Conclusie
L.
Nr. 5956
Rekest
Parket, 1 juni 1982
Nr. 5956
Rekest
Parket, 1 juni 1982
Mr. Leijten.Conclusie inzake:
[verzoekster] B.V.
tegen:
[verweerder 1] en [verweerder 2] .
[verzoekster] B.V.
tegen:
[verweerder 1] en [verweerder 2] .
Edelhoogachtbaar College,
In haar beschikking van 2 oktober 1981, waartegen de cassatieberoepen zich richten, heeft de rechtbank te Groningen het conflict omschreven als "een ordinaire ruzie…. tussen twee broers, waarbij een zuster door aan de kant van broer [verzoekster] te gaan staan broer [verweerder 1] in de minderheidspositie heeft gerangeerd". Dat wordt, aldus de rechtbank, echter pas duidelijk als men eerst alle door de [verweerders] uitgedachte juridische constructies van stichtingen en B.V.’s wegdenkt. De [verweerders] heeft er volgens de rechtbank kennelijk een potje van gemaakt. Het is echter wel van belang vast te stellen, dat noch de ruzie noch de juridische constructies duidelijk een van beide partijen als de “schuldige” aanwijst. Voorts is het de vraag of “de juridische constructies” ook kunnen worden weggedacht als het op de juridische beoordeling van de zaak aankomt.
Hoe zit het allemaal? Laten we bij de kern beginnen: het betreft huur van een woning. Wie huurt wat van wie?
Verhuurster is: de besloten vennootschap [verzoekster] B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende te [a-straat 2] ( [verzoekster] ). Huurder is [verweerder 1] , oud-directeur van, onder meer, [verzoekster] . Van rechtswege medehuurster- en tevens medepartij in dit geding is: [verweerder 2] , echtgenote van [verweerder 1] (artikel 1623 g B.W.). Ik duid ze verder samen aan als: de huurders.
Het verhuurde is de woning [a-straat 1] te [woonplaats] .
Zij is gelegen op het terrein van de scheepsbouwwerf en is aangebouwd tegen het kantoor van die werf.
[verzoekster] heeft aan de huurders bij exploit van 28 april 1980 de huur van [a-straat 1] opgezegd tegen 1 november 1980 en zich vervolgens tot de kantonrechter te Zuidbroek gewend met verzoek de dag te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, daartoe aanvoerende, zeer kort samengevat, dat de scheepswerf die woning nodig heeft ter uitbreiding van naar kantoorruimte.
Dat is allemaal nog heel gewoon: een puur zakelijke aangelegenheid. Maar op het grondgebied van [A] staat nog een woning – de bungalow – en die is verhuurd aan [verzoekster] – de broer van [verweerder 1] . – welke [verzoekster] de directeur is van [verzoekster] . De zaak waar het eigenlijk om gaat is deze: gesteld dat [verzoekster] zonder bezwaar die bungalow kan ontruimen – en daarvan moet in cassatie worden uitgegaan, nu [verzoekster] dat erkend heeft -, moet dan (of: kan dan) een ontruiming van [a-straat 1] door de huurders gekoppeld worden aan het tijdstip waarop de huurders de door [verzoekster] ontruimde bungalow, kunnen gaan bewonen nu de huurders gesteld hebben, dat zij als de [a-straat 1] moeten ontruimen, in de bungalow willen trekken? Op die manier immers komt [a-straat 1] ook vrij voor kantoorruimte.
Het wordt nu tijd de door de [verweerders] “uitgedachte juridische constructies” in het geding te betrekken.
De huurders hebben een Stichting [verweerder 1] in het leven geroepen, waarvan zij de bestuurders zijn. In die stichting hebben zij ondergebracht hun aandelen in [verzoekster] , dat zijn er 351. De huidige directeur van [verzoekster] – huurder van de bungalow – bezit 359 aandelen in [verzoekster] en de zuster van [verweerder 1] en [verzoekster] de resterende 100 aandelen. (Die zus heeft bij conflicten tussen de broers dus een beslissende (honderd) stem(men) in het kapittel). [verzoekster] is op haar beurt enige aandeelhoudster in de B.V. [A] , verder te noemen: [A] , die evenals [verzoekster] is gevestigd op [a-straat 2] . [A] huurt van [verzoekster] kantoorruimte en(andere) werkplaatsen.
De woning [a-straat 1] en de bungalow zijn eveneens aan huurders en [verzoekster] verhuurd door [verzoekster] .
Een ingewikkelde regeling, die wel allerlei redenen zal hebben. Maar het lijkt mij duidelijk, dat, als daar onvermoede gevolgen uit voortvloeien, zulks niet zonder meer aan één der deelnemers mag worden toegerekend. Ze hebben het, zo gezegd, allemaal zo gewild.
