Conclusie
JL
Nr. 5582
Request
Huur
Parket, 11 december 1980.
Mr. ten Kate
[verzoeker]
tegen
1. [verweerder 1]en diens echtgenoot
2. [verweerster 2]
Edelhoogachtbare Heren,
[verzoeker] (verzoeker in cassatie) heeft bij deurwaardersexploit van 20 augustus 1979 aan [verweerder 1] en diens vrouw (gerequestreerden in cassatie) de huur opgezegd op de grond dat deze zich niet als goede huurders zouden gedragen. In het exploit worden daartoe een zevental feiten opgesomd. De huur-verhuur betreft een gedeelte van een dubbel woonhuis, waarvan het andere gedeelte door de eigenaar [verzoeker] en diens gezin wordt bewoond. Er is geen onderhuur.
Het dit geding inleidende request is op 15 november 1979 gevolgd. Aan de Kantonrechter werd daarbij verzocht het tijdstip vast te stellen, waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal eindigen.
Bij beschikking van 16 januari 1980 heeft de Kantonrechter dit verzoek afgewezen met verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Niet is komen vast te staan, dat [verweerder 1] en zijn vrouw zich niet zodanig hebben gedragen als goede huurders betaamt. De klemtoon valt hier op aanwijsbaar gedrag.
De kern van de problemen tussen partijen ligt dan ook niet in enig bepaald gedrag, maar in de zeer slechte verhouding die in de loop van de tijd tussen partijen is gegroeid. De stellingen van [verzoeker] komen erop neer dat de irritaties zo hoog opgelopen zijn, dat de gezondheidstoestand van hem en zijn familie daaronder lijdt.
Met deze stellingen wordt een beroep gedaan op de uitleg van het destijds in art. 18 lid 2 onder a Huurwet voorkomende begrip “ernstige overlast, zijn medebewoners, dan wel de verhuurder aangedaan”, zoals gevolgd door Uw Raad, H.R. 8 november 1957, N.J. 1958, no. 10. Ook al is het gedrag van de huurder niet laakbaar te achten, van ernstige overlast kan ook sprake zijn, indien de verhuurder alleen uit hoofde van de persoonlijke omstandigheden (veranderingen in zijn physieke of psychische toestand) het gedrag van de huurder, de voortzetting van de uitoefening van het huurgenot door deze, als een ondragelijke last is gaan ondervinden. Vgl. ook H.R. 21 juni 1968, N.J. 1968, no. 328. Dit geldt ook wanneer zich dit afspeelt tussen de huurder en omwonenden in hetzelfde complex, die van dezelfde verhuurder hebben gehuurd en die de verhuurder hieromtrent met dringende klachten lastig vallen; H.R. 15 februari 1963, N.J. 1963, no. 344.
Al doorbreekt zodanig gedrag het beroep op huurbescherming, het levert op zichzelf geen wanprestatie op. Aldus H.R. 24 juni 1960, N.J. 1960, no. 495, in welk arrest mede geoordeeld werd op basis van de in art. 1596 onder 1° B.W. neergelegde verplichting van de huurder het gehuurde als
een goed huisvaderen overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken. Men zie hierover Kamphuisen, “De huurder als goed huisvader”, N.J.B. 1960, p. 909–913 met critiek op het arrest. Vgl. ook Kluwers losbladige “Huurwet”, aant. 8 en 8a bij art. 18.
een goed huisvaderen overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken. Men zie hierover Kamphuisen, “De huurder als goed huisvader”, N.J.B. 1960, p. 909–913 met critiek op het arrest. Vgl. ook Kluwers losbladige “Huurwet”, aant. 8 en 8a bij art. 18.
De stelling van [verzoeker] is, dat voormelde, de Huurwet betreffende rechtspraak ook geldt voor de huidige tekst van art. 1623e lid 1 onder 1° B.W., ook al komt daarin als grond “ernstige overlast” niet met zoveel woorden voor.
De Kantonrechter. heeft deze stelling in zijn voormelde beschikking afgewezen, evenals in appel de Rechtbank, die bij haar beschikking van 10 juli 1980 tot bekrachtiging van die beschikking van de Kantonrechter kwam.
