Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Zaaknummers: SXM2024H00111 – SXM2024H00111
Uitspraak: 13 mei 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
SIMPSON BAY ESTATES N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: mr. L.G.J. Berman,
tegen
de rechtspersoon naar buitenlands recht
STOCKTON HOLDING LIMITED,
gevestigd in Anguilla,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. P.P. Soons.
Partijen worden hierna SBE en Stockton genoemd.
1.De zaak in het kort
Dit geding wordt gevoerd tussen een projectontwikkelaar en de eigenaar van twee aan elkaar grenzende kavels. In [jaren tachtig/negentig] heeft de eigenaar de kavels van de projectontwikkelaar gekocht. De eigenaar heeft de kavels onbebouwd gelaten. In 2022 heeft de projectontwikkelaar werkzaamheden in de buurt van de kavels doen uitvoeren in verband met een nieuw project. Dit heeft ertoe geleid dat de eigenaar van de kavels zich beroept op erfdienstbaarheden van weg. De projectontwikkelaar beroept zich van zijn kant op een terugkooprecht.
Het Gerecht heeft de eigenaar van de kavels grotendeels gelijk gegeven.
In dit hoger beroep falen de grieven van de projectontwikkelaar.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 2 september 2024 ingekomen akte van appel is SBE in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 23 juli 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten.
2.2
Bij op 2 oktober 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft SBE twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en (naar het Hof begrijpt) de toegewezen vorderingen van Stockton alsnog zal afwijzen en de vorderingen van SBE alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Stockton in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
2.3
Bij op 13 november 2024 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft Stockton de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van SBE, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep, met rente.
2.4
Op 27 augustus 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Aan de pleitnotities van SBE zijn producties gehecht.
2.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
In de jaren tachtig of voordien heeft SBE grond ter plaatse van de huidige wijk Pelican in Sint Maarten in eigendom verkregen en verkaveld. Zij heeft een groot deel van de kavels verkocht.
3.1.2
In [jaartal jaren tachtig] heeft Stockton een kavel van [grootte] m2 van SBE gekocht en geleverd gekregen, lotnummer [A], meetbrief [1] (hierna: [kavel A]). Art. 8 van Pro de voorwaarden (
conditions) in de leveringsakte vermeldt een erfdienstbaarheid van weg (
easement of road) ten gunste van de kavel. Art. 9 onder Pro s bevat een bepaling over een bouwplicht en een terugkooprecht (hierna: de bouwplichtbepaling).
conditions) in de leveringsakte vermeldt een erfdienstbaarheid van weg (
easement of road) ten gunste van de kavel. Art. 9 onder Pro s bevat een bepaling over een bouwplicht en een terugkooprecht (hierna: de bouwplichtbepaling).
3.1.3
In [jaartal jaren negentig] heeft Stockton ook een kavel van [grootte] m2 van SBE gekocht en geleverd gekregen, lotnummer [B], meetbrief [2] (hierna: [kavel B]). Deze kavel grenst aan kavel [A]. Ook de akte van levering van deze kavel vermeldt in art. 8 van Pro de voorwaarden een erfdienstbaarheid van weg, en bevat in art. 9 onder Pro s een bouwplichtbepaling.
3.1.4
De bouwplichtbepalingen in beide leveringsakten zijn grotendeels gelijkluidend. Die in de akte van levering van [kavel B] houdt rekening met de eerdere verkrijging van [kavel A] en is daardoor iets uitgebreider. Zij luidt:
Within eighteen (18) months after the conveyance of title to the subject property to Buyers the latter shall commence and within twelve (12) months thereafter diligently complete the construction of the dwelling home on lots [A] and [B] combined. In the event the Buyers fail to commence and diligently complete the constuction of the habitable dwelling home on the subject property, the Seller may elect, upon the expiration of the aforementioned term, to repurchase the subject property with its improvements from the Buyers at i[t]s appraised market value less fifteen percent (15%).
3.1.5
Stockton heeft kavels [A] en [B] niet bebouwd.
3.1.6
Vanaf 2022 heeft SBE een nieuw project ontwikkeld: de
gated communityTepui. Tepui ligt boven de wijk Pelican. SBE heeft ten behoeve van Tepui een in- en uitgang voor de
gated communitymet wachthuisje gebouwd. Hierdoor is een weg die daar ligt, deels geblokkeerd. Ook heeft SBE een bestaande weg verbreed.
gated communityTepui. Tepui ligt boven de wijk Pelican. SBE heeft ten behoeve van Tepui een in- en uitgang voor de
gated communitymet wachthuisje gebouwd. Hierdoor is een weg die daar ligt, deels geblokkeerd. Ook heeft SBE een bestaande weg verbreed.