[verzoekster] heeft, zonder dat zulks in cassatie nog als bestreden geldt, aangevoerd, dat haar belang – op grond van de economische eenheid die tussen haar en [A] bestaat – samenvalt met dat van [A] . Wat goed of nodig is voor [A] , is ook goed en nodig voor [verzoekster] , die, economisch gezien, eigenares is van [A] . Ook kan er in cassatie van worden uitgegaan, dat [A] , en dus [verzoekster] , zo dringend uitbreiding van kantoorruimte behoeft, dat deze laatste deswege gerechtigd is de ontruiming van [a-straat 1] te vorderen (daargelaten thans nog het bezwaar dat in het incidenteel cassatiemiddel wordt opgeworpen).
Daarom komt het probleem híérop neer of de rechtbank kon beslissen zoals zij deed – uitgaande van dringende behoefte aan uitbreiding van kantoorruimte, die zou kunnen worden bevredigd door ontruiming vanwege de huurders van [a-straat 1] , - dat die ontruiming pas behoefde plaats te vinden nadat [verzoekster] en de zijnen de bungalow voor de huurders zouden hebben ontruimd.
Verhuurster is: de besloten vennootschap [verzoekster] B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende te [a-straat 2] ( [verzoekster] ). Huurder is [verweerder 1] , oud-directeur van, onder meer, [verzoekster] . Van rechtswege medehuurster- en tevens medepartij in dit geding is: [verweerder 2] , echtgenote van [verweerder 1] (artikel 1623 g B.W.). Ik duid ze verder samen aan als: de huurders.
Het verhuurde is de woning [a-straat 1] te [woonplaats] .
Zij is gelegen op het terrein van de scheepsbouwwerf en is aangebouwd tegen het kantoor van die werf.
[verzoekster] heeft aan de huurders bij exploit van 28 april 1980 de huur van [a-straat 1] opgezegd tegen 1 november 1980 en zich vervolgens tot de kantonrechter te Zuidbroek gewend met verzoek de dag te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, daartoe aanvoerende, zeer kort samengevat, dat de scheepswerf die woning nodig heeft ter uitbreiding van naar kantoorruimte.
Dat is allemaal nog heel gewoon: een puur zakelijke aangelegenheid. Maar op het grondgebied van [A] staat nog een woning – de bungalow – en die is verhuurd aan [verzoekster] – de broer van [verweerder 1] . – welke [verzoekster] de directeur is van [verzoekster] . De zaak waar het eigenlijk om gaat is deze: gesteld dat [verzoekster] zonder bezwaar die bungalow kan ontruimen – en daarvan moet in cassatie worden uitgegaan, nu [verzoekster] dat erkend heeft -, moet dan (of: kan dan) een ontruiming van [a-straat 1] door de huurders gekoppeld worden aan het tijdstip waarop de huurders de door [verzoekster] ontruimde bungalow, kunnen gaan bewonen nu de huurders gesteld hebben, dat zij als de [a-straat 1] moeten ontruimen, in de bungalow willen trekken? Op die manier immers komt [a-straat 1] ook vrij voor kantoorruimte.
Het wordt nu tijd de door de [verweerders] “uitgedachte juridische constructies” in het geding te betrekken.
De huurders hebben een Stichting [verweerder 1] in het leven geroepen, waarvan zij de bestuurders zijn. In die stichting hebben zij ondergebracht hun aandelen in [verzoekster] , dat zijn er 351. De huidige directeur van [verzoekster] – huurder van de bungalow – bezit 359 aandelen in [verzoekster] en de zuster van [verweerder 1] en [verzoekster] de resterende 100 aandelen. (Die zus heeft bij conflicten tussen de broers dus een beslissende (honderd) stem(men) in het kapittel). [verzoekster] is op haar beurt enige aandeelhoudster in de B.V. [A] , verder te noemen: [A] , die evenals [verzoekster] is gevestigd op [a-straat 2] . [A] huurt van [verzoekster] kantoorruimte en(andere) werkplaatsen.
De woning [a-straat 1] en de bungalow zijn eveneens aan huurders en [verzoekster] verhuurd door [verzoekster] .
Een ingewikkelde regeling, die wel allerlei redenen zal hebben. Maar het lijkt mij duidelijk, dat, als daar onvermoede gevolgen uit voortvloeien, zulks niet zonder meer aan één der deelnemers mag worden toegerekend. Ze hebben het, zo gezegd, allemaal zo gewild.
[verzoekster] heeft, zonder dat zulks in cassatie nog als bestreden geldt, aangevoerd, dat haar belang – op grond van de economische eenheid die tussen haar en [A] bestaat – samenvalt met dat van [A] . Wat goed of nodig is voor [A] , is ook goed en nodig voor [verzoekster] , die, economisch gezien, eigenares is van [A] . Ook kan er in cassatie van worden uitgegaan, dat [A] , en dus [verzoekster] , zo dringend uitbreiding van kantoorruimte behoeft, dat deze laatste deswege gerechtigd is de ontruiming van [a-straat 1] te vorderen (daargelaten thans nog het bezwaar dat in het incidenteel cassatiemiddel wordt opgeworpen).
Daarom komt het probleem híérop neer of de rechtbank kon beslissen zoals zij deed – uitgaande van dringende behoefte aan uitbreiding van kantoorruimte, die zou kunnen worden bevredigd door ontruiming vanwege de huurders van [a-straat 1] , - dat die ontruiming pas behoefde plaats te vinden nadat [verzoekster] en de zijnen de bungalow voor de huurders zouden hebben ontruimd.
