V.. Deze beslissing is in cassatie niet bestreden en moet daarom als uitgangspunt voor de beoordeling van het middel worden genomen.
Het middel kan dan ook slechts slagen indien de woning - hoewel "onzelfstandig" in de zin van art. 1624, lid 2 tweede zin - in beginsel als "zelfstandig" in de zin van art. 1623a kan worden beschouwd.
Uw Raad heeft zich over dit punt, als ik mij niet vergis, nog niet met zoveel woorden uitgelaten, ook niet in het arrest van 12 januari 1979, NJ 1979, 253 (P.A.S.). In die zaak ging het niet om huur van woonruimte en was toepasselijkheid van de artt. 1623a e.v. dan ook niet aan de orde. Het hof had de woning aangemerkt als eigenlijke dienstwoning, door de bewoner niet krachtens huur maar krachtens arbeidsovereenkomst bewoond. Aan de H.R. was slechts de vraag voorgelegd of de overeenkomst, "die alleen omvat het gebruik - als woning (en dus niet als bedrijfsruimte; F.) - van de onzelfstandige woning" (welke woning echter wel "behoorde" bij bedrijfsruimte, in gebruik bij de wederpartij van de bewoner van de woning, als bedoeld in art. 1624, lid 2 tweede zin) door de artt. 1624 e.v. wordt beheerst. Deze vraag werd door de H.R. ontkennend beantwoord. De optie was niet, zoals in de onderhavige zaak: huur van bedrijfsruimte of huur van woonruimte, maar: huur van bedrijfsruimte of arbeidsovereenkomst.
In de onderhavige zaak heeft het hof overwogen dat de bovenwoning "uitsluitend onder de wettelijke regeling van art. 1624 e.v. BW" valt. Deze formulering is, gelet op HR 12 januari 1979 voornoemd, in zijn algemeenheid minder gelukkig: afzonderlijke onderverhuur van de bovenwoning
als woning(en niet als bedrijfsruimte) valt niet onder de artt. 1624 e.v. (zie de losbladige uitgave "Huurrecht", aant. op art. 1624 BW, p. 16: het criterium is de
bestemmingals bedrijfsruimte; in dezelfde zin de conclusie OM voor het arrest). Hiermee is echter niet gezegd dat die onderverhuur dus wèl onder de artt. 1623a e.v. valt. Het hof heeft, naar ik meen, tot uiting willen brengen dat de onzelfstandigheid in de zin van art. 1624, lid 2, geldend tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder, impliceert onzelfstandigheid in de relatie hoofdhuurder-onderverhuurder en daarom in deze relatie de toepasselijkheid van de artt. 1623a e.v. uitsluit.
als woning(en niet als bedrijfsruimte) valt niet onder de artt. 1624 e.v. (zie de losbladige uitgave "Huurrecht", aant. op art. 1624 BW, p. 16: het criterium is de
bestemmingals bedrijfsruimte; in dezelfde zin de conclusie OM voor het arrest). Hiermee is echter niet gezegd dat die onderverhuur dus wèl onder de artt. 1623a e.v. valt. Het hof heeft, naar ik meen, tot uiting willen brengen dat de onzelfstandigheid in de zin van art. 1624, lid 2, geldend tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder, impliceert onzelfstandigheid in de relatie hoofdhuurder-onderverhuurder en daarom in deze relatie de toepasselijkheid van de artt. 1623a e.v. uitsluit.
Opgemerkt zij dat in deze gedachtengang van het hof niet noodzakelijk ligt besloten dat de begrippen (on)zelfstandigheid zoals verwerkt in de artt. 1624, lid 2, en 1623a, lid 3, onderling identiek zijn, elkaar volledig dekken. Het hof laat de mogelijkheid open dat art. 1623a ten deze ruimer is dan art. 1624: er zijn uiteraard woningen - en het zijn er heel wat ! – die niet zelfstandig zijn in de zin van art. 1623a maar met bedrijfsruimte niets te maken hebben en reeds daarom niet als onzelfstandige woningen in de zin van art. 1624 zijn te kwalificeren. De in cassatie te beantwoorden vraag is - omgekeerd - slechts of, zoals het hot oordeelt, de onzelfstandigheid van art. 1624 geheel valt buiten de grenzen van het begrip zelfstandigheid van art. 1623a. En deze vraag is niet beantwoord met de stelling, dat het zelfstandigheidscriterium van art. 1624 verschilt van dat van art. 1623a.
