Uitspraak
UITSPRAAK: 13 april 2010
ZAAKNR.: AR 17/08-H-203/09
HET GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN DE
NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
Vonnis in de zaak van:
[verkoper],
wonend op Curaçao,
voorheen gedaagde, thans appellant in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. S.C. Limon,
tegen
[koper],
wonend in Nederland,
voorheen gedaagde, thans geïntimeerde in het principaal appel en appellante in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. C.A. Peterson.
1. Verloop van de procedure
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao (verder: het GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen in deze zaak gewezen vonnis van 19 januari 2009. De inhoud van dat vonnis geldt als hier ingevoegd.
[verkoper] is in hoger beroep gekomen van genoemd vonnis door indiening op 9 februari 2009 van een daartoe strekkende akte ter griffie van het GEA. Bij per fax op 23 maart 2009 ingediende memorie van grieven heeft hij een grief aangevoerd en toegelicht en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en, naar het Hof begrijpt, tot afwijzing van de vordering van [koper], met veroordeling van haar in de kosten van beide instanties.
[koper] heeft een memorie van antwoord in het principaal appel tevens akte van incidenteel appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel tevens akte tot wijziging van eis genomen waarin zij in het principale appel heeft geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis waarvan beroep, haar vordering heeft vermeerderd en heeft geconcludeerd tot toewijzing van haar vermeerderde vordering, met veroordeling van [verkoper] in de kosten van het principaal en incidenteel appel.
[verkoper] heeft een memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen waarin hij heeft geconcludeerd, zo begrijpt het Hof, tot afwijzing van dit appel.
Op de nader voor pleidooi bepaalde dag hebben partijen pleitaantekeningen overgelegd en heeft [koper] een verzoek tot aanvulling vonnis gedaan, waarna partijen vonnis hebben gevraagd, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2. Ontvankelijkheid
[verkoper] en [koper] zijn tijdig en op de juiste wijze in beroep gekomen van het door hen bestreden vonnis, zodat zij daarin kunnen worden ontvangen.
3. Grieven
Voor de over en weer ingediende grieven, verwijst het Hof naar de betreffende memories.
4. Beoordeling
<b>In het principaal appel</b>
4.1.1 In zijn grief klaagt [verkoper] dat het GEA ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten.
4.1.2.1 Voor het antwoord op de vraag of bedoelde koopovereenkomst is gesloten, gaat het Hof uit van de volgende niet, of onvoldoende gemotiveerd weersproken feiten, die chronologisch worden opgesomd.
4.1.2.2 [verkoper] heeft op de website Marktplaats.nl de woning bekend als [adres] op Curaçao (hierna het huis of de woning) te koop aangeboden.
4.1.2.3 Uit het als productie 2 bij conclusie van antwoord door [verkoper] overgelegde emailbericht van 26 november 2007, 9.49 pm blijkt dat partijen reeds voor dat bericht met elkaar hebben gemaild omdat dat bericht onder meer inhoudt “Nog een keer proberen of de e-mail doorkomt”. De teksten van dat, of die, eerdere emailbericht(en) zijn niet overgelegd.
In het genoemde als productie 2 bij conclusie van antwoord door [verkoper] overgelegde emailbericht van 26 november 2007, 9.49 pm vraagt [koper] aan [verkoper] om foto’s van het huis en omgeving.
Die foto’s worden kennelijk gestuurd en ontvangen omdat [koper] bij emailbericht van 27 november 2007, 12.39 pm (zie hiervoor en voor alle verdere geciteerde emailberichten productie 2 conclusie van antwoord en productie 7 van de akte tot uitlating en overlegging producties van [koper]) aan [verkoper] laat weten dat het haar een leuk plekje lijkt en dat zij de woning graag wil kopen. Zij vraagt wat de prijs voor het huis is. [koper] vermeldt verder in dat bericht onder meer bezig te zijn met het opzetten van een bedrijf op Curaçao en daar te willen gaan wonen.
[verkoper] antwoordt bij emailbericht van 27 november 2007, 2.11 pm dat zij Naf 136.000,- vragen en dat zij een bod hebben van Naf. 130.000,- welk bod op 28 november 2007 zal vervallen. Hij schrijft verder dat als [koper] een bod mag doen als zij serieus is.