De motivering van de Rechtbank is in het cassatiemiddel geciteerd. De kernoverweging van de Kantonrechter was: “Het criterium ernstige overlast is echter thans niet meer in artikel 1623e van het Burgerlijk Wetboek te vinden, nu daar juist de nadruk op het gedrag van de huurder wordt gelegd, die zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. De desbetreffende jurisprudentie kan dan ook niet zonder meer van toepassing worden geacht en een beëindigingsmogelijkheid van de huur wordt door de wetgever blijkbaar slechts gewenst, als het gedrag van de huurder daartoe aanleiding geeft”.
De kwestie wordt thans aan het oordeel van Uw Raad onderworpen in een
in twee onderdelen uiteenvallend cassatiemiddel.
in twee onderdelen uiteenvallend cassatiemiddel.
Juist is dat in de in dit geval toepasselijke nieuwe tekst van art. 1623e lid 1 onder 1° B.W. de toetsing uitsluitend dient te geschieden aan de hand van het gedrag van de huurder. Voor de in art. 18 lid 2 onder a Huurwet opgesomde gevallen gold dit in hoofdzaak ook, zij het dat onder meer juist bij het begrip “ernstige overlast” niet zozeer het gedrag van de huurder (“aangedaan”) de maatstaf was maar de indruk, het beleven van dat gedrag - hoe gewoon dit wellicht ook was - aan de zijde van de verhuurder. Het was deze omstandigheid, die ruimte schiep voor voormelde rechtspraak. Dit element is echter in het thans toepasselijke artikel weggevallen.
Dit ondersteunt reeds de bestreden oordelen. Hoezeer hier aan het gedrag van de huurder en zelfs aan gedrag als zodanig als de beslissende maatstaf is gedacht, volgt ook uit lid 8 van art. 1623e B.W., in welk lid aan de rechter de bevoegdheid is verleend de huurder nog een terme de grâce te gunnen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Vgl. Bockwinkel, N.J.B. 1979, p. 878 l.k.
Hieraan doet niet af dat bij dit algemeen geformuleerde achtste lid in de verwijzing naar onder 1° primair aan het niet-nakomen van de betalingsverplichtingen is gedacht. Het achtste lid stamt voor wat de verwijzing naar onder 4° betreft uit de Wet van 15 juni 1972, S.305. Men zie Tweede Nota van Wijzigingen, Zitting 1971–1972–10451, stuk nr. 10, A. Artikel I, met de toelichting tweede alinea, welke naar Middag, N.J.B. 1972, p. 69, noot 8, verwijst, die de aandacht vestigde op art. 23a lid 2 Huurwet. De verwijzing naar onder 1° is eerst via de Wet van 21 juni 1979, S.330, in het artikellid gekomen, zulks gezien art. 23 lid 2 Huurwet. Men zie Nader V.V., Zitting 1978–1979–14249, stuk nr. 10, p. 18, en Nadere M.v.A., stuk nr. 11, p. 13, in beide gevallen eerste en vierde alinea bij art. 1623e, en de uitvoering daarvan in de Tweede Nota van Wijzigingen, stuk nr. 12, onderdeel F.
De steller van het cassatiemiddel voert nu aan, dat niettemin op grond van de wetsgeschiedenis moet worden aangenomen dat het stelsel, als bij de toepassing van het begrip “ernstige overlast” in art. 18 lid 2 onder a Huurwet ontwikkeld en hierboven weergegeven, mede als geheel in de nieuwe bepaling overgenomen moet worden beschouwd.
Daargelaten of de op dit punt toch duidelijke wetstekst daartoe ruimte laat, meen ik evenwel dat de wetsgeschiedenis tot die conclusie niet leidt.
Allereerst zij opgemerkt dat de wetgever zich er wel van bewust was, dat bij de thans geldende regeling een andere maatstaf is gesteld, die aansluit bij een overeenkomstig begrip elders in de burgerlijke wetgeving: de goede arbeider, de goede huisvader, de goede pachter enz. Dat hier op basis van een nieuw begrip rechtspraak gevormd zou moeten worden, was dan ook een van de redenen van aarzeling bij de Tweede Kamer dit te aanvaarden. Op de gronden daarvan kom ik hieronder nader terug. Zo was het bij de Wet van 15 juni 1972, S.305, bij welke wet dit criterium in art. 1623e lid 1 onder 2° (oud) B.W. kwam. Vgl. de samenvatting daarvan in concl. vóór H.R. 4 juli 1978, N.J. 1978 no. 645 en met name p. 2321 van de mondelinge behandeling, Handelingen II, Zitting 1971–1972. Zo was het ook bij de totstandkoming van de Wet van 21 juni 1979, S.330, waar eigenlijk het debat bij de vorige wet weer werd herhaald, met als einduitkomst de handhaving van de toen aangenomen tekst. Vgl. vooral uit de mondelinge behandeling p. 5022 l.k., p. 5075 l.k.,
p. 5085 r.k. en
p. 5135 r.k., Handelingen II, 23 mei 1979.
p. 5085 r.k. en
p. 5135 r.k., Handelingen II, 23 mei 1979.