Een tweede kanttekening bij het bestreden arrest is dat het hof, blijkens de r.o. 2 onder e) en 4, tweede zin, heeft doen meewegen dat de hoofdhuurder in zijn relatie tot de hoofdverhuurder niet bevoegd was tot onderverhuur. Volgens het hof kan de hoofdhuurder niet eenzijdig (ook niet langs de weg van onderverhuur) van een "onzelfstandige" woning (art. 1624, lid 2, tweede zin) een "zelfstandige" woning (art. 1623a, lid 3) maken. In deze zin ook mijn ambtgenoot Remmelink in zijn conclusie voor HR 2 december 1977, NJ 1978, 149. In het slot van het cassatiemiddel wordt dit oordeel van het hof als onjuist bestreden.
Tenslotte wijs ik erop dat het begrip "zelfstandige woning" reeds in de Huurwet voorkwam. Zie de losbladige uitgave "Huurrecht ", aant. 11 en 12 op art. 1624 BW.
3. Het komt mij voor dat het middel gegrond is, omdat onzelfstandigheid in da zin van art. 1624, lid 2 m.i. zelfstandigheid in de zin van art. 1623a, lid 3, niet uitsluit.
Het beroep op de
tekstvan de wet acht ik als argument tegen deze opvatting niet sterk. Toegegeven zij dat aan de wet een zekere "benefit of the doubt" toekomt; er is iets te zeggen voor het vermoeden dat de wet, in twee onderling sterk verwante regelingen dezelfde terminologie gebruikend, daarmee hetzelfde bedoelt - zolang het tegendeel niet blijkt, zoals t.a.v. het begrip "huurprijs" (art. 1623a, lid 4, tegenover art. 1626, lid 3). Maar, zoals ik nader zal betogen, de criteria voor zelfstandigheid als bedoeld in de artt. 1624 en 1623a verschillen onderling wèl - en niet alleen op het punt waar het in dit geding om gaat. Het taalkundige argument verliest daarmee veel van zijn waarde.
tekstvan de wet acht ik als argument tegen deze opvatting niet sterk. Toegegeven zij dat aan de wet een zekere "benefit of the doubt" toekomt; er is iets te zeggen voor het vermoeden dat de wet, in twee onderling sterk verwante regelingen dezelfde terminologie gebruikend, daarmee hetzelfde bedoelt - zolang het tegendeel niet blijkt, zoals t.a.v. het begrip "huurprijs" (art. 1623a, lid 4, tegenover art. 1626, lid 3). Maar, zoals ik nader zal betogen, de criteria voor zelfstandigheid als bedoeld in de artt. 1624 en 1623a verschillen onderling wèl - en niet alleen op het punt waar het in dit geding om gaat. Het taalkundige argument verliest daarmee veel van zijn waarde.
Thans zullen achtereenvolgens art. 1624, lid 2 tweede zin, en art. 1623a, lid 3, worden besproken.
4.
Art. 1624, lid 2 tweede zin.
Art. 1624, lid 2 tweede zin.
Deze bepaling is, met de verdere regeling van de artt. 1624 e.v., in het BW opgenomen bij de wet van 28 januari 1971 (Stb. 44). In het oorspronkelijke wetsontwerp kwam de onderhavige regel inzake de onzelfstandige woning niet voor. Die regel werd ingevoegd bij nota van wijzigingen, stuk 8875 nr. 7. De memorie van antwoord (p. 6 links) schrijft daarover: "De onzelfstandige woning welke bij bedrijfsruimte behoort dient onder het begrip bedrijfsruimte te vallen, omdat het gebruik daarvan door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten." Van belang is derhalve of de woning "bij bedrijfsruimte behoort". Is dit "behoren bij" een afzonderlijke maatstaf naast de "onzelfstandigheid", of niet meer dan een invulling, een nadere uitwerking daarvan? En is die maatstaf juridisch van aard (waarbij alleen de huurovereenkomst van belang is) dan wel tevens feitelijk (waarbij de feitelijke samenhang beslist)? Op deze vragen geeft de wetsgeschiedenis geen antwoord. Doet zich "onzelfstandigheid" en "behoren bij bedrijfsruimte" voor, dan is in de zienswijze van de wetgever sprake van "overwegende praktische bezwaren" tegen bewoning door een ander dan de huurder van de "eigenlijke" bedrijfsruimte.