Bij emailbericht van [koper] aan [verkoper] van 27 november 2007, 15.26 biedt [koper] Naf 132.000,- en schrijft dat zij op 1 december naar Curaçao vliegt en op 9 december weer terug en het in die week graag wil regelen waarbij geld geen probleem is.
Het emailbericht van [verkoper] aan [koper] van 27 november 2007, 4.51 pm houdt in:”Ok [D.], Gaarne de volledige naam van degene die eigenaar wordt. Ik zal een afspraak met Notaris Kleinmoedig te Caracasbaaiweg maken in de week van 3-7 december voor de koopakte, overdracht en levering van het huis. De voorlopige koopakte krijg je straks per mail opgestuurd. Bij ontvangst gaarne tekenen en retour per mail.”.
Het emailbericht van [koper] aan [verkoper] van 27 november 2007, 21.40 houdt in: “[N.], dat is goed. Wij zijn 1 december (zaterdag) op curacao en nemen alles mee. Wat is het juiste adres? Wie is nu de huurder en wat is hun tel nr? Wij bellen je maandag dan.”.
Het emailbericht van [verkoper] aan [koper] van 28 november 2007, 2.11 pm houdt in: “Het juiste adres is [adres] z/n, thans bekend als [adres]. … De huurders zijn de heer en mevrouw [huurders]. Wij hebben [huurder] i.v.m. het verkoop het huis gevraagd en zij zouden 2 mnd daarna eigenlijk moeten verhuizen. Zij hebben echter nog geen andere woning … en zijn derhalve naar de huurcommissie gestapt … … De zitting is op 17 december aanstaande en daar zal de rechter hun een periode geven om hun zaken te regelen … Meestal krijgen de mensen 3 a 6 maanden om het huis aan de huisbaas te leveren. Mocht je in verband hiermee problemen hebben, mag je dat gelijk berichten. Indien niet, gaarne jou plaats van geboorte, nationaliteit, i.d. nummer doormailen …”.
Het emailbericht van [koper] aan [verkoper] van 28 november 2007, 15.19 houdt in: “Ok. Bedankt. We vinden het geen probleem als de huurders langer willen blijven huren. Wij zullen met hen afspraken maken hierover, …”.
Het emailbericht van [verkoper] aan [koper] van 28 november 2007, 4.31 pm houdt in:”Natuurlijk. Geen probleem. Dat is trouwens een prè voor de nieuwe eigenaars, nadat wij tot de feitelijke overdracht zijn gekomen. Wij kunnen echter helaas niet meer van de oproep van 17 december afzien. Maar wat dat ook brengt zal betreffende beslissing middels jullie als de nieuwe eigenaars met de huurders recht getrokken kunnen worden. Verder, bericht ik dat uw gegevens vandaag naar de Notaris opgestuurd worden tezamen met alle documenten van het huis. De notaris zal ivm het huis een inzage bij de hypotheekkantoor en belastingkantoor opvragen. Wij hebben een bespreking op 30/11’07 en daar als alles OK is, krijgen wij een datum waarbij u als koper, aanwezig dient te zijn.”.
4.1.2.4 Als productie 7 van de akte tot uitlating en overlegging producties van [koper] is overgelegd een brief van notariskantoor Alexander & Simon van 30 juli 2008 met daaraan gehecht een emailbericht van [verkoper] aan dit kantoor van 28 november 2007 inhoudende:”In verband met mijn afspraak d.d. 30/11 aanstaande met uw kantoor, stuur ik u bijgaande documenten … om de koop/overdracht zo snel mogelijk te laten verlopen. Wij verkopen ons huisje te [adres] aan: mevrouw [koper] … De eigenaar/verkoper is: [verkoper].”.
Aan de stelling van [verkoper] dat de in dit nummer 4.1.2.4 genoemde stukken onrechtmatig door [koper] zouden zijn verkregen, gaat het Hof voorbij, nu [verkoper] onvoldoende gemotiveerd heeft ontkend dat zijn raadsman desgevraagd door de notaris, heeft verklaard geen bezwaar te hebben dat het betreffende emailbericht aan [koper] wordt verstrekt.
