Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Registratienummers: SXM2023-756 – SXM2023H00088
Uitspraak: 19 maart 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de stichting MACCOW FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. L. Peterson,
tegen
[geïntimeerde],
wonende in [woonplaats],
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mr. F.K. Kutluer en mr. C. van Hees,
Partijen worden hierna [geïntimeerde] en Maccow genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten over een perceel grond. Hierop heeft [geïntimeerde] (de huurder) een huis gebouwd. Partijen verschillen van mening over de vraag of het perceel overeenkomstig de huurovereenkomst is bebouwd. [geïntimeerde] vordert in deze procedure medewerking van Maccow aan de GEBE-aansluiting voor water en elektriciteit. Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) heeft de vordering toegewezen.
1.2
Maccow is in hoger beroep gekomen van dit vonnis. Het Hof verwerpt het hoger beroep en bevestigt het vonnis van het Gerecht. Hierna zal worden toegelicht op welke gronden het Hof tot dit oordeel is gekomen.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 25 augustus 2023 ingekomen akte van appel is Maccow in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 4 augustus 2023 uitgesproken vonnis in kort geding van het Gerecht .
2.2
Bij op 14 september 2023 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [geïntimeerde] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3
Bij op 13 oktober 2023 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met (primair) veroordeling van [geïntimeerde] in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten in hoger beroep, (subsidiair) een in goede justitie te bepalen bedrag, en (meer subsidiair) veroordeling in de proceskosten conform het liquidatietarief.
2.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. [geïntimeerde] heeft daarbij nog twee producties overgelegd, welke vooraf aan de wederpartij zijn toegezonden.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
De feiten
3.1
Het Hof gaat op grond van wat partijen over en weer hebben gesteld en niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van overgelegde stukken, uit van de volgende feiten.
3.2
Maccow (als verhuurder) en [geïntimeerde] (als huurder) hebben op 27 september 2018 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond ter grootte van 400 m², gelegen aan de One Hoe Lane, Lower Prince’s Quarter. De overeenkomst behelst onder meer de volgende bepalingen:
1. The landlady leases to the tenant, while the tenant accepts in lease the parcel of land described above.
2. The term of this agreement is for 10 (ten) years commencing on October 1, 2018 and ending on October 1, 2028. The landlady hereby grants to the tenant the right of option to renew the term of this agreement.(…)
4. During this term the rent will be US$375 per month (…)
5.Parties agree that the parcel of land leased to the tenant will exclusively be used for the construction of a three-bedroom house. The foundation, kitchen and one bedroom can be of concrete. No concrete roofs are permitted!
7.Land lady will allow all structural and other changes on the parcel as deemed necessary or useful by tenant to prepare the parcel as indicated for its intended use by tenant.
8.Parties agree that water, gas, electricity and sewage costs are as far as the leased premises are concerned, for the account of the tenant. The tenant shall cause electricity and water meters to be installed on the parcel, house or apartments in his/her name and account or those occupying the building. The landlady is obliged to approve the connections or supply thereof.
9.Tenant shall obtain all licenses, permits and insurance necessary to construct the building and shall submit copies of same to the landlady prior to commencing operations.
10.Parties agree that tenant is responsible for the structure which is constructed on the premises and therefore all maintenance and costs of insurance are for the account of the tenant. Parties furthermore agree that at the end of the lease, all structures erected on the leased land will become the property of the landlady/lessor with no compensation what so ever due to lessee/tenant. The tenant may at his/her cost and expense remove any and all structures built on the subject property by tenant.
15.It is agreed between parties that in the event the landlady desires or has the intention to give the parcel of land in question into long lease, or sell it, the tenant shall have the first option right to acquire same. (…)
18.This agreement contains the entire agreement between parties and cancels all prior verbal and/or written agreements between parties in the past with respect to the premises leased herein.
3.3
Bij besluit van 29 januari 2021 is aan [geïntimeerde] door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur (VROMI) een bouwvergunning verleend voor de bouw van een woning, onder (onder meer) de volgende voorwaarden:
Materials of construction
Foundation: Reinf. Concrete Floor(s): Reinf. Concrete
Exterior walls: Wood and Block Interior walls: Wood and Block
Roof: Metal Sheet
3.4
Bij brief van 1 februari 2021 van (de advocaat van) Maccow aan [geïntimeerde] wordt de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen ingeroepen op de grond dat deze bebouwd wordt zonder een bouwvergunning, zoals door de overeenkomst vereist. Tevens wordt [geïntimeerde] aangezegd de bouwactiviteiten te staken, binnen 14 dagen het gebouwde af te breken, alsmede het perceel te verlaten.
3.5
Met een beroep op de omstandigheid dat het gebouwde geheel van beton is heeft Maccow aan [geïntimeerde] een nieuwe huurovereenkomst aangeboden – gedateerd 3 december 2021 - waarin hetzelfde perceel grond voor een prijs van US$500,- per maand wordt verhuurd. Deze overeenkomst is niet door [geïntimeerde] geaccepteerd.