Meer resultaten heeft het onderzoek naar de wetsgeschiedenis van art. 1624 mij niet opgeleverd. Er is echter een arrest van uw Raad te noemen dat wel belangrijke gegevens bevat, t.w. HR 2 december 1977, NJ 1978, 149. Volgens dit arrest houdt de "onzelfstandigheid" van art. 1624, lid 2 tweede zin, niet in dat de woning uit hoofde van haar feitelijke inrichting niet zelfstandig (= i.c. los van de bedrijfsruimte) kan worden verhuurd. Ik meen in het arrest de beslissing te mogen lezen dat de "onzelfstandigheid" van art. 1624, lid 2, twee kenmerken heeft, een
juridischen een
feitelijkkenmerk. Als ik het goed zie oordeelde de Hoge Raad dat zowel aan de (
juridische) omstandigheid dat woning en eigenlijke bedrijfsruimte als één geheel zijn verhuurd, als aan de uit de
feitelijkesituatie blijkende samenhang tussen die beide, betekenis toekomt voor de kwalifikatie als "onzelfstandige" woning. Hiermee is, dunkt me, de eerder gestelde vraag beantwoord: het "behoren bij" de eigenlijke bedrijfsruimte is geen afzonderlijke maatstaf, maar gaat geheel op in het criterium "onzelfstandigheid". Ik moge voorts onderstrepen dat het niet alleen aankomt op de wijze waarop partijen hun huurovereenkomst hebben ingericht (het"juridische" kenmerk) maar ook op de feitelijke situatie: is er samenhang tussen de bedrijfsruimte en de woning? Hiervan had de rechtbank in de zaak van 2 december 1977 twee aspecten genoemd: het aangesloten zijn op één gasmeter en de onderlinge inwendige verbondenheid door een functionerende deur.
juridischen een
feitelijkkenmerk. Als ik het goed zie oordeelde de Hoge Raad dat zowel aan de (
juridische) omstandigheid dat woning en eigenlijke bedrijfsruimte als één geheel zijn verhuurd, als aan de uit de
feitelijkesituatie blijkende samenhang tussen die beide, betekenis toekomt voor de kwalifikatie als "onzelfstandige" woning. Hiermee is, dunkt me, de eerder gestelde vraag beantwoord: het "behoren bij" de eigenlijke bedrijfsruimte is geen afzonderlijke maatstaf, maar gaat geheel op in het criterium "onzelfstandigheid". Ik moge voorts onderstrepen dat het niet alleen aankomt op de wijze waarop partijen hun huurovereenkomst hebben ingericht (het"juridische" kenmerk) maar ook op de feitelijke situatie: is er samenhang tussen de bedrijfsruimte en de woning? Hiervan had de rechtbank in de zaak van 2 december 1977 twee aspecten genoemd: het aangesloten zijn op één gasmeter en de onderlinge inwendige verbondenheid door een functionerende deur.
Tot zover voorlopig art. 1624.
5.
Art. 1623a, lid 3.
Art. 1623a, lid 3.
Het is zonder meer duidelijk dat de in de zin van deze bepaling
nietzelfstandige woning het door mij in nr. 4 "juridisch" genoemde kenmerk van de onzelfstandige woning (in de zin van art. 1624, lid 2) mist. Immers, of de woning (bv. een flat) wel of niet samen met ander gebouwd onroerend goed (bv. een aangrenzende flat) als één geheel is verhuurd, doet voor de zelfstandigheid (art. 1623a, lid 3) niet ter zake. De definitie van art. 1623a, lid 3, bevat slechts feitelijke elementen. Hierin ligt een wezenlijk verschil met art. 1624. Waar het thans om gaat is of het
feitelijkekenmerk van art. 1624, lid 2, al dan niet geheel valt buiten de grenzen van de feitelijke definitie van art. 1623a, lid 3.
nietzelfstandige woning het door mij in nr. 4 "juridisch" genoemde kenmerk van de onzelfstandige woning (in de zin van art. 1624, lid 2) mist. Immers, of de woning (bv. een flat) wel of niet samen met ander gebouwd onroerend goed (bv. een aangrenzende flat) als één geheel is verhuurd, doet voor de zelfstandigheid (art. 1623a, lid 3) niet ter zake. De definitie van art. 1623a, lid 3, bevat slechts feitelijke elementen. Hierin ligt een wezenlijk verschil met art. 1624. Waar het thans om gaat is of het
feitelijkekenmerk van art. 1624, lid 2, al dan niet geheel valt buiten de grenzen van de feitelijke definitie van art. 1623a, lid 3.