Van meer belang is echter dat de inzet van het debat niet was de vrees, dat het nieuwe criterium de mogelijkheden voor de verhuurder zou verengen, maar juist omgekeerd dat de gezochte bescherming van de huurder daarin minder verzekerd zou zijn. Ook dit speelde reeds bij de totstandkoming van de Wet van 15 juni 1972, S.305. Ik mag daarvoor naar de samenvatting in vorenbedoelde conclusie verwijzen. Deze zorg omtrent de positie van de huurder was ook begrijpelijk, omdat bij het zich voordoen van deze grond de rechter verplicht was het verzoek van de huurder tot huurverlenging af te wijzen.
Bij de totstandkoming van de Wet van 21 juni 1979, S.330, in welke wet - zoals gezegd — het in art. 1623e onder 2° gekozen criterium onder 1° werd gehandhaafd, ging het niet anders. De aanvankelijke voorkeur van enkele fracties uit de Kamer voor de oude tekst van art. 18 lid 2 onder a Huurwet was gebaseerd op de mening dat die tekst de bescherming van de huurder beter garandeerde. Men vergelijke Eindverslag, Zitting 1978–1979–14249, stuk nr. 15, p. 5, tweede alinea bij art. 1623e; amendement met toelichting op stuk nr. 39. In die zin, mede naar aanleiding van p. 4957 l.k., beaamt de Minister dan ook, dat de strekking van het nieuw geformuleerde criterium dezelfde is; men zie p. 5022 l.k. van de mondelinge behandeling, Handelingen II, 17 mei 1979. Blijkens de korte discussie op p. 5075 l.k., Handelingen II 22 mei 1979, is dit ook zo opgevat, waarna de Minister zich op p. 5085 r.k. ervan distancieerde dat beide bepalingen geheel gelijk zouden zijn; er is verband en de voorgeschiedenis van de Huurwet zal bij de uitleg van art. 1623e B.W. een rol spelen. Deze verklaring wordt genoeg geacht en leidt tot intrekking van het hier reeds eerder genoemde amendement; p. 5135, Handelingen II, 23 mei 1979.
Het valt ook op dat in de Kamerstukken en de discussie steeds “het gedrag” van de huurder of “het naleven van diens verplichtingen” door de huurder tot uitgangspunt bij de beoordeling van de toen voorgestelde maatstaf is genomen. De onderhavige problematiek, die ook niet direct uit de in het debat vergeleken teksten naar voren springt, heeft men zich kennelijk niet gerealiseerd, in ieder geval daarbij niet in rekening gebracht. Vgl. Nader V.V., Zitting 1978–1979–14249, stuk nr. 10, p. 18; Nadere M.v.A., stuk nr. 11, p. 13; mondelinge behandeling p. 5022 l.k., Handelingen II 17 mei 1979. En meer neutraal, doch wel te lezen in verband met de gemaakte opmerkingen: Nota naar aanleiding van het eindverslag, Zitting 1978–1979–14249, stuk nr. 20, p. 1 en p. 4.
Bij deze stand van zaken zal, naar het mij voorkomt, het beroep op de wetsgeschiedenis niet kunnen dienen om juist omgekeerd onder de in de wet neergelegde maatstaf ook een uitleg van het oude Huurwetartikel te brengen, die bij de nieuwe wetstekst op zichzelf niet past en deze juist verder uitbreidt ten nadele van de bescherming van de huurder. Vgl. naar het mij voorkomt in hoofdzaak in andere zin: Hartkamp, Ruerink en Tomlow, “Recht voor de huurder” (1980), nr. 5.2, p. 47, in verband met § 4 van Hoofdstuk 3, p. 38 - 40, p. 45.
Het enkele feit dat verhuurder en huurder elkaar (dan wel alleen de eerste de tweede) niet kunnen verdragen is mitsdien geen ontruimingsgrond op basis van art. 1623e lid 1 onder a B.W..
