Uitspraak
Burgerlijke zaken 2009
Registratienummer: AR 121/06 - H 9/09
Uitspraak: 9 juni 2009 (bij vervroeging)
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
Vonnis in de zaak van:
[appellante],
wonende op Bonaire,
oorspronkelijk eiseres,
thans appellante,
gemachtigde: mr. G.A. Soliana,
- tegen -
de openbare rechtspersoon
HET EILANDGEBIED BONAIRE,
zetelend op Bonaire,
oorspronkelijk gedaagde,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. M.G. van Dijk.
Partijen worden hierna "[appellante]" en "het eilandgebied" genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Op 23 januari 2008 en 22 oktober 2008 heeft het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Bonaire (verder: GEA), tussen partijen vonnis gewezen. Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, de procesgang aldaar en de overwegingen en beslissingen van het GEA wordt verwezen naar die vonnissen.
1.2 [appellante] is in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis van 22 oktober 2008 door op 2 december 2008 een akte van hoger beroep in te dienen. Bij op 12 januari 2009 ingekomen memorie van grieven heeft zij twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vordering alsnog zal toewijzen, met veroordeling van het eilandgebied in de proceskosten in beide instanties.
1.3 Het eilandgebied heeft bij memorie van antwoord, met producties, de grieven bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in beide instanties.
1.4 Op de voor mondeling pleidooi bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen de zaak bepleit aan de hand van pleitnotities, die zij hebben overgelegd. Vonnis is gevraagd en bij vervroeging bepaald op heden.
2. De grieven
Voor de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
3. De beoordeling
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist staan tussen partijen de volgende feiten vast:
a. Het eilandgebied heeft de panden aan de Kaya C.M. Piar no. 7 en 9 en het hoekpand aan de Kaya C.M. Piar/Kaya Libertador Simon Bolivar no. 11 te Kralendijk, Bonaire, gehuurd van [appellante] voor gebruik als kantoor- en/of werkruimte. Het op 26 april 2000 ondertekende huurcontract vermeldt onder meer (hierna: de tijdsbepaling):
<small>"De huur is aangegaan voor een periode van drie jaar ingaande 1 februari 2000 en derhalve eindigende op 31 januari 2003.
Indien niet één van de partijen uiterlijk 6 (zes) maanden voor de afloop van de periode van drie jaar per aangetekende schrijven aan de wederpartij te kennen heeft gegeven de huur te beëindigen, wordt de verhuur en huur op dezelfde bedingen als deze overeenkomst voortgezet voor de tijd van 1 jaar."</small>
b. Op 17 november 2004 heeft het extreem hard geregend op Bonaire. Door de deuropeningen is regenwater het gehuurde binnengekomen, waardoor het onder water is komen te staan. Op dezelfde dag is het eilandgebied uit het gehuurde vertrokken.
c. Bij brief van 14 januari 2005 heeft het eilandgebied aan [appellante] bericht:
<small>"Zoals u bekend was er vorige maand in de panden gelegen aan de Kaya C.M. Piar no. 7 en no. 9 en het hoekpand gelegen aan de Kaya Libertador Simon Bolivar no. 11 (alwaar DGH en het Klachtenbureau waren gehuisvest) enorme wateroverlast, waardoor het gehuurde niet meer door genoemde diensten als kantoor- en/of werkruimte was te gebruiken en zij genoodzaakt waren te verhuizen.
Doordat het gehuurde niet meer bruikbaar was voor het doel waarvoor het werd gehuurd, delen wij u middels deze brief mede dat wij de huurovereenkomst per 1 december 2004 opzeggen."</small>
d. In de maanden augustus 2005 tot en met juni 2006 heeft het Eilandgebied het hoekpand gebruikt.
3.2 In dit geding heeft [appellante] veroordeling van het eilandgebied gevorderd tot betaling van NAF. 131.784,48, met rente en kosten. Het grootste gedeelde hiervan betreft onbetaald gebleven huurpenningen over de periode januari 2005 tot en met maart 2006. Het GEA heeft de vordering afgewezen. Hiertegen is het hoger beroep gericht.
3.3 Het eilandgebied heeft gesteld dat het [appellante] telefonisch op de hoogte heeft gebracht van zijn vertrek uit het pand op 17 november 2004. Het Hof gaat aan deze stelling voorbij, aangezien [appellante] die heeft betwist en het eilandgebied bij het pleidooi in hoger beroep te kennen heeft gegeven de stelling niet te kunnen bewijzen.