Het bij de wet van 15 juni 1972 (Stb. 305) in het BW gebrachte art. 1623a bevatte wel reeds de kern van het huidige tweede lid, dat "woonruimte" definieert als "gebouwd onroerend goed dat als een zelfstandige woning is verhuurd" enz., maar nog niet de definitie van "zelfstandige woning" die nu in het derde lid voorkomt. Deze laatste definitie is opgenomen bij de wet van 21 juni 1979 (Stb. 330). Uit de M.v.A. hierop (nr. 14249 stuk nr. 6, p. 2) blijkt dat de wetgever met het begrip "zelfstandige woning" heeft willen aanhaken aan het ontwerp huurprijzenwet woonruimte (14175); ik citeer uit deze M.v.A.: B3ij de beoordeling van het vraagstuk van de onderhuur moet met verschillende situaties rekening gehouden worden. Gaat het om onderverhuur van een zelfstandige woning, dan achten wij het gerechtvaardigd, dat, ingeval de huurovereenkomst komt te eindigen, de overeenkomst van de onderhuurder door deze als huurder met de hoofdverhuurder kan worden voortgezet. De bezwaren die kunnen voortvloeien uit het nauwe contact, dat de nieuwe huurder in zijn woning met de onderhuurder zou hebben, doen zich dan niet voor. Van het begrip "zelfstandige woning" is in de memorie van antwoord op het ontwerp huurprijzenwte woonruimte (blz. 47) een omschrijving gegeven, die ons ook hier bruikbaar lijkt. Deze luidt als volgt:
"Onder een zelfstandige woning moet worden begrepen de woning, al dan niet deel uitmakend van een complex woningen, die een eigen voordeur heeft, en voorzien is van keuken, toilet en wasruimte, kortom een woning waarin men kan verblijven zonder voor, naar de huidige opvattingen kenmerkende, woonfuncties afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning"."
In de nota van wijzigingen (14249 stuk nr. 7, p. 9) wordt ter toelichting meegedeeld: "In de memorie van antwoord is gezegd dat wij het wenselijk vinden de positie van de onderhuurder van woonruimte die als een zelfstandige woning is verhuurd, te versterken. Die versterking is in dit artikel neergelegd. Komt de hoofd-huurovereenkomst tot een einde hetzij door toewijzing van een verzoek tot beëindiging door de rechter, hetzij zonder rechterlijke tussenkomst, dan vestigt deze bepaling een rechtsband tussen de verhuurder en de onderhuurder van een zelfstandige woning. Hierbij wordt niet de eis gesteld dat de onderverhuring bevoegdelijk moet zijn geschied. De ontworpen bepaling is mede tegen ontduiking van de huurbeschermingsregeling gericht. Die ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegdelijk zijn geschied. Wij menen dan ook dat de versterking van de positie van de onderhuurder van een zelfstandige woning niet kan worden bereikt, indien zou worden vastgehouden aan het vereiste dat de onderverhuur bevoegdelijk moet zijn geschied." Bij tweede nota van wijzigingen (14249 stuk nr. 12) wordt het huidige lid 3 in art. 1623a opgenomen. Opgemerkt zij dat de Huurprijzenwet woonruimte (d.d. 18 januari 1979, Stb. 15) zelf in art. 1 sub a het begrip "woonruimte" definieert als volgt: "gebouwd onroerend goed dat een zelfstandige woning vormt, of een tot bewoning bestemd gedeelte van een gebouwd onroerend goed, een en ander met zijn roerende aanhorigheden", zonder daar een (wettelijke) definitie van "zelfstandige woning" aan toe te voegen.
6. Naar mijn mening is het in beginsel mogelijk dat een "onzelfstandige" bedrijfswoning (art. 1624, lid 2 tweede zin) beantwoordt aan de definitie van art. 1623a, lid 3, en als "zelfstandige" woning in de zin van art. 1623a wordt verhuurd of onderverhuurd. Aldus ook Bockwinkel, "Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte" (1982), p. 44-46. Het feitelijke kenmerk van de onzelfstandigheid van art. 1624 behoeft niet altijd geheel te beantwoorden aan de definitie van art. 1623a, lid 3. Een woning met een eigen toegang en met alle wezenlijke voorzieningen kan in zodanig feitelijk verband staan met eigenlijke bedrijfsruimte dat die woning, hoewel "zelfstandig" in de zin Tan art. 1623a (in de relatie onderverhuurder-onderhuurder), toch "onzelfstandig" (in de relatie hoofverhuurder-hoofdhuurder) als bedoeld in art. 1624, lid 2, tweede zin, is. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever met de definitie van art. 1623a, lid 3, heeft willen aansluiten aan het oudere art. 1624, lid 2 tweede zin. Zou aan de wetgever een dergelijke aansluiting - wat de feitelijke kenmerken betreft - voor ogen hebben gestaan, dan zou het na het arrest van 2 december 1977 waarin wordt gerept van een "uit de feitelijke situatie blijkende samenhang", voor de hand hebben gelegen zulks uitdrukkelijk vast te leggen, zoal niet door aanvulling van art. 1624, dan toch minstens door een stellige uitlating van regeringswege. Dit klemt temeer nu in de Tweede Kamer de verhouding tussen de regeling inzake huur van bedrijfsruimte en die betreffende huur van woonruimte uitdrukkelijk ter sprake is gebracht; zie de toelichting van minister Van Agt in de Tweede Kamer bij de behandeling van wetsontwerp 10451 (wet van 15 juni 1972, Stb. 305), Handel. 8 februari 1972 p. 2324.
