Uitspraak
Burgerlijke zaken 2008
Zaaknummers: KG 58/2008; H-172/08
Datum uitspraak: 9 december 2008
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van de
NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
VONNIS
in het kort geding van
[naam verhuurder]
wonende op Curaçao,
voorheen eiser, thans appellant,
verder ook te noemen: de verhuurder,
gemachtigde: de advocaat mr. B.W. Scheperboer,
tegen
[naam huurder]
wonende op Curaçao,
voorheen gedaagde, thans geïntimeerde,
verder ook te noemen: de huurster,
gemachtigde: de advocaat mr. E.J. Maduro.
<u>1. Verloop van de procedure </u>
1.1 Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen zittingsplaats Curaçao (verder: het GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 27 maart 2008 (verder: het vonnis). De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
1.2 De verhuurder is in hoger beroep gekomen van het vonnis door indiening van een akte van appel tevens houdende memorie van grieven ter griffie van het GEA op 2 april 2008. Hij heeft gevorderd dat het Hof het vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de huurster zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand van NAF. 6.000,- te vermeerderen met NAF. 1.500,- voor elke maand dat zij het gehuurde gebruikt (heeft) vanaf 1 april 2008, met veroordeling van de huurster in de proceskosten van beide instanties. De huurster heeft een memorie van antwoord ingediend waarin zij de grieven heeft bestreden en heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis. Op de nader daarvoor bepaalde data heeft de verhuurder een pleitnota met producties overgelegd, waarna de huurster een pleitnota heeft overgelegd.
1.3 De uitspraak van het vonnis in hoger beroep is bepaald op heden.
<u>2. Ontvankelijkheid</u>
Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat de verhuurder daarin kan worden ontvangen.
<u>3. Grieven</u>
De grieven beogen het geschil in volle omvang aan het Hof voor te leggen en lenen zich voor gezamenlijke bespreking. De grieven komen erop neer dat het GEA ten onrechte heeft geoordeeld dat aan de huurster een beroep op opschorting van haar verplichting tot betaling van de huurpenningen toekwam op grond van het feit dat zij in het gehuurde, mede door toedoen van de verhuurder, niet over stromend water beschikte.
<u>4. Beoordeling</u>
4.1 Het GEA heeft met juistheid overwogen dat de beschikbaarheid van stromend water een essentiële levensbehoefte is. Door een woning te verhuren waarin stromend water niet beschikbaar is of komt te ontbreken, terwijl die beschikbaarheid impliciet wel is overeengekomen (dat is hier het geval blijkens de onweersproken stelling van de huurster dat de woning bij de aanvang van de huurovereenkomst wel op het waterleidingnet was aangesloten), levert de verhuurder aan de huurster niet hetgeen de laatste op grond van de overeenkomst mag verwachten. Daarom mocht de huurster de tegenover haar recht op huurgenot staande betalingen in beginsel staken. De opvatting van de verhuurder dat voor opschorting van de huurbetalingsverplichting rechterlijke goedkeuring vereist is, vindt geen steun in het recht. Vereist is wel dat de verhuurder ten minste weet wat de huurster van hem verlangt alvorens haar betalingen te hervatten. De verhuurder heeft de stelling van de huurster dat hij wist waarom zij ophield met betalen niet betwist.
4.2 Het belang van beschikbaarheid van water bezien in relatie tot het feit dat bij de aanvang van de huurovereenkomst de woning op het waterleidingnet was aangesloten, brengt in dit geval met zich dat de verplichting van de verhuurder om het gehuurde van water te (laten) voorzien, in elk geval onderdeel is van zijn verbintenis om het gehuurde ter beschikking te stellen. Het Hof houdt het er dan ook voor dat de door de huurder gedane betalingsopschorting gebaseerd is op art. 6:262 e.v. BW. Op grond van deze artikelen, met name art. 6:264 BW, mag een verplichting ook worden opgeschort indien de verplichting die de andere partij dient te vervullen, niet vervulbaar is wegens overmacht. Aldus kan het antwoord op de vraag of de tekortkoming in de waterleveringsverplichting aan de verhuurder kan worden toegerekend, in het midden blijven.
4.3 Uit de overgelegde producties blijkt dat de enige leverancier van water op Curaçao, Aqualectra, als eis voor (hervatting van) levering van water aan een verhuurde woning stelt dat de verhuurder het aanvraagformulier mede ondertekent en dat de huurder een door hem ondertekend huurcontract inlevert. Hoewel -naar het GEA terecht heeft overwogen - voor de totstandkoming van een huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen de eis van een ondertekend contract niet geldt en de huurster in zoverre dus niet gehouden was het contract te ondertekenen, dringt zich wel de vraag op waarom zij dat niet gewoon heeft gedaan. Zij zou daarmee niet alleen aan de wens van de verhuurder zijn tegemoetgekomen maar ook hebben kunnen bewerkstelligen dat de levering van water aan het gehuurde werd hervat. Van een contractspartij kan in het algemeen gevergd worden dat hij het de andere partij mogelijk maakt zijn verplichtingen na te komen. Van de huurster kon dus een mate van medewerking aan hervatting van de levering van water gevergd worden, althans was de opschorting van haar betalingsverplichting over december 2007 weliswaar gerechtvaardigd maar kan aan verdere opschorting de rechtvaardiging zijn komen te vervallen door handelen en nalaten van partijen in de maanden daarna. Gebleken is niet dat de huurster de verhuurder na december 2007 nog heeft gewezen op zijn verplichting om te zorgen voor stromend water in het gehuurde of hem bijvoorbeeld om mede-ondertekening van het aanvraagformulier heeft gevraagd. Gebleken is evenmin dat zij zich zelf tot Aqualectra heeft gewend. Gebleken is ook niet dat de verhuurder heeft getracht de levering van water aan het gehuurde te doen hervatten, of wat op pogingen daartoe van een van partijen de reactie van Aqualectra is geweest. Onduidelijk is ook of de huurster het gehuurde al die tijd is blijven bewonen en of zij zich op andere wijze dan door een eigen Aqualectra- aansluiting heeft voorzien van de levering van water. Het antwoord op deze vragen kan van belang zijn voor de beoordeling van de betalingsverplichting van de huurster.
4.4 Het Hof zal op hieronder te noemen datum en tijdstip een comparitie van partijen houden, teneinde door partijen nader over de feiten te worden ingelicht en een minnelijke regeling te beproeven, en zal iedere verdere beslissing aanhouden
<u>De beslissing</u>
Het Hof:
gelast een comparitie van partijen voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling;
beveelt partijen in persoon, vergezeld van hun gemachtigden, daartoe te verschijnen voor het lid van dit hof mr. Van Unen, in het “Stadhuis”aan het Wilhelminaplein 4 op Curaçao, op donderdag 8 januari 2009 om 10.00 uur;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mrs. E.P. van Unen, J.R. Sijmonsma en L.J. de Kerpel-van de Poel, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao op 9 december 2008.