Het eilandgebied heeft voorts gesteld dat [appellante] geweigerd heeft het gehuurde te herstellen. Nu het eilandgebied niet gesteld heeft dat en wanneer het om herstel heeft gevraagd en welke vorm van herstel het verlangd heeft, kan deze stelling echter geen voldoende grondslag opleveren voor het verweer dat het eilandgebied de huurovereenkomst mocht ontbinden.
3.4 Ten aanzien van de vraag of het eilandgebied de huurovereenkomst mocht ontbinden, geldt voorts het volgende. Zolang een pand onder water staat, is het niet bruikbaar als kantoor- en/of werkruimte. Nadat het water is verwijderd en het pand is schoongemaakt, kan het, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, weer heel goed bruikbaar zijn voor dat doel. Het eilandgebied heeft niets gesteld ten aanzien van de vraag hoe lang het gehuurde onder water is blijven staan en het heeft de stelling dat het gehuurde ook daarna onbruikbaar is gebleven onvoldoende feitelijk onderbouwd. Evenmin heeft het zijn stelling dat het het gehuurde tot en met 31 december 2004 niet heeft kunnen gebruiken, feitelijk onderbouwd. De enkele omstandigheid dat het pand onder water heeft gestaan, is onvoldoende om een gebrek op te leveren dat ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Indien het pand zo is gebouwd of gelegen dat het bij extreme regenval onder water kan komen te staan, wordt daardoor het gebruik van het pand als kantoor- en/of werkruimte niet geheel of in belangrijke mate verhinderd. Ook die omstandigheid levert dus geen gebrek op dat ontbinding zou rechtvaardigen.
Het eilandgebied heeft dus onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat het tot ontbinding bevoegd was.
3.5 Daar komt bij dat [appellante] de brief van 14 januari 2005 in redelijkheid niet heeft behoeven op te vatten als een ontbindingsverklaring. Niet alleen komt het woord "ontbinding" er niet in voor, maar ook wordt het woord "opzeggen" gebruikt. Voorts wordt als ingangsdatum van de beëindiging noch de datum van de regenval, noch de datum van de brief genoemd, maar een tussenliggende datum aan het begin van de maand. Dit doet eerder denken aan een opzegging dan aan een ontbinding. Ook in de brief van het eilandgebied van 9 maart 2006 wordt gesproken van opzegging.
3.6 Aan voorgaande oordelen kan niet afdoen dat [appellante] bij brief van 14 maart 2006 de regenval van 17 november 2004 heeft aangeduid als een overmachtsituatie.
De vordering is dus op een verkeerde grond afgewezen.
3.7 Ter beoordeling staat de vraag per welke datum het eilandgebied op 14 januari 2005 de huurrelatie mocht beëindigen. Hiervoor is uitleg van de in het huurcontract opgenomen tijdsbepaling nodig. [appellante] heeft verdedigd dat de tijdsbepaling aldus moet worden uitgelegd dat bij voortduren van het gebruik van het gehuurde de huurovereenkomst telkens stilzwijgend met een jaar wordt verlengd. Het eilandgebied heeft daarentegen verdedigd dat na ommekomst van het vierde jaar het huurcontract is uitgewerkt, zodat ingevolge artikel 7A:1590 BW de regels met betrekking tot een mondelinge huurovereenkomst van toepassing worden.
3.8 Een zuiver taalkundige uitleg pleit voor het standpunt van het eilandgebied. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan echter niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de contractsbepalingen. Daarvoor geldt immers de Haviltex-maatstaf.
Naar objectieve maatstaven ligt het niet voor de hand dat een overheidslichaam dat ten behoeve van kantoorruimte voor een of meer van zijn diensten een langdurige huurovereenkomst aangaat en daarvoor een schriftelijk contract opstelt, beoogt om na ommekomst van de in het contract genoemde duur van de overeenkomst aangewezen te zijn op de regels die gelden voor mondeling aangegane huurovereenkomsten. In dit geval is een aanwijzing dat zulks niet is beoogd gelegen in de omstandigheid dat in elk geval de mogelijkheid van één stilzwijgende verlenging van een jaar is overeengekomen. Het eilandgebied heeft (behalve met een verwijzing naar de bewoordingen) geen omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat zulks wel is beoogd.
