ECLI:NL:OGHACMB:2026:143 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Bevestiging bouwvergunning en afwijzing handhavingsverzoe...

Uitspraak

CUR2025H00214 en CUR2025H00215

Datum uitspraak: 10 juni 2026

gemeenschappelijk hof van jusTitie

van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN

EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

Uitspraak op de hoger beroepen van:

Carin Cares Holding B.V. (hierna: Carin Cares),

appellante,

tegen de uitspraken van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) van 1 juli 2025 in zaken nrs. CUR202403595 en CUR202403824, in de gedingen tussen:

appellante

de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (hierna: de minister)

Procesverloop

Bij beschikking van 4 september 2024 heeft de minister aan Lyra Projects B.V. (hierna: Lyra) een bouwvergunning verleend ter legalisering van een gebouwde keermuur (hierna: bestreden beschikking 1).

Bij beschikking van 30 september 2024 heeft de minister een verzoek van Carin Cares om handhavend op te treden tegen de door Lyra gebouwde keermuur, afgewezen (hierna: bestreden beschikking 2).

Bij uitspraken van 1 juli 2025 heeft het Gerecht de daartegen door Carin Cares ingestelde beroepen ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraken heeft Carin Cares hoger beroepen ingesteld.

Het hoger beroep met zaak nr. CUR2025H00214 is gericht tegen de uitspraak van het Gerecht in zaak nr. CUR202403595 en gaat over de vergunning ter legalisering van de gebouwde keermuur (bestreden beschikking 1). Het hoger beroep met zaak nr. CUR2025H00215 is gericht tegen de uitspraak van het Gerecht in zaak nr. CUR202403824 en gaat over de beslissing op het handhavingsverzoek (bestreden beschikking 2).

De minister heeft een verweerschrift ingediend. Lyra heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Het Hof heeft de zaken op een zitting behandeld op 24 maart 2026. Carin Cares werd vertegenwoordigd door haar directeur, C. Bult-Schreuders, en mr. A.C. van Hoof, advocaat. De minister werd vertegenwoordigd door mr. G.N. Hollander. Lyra werd vertegenwoordigd door mrs. M.G. Woudstra en R.M.C.S. van der Heide, advocaten.

Overwegingen

Inleiding

1. Carin Cares is eigenaar van een perceel aan de Lyraweg 41. Zij is een onderneming die thuiszorg levert en persoonlijke alarmen bewaakt. Op het perceel staat ook een horecabedrijf waar jeugdigen met een geestelijke beperking werken.

1.1.

Lyra bouwt een appartementencomplex op het perceel naast Carin Cares, Lyraweg 39. Dit complex bestaat uit vijf gebouwen met in totaal negentien wooneenheden en een zwembad, gym en bergingen. De nu voorliggende zaken gaan niet over de bouwvergunning voor het appartementencomplex en het daarmee samenhangende verzoek om handhaving. Daarover gaat zaak nr. CUR2026H00043, die op 18 mei 2026 door het Hof op een zitting is behandeld. Deze procedures gaan over de keermuur.

1.2.

Bij beschikking van 24 augustus 2023 heeft de minister aan Lyra een vergunning verleend voor de bouw van een terreinafscheiding. De maximaal vergunde hoogte daarvan was 2 meter. Sommige delen zijn in afwijking van de vergunning hoger dan 2 meter gerealiseerd. Carin Cares heeft de minister verzocht om daartegen handhavend op te treden. De minister heeft alsnog een vergunning verleend ter legalisering van de al gebouwde hogere keermuur (bestreden beschikking 1) en heeft het handhavingsverzoek afgewezen (bestreden beschikking 2). In het advies van de Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening en Planning (hierna: UOROP) van 30 augustus 2024 staat dat de hoogte van de gelegaliseerde keermuur vanuit de kavel van Carin Cares 2,90 meter is.