4.1.2.5 Zelfs indien het door [koper] betwiste feit zou vaststaan dat [verkoper] in de advertentie op Marktplaats.nl waarin zij haar huis te koop heeft aangeboden, heeft vermeld “De verkoper behoudt zich het recht de verkoop uit te stellen en op te houden zonder de verplichting daarvoor de reden(er” (<i>noot Hof: de als productie 1 bij conclusie van antwoord overgelegde productie bevat geen verdere tekst,</i>), moet uit bovengenoemde feiten in onderling verband en samenhang bezien, worden afgeleid dat de uitnodiging van [verkoper] in zijn emailbericht van 27 november 2007, 2.11 pm aan [koper] om een bod te doen als zij serieus is, door [koper] is geaccepteerd, en [koper] dus inderdaad een bod heeft gedaan, welk bod vervolgens door [verkoper] zonder enig voorbehoud is aangenomen, waarna [verkoper] de nodige stappen heeft genomen om uitvoering aan de koopovereenkomst te geven. Het is dan niet meer mogelijk om zonder goedvinden van de andere partij die overeenkomst teniet te doen.
Nu uit niets blijkt dat partijen hebben afgesproken dat de koopovereenkomst pas perfect zou zijn na ondertekening daarvan, is het feit dat er kennelijk geen voorlopige koopakte is opgestuurd en/of niet ondertekend geretourneerd, van geen belang. Aan de bij pleidooi geponeerde stelling van [verkoper] dat in het normale spraakgebruik de woorden koop en verkoop gangbare termen zijn waar niet teveel waarde aan moet worden gehecht, gaat het Hof voorbij omdat de juistheid daarvan het Hof niet is gebleken.
De volledige emailwisseling tussen [koper] en [verkoper] bevat verder voldoende duidelijkheid over alle essentialia van een koopovereenkomst. Hetgeen [verkoper] later tegen derden zou hebben gezegd en/of de “open dag” die zij nog heeft gehouden, tast het bestaan van de koopovereenkomst niet aan.
4.2 Al met al wordt de principale grief dus verworpen en wordt [verkoper] als in het ongelijk gesteld veroordeeld in de proceskosten van het principale appel.
<b>In het incidenteel appel </b>
4.3 [verkoper] heeft geen formele bezwaren aangevoerd tegen de gevorderde vermeerdering van eis, zodat het Hof recht zal doen op de vermeerderde vordering.
Dit betekent dat [koper] thans vordert, waarbij de vermeerdering cursief is opgenomen, dat het Hof [verkoper] zal bevelen de woning, althans het tot 2 december 2056 lopende recht van erfpacht op het perceel grond, gelegen in het tweede district van Curaçao, plaatselijk bekend als [adres], groot 208 m2 nader omschreven in meetbrief 1155 van 3 oktober 1995 <i>alsmede de huurrechten nader omschreven in de als onderdeel van productie 6 bij de in eerste aanleg zijdens [koper] ter rolle van 6 oktober 2008 genomen akte tot uitlating en overlegging van producties, overgelegde notariële akte van 16 september 1988</i>, tegen betaling door eiseres aan hem van de tussen partijen overeengekomen koopprijs van Nafl. 132.000,-, aan eiseres over te dragen of te leveren, en wel door op de eerste vordering van eiseres, nadat in deze procedure vonnis zal zijn gewezen, op het door deze te bepalen tijdstip, ten kantore van mr H.T. Simon, aan de Gaitoweg 2, te Curaçao, te verschijnen en, aldaar verschenen zijnde, zijn volledige medewerking te verlenen aan voormelde overdracht of levering, onder meer door de door de bedoelde notaris op te stellen notariële akte tot overdracht of levering van het recht van erfpacht op het perceel grond, gelegen in het tweede district van Curaçao, plaatselijk bekend als [adres], groot 208 m2 nader omschreven in meetbrief 1155 van 3 oktober 1995, ten overstaan van die notaris of diens plaatsvervanger, te ondertekenen, <i>alsmede om mede te werken aan de overschrijving van vorenbedoelde huurrechten ten name van eiseres door het Bureau Domeinbeheer van het eilandgebied Curaçao, en wel door, op eerste vordering van eiseres, te verschijnen op het kantoor van dit bureau aan de Klipstraat, te Curaçao, en, aldaar verschenen zijnde, zijn volledige medewerking te verlenen aan de overschrijving door dit bureau van die huurrechten ten name van eiseres, onder meer door alle door dit bureau in verband met de overschrijving van deze huurrechten ten name van eiseres opgestelde akten of andere documenten te ondertekenen</i>, met bepaling dat bij niet nakoming van het door het gerecht te geven bevel door gedaagde, eiseres gemachtigd zal zijn om de hiervoor bedoelde notariële akte, <i>althans de hiervoor bedoelde, door het Bureau Domeinbeheer van het eilandgebied Curaçao op te stellen, akten of andere documenten</i> voor en namens gedaagde te ondertekenen, althans met bepaling dat gedaagde, indien hij niet de aldus van hem verlangde medewerking zal verlenen, ten faveure van eiseres, een dwangsom, gelijk aan Nafl. 200.000,-, zal verbeuren, <i>althans met bepaling dat, bij gebreke van medewerking van gedaagde als hiervoor is bedoeld, de in deze procedure te geven uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van levering van het recht van erfpacht en overschrijving van het huurrecht van of door gedaagde, die tot deze rechtshandelingen gehouden is</i>, met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure, waaronder ook de kosten van vorenbedoeld beslag.