Zien we naar de uitspraak van de rechtbank:
̎Stelt vast, dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de villa [a-straat 1] te [a-straat 2] eindigt 14 dagen na de dag waarop aan appellanten de bungalow als woning in huur wordt aangeboden en stelt deze 15e dag vast als de dag van de ontruiming̎.
In aanmerking genomen dat [verzoekster] c.s. er op zich genomen geen enkel bezwaar tegen hebben de bungalow te ontruimen en naar eigen zeggen van de ene op de andere dat zouden kunnen verhuizen, komt de beslissing van de rechtbank als billijk en redelijk voor. De vervelende vraag die overblijft en die mij in de lange incubatieperiode voorafgaande aan deze conclusie steeds meer is gaan kwellen is, of de beslissing bovendien in overeenstemming is te brengen met het Nederlandse recht. Dit althans in mijn opvatting, waarin die twee niet per se samenvallen.
De kantonrechter te Zuidbroek heeft bij beschikking van 16 april 1981 vastgesteld, dat ''̎der partijen huurovereenkomst betreffende de villa [a-straat 1] te [a-straat 2] eindigt per 31 augustus 1981, welke datum ook als dag van ontruiming werd vastgesteld.
In cassatie zijn de volgende overwegingen uit de beschikking van de kantonrechter nog in het bijzonder van belang:
a) Omdat het bestaande kantoorgebouw is vastgebouwd tegen de villa en de bungalow aan de andere zijde van [A] …. staat komt de bungalow niet in aanmerking voor verbouwing tot kantoorruimte. Zulks zou een zeer ondoelmatige spreiding van de administratieve ruimte tengevolge hebben.
b) Bovendien is de bungalow bestemd voor bewoning door een staffunktionaris ….... Verweerders hebben betoogd, dat zij desnoods wel bereid zijn de bungalow in gebruik te nemen, nadat deze door [verzoekster] zal zijn ontruimd. De bestemming van de bungalow sluit echter uit, dat deze als woonruimte aan verweerders ter beschikking wordt gesteld.
De rechtbank heeft, uitgaande, kennelijk, van wat de kantonrechter onder (a) heeft overwogen, het onder (b) gestelde aan een critische beschouwing onderworpen, zulks naar aanleiding van de door de huurders opgeworpen derde grief;
̎Stelt vast, dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de villa [a-straat 1] te [a-straat 2] eindigt 14 dagen na de dag waarop aan appellanten de bungalow als woning in huur wordt aangeboden en stelt deze 15e dag vast als de dag van de ontruiming̎.
In aanmerking genomen dat [verzoekster] c.s. er op zich genomen geen enkel bezwaar tegen hebben de bungalow te ontruimen en naar eigen zeggen van de ene op de andere dat zouden kunnen verhuizen, komt de beslissing van de rechtbank als billijk en redelijk voor. De vervelende vraag die overblijft en die mij in de lange incubatieperiode voorafgaande aan deze conclusie steeds meer is gaan kwellen is, of de beslissing bovendien in overeenstemming is te brengen met het Nederlandse recht. Dit althans in mijn opvatting, waarin die twee niet per se samenvallen.
De kantonrechter te Zuidbroek heeft bij beschikking van 16 april 1981 vastgesteld, dat ''̎der partijen huurovereenkomst betreffende de villa [a-straat 1] te [a-straat 2] eindigt per 31 augustus 1981, welke datum ook als dag van ontruiming werd vastgesteld.
In cassatie zijn de volgende overwegingen uit de beschikking van de kantonrechter nog in het bijzonder van belang:
a) Omdat het bestaande kantoorgebouw is vastgebouwd tegen de villa en de bungalow aan de andere zijde van [A] …. staat komt de bungalow niet in aanmerking voor verbouwing tot kantoorruimte. Zulks zou een zeer ondoelmatige spreiding van de administratieve ruimte tengevolge hebben.
b) Bovendien is de bungalow bestemd voor bewoning door een staffunktionaris ….... Verweerders hebben betoogd, dat zij desnoods wel bereid zijn de bungalow in gebruik te nemen, nadat deze door [verzoekster] zal zijn ontruimd. De bestemming van de bungalow sluit echter uit, dat deze als woonruimte aan verweerders ter beschikking wordt gesteld.
De rechtbank heeft, uitgaande, kennelijk, van wat de kantonrechter onder (a) heeft overwogen, het onder (b) gestelde aan een critische beschouwing onderworpen, zulks naar aanleiding van de door de huurders opgeworpen derde grief;
Ik citeer uitvoerig:
"De derde grief luidt, dat de kantonrechter ten onrechte de overweging, dat de door het vertrek van [verzoekster] vrijkomende bungalow door geintimeerde en de scheepswerf is bestemd voor bewoning van een staffunktionaris van de scheepswerf, als basis voor de beschikking bezigt. Appellanten zijn van oordeel, dat het op geen enkele wijze vaststaat, dat het noodzakelijk is, dat een staffunktionaris in die bungalow gaat wonen.