De uitspraak van het Gerecht over de vergunning voor de keermuur

2. Het Gerecht is Carin Cares niet gevolgd in het betoog dat de bouwvergunning voor de keermuur onvoldoende is gemotiveerd omdat de minister de ophoging van de grond en het appartementencomplex dat daarop is gebouwd niet bij de beoordeling heeft betrokken. Volgens het Gerecht ziet de aanvraag om een bouwvergunning voor de keermuur niet op de ophoging van de grond achter de keermuur en ook niet op het appartementencomplex. De keermuur is zowel functioneel als bouwkundig te onderscheiden van het appartementencomplex, aldus het Gerecht. De ophoging van de grond achter de keermuur raakt de rechtmatigheid van de bouwvergunning voor de keermuur niet, maar kan uitsluitend een rol spelen bij de beoordeling van de bouwvergunning voor het appartementencomplex. De eventuele ophoging van de grond is namelijk relevant bij het berekenen van de bouwhoogte van het appartementencomplex.
Het Gerecht is Carin Cares evenmin gevolgd in het betoog dat de vergunning voor de keermuur in strijd is met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) omdat de keermuur ontsierend is nu haar perceel niet meer naadloos overgaat in dat van Lyra en hinderlijk is omdat de wind wordt tegengehouden. Volgens het Gerecht doet de weigeringsgrond uit deze bepaling zich niet voor, waarbij onder andere van belang is dat op het perceel van Lyra sowieso een gebouw is toegestaan met een bouwhoogte conform het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (hierna: EOP) en dat betekent automatisch enige hinder voor de omgeving in vergelijking met een onbebouwd perceel. Het is aan de minister om een standpunt in te nemen over de ontsiering en hinder voor de omgeving en daarbij heeft hij beoordelingsruimte. Het advies van het UOROP van 30 augustus 2024 is volgens het Gerecht voldoende gemotiveerd om het standpunt van de minister dat de keermuur niet hinderlijk of ontsierend is als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv te kunnen dragen. In het advies staat, voor zover hier relevant, dat het perceel Lyraweg 41 enige hinder kan ondervinden van de keermuur omdat dit perceel lager ligt dan de omliggende percelen. De kortste afstand van de keermuur tot het pand van Carin Cares is ruim 2 meter en de hoogte van de keermuur is op dat punt ongeveer 2,90 meter. Hierdoor wordt enige wind en enig zicht ontnomen. De hoogte van de keermuur gemeten vanaf het perceel van Lyra is ongeveer 0,10 meter. De keermuur is vanuit bouwkundig opzicht aldus noodzakelijk om het terrein te egaliseren en om de grond tegen te houden, mede voor de veiligheid van de omliggende percelen. Die veiligheid weegt zwaarder dan de geringe ontneming van wind en zicht. Verder is de keermuur qua bouwwijze niet hinderlijk voor de omgeving, omdat het is gemaakt van traditionele bouwmaterialen, namelijk gewapend beton.

De uitspraak van het Gerecht over het handhavingsverzoek

2.1.

Het Gerecht heeft geoordeeld dat er geen aanleiding bestond om de handhavingszaak over de keermuur aan te houden en gelijktijdig te behandelen met de zaak over de toen nog te verlenen gewijzigde bouwvergunning voor het appartementencomplex en het in dat kader door Carin Cares ingediende handhavingsverzoek. Daartoe heeft het Gerecht hetzelfde overwogen als hiervoor onder 2 weergegeven, namelijk dat de ophoging van de grond achter de keermuur en de daarop gerealiseerde appartementen alleen een rol spelen bij de beoordeling van de bouwvergunning voor het appartementencomplex.
Verder heeft het Gerecht geoordeeld dat de minister het handhavingsverzoek terecht heeft afgewezen. Ten tijde van het nemen van die beslissing, op 30 september 2024, had de minister de gerealiseerde keermuur namelijk al gelegaliseerd, door op 4 september 2024 alsnog een bouwvergunning te verlenen voor de keermuur. Daarmee was geen sprake meer van een overtreding en ontbrak een grondslag om handhavend op te treden.

De hoger beroepen

3. Carin Cares is in hoger beroep gekomen tegen beide uitspraken van het Gerecht. In het hoger beroep over de bouwvergunning voor de keermuur (bestreden beschikking 1) voert zij het volgende aan.

3.1.