Wel schuilt hier nog een meer beperkte gedachte op andere grondslag, die evenwel niet aan het cassatiemiddel ten grondslag ligt mede gezien de daarbij gegeven toelichting, en die door verweerders in cassatie ook niet daarin is gelezen. Het komt mij namelijk voor dat, gelet op de door de Huurwet gestimuleerde rechtsontwikkeling van hetgeen tussen partijen in de huurbeschermingsfase gold en de invloed dat dit volgens de wetsgeschiedenis op de betekenis van de huidige bepalingen als art. 1623e B.W. heeft, partijen in hun huurverhouding zich jegens elkaar (en ook hun medebewoners) van gedrag dienen te onthouden dat onnodig aanstootgevend voor de wederpartij is, dat ze kortom met elkaar (en ook jegens de andere medebewoners) bij de uitvoering te goeder trouw van het contract rekening dienen te houden, ook in die zin dat men zich ertoe inzet elkaar te verdragen. Daarin vindt het criterium “het gedrag zoals een goed huurder betaamt” zijn verdere afbakening.
Men zal zich bij deze beoordeling echter niet van het gedrag van de huurder kunnen verwijderen. Het mag ook niet om futiliteiten, een enkele misslag gaan. Er moet een
in de verhouding van partijenernstiger gedraging zijn, maar weer niet zo ernstig dat dit ook een vordering tot ontbinding op grond van wanprestatie zou rechtvaardigen. Dit volgt uit de wetsgeschiedenis van de Wet 15 juni 1972, S. 305. Men zie het reeds eerder genoemde arrest van Uw Raad, H.R. 4 juli 1978, N.J. 1978, no. 645, met gegevens in de conclusie.
in de verhouding van partijenernstiger gedraging zijn, maar weer niet zo ernstig dat dit ook een vordering tot ontbinding op grond van wanprestatie zou rechtvaardigen. Dit volgt uit de wetsgeschiedenis van de Wet 15 juni 1972, S. 305. Men zie het reeds eerder genoemde arrest van Uw Raad, H.R. 4 juli 1978, N.J. 1978, no. 645, met gegevens in de conclusie.
Het blijkt niet dat de Rechtbank dit een en ander uit het oog verloren heeft. Ze ontkent met recht dat de gerelateerde rechtspraak omtrent art. 18 Huurwet op het omstreden punt nog zonder meer
zelfstandigebetekenis zou hebben. Zoals gezegd heeft die rechtspraak dit slechts indirect in voormeld verband.
zelfstandigebetekenis zou hebben. Zoals gezegd heeft die rechtspraak dit slechts indirect in voormeld verband.
De Rechtbank constateert voorts uitsluitend en met recht dat een slechte verhouding en daaruit voortvloeiende of daarmee samenhangende spanningen en irritaties, ontstemming en ergernis niet voldoende zijn een op opzegging volgend verzoek tot het vaststellen van het tijdstip waartegen de opgezegde huur eindigt, te dragen. De gestelde gedragingen, voor zover reeds als vaststaand aanvaard, heeft de Rechtbank stuk voor stuk en tot slot nog eens tezamen tegen de achtergrond van de huurverhouding - met uiteraard hetgeen deze meebrengt - getoetst en te licht bevonden tegenover de verlangde ernstige maatregel van huurbeëindiging met als gevolg ontruiming. Gelet op de feitelijke vaststellingen door de Rechtbank en de eenvoudige overzichtelijkheid van de als vaststaand overgebleven gedragingen zal Uw Raad, zo nodig, ook zelf kunnen vaststellen, dat de Rechtbank met haar toetsing in dit geval in ieder geval ook binnen de norm als voormeld omschreven is gebleven. Het cassatiemiddel zal aldus in beide onderdelen falen. Voor wat
onderdeel 2betreft, komt daarbij dat tegen rechtsoordelen niet met motiveringsklachten kan worden opgekomen. Vgl. onder meer H.R. 27 april 1979, N.J. 1980, no.351 (E.A.A.L.), laatste overweging.
onderdeel 2betreft, komt daarbij dat tegen rechtsoordelen niet met motiveringsklachten kan worden opgekomen. Vgl. onder meer H.R. 27 april 1979, N.J. 1980, no.351 (E.A.A.L.), laatste overweging.
Ik concludeer derhalve tot verwerping van het verzoek tot cassatie met een beslissing omtrent de kosten naar Uw Raad vermeent te behoren. De wederzijds gedane verzoeken tot de kosteloze procedure in cassatie te worden toegelaten zijn m.i. toewijsbaar.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,