3.1.7
Bij brief van 2 maart 2022 heeft de advocaat van Stockton SBE gesommeerd om gestelde overschrijdingen van de grenzen van [kavel B] ongedaan te maken en om de erfdienstbaarheid/-heden van weg te respecteren.
3.1.8
Bij brief van 18 maart 2022 aan Stockton heeft de advocaat van SBE voor beide kavels het terugkooprecht van de bouwplichtbepaling ingeroepen.
Beslissingen van het Gerecht
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, verkort weergegeven, op vordering van Stockton een verklaring voor recht gegeven waarin de erfdienstbaarheid van weg wordt uitgelegd, en (mede) op basis daarvan bevelen aan SBE gegeven. Hiertoe heeft het Gerecht, verkort weergegeven, overwogen dat de erfdienstbaarheid Stockton het recht geeft om kavel [B] te betreden langs de zijkant (4.3).
3.3
SBE heeft vorderingen in reconventie ingesteld op grond van het door haar ingeroepen terugkooprecht van de bouwplichtbepalingen. Het Gerecht heeft deze vorderingen afgewezen. Hiertoe heeft het Gerecht, verkort weergegeven, overwogen dat SBE het recht om het terugkooprecht in te roepen heeft verwerkt (4.9).
Beoordeling door het Hof
3.4
Geen grief is gericht tegen de wijze waarop het Gerecht de erfdienstbaarheden van weg heeft uitgelegd. Het Hof heeft er ambtshalve geen bedenkingen bij en verenigt zich er dus mee. Voor zover SBE de uitleg van de erfdienstbaarheden alsnog in haar pleitnota in hoger beroep aan de orde heeft willen stellen, is dat te laat.
3.5
Grief 1 klaagt dat het Gerecht een beroep van SBE op verjaring onbesproken heeft gelaten. In hoger beroep heeft SBE het beroep op verjaring als volgt uitgewerkt. Vanwege begroeiing was het in elk geval sinds 2000 niet mogelijk om het pad langs de zijkant van [kavel B] te betreden. De kavel was slechts bereikbaar via de geasfalteerde weg aan de voorkant. Dit was een onrechtmatige toestand. De rechtsvordering tot opheffing van deze onrechtmatige toestand is verjaard op de voet van art. 3:314 BW Pro, aldus SBE.
3.6
De grief faalt. Voor beide partijen moet van begin af aan duidelijk zijn geweest dat Stockton haar rechten uit de erfdienstbaarheid/-heden pas (meer dan hooguit incidenteel) zou willen gaan uitoefenen vanaf het moment dat zou worden begonnen met de bouwwerkzaamheden op de kavels. Zo lang de kavels braak lagen en er geen bouwwerkzaamheden plaatshadden, bestond er geen structurele behoefte aan het bereiken van [kavel B] via een pad aan de zijkant. Indien die doorgang door begroeiing werd belet, was dat dus geen onrechtmatige toestand. Dat zou het pas kunnen worden als daadwerkelijk behoefte aan gebruik van het pad zou ontstaan en de doorgang niettemin langdurig onmogelijk bleef. Daarom kan het beroep van Stockton op haar rechten uit de erfdienstbaarheid niet worden afgewend met een beroep op verjaring van een rechtsvordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand.
3.7
Aldus kan in het midden blijven in hoeverre de doorgang door de jaren heen belet is geweest door begroeiing, of Stockton de begroeiing ooit heeft verwijderd en zo ja, hoe vaak, en of Stockton de doorgang door de jaren heen heeft gebruikt en zo ja, hoe vaak.
3.8
Grief 2 is gericht tegen het oordeel van het Gerecht dat SBE het recht om het terugkooprecht in te roepen heeft verwerkt.
3.9
Stockton heeft een uitdrukkelijk beroep gedaan op rechtsverwerking, en daarnaast op:
a. niet-tijdige aanvaarding door SBE van een aanbod van Stockton;
b. verjaring; en
c. misbruik van recht.
