Uitspraak
Zaaknummers: AR 108/2006; H-181/08
Datum uitspraak: 12 december 2008
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van de
NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
VONNIS
in de zaak van
[naam verhuurder],
wonende te St. Thomas, U.S. Virgin Islands,
met gekozen woonplaats op Sint Maarten ten kantore van haar gemachtigde,
voorheen gedaagde, thans appellante,
verder ook te noemen: [verhuurder],
gemachtigde: de advocate mr. M.N. Hoeve,
tegen
de naamloze vennootschap KINVDO N.V.,
h.o.d.n. LIDO BAR & RESTAURANT,
gevestigd en kantoorhoudende op St. Maarten,
voorheen eiseres, thans geïntimeerde,
verder ook te noemen: Kinvdo,
gemachtigde: de advocate mr. D.C. Bossers.
1. Verloop van de procedure
1.1 Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen zittingsplaats St. Maarten (verder: het GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen tussenvonnis van 27 februari 2007 en eindvonnis
5 juni 2007 (verder: het vonnis). De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
1.2 [verhuurder] is in hoger beroep gekomen van het vonnis door indiening van een akte van hoger beroep ter griffie van het GEA op 20 juni 2007. Zij heeft bij afzonderlijk ingediende memorie van grieven vier grieven aangevoerd en toegelicht, en gevorderd dat het Hof het vonnis (gedeeltelijk) zal vernietigen en de vordering van Kinvdo zal afwijzen, met Kinvdo’s veroordeling in de proceskosten van beide instanties. Kinvdo heeft een memorie van antwoord ingediend waarin zij de grieven heeft bestreden en heeft geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten in hoger beroep. Op de daartoe bepaalde datum heeft [verhuurder] pleitaantekeningen met vooraf toegezonden producties overgelegd en heeft Kinvdo afgezien van pleidooi.
1.3 De uitspraak van het vonnis in hoger beroep is bepaald op heden.
2. Ontvankelijkheid
Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [verhuurder] daarin kan worden ontvangen.
3. Grieven
De grieven beogen het geschil in volle omvang aan het Hof voor te leggen en lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Bij vonnis in kort geding tussen partijen van het GEA van 29 maart 2006 is Kinvdo in de gelegenheid gesteld de huurachterstand van US$ 12.000 voor de door haar van [verhuurder] gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres] op St. Maarten vóór 15 april 2006 aan [verhuurder] te betalen of dit bedrag te deponeren ten kantore van een op St. Maarten gevestigde notaris. Kinvdo is voorts veroordeeld om bij gebreke van betaling als voormeld het gehuurde te ontruimen. De grieven komen er in essentie op neer dat, nu Kinvdo het bedrag van de huurachterstand niet had betaald of gedeponeerd vóór 15 april 2006, de huurovereenkomst op die datum is geëindigd zodat het GEA [verhuurder] niet had mogen veroordelen ter zake niet-nakoming van de huurovereenkomst.
4. Beoordeling
4.1 Tegen de vaststelling van de feiten door het GEA zijn geen grieven aangevoerd en het Hof heeft geen ambtshalve bedenkingen bij deze vaststelling, zodat het van dezelfde feiten zal uitgaan.
4.2 In het midden kan blijven of Kinvdo - zoals zij stelt - van [verhuurder] grond heeft gehuurd en daarop zelf een gebouw heeft gesticht dan wel - zoals [verhuurder] stelt - van de aanvang af een gebouw heeft gehuurd. Beide partijen beschouwen blijkens hun stellingen als “het gehuurde” het gebouw waarin Kinvdo het restaurant Lido heeft gedreven, met de onderliggende en voor het gebruik overeenkomstig de bestemming noodzakelijke aangrenzende grond, en ook het bestreden vonnis gaat daarvan uit.
4.3 Gelijk het GEA met juistheid heeft overwogen staan contractspartijen, met name ook partijen bij een duurovereenkomst zoals de onderhavige huurovereenkomst, tot elkaar in een verhouding die (behalve door de letter van de overeenkomsten en rechterlijke uitspraken tussen partijen) wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Deze brengen over het algemeen met zich dat de schuldeiser het de schuldenaar mogelijk maakt zijn verplichtingen na te komen.
4.4 In dit geval brengen redelijkheid en billijkheid met zich dat [verhuurder] het Kinvdo mogelijk diende te maken het in het vonnis in kort geding van 29 maart 2006 genoemde bedrag op eenvoudige - althans niet onnodig gecompliceerde - wijze te voldoen. Dat heeft [verhuurder] niet gedaan. [verhuurder] beschikte niet over een bankrekening op St. Maarten, waar zowel Kinvdo is gevestigd als het gehuurde is gelegen. Zij heeft zich evenmin in de periode tussen het vonnis van 29 maart 2006 en de uiterste betaaldatum van 15 april 2006 tot Kinvdo gewend om (zoals, naar Kinvdo heeft gesteld en [verhuurder] niet heeft betwist, in de langjarige huurrelatie tussen partijen gebruikelijk was) de huurpenningen contant te innen. Een gemachtigde op St. Maarten aan wie Kinvdo had kunnen betalen, had [verhuurder] in de bedoelde periode niet. Uit de stukken, waaronder het vonnis in kort geding van 29 maart 2006, blijkt immers dat de ene advocaat had gedesisteerd terwijl de andere zich nog niet had gesteld. Gebleken is ook niet dat [verhuurder] Kinvdo in meergenoemde periode tot betaling heeft aangemaand of het vonnis heeft doen betekenen, onder aanzegging op welke wijze de betaling plaats diende te vinden.