Daar komt bij dat [appellante] in haar eerste schriftelijke reactie op de brief van
14 januari 2005 een uitdrukkelijk beroep heeft gedaan op de tijdsbepaling en haar uitleg daarvan en dat het eilandgebied in zijn brief van 9 maart 2006 deze uitleg niet heeft betwist.
Verder geldt als gezichtspunt ten nadele van het eilandgebied dat het de partij is die het contract heeft opgesteld.
Gelet hierop oordeelt het Hof dat [appellante] de tijdsbepaling redelijkerwijs mocht begrijpen overeenkomstig de door haar verdedigde uitleg en dat het eilandgebied dat redelijkerwijs moest verwachten. Het eilandgebied heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden. Het wordt daarom niet tot bewijslevering toegelaten.
Dit brengt mee dat het eilandgebied op 14 januari 2005 gebonden was aan een huurovereenkomst voor de duur van één jaar, eindigende op 31 januari 2006. Nu de mogelijkheid van tussentijdse opzegging niet is overeengekomen, behoefde [appellante] uit de brief van 14 januari 2005 dan ook niet meer af te leiden dan dat het eilandgebied de huurovereenkomst na 31 januari 2006 niet wilde verlengen.
Aan de brief van 1 december 2005 van [appellante], waarin deze mededeelde geen bezwaar te hebben tegen voortzetting van de huur van het hoekpand, mocht het eilandgebied redelijkerwijs niet de verwachting ontlenen dat de huurovereenkomst toen was geëindigd, reeds omdat [appellante] bij brief van 27 januari 2005 ondubbelzinnig anders had medegedeeld.
De vordering tot betaling van de onbetaald gebleven huurpenningen over de periode januari 2005 tot en met januari 2006, te vermeerderen met omzetbelasting, is daarom toewijsbaar.
3.10 Indien de sleutels pas op 20 maart 2006 zijn teruggegeven, is dat onvoldoende reden om aan te nemen dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen tot en met maart 2006 of om op andere grond de gevorderde huurpenningen over februari en maart 2006 toewijsbaar te achten. Niet kan immers worden gezegd dat het eilandgebied in het genot van het gehuurde is gebleven en gelaten. [appellante] wist dat het eilandgebied het gehuurde niet meer gebruikte en niet meer wenste te gebruiken. In zoverre moet de vordering worden afgewezen. [appellante] heeft niet gesteld dat zij schade heeft geleden doordat de sleutels te laat zijn teruggegeven en ook geen schadevergoeding gevorderd.
3.11 Voor het voortgezet gebruik van het hoekpand heeft [appellante] een vergoeding van NAF. 2.500,- gevorderd. Het eilandgebied is bereid daarvoor NAF. 1.953,73 per maand te betalen. Nu partijen geen akkoord hebben bereikt over de hoogte van de vergoeding voor gebruik van het hoekpand, is geen sprake van een huurovereenkomst (zie art. 7A:1565 lid 1 BW) en dient een redelijke vergoeding te worden toegewezen. Mede gelet op het verloop van de schikkingsonderhandelingen acht het Hof de gevorderde vergoeding redelijk, d.w.z. NAF. 2.500,-, te vermeerderen met omzetbelasting, over de maanden februari tot en met juni 2006.
3.12 Uit de bij inleidend verzoekschrift overgelegde brieven van de gemachtigde van [appellante] leidt het Hof af dat daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Het in dat verband gevorderde bedrag van NAF. 2.634,48 acht het Hof redelijk.
3.13 In totaal is dus toewijsbaar:
januari 2005 tot en met januari 2006
De wettelijke rente zal worden toegewezen als gevorderd, nu daartegen geen verweer is gevoerd.
3.14 De grieven behoeven geen afzonderlijke bespreking. Het bestreden vonnis dient te worden vernietigd. Het eilandgebied zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.
BESLISSING:
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt het eilandgebied om aan [appellante] tegen bewijs van kwijting te voldoen de somma van NAF. 120.864,48, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 2 juni 2006 tot de algehele voldoening;
verklaart dit vonnis, voorzover het voornoemde veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt het eilandgebied in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] gevallen en begroot op NAF. 1.456,00 aan verschotten en NAF. 6.800,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt het eilandgebied in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] gevallen en tot op heden begroot op NAF. 2.795,00 aan verschotten en NAF. 9.300,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, G.C.C. Lewin en L.J. de Kerpel-van de Poel, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao uitgesproken op 9 juni 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.