(conclusie van antwoord in reconventie onder 4.1-4.24)
In hetgeen Stockton aan deze verweren ten grondslag heeft gelegd, ligt een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid besloten. In elk geval ligt daarin de feitelijke grondslag besloten die het Hof aanleiding geeft met aanvulling van de rechtsgrond te beoordelen of de inroeping van het terugkooprecht in strijd is met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
3.1
Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat SBE het terugkooprecht inroept zonder Stockton eerst een nieuwe kans te geven om alsnog aan de bouwplicht te voldoen. SBE kan in beginsel verlangen dat Stockton binnen de termijnen als vermeld in de bouwplichtbepalingen de bouw van de woning aanvangt en voltooit, te rekenen vanaf het moment dat SBE een nieuwe mededeling aan Stockton doet dat zij een beroep doet op de bouwplichtbepaling. Meer dan dat kan zij in het kader van de bouwplicht niet verlangen.
3.11
Voorgaand oordeel is gebaseerd op alle omstandigheden van het geval, in samenhang beschouwd. In het bijzonder is het volgende van belang.
3.11.1
Tussen het bedingen van het tweede terugkooprecht [jaartal jaren negentig] en het beroep erop in 2022 zijn [aantal jaren] jaar verstreken zonder dat SBE Stockton ooit heeft aangesproken op het onbebouwd laten van de kavels. Dat maakt het onwaarschijnlijk dat Stockton er nog op bedacht was dat SBE een beroep op het terugkooprecht zou doen, zonder enige waarschuwing vooraf en zonder een nieuwe kans voor bebouwing te geven.
3.11.2
Naar objectieve maatstaven ligt het voor de hand, mede in het licht van algemene ervaringsregels, dat het terugkooprecht in de bouwplichtbepaling oorspronkelijk (in elk geval mede) bedoeld was om te worden uitgeoefend in de periode dat het project waarvan de kavel deel uitmaakt in ontwikkeling was. De projectontwikkelaar wilde bewerkstelligen dat de verkochte kavels daadwerkelijk voortvarend zouden worden bebouwd om zo het project tot ontwikkeling te brengen. Indien dat niet gebeurde, kon de ontwikkelaar de kavel terugkopen om die te verkopen aan een andere gegadigde die wel voortvarend zou bouwen (of om zelf te bouwen). SBE betwist deze oorspronkelijke bedoeling ook niet. Dit belang heeft SBE reeds lang niet meer, omdat het project dat tot de huidige wijk Pelican heeft geleid, reeds lang geleden is afgerond. Voor zover SBE dat laatste heeft betwist, gaat het Hof daaraan voorbij, omdat die betwisting onvoldoende gemotiveerd is.
3.11.3
Het belang van SBE bij bebouwing van kavels [A] en [B] is minder groot omdat deze kavels aan de rand van de wijk Pelican liggen (aan de hoge kant). Het verstoort de aanblik van de wijk daarom niet of nauwelijks als deze kavels onbebouwd blijven.
3.11.4
Mogelijk was het doel van het terugkooprecht ook om grondspeculatie te voorkomen. Dat doel kan het beste worden bereikt door streng de hand te houden aan de termijnen van de bouwplicht en bij overschrijding daarvan snel het terugkooprecht uit te oefenen. Naarmate de tijd verstrijkt zonder dat SBE ertegen optreedt dat een kavel onbebouwd blijft, krijgt het belang van dat doel steeds minder gewicht. Hetzelfde geldt voor het doel van het terugkooprecht om te voorkomen dat een eigenaar zijn kavel anders gebruikt dan voor de bouw van een woning.
3.11.5
Het beroep van SBE op het terugkooprecht is gedaan, kort nadat Stockton een beroep had gedaan op de erfdienstbaarheid. Dat verstoorde de plannen van SBE met Tepui. Het heeft er daarom alle schijn van dat SBE zich op het terugkooprecht heeft beroepen om verlost te zijn van de aanspraak op de erfdienstbaarheid. Dat is een ander doel dan voorzien was bij het bedingen van het terugkooprecht. Die enkele omstandigheid is van onvoldoende gewicht om misbruik van recht aan te nemen, maar zij draagt wel bij aan het hiervoor onder 3.10 gegeven oordeel.
3.12
Het voorgaande brengt mee dat grief 2 niet tot vernietiging leidt.
3.13
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. SBE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt SBE in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Stockton gevallen en tot op heden begroot op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 5.000,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vandaag tot aan de dag van de voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 13 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.