4.4.1 De vermeerdering heeft betrekking op, kort gezegd, de huurrechten van grond geheel of gedeeltelijk liggend rondom het 208 m2 grote in erfpacht uitgegeven terrein waar de woning op staat. [koper] heeft in haar memorie van grieven vermeld dat [verkoper] zijn woning in de eerste advertentie op Marktplaats.nl (welke advertentietekst later door [verkoper] is gewijzigd) te koop heeft aangeboden als een woning staande op een perceel grond van in totaal 1.100 m2, dat woning en grond historisch bezien moeten worden als één geheel, dat de huurders de heer en mevrouw [huurders] woning en huurgrond gebruikten, de huurgrond binnen de omheining viel en dat [verkoper] ter voorbereiding op de levering niet alleen de leveringakte van het erfpachtsrecht van het stuk grond van 208 m2 naar de notaris heeft gezonden, maar ook de akte bevattende de huurrechten. Tenslotte wijst [koper] nog op het door [verkoper] overgelegde emailbericht, door hem op 15 oktober 2007, 2.17 pm verstuurd aan [mailadres], waarin door hem is vermeld dat de woning zich bevindt op 1200 m2 grond waarvan 200m2 in erfpachtgrond is omgezet en de rest nog huurgrond is van de overheid.
4.4.2 Het enige wat [verkoper] daar tegenover heeft aangevoerd is dat de percelen aparte gronden zijn en dat daaruit voortvloeit dat hij slechts het erfpachtsrecht heeft verkocht. Een verklaring waarom hij de akte waarin zijn huurrecht is neergelegd naar de notaris heeft gestuurd, heeft hij niet gegeven. Hij heeft verder niet ontkend, althans niet voldoende gemotiveerd, dat de heer en mevrouw [huurders] woning en huurgrond gebruikten en dat de huurgrond binnen de omheining viel. Aldus heeft hij zo weinig tegen de stelling van [koper] inhoudende dat bij de koopovereenkomst ook de “huurgrond” is betrokken, aangevoerd, dat die stelling als onvoldoende weersproken voor juist wordt gehouden. Het Hof wijst er hierbij overigens nog op dat [verkoper] geen verklaring heeft gegeven waarom hij in het emailbericht aan [mailadres],heeft vermeld dat de woning zich bevindt op 1200 m2 grond waarvan 200m2 in erfpachtgrond is omgezet en de rest nog huurgrond is van de overheid Aldus slaagt de enige grief van [koper] en ligt de gewijzigde vordering voor toewijzing gereed, waarbij het Hof begrijpt dat [koper] overdracht vordert van het recht van erfpacht en van de huurrechten, zodat het Hof het woord “althans” op de betreffende plaatsen in de vordering telkens leest als “en”.
De vordering van [koper] voor zover inhoudende dat het bevel vergezeld moet gaan van een dwangsom zal worden afgewezen omdat zij daar, gelet op de inhoud van het dictum, geen belang bij heeft.
4.4.3 Gelet op het hiervoor onder 4.4.2 gegeven oordeel behoeft het bij pleidooi gedane, kennelijk op art. 142 Rv gebaseerde verzoek van [koper] om “marktplaats.nl, althans de beheerder (eigenaar daarvan)”, te gelasten de eerste door [verkoper] geplaatste advertentie over te leggen, geen beoordeling.