"De derde grief luidt, dat de kantonrechter ten onrechte de overweging, dat de door het vertrek van [verzoekster] vrijkomende bungalow door geintimeerde en de scheepswerf is bestemd voor bewoning van een staffunktionaris van de scheepswerf, als basis voor de beschikking bezigt. Appellanten zijn van oordeel, dat het op geen enkele wijze vaststaat, dat het noodzakelijk is, dat een staffunktionaris in die bungalow gaat wonen.
De kantonrechter heeft deze overweging inderdaad als basis voor de beschikking gebezigd, nu hij in het verdere verloop van de overwegingen het betoog van appellanten, dat zij bereid zijn hun woning te verlaten en de bungalow als woonruimte in gebruik te nemen, nadat deze door [verzoekster] zal zijn ontruimd, afwijst omdat de bestemming van die bungalow uitsluit dat deze als woonruimte aan appellanten ter beschikking wordt gesteld.
De vraag rijst nu, of de kantonrechter dit ten onrechte heeft gedaan.
Als de rechtbank alle door de familie Pattjes uitgedachte juridische konstrukties van stichtingen en B.V. ’s wegdenkt, blijft er een ordinaire ruzie over tussen twee broers, waarbij een zuster door aan de kant van [verzoekster] te gaan staan, broer [verweerder 1] in de minderheidspositie heeft gerangeerd. Blijkens het proces-verbaal van de descente op 2 april 1981 heeft [verzoekster] verklaard dat hij bereid is de bungalow te verlaten, echter alleen, indien deze aan een staffunktionaris van de werkmaatschappij ter beschikking wordt gesteld en hij zolang in de bungalow blijft wonen, totdat een definitieve oplossing tot stand is gekomen. Blijkens dat proces-verbaal heeft de direkteur van de werkmaatschappij [betrokkene] verklaard dat het bij de onderhandelingen met [verweerder 1] aanvankelijk zijn bedoeling was, dat [verweerder 1] de bungalow zou gaan bewonen….
Naar het oordeel van de rechtbank is het teveel gevraagd door geintimeerde om zowel de woning van [verweerder 1] vrij te krijgen voor kantoorruimte als de bungalow voor een staffunktionaris. Bij de afweging van beide wensen is het duidelijk, dat het tekort aan kantoorruimte van de werkmaatschappij blijkens het proces-verbaal van de descente zeer nijpend is en het verlangen om een staffunktionaris in de bungalow te krijgen bijzonder weinig nijpend is, nu er reeds een funktionaris op [A] blijkt te wonen. Bij de afweging van de belangen van partijen kan laatstgenoemd verlangen de bereidheid van appellanten om de bungalow te betrekken dus niet blokkeren. De kantonrechter had dus deze bereidheid van appellanten niet als ter zake mogen afdoen maar in zijn afweging moeten betrekken. Het is duidelijk dat [verzoekster] in het kader van de slechte verhouding tot zijn broer [verweerder 1] er niet aan denkt om de bungalow voor hem te verlaten. Deze haatdragende houding doet de belangenafweging tussen partijen doorslaan ten gunste van appellanten.
Indien [verzoekster] met in zijn voetspoor zijn zuster werkelijk het belang van geintimeerde en de werkmaatschappij wil dienen, moet hij deze oplossing als de juiste aangrijpen. Pattje moet dus zijn woning verlaten 14 dagen na de dag waarop hem de bungalow in huur wordt aangeboden.
Indien [verzoekster] met in zijn voetspoor zijn zuster werkelijk het belang van geintimeerde en de werkmaatschappij wil dienen, moet hij deze oplossing als de juiste aangrijpen. Pattje moet dus zijn woning verlaten 14 dagen na de dag waarop hem de bungalow in huur wordt aangeboden.
Hiertegen richt zich het principaal cassatiemiddel in zijn diverse onderdelen.
Ik zal echter eerst het incidentele cassatiemiddel bespreken omdat dat van de verste strekking is.
Het daarin vervatte betoog houdt in, dat "eigen gebruik" in de zin van artikel 1623 e lid 1 ten derde BW alleen is te verstaan als eigen gebruik voor
woondoeleinden, terwijl ten processe is komen vast te staan dat het eigen gebruik van [verzoekster] betrekking heeft op gebruik als
kantoorruimte(voor [A] ), zodat de rechtbank de vordering tot ontruiming zonder meer had moeten ontzeggen.
Met name Bockwinkel, o.m. in N.J.B. 1979 : Nieuw Huurrecht gunstig voor de huurder, ongunstig voor de verhuurder, blz. 877 e.v. heeft met een beroep op het vierde lid van voormeld artikel deze "geruisloze geheel nieuwe beperking" van het begrip "eigen gebruik" staande gehouden (blz. 879 onder 5). Daarbij moet men zich realiseren, dat deze auteur, zoals ook reeds uit de titel van zijn opstel blijkt, beoogde de onevenwichtigheid van het op 1 juli 1979 in werking getreden nieuwe woonruimtehuurrecht aan de kaak te stellen en wat hij onder nr. 5 schreef was daar een illustratie van. Lang niet ieder was het met Bockwinkel eens: zie Kluwerbundel Huurrecht, op artikel 1623e onder d en J.A. de Moll, Huurrecht 1980 pag. 211.