Volgens Carin Cares kan de bouw van de keermuur niet los worden gezien van de opgehoogde grond en het daarop gerealiseerde appartementencomplex en is het Gerecht ten onrechte niet ingegaan op haar argumenten over die twee aspecten. Volgens haar gaat het om één bouwproject, dat de bouw van de keermuur omvat, het ophogen van het terrein daarachter en het daarop bouwen van de appartementen. Door separaat daarover te oordelen gaat het Gerecht eraan voorbij dat Carin Cares in de realiteit te maken heeft met een optelsom, namelijk een uitzicht van 3 meter betonblokken met daarop nog twee bouwlagen. Verder betwist Carin Cares dat de keermuur en de appartementen bouwkundig van elkaar te onderscheiden zijn. De appartementengebouwen zijn duurzaam verenigd met de opgehoogde grond achter de keermuur, de functie van die grond is beperkt tot de daarop gebouwde appartementen en de keermuur heeft als functie om die grond te stabiliseren. De keermuur maakt aldus onderdeel uit van de grondwerken ten behoeve van de appartementen. Als dat wordt betrokken bij de berekening van de totale hoogte van het gehele bouwwerk, wordt de bouwhoogte van 8 meter uit artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP ernstig overschreden, aldus Carin Cares.

3.2.

Verder betoogt Carin Cares dat de vaststelling in het UOROP-advies dat een muur met gewapende ringbalken en gewapende steunberen qua bouwwijze niet ontsierend is voor de omgeving, onvoldoende is gemotiveerd. Carin Cares had voorheen aan de twee zijden van haar perceel die grenzen aan het perceel Lyraweg 41 uitzicht op flora en fauna en daarvoor is een betonnen muur in de plaats gekomen. Zij heeft geen uitzicht meer en minder wind en lichtinval. Volgens Carin Cares is de keermuur aldus wel ontsierend en hinderlijk. Daartegenover staat geen zwaarwegend belang van Lyra. Zij heeft een heuvelachtig perceel gekocht en moest daarmee rekening houden bij het ontwikkelen van het terrein. Het ophogen van de grond aan een kant van het perceel is niet de enige mogelijkheid om het terrein te egaliseren, maar wel de meest belastende optie voor de buren. Als de appartementen gelaagd tegen een heuvelwand gebouwd zouden worden, zou het niet nodig zijn geweest om Carin Cares te belasten met een keermuur. Het Gerecht is hier volgens Carin Cares ten onrechte aan voorbij gegaan.

3.3.

Verder betoogt Carin Cares dat het Gerecht ten onrechte heeft verwezen naar een eerdere hoogtemeting, waaruit naar voren kwam dat het hoogste punt van de muur 2,60 meter was. De vergunning staat een bouwhoogte toe van 3,50 meter en de keermuur komt ook tot die hoogte.

3.4.

In het hoger beroep over de afwijzing van het handhavingsverzoek (bestreden beschikking 2) voert Carin Cares tot slot het volgende aan. Het stond de minister niet vrij om te wachten met het beslissen op haar handhavingsverzoek van 17 juni 2023, inhoudende dat in strijd met de vergunning voor een erfafscheiding van 2,00 meter hoog werd gebouwd, totdat er een bouwvergunning voor een keermuur van 3,50 meter hoog was verleend op 4 september 2024. Er was niet al die tijd al concreet zicht op legalisatie, alleen al omdat Lyra pas in april 2024 de aanvraag voor een bouwvergunning voor een keermuur indiende. De minister had een bouwstop moeten opleggen en had van Lyra moeten verlangen dat zij eerst een toereikende vergunning zou verkrijgen. Het Gerecht heeft dit miskend door te volstaan met de vaststelling dat er vanaf 4 september 2024 geen overtreding meer was.

