Uitspraak
Registratienummer: AR 259/06 - H 216/07
Uitspraak: 7 oktober 2008
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
Vonnis in de zaak van:
[naam appellant],
wonende op Curaçao,
oorspronkelijk eiser,
thans appellant,
gemachtigden: de advocaten A. Moenir-Alam en mr. G.A.S. Maduro,
- tegen -
de stichting
FUNDASHON KAS POPULAR,
gevestigd op Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: de advocaat mr.ing. D. d'Ancona.
Partijen worden hierna "[appellant]" en "FKP" genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Op 19 juni 2006 en 29 januari 2007 heeft het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao (verder: GEA) tussen partijen vonnis gewezen. Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, de procesgang aldaar en de overwegingen en beslissingen van het GEA wordt verwezen naar die vonnissen, waarvan de inhoud geldt als hier ingelast.
1.2 [appellant] is in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis van 29 januari 2007 door op 28 februari 2007 een akte van hoger beroep in te dienen. Bij op 10 april 2007 ingekomen memorie van grieven heeft hij vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn vordering alsnog zal toewijzen, met veroordeling van FKP in de proceskosten in beide instanties.
1.3 Bij memorie van antwoord heeft FKP de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis waarvan beroep, kosten rechtens.
1.4 Op 27 november 2007 hebben partijen de zaak ten overstaan van het Hof bepleit. Zijdens [appellant] zijn daarbij pleitnotities overgelegd. Nadat de zaak enige malen was aangehouden, heeft op 10 juni 2008 een voortzetting mondelinge behandeling plaatsgehad, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2. De grieven
De grieven blijken uit de memorie van grieven, waarvan de inhoud geldt als hier ingelast.
3. De beoordeling
3.1 Geen grieven zijn gericht tegen de door het GEA bij vonnis van 29 januari 2007 onder 3 als vaststaand aangenomen feiten. De vaststelling komt het Hof juist voor. Het Hof gaat daarom van die vaststelling uit.
3.2 De vordering van [appellant] is gebaseerd op de stelling dat de door hem van FKP gekochte woning gebreken vertoont. Het GEA heeft de vordering afgewezen. Hiertegen is het hoger beroep gericht.
3.3 Indien voornoemde stelling van [appellant] juist is, is er sprake van wanprestatie. Geen feiten zijn gesteld waarop een vordering uit onrechtmatige daad kan worden gebaseerd. Nu de gestelde wanprestatie vóór 1 januari 2001 is aangevangen, is ingevolge art. 143 lid 3 van Pro de Landsverordening regelende het overgangsrecht ter gelegenheid van de invoe¬ring van de Boeken 1, 3, 5, 6, 7 en 8 van het Burger¬lijk Wetboek (PB 2000 no. 119)
het voordien geldende recht van toepassing, dat wil zeggen: de verborgen-gebrekenregeling van art. 1521-1528 (oud) BW.
3.4 De klachten zijn:
a. ondeugdelijk pleisterwerk/scheuren in muren;
b. ondeugdelijk tegelwerk;
c. ondeugdelijk dakspant/verbogen plafondplaten;
d. stroef afsluitende draairamen;
e. te kleine afstand tot de woning van de buren (leidende tot fricties en een onaangename WC-lucht);
f. niet geschikt voor uitbreiding;
g. terrein kleiner dan was overeengekomen (302 m2 in plaats van 325m2).
3.5 Ingevolge art. 1522 (oud) BW is de verkoper niet gehouden in te staan voor zichtbare gebreken die de koper zelf had kunnen ontdekken na een voor of bij het sluiten van de koop van hem in redelijkheid te vergen onderzoek. Onbetwist staat vast dat ten tijde van de koop het pleisterwerk en het tegelwerk er voor een leek als [appellant] netjes uitzagen, dat er toen geen scheuren in de muren zichtbaar waren en dat de plafondplaten toen niet verbogen waren. Van een leek als [appellant] mocht niet worden verwacht dat hij onderzoek zou doen naar de deugdelijkheid van een dakspant. Wel mocht van hem worden verwacht dat hij zou onderzoeken of de draairamen soepel afsluiten. Voorts moet direct zichtbaar zijn geweest dat er slechts weinig afstand tot de woning van de buren bestond en dat de woning, gelet op de grootte ten opzichte van het terrein, niet geschikt was voor uitbreiding. Op de klachten d, e en f kan dus geen vordering worden gebaseerd. Hieraan doet niet af dat [appellant] mogelijk niet wist welke voorschriften bestonden over afstanden tussen panden, want die voorschriften maken geen deel uit van de eigenschappen van de gekochte woning.
3.6 De vermelding van 325 m2 als oppervlakte van het terrein waarop de gekochte woning is gebouwd, is vermoedelijk slechts als aanduiding bedoeld (voor het huidige recht geldt ingevolge art. 7:17 lid 5 BW Pro een wettelijk vermoeden; naar oud recht kan een dienovereenkomstig rechterlijk vermoeden worden aangenomen). Voorts is niet aangevoerd dat [appellant] voor of bij de koop van de woning het terrein niet heeft bezichtigd. Een bezichtiging daarvan mocht ook van hem worden verwacht. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat [appellant] de woning niet tegen dezelfde prijs zou hebben gekocht of de erfpacht niet op dezelfde condities zou hebben aanvaard, indien hij de exacte oppervlakte van het terrein zou hebben gekend. Klacht g kan daarom niet worden aangemerkt als een gebrek, noch van de verkochte zaak, noch van het in erfpacht uitgegeven terrein.
3.7 Ten aanzien van de klachten a, b en c laat het Hof voorshands in het midden of ten tijde van de koop sprake was van gebreken die voldoen aan de in art. 1521 (oud) BW gegeven omschrijving. Indien daarvan sprake was, geldt ingevolge art. 1528 (oud) BW dat een rechtsvordering slechts toewijsbaar kan zijn, indien die binnen korte tijd is ingesteld na de dag waarop [appellant] het gebrek heeft ontdekt of, indien dat eerder is, nadat een zorgvuldig en nauwgezet koper het gebrek redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Het betreft hier een vervaltermijn. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich hierover bij akte uit te laten. In dit verband kan van belang zijn welke klachten aan de orde zijn gesteld bij de brief van 12 november 1998 waarvan sprake is in productie 2 bij het inleidend verzoekschrift. Ook kan van belang zijn welke verbouwingen in de woning zijn uitgevoerd en wanneer.
BESLISSING:
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 4 november 2008 om [appellant] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten als hiervoor onder 3.7 vermeld, waarna FKP zich bij antwoordakte zal kunnen uitlaten;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, L.J. de Kerpel-van de Poel en F.J.P. Lock, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao uitgesproken op 7 oktober 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.