4.5 Dat Kinvdo niet - zoals in het vonnis in kort geding van 29 maart 2006 gesuggereerd in het geval zij niet direct aan [verhuurder] kon betalen - tijdig de US$ 12.000 heeft gestort onder een notaris op St. Maarten maar eerst op 25 april 2006 een cheque voor dit bedrag ter griffie van het GEA heeft gedeponeerd, levert niet een zodanige schending van haar verplichtingen krachtens de overeenkomst en het vonnis in kort geding op dat de huurovereenkomst geacht moet worden te zijn geëindigd en [verhuurder] geacht moet worden het recht de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te doen leggen te hebben verkregen. Ook in dit verband wordt de relatie tussen partijen mede door de redelijkheid en billijkheid beheerst. Deze brengen mee dat aan het feit dat het depot 10 dagen te laat was en niet onder een notaris, niet zulke disproportionele gevolgen mogen worden verbonden als [verhuurder] voorstaat. Het Hof merkt daarbij op dat het geen nadere motivering behoeft dat een depot van een cheque bij het GEA voldoende zekerheid biedt. Het antwoord op de vraag of juist is dat [verhuurder] aan storting onder een notaris mee moest werken, kan dan ook in het midden blijven.
4.6 Het oordeel dient dus te zijn dat [verhuurder] niet het recht heeft verkregen om Kinvdo op grond van niet-voldoening aan het vonnis in kort geding van 29 maart 2006 uit het gehuurde te doen ontruimen. Daargelaten dat een bij vonnis in kort geding uitgesproken veroordeling van de huurder tot ontruiming, zelfs indien ten uitvoer gelegd, niet zonder meer het einde van de huurovereenkomst meebrengt, is van een rechtsgeldige opzegging of andere rechtshandeling waaruit tot het einde van de huurovereenkomst of opschorting van de verplichtingen daaruit zou kunnen worden geconcludeerd niet gebleken. De huurovereenkomst duurt dus voort en bestond nog op het moment dat de bedrijfsruimte aan een derde, El Mas Rapidito Courier Services N.V. (verder ook te noemen: Rapidito) werd verhuurd of in gebruik werd gegeven. [verhuurder] heeft zich daardoor in de positie gebracht dat zij haar verplichting om het genot van het gehuurde te verschaffen aan Kinvdo niet meer kon nakomen en is aldus tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting.
4.7 Voor vergoeding van schade is vereist dat de tekortkoming aan de verhuurder kan worden toegerekend. [verhuurder] heeft onvoldoende gesteld en niets te bewijzen aangeboden om te kunnen komen tot het oordeel dat de tekortkoming in de nakoming van haar verplichting om aan Kinvdo het genot van het gehuurde te verschaffen haar niet kan worden toegerekend. De enkele stelling dat niet zij maar haar zoon met Rapidito zou hebben gecontracteerd is daarvoor, mede gelet op de feitelijke occupatie van het gehuurde door Rapidito en de aangevangen verbouwingswerkzaamheden, onvoldoende. Met juistheid heeft het GEA dan ook geoordeeld dat [verhuurder] aansprakelijk is voor de door Kinvdo geleden schade als gevolg van het feit dat zij niet het rustig en ongestoord genot van het gehuurde heeft verschaft, zij het dat zulks geen onrechtmatig handelen van [verhuurder] jegens Kinvdo vormde maar een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, en zij het dat het GEA ten onrechte meer heeft toegewezen dan werd gevorderd door de periode waarop de tekortkoming betrekking heeft niet te beperken tot 30 april 2006.
4.8 Voor toewijzing van de vordering tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat is, wat het element schade betreft, voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Kinvdo heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar hoofdverplichting uit de huurovereenkomst door [verhuurder] - die zojuist aanwezig is geoordeeld - schade heeft geleden. Wat de omvang daarvan is en of alle schade die Kinvdo stelt te hebben geleden als een gevolg haar toerekenbare tekortkoming door [verhuurder] dient te worden vergoed, wordt thans niet beoordeeld.
4.9 Het bovenstaande leidt tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis en bevestiging voor het overige, als hierna te formuleren, met veroordeling van [verhuurder] als de in het ongelijk getelde partij in de proceskosten van Kinvdo in het hoger beroep.
Beslissing
Het Hof:
vernietigt het vonnis van het GEA van 5 juni 2007 voor zover daarin voor recht is verklaard dat [verhuurder] onrechtmatig heeft gehandeld door niet het rustig en ongestoord huurgenot te verschaffen in de periode vanaf 1 december 2005 en, in zoverre opnieuw recht doende:
verklaart voor recht dat [verhuurder] toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met Kinvdo door het gehuurde aan de [adres] op St. Maarten in de periode 1 december 2005 tot en met 30 april 2006 aan een derde de verhuren en verklaart voor recht dat [verhuurder] aansprakelijk is voor de daardoor door Kinvdo geleden schade;
bevestigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van Kinvdo in hoger beroep gemaakt, tot de datum van de uitspraak van dit vonnis begroot op NAF. 3.500,- aan salaris gemachtigde en NAF. 202,50 aan exploitkosten.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, E.P. van Unen en F.J.P. Lock, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof op Sint Maarten op 12 december 2008.