Het oordeel van het Hof

4. Het Hof volgt Carin Cares niet in het betoog dat het Gerecht ten onrechte de bouwvergunning voor de keermuur los heeft beoordeeld van de bouwvergunning voor het appartementencomplex en de ophoging van de grond niet bij de beoordeling heeft betrokken. Voor de keermuur en het appartementencomplex zijn twee afzonderlijke bouwvergunningen verleend, gegeven op twee afzonderlijke aanvragen, die zien op afzonderlijke bouwactiviteiten. Lyra heeft in de schriftelijke uiteenzetting toegelicht dat de keermuur geen directe constructieve functie vervult voor de appartementsgebouwen. De muur dient ter terreinstabilisatie en perceelsbegrenzing en de appartementsgebouwen rusten op een eigen fundering. Het terrein tussen de ondergrond van de appartementen en de muur is niet opgevuld omdat dat nodig was als fundering voor de appartementen, maar om vanuit het terras bij de appartementen een aantrekkelijker tuin te creëren. Verder wijst Lyra erop dat uit de constructietekeningen blijkt dat beide bouwwerken afzonderlijk zijn ontworpen en dat de muur niet is betrokken bij de constructieberekeningen van de appartementsgebouwen. De minister heeft in het verweerschrift hierover aangevoerd dat de keermuur niet nodig is voor de stabiliteit van de gebouwen, omdat het grootste deel van de gebouwen is opgericht op verhard gesteente. Carin Cares heeft niet met stukken of anderszins onderbouwd dat dit niet juist is. Van belang is verder dat in een eerder stadium al bouwvergunningen zijn afgegeven voor een terreinafscheiding van 2,00 meter en voor de appartementengebouwen.
Het betoog slaagt niet.

4.1.

Carin Cares komt verder tevergeefs op tegen het oordeel van het Gerecht over ontsiering en hinder van de keermuur voor de omgeving. In het UOROP-advies staat hierover dat de weigeringsgrond uit artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich niet voordoet. Volgens dit advies ontsiert de keermuur de omgeving niet omdat het een traditionele bouwmethode van gewapende ringbalken en gewapende steunberen betreft. Verder heeft de minister er in zijn verweerschrift op gewezen dat er al een erfafscheiding van 2,00 meter onherroepelijk vergund is, op dezelfde plaats als de keermuur. Anders dan waar Carin Cares van uit lijkt te gaan, zou daarom ook zonder bestreden beschikking 1 al geen sprake meer zijn van een onbelemmerd uitzicht en evenmin van vrije lichtinval en winddoorlating. Verder is op de zitting van het Hof bevestigd dat de keermuur wordt voorzien van een landschappelijke inpassing en dat Lyra heeft aangeboden om een regeling te treffen met Carin Cares om de muur ook aan haar kant optisch mooier te maken, maar Carin Cares heeft dat geweigerd. De minister kon zich gelet op het voorgaande in redelijkheid op het standpunt stellen dat de keermuur niet hinderlijk of ontsierend is als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Het betoog van Carin Cares dat er geen zwaarwegende belangen van Lyra zijn gebleken bij de bouw van de keermuur gaat eraan voorbij dat bij de toepassing van artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv geen belangenafweging aan de orde is.
Het betoog slaagt niet.

4.2.

Carin Cares betoogt tevergeefs dat het Gerecht ten onrechte heeft verwezen naar een eerdere hoogtemeting, waaruit naar voren kwam dat het hoogste punt van de keermuur 2,60 meter was, nu de vergunning een bouwhoogte toestaat van 3,50 meter en de keermuur ook tot die hoogte komt. Deze overweging van het Gerecht maakt geen onderdeel uit van de inhoudelijke beoordeling, maar van de algemene inleiding en is daarmee geen dragende overweging voor het oordeel van het Gerecht.
Het betoog slaagt niet.

4.3.

Het betoog van Carin Cares over de afwijzing van het handhavingsverzoek (bestreden beschikking 2), dat het Gerecht ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat de minister het verzoek van 17 juni 2023 niet mocht afwijzen op de grond dat de situatie sinds 4 september 2024 gelegaliseerd is, slaagt evenmin. Anders dan Carin Cares veronderstelt in haar betoog over concreet zicht op legalisatie, gaat het niet over de situatie in de periode dat het handhavingsverzoek nog open lag. Voor de rechtmatigheid van de beslissing van de minister is de situatie ten tijde van het nemen van die beslissing van belang. Het Gerecht heeft terecht overwogen dat op dat moment al een vergunning ter legalisering van de gebouwde keermuur was verleend, waarmee geen sprake meer was van een overtreding en er geen bevoegdheid meer bestond voor de minister om handhavend op te treden.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie

5. De hoger beroepen zijn ongegrond. De uitspraken van het Gerecht worden bevestigd. De minister hoeft geen proceskosten te vergoeden.

Beslissing

De voorzitter van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:

bevestigt de uitspraken van het Gerecht.

Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. E.J. Daalder en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Buntjer, griffier.

w.g. Van Ettekoven

voorzitter

w.g. Buntjer

griffier

Uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026.