Inmiddels heeft Uw Raad op dit punt, zoals ook naar voren is gebracht namens incidenteel verweerster, reeds uitspraak gedaan bij beschikking van 8 januari 1982 (nr. 5738, R.v.d.W. 1982, 33).
Overeenkomstig de mening van mijn ambtgenoot mr. Biegman-Hartogh is beslist dat niet als juist kan worden aanvaard de stelling dat onder "gebruik" in artikel 1623 e, eerste lid, onder 3, uitsluitend zou zijn te verstaan "gebruik voor woondoeleinden".
Ook het subsidiaire onderdeel van dit incidenteel cassatiemiddel (waarin artikel 1623 lid 2 sub 3e BW zal moeten worden gelezen als: artikel 1623 lid
1, sub 3 BW) gaat er van uit, dat alleen eigen gebruik
als woonruimtetot huurbeëindiging kan leiden en treft dus géén doel.
Daarentegen komt mij het principaal cassatiemiddel, als uiteengezet in de toelichting onder 2), 3) en 4) (de inleiding onder 1) houdt geen klacht in) gegrond voor.
Met de rechtbank ben ik overigens van oordeel, dat de kantonrechter de bereidheid van de huurders om de bungalow als woning te gaan betrekken buiten het geding heeft gelaten op gronden, die daartoe niet toereikend waren. Het enkele feit, dat [verzoekster] de bungalow na ontruiming door [verzoekster] had bestemd als woning voor een staffunktionaris brengt niet mee, dat die bungalow
alszij vrij kwam dus geen rol kan spelen in de afweging. Stel dat de bungalow inmiddels vrij was, dan zou ik mij toch heel goed kunnen voorstellen, dat de rechtbank ontruiming door de huurders van [a-straat 1] zou afwijzen, indien [verzoekster] , zonder dat dit dringend nodig was, de bungalow met voorbijgaan van de huurders aan een staffunktionaris zou verhuren. Terecht wordt dan ook namens [verzoekster] in de cassatie schriftuur onder 2 (bladzijde 4) geschreven:
Mogelijk zou, indien verzoekster vrij over de bungalow zou kunnen beschikken, kunnen worden afgewogen de wens van huurder [verweerder 1] om deze bungalow te mogen betrekken en de wens van verzoekster daarin een staffunktionaris van [A] te laten wonen. Verzoekster kan echter niet vrij over de bungalow beschikken, zodat haar wensen niet aan de orde komen.
De afweging, waarover de rechtbank het aanvankelijk heeft is er niet een die de belangen van partijen betreft maar van twee "urgenties" die grond zouden kunnen opleveren voor de ontruiming van het gehuurde wegens het dringend nodig hebben daarvan.
De eerste is uitbreiding van kantoorruimte en die is, ook volgens de rechtbank, reëel. De tweede is: de behoefte een staffunktionaris op [A] te laten wonen als toezichthouder en die acht de rechtbank
nietnijpend.
Het is duidelijk, dat,
zode bungalow gehuurd was door een
buitenstaander, de vordering strekkende tot ontruiming van [a-straat 1] , gegrond op dringend eigen gebruik wegens noodzaak van kantooruitbreiding, niet zou kunnen afstuiten op het feit, dat die buitenstaander, hoewel om andere redenen wel bereid om de bungalow te verlaten, dit
nietzou willen doen om de huurders van [a-straat 1] in de bungalow te kunnen laten wonen.
De reden waarom de rechtbank hier anders oordeelt is duidelijk: [verzoekster] zou te vereenzelvigen zijn met de huur van de bungalow: [verzoekster] en die heeft een zo haatdragende instelling jegens de huurders, dat hij de bungalow alleen maar zal verlaten als hij weet dat de huurders daar niet in kunnen trekken. Tot die vereenzelviging komt de rechtbank omdat de meerderheid van de aandelen in [verzoekster] in handen is van [verzoekster]
èndiens zuster, die zijn zijde heeft gekozen en zich keert tegen [verweerder 1] en diens echtgenote.
Het komt mij voor, dat dit aanzienlijk te ver gaat.
Hier worden twee aandeelhouders, die samen de meerderheid vormen in een B.V. allereerst gereduceerd tot een aandeelhouder – [verzoekster] – die zijn zuster mee weet te krijgen, - waarna die ene aandeelhouder wordt vereenzelvigd met de B.V. en, vervolgens als huurder van een woning, moet doen wat volgens de rechtbank de B.V. als verhuurster zou moeten doen als zij de vrije beschikking over die woning had.
Helemaal buiten beschouwing blijft, om nu maar één voorbeeld te noemen, of de zus, de zijde van aandeelhouder [verzoekster] kiezend, daarbij niet het belang van de B.V. op het oog zou
kunnenhebben.