4.5 Blijkens de hiervoor onder 4.3 weergegeven vordering van [koper], vordert zij ook in hoger beroep veroordeling van [verkoper] in de kosten van het beslag. Nu de hoofdvordering wordt toegewezen en de beslagformaliteiten in acht zijn genomen, zal het Hof ook deze kosten toewijzen. Aldus hoeft het verzoek tot aanvulling vonnis dat zij bij pleidooi heeft gedaan, geen behandeling meer.
4.6 Uit bovenstaande blijkt dat [verkoper] ook in het incidenteel appel in het ongelijk gesteld zal worden zodat zij ook de kosten daarvan dient te betalen.
Om proceseconomische redenen zal het Hof het vonnis van het GEA behoudens de proceskostenveroordeling en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring, vernietigen.
BESLISSING:
Het Hof:
<b>in het principaal appel:</b>
a. verwerpt het beroep;
b. veroordeelt [verkoper] in de kosten van het beroep, gerezen aan de zijde van [koper] en tot op heden begroot op NAF. 292,88 voor kosten betekening memorie van antwoord en op NAF. 12.400,- aan gemachtigdensalaris;
<b>in het incidenteel appel:</b>
c. vernietigt het vonnis waarvan beroep behoudens de daarin gegeven proceskostenveroordeling en de uitvoerbaarverklaring bij voorraad en doet opnieuw recht als volgt:
d. beveelt [verkoper] het tot 2 december 2056 lopende recht van erfpacht op het perceel grond, gelegen in het tweede district van Curaçao, plaatselijk bekend als [adres], groot 208 m2 nader omschreven in meetbrief 1155 van 3 oktober 1995 alsmede de huurrechten nader omschreven in de als onderdeel van productie 6 bij de in eerste aanleg zijdens [koper] ter rolle van 6 oktober 2008 genomen akte tot uitlating en overlegging van producties, overgelegde notariële akte van 16 september 1988, tegen betaling door eiseres aan hem van de tussen partijen overeengekomen koopprijs van Nafl. 132.000,-, aan eiseres over te dragen, en wel door op de eerste vordering van eiseres, op het door deze te bepalen tijdstip, ten kantore van mr. H.T. Simon, aan de Gaitoweg 2, te Curaçao, te verschijnen en, aldaar verschenen zijnde, zijn volledige medewerking te verlenen aan voormelde overdracht, onder meer door de door de bedoelde notaris op te stellen notariële akte tot levering van het recht van erfpacht op het perceel grond, gelegen in het tweede district van Curaçao, plaatselijk bekend als [adres], groot 208 m2 nader omschreven in meetbrief 1155 van 3 oktober 1995, ten overstaan van die notaris of diens plaatsvervanger, te ondertekenen, alsmede om mede te werken aan de overschrijving van vorenbedoelde huurrechten ten name van eiseres door het Bureau Domeinbeheer van het eilandgebied Curaçao, en wel door, op eerste vordering van eiseres, te verschijnen op het kantoor van dit bureau aan de Klipstraat, te Curaçao, en, aldaar verschenen zijnde, zijn volledige medewerking te verlenen aan de overschrijving door dit bureau van die huurrechten ten name van eiseres, onder meer door alle door dit bureau in verband met de overschrijving van deze huurrechten ten name van eiseres opgestelde akten of andere documenten te ondertekenen, met bepaling dat bij niet nakoming van dit door het gerecht gegeven bevel door gedaagde, eiseres gemachtigd zal zijn om de hiervoor bedoelde notariële akte en de hiervoor bedoelde, door het Bureau Domeinbeheer van het eilandgebied Curaçao op te stellen, akten of andere documenten voor en namens gedaagde te ondertekenen, en met bepaling dat, bij gebreke van medewerking van gedaagde als hiervoor is bedoeld, deze uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van levering van het recht van erfpacht en overschrijving van het huurrecht van of door gedaagde, die tot deze rechtshandelingen gehouden is;
e. veroordeelt [verkoper] in de kosten van het beslag, begroot op NAF. 1.700,- voor het verlof beslag en NAF. 1.421,97 aan explootkosten;
f. verklaart de hiervoor onder d en e gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
g. veroordeelt [verkoper] in de kosten van dit beroep, gerezen aan de zijde van [koper] en tot op heden begroot op NAF. 6.200,- aan gemachtigdensalaris;
h. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, H.L. Wattel en E.M. van der Bunt, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao uitgesproken op 13 april 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.