Uitspraak
Beschikking van 29 februari 1996, nr. 1994-179
DE RAAD VAN BEROEP VOOR BELASTINGZAKEN
zitting houdende in Bonaire,
inzake:
belanghebbende
tegen
de Inspecteur der Belastingen
1. Loop van het geding.
1.1. Aan X werd, gedagtekend 30 november 1993, een aanslag in de Grondbelasting opgelegd voor het jaar 1992, tot een bedrag f 802,-. Bij ambtshalve gegeven beschikking van 25 februari 1994 werd de aanslag verminderd met f 376,- tot f 426,- . Met dagtekening 25 augustus 1994 deed de Inspecteur bij beschikking uitspraak op het door X ingediende bezwaarschrift. Bij die beschikking werd de aanslag verder verminderd tot f 275,-.
1.2. Bij beroepsschrift, op 19 oktober 1994 bij de Raad ingekomen, heeft X beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Inspecteur.
1.3. De Inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend.
1.4. Vervolgens is de zaak behandeld ter zitting van de Raad van 2 oktober 1995. Daar zijn verschenen X en de Inspecteur.
2. Vaststaande feiten.
2.1. X is eigenaar van, onder meer, een tweetal percelen te O.
2.2. Op perceel 1 is een opstal aanwezig, waarin een snack wordt geëxploiteerd. Het perceel werd in de periode 1989 tot september 1991 verhuurd aan een derde voor Naf 75, per maand en vanaf 1 september 1991 voor Naf 90, per maand. Perceel 2 is een onbebouwd terrein, groot 16.050 vierkante meter, gedeeltelijk grenzend aan een zandweg en gelegen in de zogenaamde koenoekoe of knoek. Het terrein wordt gebruikt voor landbouw en veeteelt.
2.3. De Inspecteur heeft beide percelen doen waarderen door deskundigen. De deskundigen hebben gewaardeerd op basis van vrije verkoopwaarde. Voor perceel 1 is aldus de waarde bij de aanslag vastgesteld op Naf 40.000, en voor perceel 2, na gemaakt bezwaar, op Naf 30.000, .
3. Geschil.
In geschil is of de Inspecteur terecht aan de percelen 1 en 2 de onder 2.3. vermelde waarden heeft toegekend.
4. Standpunten van partijen.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Zakelijk weergegeven luiden die standpunten, zoals verduidelijkt en aangevuld ter zitting. X: De Inspecteur heeft ten onrechte doen taxeren op basis van de vrije verkoopwaarde. De artikelen 5 en 7 van de Grondbelastingverordening 1908 schrijven bepaling van de belastbare waarde van de onroerende goederen voor op basis van de opbrengstwaarde, waarbij voor gebouwde eigendommen de huurprijs bepalend is. Artikel 10 van Pro de verordening biedt de mogelijkheid om in afwijking van die waarderingsmethode, de belastbare waarde te stellen op de verkoopwaarde. Daar is echter in het onderhavige geval geen aanleiding voor. Ten onrechte stelt de Inspecteur dat de huurprijs voor de snack onzakelijk bepaald is. Daar waar de percelen zijn gelegen is niet te vergelijken met de hoofdstad. Aangezien daar een zeer gering economisch gebeuren is waardoor de jeugd wegtrekt. Uitgaande van de feitelijke huurprijs is de belastbare waarde van dit perceel Naf 13.500, . Het perceel knoekgrond wordt verliesgevend geexploiteerd. Ongeveer 6 jaar geleden werd een vergelijkbaar perceel verkocht voor Naf 0, 75 per vierkante meter. Ik weet dat er een verkoop is geweest aan een Nederlander voor Naf 3, per vierkante meter. Die Nederlander is een huis aan het bouwen. Ik ben nu van mening dat de waarde van de grond Naf 1, per vierkante meter is. De waarde van ongeveer Naf 2,50 van de Inspecteur is m.i. gebaseerd op speculatieve transacties in de periode van hoog conjunctuur. Die periode is voorbij, het is stil in de buurt.
Inspecteur: Alle percelen op O zijn met behulp van deskundigen getaxeerd naar de waarde per 1 januari 1992, peildatum van een nieuw tijdvak voor de grondbelasting. Er is gewaardeerd op basis van de vrije verkoopwaarde in het economische verkeer. Vervolgens werd de huurwaarde door de deskundigen afgeleid uit de getaxeerde vrije verkoopwaarde. Het taxeren op basis van huurwaarde zou hebben geleid tot een fictiebestand. Er worden op O maar zeer weinig percelen verhuurd, er bestaat geen "huurwaardemarkt". Voor perceel 1 bedroeg de getaxeerde huurwaarde Naf 350, per maand. Bij toepassing van de artikelen 5 en 7 van de Grondbelastingverordening zou dat leiden tot een belastbare waarde van Naf 52.500, . De extreem lage huurvergoeding die X bedingt berust op motieven die geen uitgangspunt vormen voor de waardebepaling. Bij de aanslagregeling is een huur van Naf 260, in aanmerking genomen. Bij de waardering van de koenoekoegrond is rekening gehouden met de waardeontwikkelingen gedurende de laatste jaren op O. Ook de koenoekoegronden buiten de bebouwde kom gelegen genoten belangstelling van kopers. Prijzen van Naf 15, per vierkante meter zijn voorgekomen. De grond van appellant is voor ongeveer Naf 1,80 per vierkante meter in de aanslag begrepen. De aanslag geeft een hoge belastbare waarde aan omdat X veel grond in eigendom heeft. Er is vraag naar koenoekoegronden buiten de bebouwde kom om geiten en kippen te houden.