Opmerkelijk is wel dat toen [verweerder 1] op 20 december 1973 heeft ingestemd met het besluit van de aandeelhouders van [A] hierop neerkomende, dat
de nog bij oud-directeuren in gebruik zijnde woningen, welke eigendom zijn van [verzoekster] Pattje B.V. door de oud-directeuren zullen worden ontruimd zodra het bedrijfsbelang van de vennootschap dit gewenst doet zijn,
zulks, naar hij thans met klem beweert – daarin gesteund door de rechtbankvonnis (21 november 1980) – hem persoonlijk niet bond, omdat hij toe optrad in zijn hoedanigheid van respectievelijk bestuurder, directeur en commissaris, maar geenszins voor zich zelf.
Waarom nu wel de belangen van [verzoekster] zouden moeten worden vereenzelvigd met die van [verzoekster] persoonlijk kan ik niet inzien. Gesteld dat [verzoekster] de bungalow niet wil verlaten voordat hij zeker is dat zijn broer er niet in komt en daarbij alleen gedreven wordt door haat tegen zijn broer, wat zou dan [verzoekster] letten om in meerderheid te besluiten: - [verweerder 1] en zijn zuster, die toch niet verplicht is de verkeerde zijde te kiezen – tot een ontruimingsvordering over te gaan?
We moeten ongetwijfeld door de sluier heenzien. Echter vooral in het belang van derden die door het waas van n.v.'s, b.v.’s en stichtingen worden misleid en bedrogen.
Degenen die zelf druk mee hebben gedaan aan het versluieren van de werkelijkheid, moeten er niet op rekenen, dat telkens als die sluier voor hen hinderlijk uitvalt, deze zal worden weggenomen.
Het komt mij voor, dat wijze mensen de zaak onder elkaar zo geregeld zouden hebben als de rechtbank in haar vonnis heeft beslist. Maar ik geloof niet dat de rechtbank in deze zaak – ter motivering van haar beslissing – aan [verzoekster] met in diens voetspoor zijn zuster plichten of taken kan opleggen.
De afweging die m.i. mogelijk was geweest maar die vroegtijdig is geécarteerd, was deze:
Of het belang van [verzoekster] bij kantooruitbreiding zo groot was, dat de huurders ook dan [a-straat 1] deswege zouden moeten verlaten als die uitbreiding ook, zij het minder geriefelijk mogelijk was geweest, door een staffunktionaris in de bungalow te laten wonen met terbeschikkingstelling van een deel van die bungalow als kantoorruimte.
Door [verzoekster] te vereenzelvigen met [verzoekster] heeft de rechtbank als het ware Pattje de bungalow van zich zelf laten huren. Als dat de bedoeling is, zou dat ook betekenen, dat [verzoekster] als huurster en verhuurster tegelijk – of geen van beiden? – de vrije beschikking heeft over de bungalow wanneer zij dat wil. De rechtbank heeft echter in haar beschikking ook overwogen, dat [verzoekster] er in het kader van zijn slechte verhouding tot zijn broer niet aan denkt de bungalow voor hem te verlaten.
Iser nog
enigverschil tussen [verzoekster] en [verzoekster] dan betekent dit dat [verzoekster]
nietde vrije beschikking heeft over de bungalow.
Enkel wanneer de rechtbank dat verschil niet aanneemt zou van een vrije beschikking over de bungalow door [verzoekster] kunnen worden gesproken. Die vooronderstelling lijkt mij echter in strijd met het recht.
In zoverre en onder deze voorbehouden treft ook het onder 5 gestelde doel. Duidelijk is wel dat de rechtbank niet heeft bedoeld te overwegen, dat niet is gebleken dat de huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen in de zin van artikel 1623e, eerste lid onder 3 B.W., tenzij [verzoekster] alsnog de bungalow ontruimt.
Reeds de kantonrechter had overwogen, dat de vermogens – en inkomenpositie van de huurders hun veroorloven op korte termijn zich van hen passende woonruimte te voorzien.
Daartegen hebben de huurders hun vijfde grief opgeworpen, waaromtrent de rechtbank heeft beslist, dat die niet meer aan de orde kwam. Op dit punt heeft zij nog geen beslissing gegeven.
Ik concludeer tot verwerping van het incidenteel cassatieberoep en tot vernietiging van de beschikking van de rechtbank te Groningen wegens gegrondheid van het in het principale cassatieberoep opgeworpen middel met verwijzing van de zaak naar het gerechtshof te Leeuwarden, teneinde deze op het bestaande hoger beroep opnieuw te berechten en af te doen en met zodanige beslissingen omtrent de kosten als Uw Raad in dit geval het meest juist zal achten.
Ik zal echter eerst het incidentele cassatiemiddel bespreken omdat dat van de verste strekking is.
Het daarin vervatte betoog houdt in, dat "eigen gebruik" in de zin van artikel 1623 e lid 1 ten derde BW alleen is te verstaan als eigen gebruik voor
woondoeleinden, terwijl ten processe is komen vast te staan dat het eigen gebruik van [verzoekster] betrekking heeft op gebruik als
kantoorruimte(voor [A] ), zodat de rechtbank de vordering tot ontruiming zonder meer had moeten ontzeggen.