Overigens zij opgemerkt dat het door de geachte pleiter voor de verweerster in cassatie gedane beroep op de hier bedoelde - en in diens pleitnota, p. 3, weergegeven – uitlatingen van de minister naar mijn mening niet opgaat. De minister ging in op de vraag of winkelwoningen vallen onder laatstgenoemde wet dan wel onder de artt. 1624 e.v. BW. Daarbij was niet een probleem als het onderhavige aan de orde, nl. of een woning, samen met en behorend bij bedrijfsruimte verhuurd als onzelfstandige woning in de zin van art. 1624, lid 2, kan worden onderverhuurd als zelfstandige woning in de zin van art. 1623a, lid 3. Ook de door pleiter geciteerde en op p. 4 van zijn pleitnota weergegeven fragmenten van de wetsgeschiedenis tonen zijn gelijk m.i. niet aan; daarin gaat het om onderhuur van dezelfde bedrijfsruimte die object van de hoofdhuur was: een andere casus dan de onderhavige (8875: V.V. p. 4, M.v.A. p. 5, Nota n.a.v. het eindverslag).
Hierbij komt dat het aanhaken van art. 1624, lid 2 tweede zin, aan art. 1623a slecht strookt met de door de wetgever beoogde versterking van de positie van de onderhuurder. Het begrip "zelfstandige" woning van art. 1623a, lid 3, is ontleend aan de Huurprijzenwet woonruimte en vooral bedoeld als basis voor de beschermingsregel van art. 1623k, lid 1. Zie: Bockwinkel, a.w., p. 44.
Ook een benadering in tegenovergestelde richting is mogelijk. Zou de definitie van art. 1623a, lid 3, ook voor het feitelijke kenmerk van "onzelfstandige" bedrijfswoningen moeten worden aangehouden, dan zou de mogelijkheid om een woning als "onzelfstandige" bedrijfswoning samen met bedrijfsruimte als een geheel te verhuren, niet onaanzienlijk worden beperkt, en noch in de wetsgeschiedenis noch in het meergenoemde arrest van 1977 noch in de maatschappelijke behoeften is steun voor een dergelijke beperking te vinden.
De rechter die in een concreet geval oordeelt dat een woning een "onzelfstandige" woning in de zin van art. 1624, lid 2 tweede zin, is, geeft een oordeel van feitelijke aard dat niet mag steunen op de onjuiste rechtsopvatting dat de definitie van art. 1623a, lid 3, van toepassing is. Het is tegen deze, door het hof m.i. gehuldigde, rechtsopvatting dat het middel zich terecht keert.
Mitsdien is de centrale klacht van het middel gegrond. Het hof had de litigieuze bovenwoning moeten toetsen aan de definitie van art. 1623a, lid 3, hetgeen alsnog door de judex facti zal behoren te geschieden. In dezelfde zin: Bockwinkel t.a.p.; Smit, "Huurrecht bedrijfsruimten" (1980), p. 33-34.
7. Het komt mij voor dat ook de slotklacht van het middel gegrond is. Het hof heeft miskend dat de wetgever, als gezegd, de positie van de onderhuurder heeft willen versterken, en hem ook in geval van onbevoegde onderverhuur een beroep op art. 1623k, lid 1, heeft willen toekennen. Dat blijkt uit de door mij in nr. 5 geciteerde nota van wijzigingen (14249 nr. 7), p. 9.
8. Het middel gegrond bevindende concludeer ik tot vernietiging van het arrest van het Amsterdamse hof en tot verwijzing van de zaak naar een ander hof ter verdere behandeling met inachtneming van het door de Hoge Raad te wijzen arrest.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,