5.Overwegingen omtrent het geschil.
5.1. De Grondbelastingverordening 1908 neemt ter bepaling van de belastbare waarde van eigendommen in artikel 5, eerste lid, de gemiddelde opbrengstwaarde tot uitgangspunt, welke wordt vermenigvuldigd met een factor. Voor gebouwde eigendommen, niet bestemd voor de uitoefening van de in artikel 8, tweede lid, vermelde bedrijven, wordt die gemiddelde opbrengstwaarde gesteld op de onder normale omstandigheden bedongen of genoten huur vermenigvuldigd met een factor (artikel 5 onder Pro B en artikel 7). De Inspecteur heeft, naar de Raad begrijpt en verstaat, de litigieuze percelen doen taxeren op de vrije verkoopwaarde, waaruit vervolgens een huurwaarde werd afgeleid. Op zichzelf verzet de Grondbelastingverordening zich niet tegen deze handelwijze. In het onderhavige geval heeft X echter werkelijk een huurovereenkomst ten aanzien van het perceel 1 gesloten. De systematiek van de Landsverordening Grondbelasting 1908 dwingt er dan toe van de bij die overeenkomst bedongen of de terzake van die overeenkomst genoten huur uit te gaan, tenzij aannemelijk wordt dat die huur niet werd bedongen of genoten onder normale omstandigheden. De Inspecteur zal de aanwezigheid van niet normale omstandigheden aannemelijk moeten maken.
5.2. De Inspecteur heeft gesteld dat X een extreem lage huur berekent voor perceel 1, te weten Naf 90, per maand, terwijl de belastbare waarde in de aanslag is gebaseerd op een huur van Naf 260, per maand. X heeft daartegenover gesteld dat hij een voor de omgeving waarin de percelen zijn gelegen normale zakelijke huur heeft bedongen. In het licht van de gemotiveerde ontkenning door X heeft de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, zijn stelling dat de huur onder niet normale omstandigheden is bedongen of genoten, niet aannemelijk gemaakt.
5.3. Uit het vorenoverwogene volgt dat de belastbare waarde van perceel 1 dient te worden berekend op de voet van de artikelen 5 en 7 van de Grondbelastingverordening, uitgaande van de huur die werd bedongen en genoten, als vermeld onder 2.2. hiervoor. De gemiddelde opbrengstwaarde ingevolge artikel 5, eerste volzin, bedraagt (1080 + 960 + 900) : 3 is 980. De gemiddelde huurprijs in de zin van artikel 5 onder Pro B bedraagt Naf 980 derhalve dient de gemiddelde opbrengstwaarde met de factor 12 1/2 vermenigvuldigd te worden. De belastbare waarde van perceel 1 bedraagt alzo Naf 12.250,
5.4. Perceel 2 is naar de Inspecteur met juistheid heeft gesteld in de aanslag begrepen voor ongeveer Naf 1,80 per vierkante meter. Dat de Inspecteur deze waarde heeft afgeleid van de vrije verkoopwaarde acht de Raad, zoals hiervoor reeds is overwogen, op zichzelf geen bezwaar. De Inspecteur heeft deze geschatte waarde nader toegelicht door te stellen dat er verkopen van knoekgronden buiten de bebouwde kom zijn voorgekomen voor hogere prijzen dan waarvoor X is aangeslagen. Het een en ander komt de Raad aannemelijk voor. X heeft een lagere waarde niet aannemelijk gemaakt. Dat de feitelijke exploitatie van de grond verliesgevend is en X niet voornemens is de grond te verkopen doet aan vermelde oordelen niet af. Ten aanzien van perceel 2 is het gelijk derhalve aan de Inspecteur.
5.5. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak niet in stand kan blijven en dat de aanslag dient te worden verminderd tot een naar een belastbare waarde bebouwd van Naf 47.250, en onbebouwd van Naf 30.000, .
6. Beslissing.
De Raad vernietigt de bestreden uitspraak, en vermindert de aanslag tot een naar een belastbare waarde van Naf 77.250, .
mrs. H. Warnink, J.K. Moltmaker en Groeneveld