Met name Bockwinkel, o.m. in N.J.B. 1979 : Nieuw Huurrecht gunstig voor de huurder, ongunstig voor de verhuurder, blz. 877 e.v. heeft met een beroep op het vierde lid van voormeld artikel deze "geruisloze geheel nieuwe beperking" van het begrip "eigen gebruik" staande gehouden (blz. 879 onder 5). Daarbij moet men zich realiseren, dat deze auteur, zoals ook reeds uit de titel van zijn opstel blijkt, beoogde de onevenwichtigheid van het op 1 juli 1979 in werking getreden nieuwe woonruimtehuurrecht aan de kaak te stellen en wat hij onder nr. 5 schreef was daar een illustratie van. Lang niet ieder was het met Bockwinkel eens: zie Kluwerbundel Huurrecht, op artikel 1623e onder d en J.A. de Moll, Huurrecht 1980 pag. 211.
Inmiddels heeft Uw Raad op dit punt, zoals ook naar voren is gebracht namens incidenteel verweerster, reeds uitspraak gedaan bij beschikking van 8 januari 1982 (nr. 5738, R.v.d.W. 1982, 33).
Overeenkomstig de mening van mijn ambtgenoot mr. Biegman-Hartogh is beslist dat niet als juist kan worden aanvaard de stelling dat onder "gebruik" in artikel 1623 e, eerste lid, onder 3, uitsluitend zou zijn te verstaan "gebruik voor woondoeleinden".
Ook het subsidiaire onderdeel van dit incidenteel cassatiemiddel (waarin artikel 1623 lid 2 sub 3e BW zal moeten worden gelezen als: artikel 1623 lid
1, sub 3 BW) gaat er van uit, dat alleen eigen gebruik
als woonruimtetot huurbeëindiging kan leiden en treft dus géén doel.
Daarentegen komt mij het principaal cassatiemiddel, als uiteengezet in de toelichting onder 2), 3) en 4) (de inleiding onder 1) houdt geen klacht in) gegrond voor.
Met de rechtbank ben ik overigens van oordeel, dat de kantonrechter de bereidheid van de huurders om de bungalow als woning te gaan betrekken buiten het geding heeft gelaten op gronden, die daartoe niet toereikend waren. Het enkele feit, dat [verzoekster] de bungalow na ontruiming door [verzoekster] had bestemd als woning voor een staffunktionaris brengt niet mee, dat die bungalow
alszij vrij kwam dus geen rol kan spelen in de afweging. Stel dat de bungalow inmiddels vrij was, dan zou ik mij toch heel goed kunnen voorstellen, dat de rechtbank ontruiming door de huurders van [a-straat 1] zou afwijzen, indien [verzoekster] , zonder dat dit dringend nodig was, de bungalow met voorbijgaan van de huurders aan een staffunktionaris zou verhuren. Terecht wordt dan ook namens [verzoekster] in de cassatie schriftuur onder 2 (bladzijde 4) geschreven:
Mogelijk zou, indien verzoekster vrij over de bungalow zou kunnen beschikken, kunnen worden afgewogen de wens van huurder [verweerder 1] om deze bungalow te mogen betrekken en de wens van verzoekster daarin een staffunktionaris van [A] te laten wonen. Verzoekster kan echter niet vrij over de bungalow beschikken, zodat haar wensen niet aan de orde komen.
De afweging, waarover de rechtbank het aanvankelijk heeft is er niet een die de belangen van partijen betreft maar van twee "urgenties" die grond zouden kunnen opleveren voor de ontruiming van het gehuurde wegens het dringend nodig hebben daarvan.
De eerste is uitbreiding van kantoorruimte en die is, ook volgens de rechtbank, reëel. De tweede is: de behoefte een staffunktionaris op [A] te laten wonen als toezichthouder en die acht de rechtbank
nietnijpend.
Het is duidelijk, dat,
zode bungalow gehuurd was door een
buitenstaander, de vordering strekkende tot ontruiming van [a-straat 1] , gegrond op dringend eigen gebruik wegens noodzaak van kantooruitbreiding, niet zou kunnen afstuiten op het feit, dat die buitenstaander, hoewel om andere redenen wel bereid om de bungalow te verlaten, dit
nietzou willen doen om de huurders van [a-straat 1] in de bungalow te kunnen laten wonen.
De reden waarom de rechtbank hier anders oordeelt is duidelijk: [verzoekster] zou te vereenzelvigen zijn met de huur van de bungalow: [verzoekster] en die heeft een zo haatdragende instelling jegens de huurders, dat hij de bungalow alleen maar zal verlaten als hij weet dat de huurders daar niet in kunnen trekken. Tot die vereenzelviging komt de rechtbank omdat de meerderheid van de aandelen in [verzoekster] in handen is van [verzoekster]
èndiens zuster, die zijn zijde heeft gekozen en zich keert tegen [verweerder 1] en diens echtgenote.
Het komt mij voor, dat dit aanzienlijk te ver gaat.
Hier worden twee aandeelhouders, die samen de meerderheid vormen in een B.V. allereerst gereduceerd tot een aandeelhouder – [verzoekster] – die zijn zuster mee weet te krijgen, - waarna die ene aandeelhouder wordt vereenzelvigd met de B.V. en, vervolgens als huurder van een woning, moet doen wat volgens de rechtbank de B.V. als verhuurster zou moeten doen als zij de vrije beschikking over die woning had.
Helemaal buiten beschouwing blijft, om nu maar één voorbeeld te noemen, of de zus, de zijde van aandeelhouder [verzoekster] kiezend, daarbij niet het belang van de B.V. op het oog zou
kunnenhebben.
Opmerkelijk is wel dat toen [verweerder 1] op 20 december 1973 heeft ingestemd met het besluit van de aandeelhouders van [A] hierop neerkomende, dat
de nog bij oud-directeuren in gebruik zijnde woningen, welke eigendom zijn van [verzoekster] Pattje B.V. door de oud-directeuren zullen worden ontruimd zodra het bedrijfsbelang van de vennootschap dit gewenst doet zijn,
zulks, naar hij thans met klem beweert – daarin gesteund door de rechtbankvonnis (21 november 1980) – hem persoonlijk niet bond, omdat hij toe optrad in zijn hoedanigheid van respectievelijk bestuurder, directeur en commissaris, maar geenszins voor zich zelf.
Waarom nu wel de belangen van [verzoekster] zouden moeten worden vereenzelvigd met die van [verzoekster] persoonlijk kan ik niet inzien. Gesteld dat [verzoekster] de bungalow niet wil verlaten voordat hij zeker is dat zijn broer er niet in komt en daarbij alleen gedreven wordt door haat tegen zijn broer, wat zou dan [verzoekster] letten om in meerderheid te besluiten: - [verweerder 1] en zijn zuster, die toch niet verplicht is de verkeerde zijde te kiezen – tot een ontruimingsvordering over te gaan?
We moeten ongetwijfeld door de sluier heenzien. Echter vooral in het belang van derden die door het waas van n.v.'s, b.v.’s en stichtingen worden misleid en bedrogen.
Degenen die zelf druk mee hebben gedaan aan het versluieren van de werkelijkheid, moeten er niet op rekenen, dat telkens als die sluier voor hen hinderlijk uitvalt, deze zal worden weggenomen.
Het komt mij voor, dat wijze mensen de zaak onder elkaar zo geregeld zouden hebben als de rechtbank in haar vonnis heeft beslist. Maar ik geloof niet dat de rechtbank in deze zaak – ter motivering van haar beslissing – aan [verzoekster] met in diens voetspoor zijn zuster plichten of taken kan opleggen.
De afweging die m.i. mogelijk was geweest maar die vroegtijdig is geécarteerd, was deze:
Of het belang van [verzoekster] bij kantooruitbreiding zo groot was, dat de huurders ook dan [a-straat 1] deswege zouden moeten verlaten als die uitbreiding ook, zij het minder geriefelijk mogelijk was geweest, door een staffunktionaris in de bungalow te laten wonen met terbeschikkingstelling van een deel van die bungalow als kantoorruimte.
Door [verzoekster] te vereenzelvigen met [verzoekster] heeft de rechtbank als het ware Pattje de bungalow van zich zelf laten huren. Als dat de bedoeling is, zou dat ook betekenen, dat [verzoekster] als huurster en verhuurster tegelijk – of geen van beiden? – de vrije beschikking heeft over de bungalow wanneer zij dat wil. De rechtbank heeft echter in haar beschikking ook overwogen, dat [verzoekster] er in het kader van zijn slechte verhouding tot zijn broer niet aan denkt de bungalow voor hem te verlaten.
Iser nog
enigverschil tussen [verzoekster] en [verzoekster] dan betekent dit dat [verzoekster]
nietde vrije beschikking heeft over de bungalow.
Enkel wanneer de rechtbank dat verschil niet aanneemt zou van een vrije beschikking over de bungalow door [verzoekster] kunnen worden gesproken. Die vooronderstelling lijkt mij echter in strijd met het recht.
In zoverre en onder deze voorbehouden treft ook het onder 5 gestelde doel. Duidelijk is wel dat de rechtbank niet heeft bedoeld te overwegen, dat niet is gebleken dat de huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen in de zin van artikel 1623e, eerste lid onder 3 B.W., tenzij [verzoekster] alsnog de bungalow ontruimt.
Reeds de kantonrechter had overwogen, dat de vermogens – en inkomenpositie van de huurders hun veroorloven op korte termijn zich van hen passende woonruimte te voorzien.
Daartegen hebben de huurders hun vijfde grief opgeworpen, waaromtrent de rechtbank heeft beslist, dat die niet meer aan de orde kwam. Op dit punt heeft zij nog geen beslissing gegeven.
Ik concludeer tot verwerping van het incidenteel cassatieberoep en tot vernietiging van de beschikking van de rechtbank te Groningen wegens gegrondheid van het in het principale cassatieberoep opgeworpen middel met verwijzing van de zaak naar het gerechtshof te Leeuwarden, teneinde deze op het bestaande hoger beroep opnieuw te berechten en af te doen en met zodanige beslissingen omtrent de kosten als Uw Raad in dit geval het meest juist zal achten.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,