Het vonnis van het Gerecht en de grieven van Maccow
3.6
Het Gerecht heeft in het vonnis waarvan beroep geoordeeld dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt door Maccow dat in een bodemzaak zal komen vast te staan dat aan de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van 1 februari 2021 rechtsgevolgen zullen worden verbonden. Het Gerecht baseert dat oordeel op de overweging dat geen sprake is van schending van artikel 5 van Pro de overeenkomst door [geïntimeerde] – zoals door Maccow is aangevoerd – omdat (kort gezegd) dit artikel geen betonverbod behelst, maar slechts een dakbetonverbod. Nu de bodemrechter, naar verwachting, om deze reden niet zal uitgaan van de ontbinding van de geldt deze onverkort en is Maccow – mede gelet op het evidente belang van [geïntimeerde] - op grond van artikel 8 gehouden Pro mee te werken aan de aansluiting van de gebouwde woning op de netwerken van GEBE voor de levering van water en elektriciteit. Door die medewerking afhankelijk te stellen van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huursom handelt Maccow in strijd met deze bepaling, aldus nog steeds het Gerecht, op grond waarvan het een rechterlijk bevel geeft om op straffe van een dwangsom alsnog de gevorderde medewerking te verlenen.
3.7
Maccow heeft daartegen vier grieven aangevoerd:
Grief 1: ten onrechte heeft het Gerecht in r.o. 4.4 van het bestreden vonnis geoordeeld dat het zogenaamde betonverbod niet volgt uit artikel 5 van Pro de huurovereenkomst.
Grief 2: ten onrechte heeft het Gerecht in r.o. 4.3 van het bestreden vonnis geoordeeld dat het huurcontract niet buitengerechtelijk, bij brief van 1 februari 2021, is ontbonden.
Grief 3: ten onrechte heeft het Gerecht in r.o. 4.7 van de bestreden beslissing de vordering van [geïntimeerde] met betrekking tot de elektriciteits- en wateraansluitingen aangenomen.
Grief 4: ten onrechte heeft het Gerecht de vordering(en) van [geïntimeerde] toegewezen en Maccow in de proceskosten veroordeeld.
Het belang bij het hoger beroep
3.8 [
geïntimeerde] heeft aangevoerd dat Maccow geen belang heeft bij het hoger beroep omdat zij het vonnis van het Gerecht heeft uitgevoerd en de proceskosten met de huur zijn verrekend. Het Hof verwerpt dit verweer op de grond dat – wat er ook zij van de mogelijkheid om de aansluiting van water en elektriciteit op het GEBE-netwerk ongedaan te maken – Maccow recht heeft op vergoeding van proceskosten, indien het hoger beroep terecht is ingesteld.
De uitleg van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst
3.9
In de kern verschillen partijen van mening over de vraag of de woning die [geïntimeerde] op het perceel heeft gebouwd al dan niet in strijd is met hetgeen daarover in artikel 5 is Pro overeengekomen. Maccow beantwoordt die vraag bevestigend en heeft daarop haar buitengerechtelijke ontbinding gebaseerd, al verdient aantekening dat zij bereid blijkt over dat bezwaar heen te stappen indien [geïntimeerde] een hogere huurprijs betaalt. Het Gerecht heeft Maccow hierin evenwel niet gevolgd, waartegen deze in hoger beroep heeft gegriefd. Grief 1 komt er kort gezegd op neer dat de (letterlijke) tekst van artikel 5 meebrengt Pro dat alleen de fundering, de keuken en één slaapkamer van beton mogen worden gebouwd.
3.1
In het onderhavige geval is voor de uitleg van artikel 5 evenwel Pro niet uitsluitend de taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen van belang, maar ook de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan deze bewoordingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, Haviltex).
3.11
Het Gerecht heeft artikel 5 kennelijk Pro aldus uitgelegd dat de fundering, de keuken en één slaapkamer van beton mogen worden gemaakt, maar in ieder geval niet het dak. Die uitleg brengt mee dat ook andere onderdelen van het huis zoals de muren (met uitzondering van het dak) van beton mogen worden gemaakt. Aan die uitleg heeft het Gerecht bovendien ten grondslag gelegd dat volgens de bouwvergunning voor de buitenmuren hout en blokken mogen worden gebruikt, waarmee (volgens de eigen stellingen van Maccow) betonblokken zijn bedoeld.
3.12
Het Hof neemt die uitleg over en sluit zich daarbij aan. Zij past ook bij de strekking en inhoud van de overige bepalingen van de overeenkomst voor zover die zien op de bebouwing van het perceel met een woning voor langdurig en structureel gebruik voor een periode die de huurder kan verlengen (artikel 2), de verantwoordelijkheid van de huurder voor de constructie van de woning en de mogelijkheid dat de woning blijft staan en daarmee eigendom blijft van de verhuurder (artikel 10). Voorts neemt het Hof mede in overweging dat Maccow zich niet primair verzet tegen de bouw van een woning van beton (met uitzondering van het dak), nu zij bereid bleek zo’n woning te accepteren (zij het tegen een hogere huurprijs). Grief 1 faalt derhalve.
3,13 Nu niet is gebleken dat [geïntimeerde] in strijd met artikel 5 van Pro de huurovereenkomst heeft gehandeld, bestond geen grond voor de bij brief van 1 februari 2021 door Maccow ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding. De huurovereenkomst zal dus, naar verwachting, door de bodemrechter niet als ontbonden worden aangemerkt. Daarom faalt ook grief 2.
3.14
Het Gerecht heeft derhalve de vordering terecht toegewezen, waarbij het Hof ten overvloede aantekent dat water en elektriciteit primaire levensbehoeften zijn zodat het onthouden van medewerking aan de levering daarvan alleen door zwaarwegende omstandigheden (die zich hier niet hebben voorgedaan) kan worden gerechtvaardigd. De grieven 3 en 4 falen.
Slotsom
3.15
Nu de grieven falen en het Hof ambtshalve geen bedenkingen heeft tegen het vonnis waarvan beroep, wordt dat vonnis bevestigd. Maccow wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep veroordeeld. Algemeen uitgangspunt is dat voor vergoeding van volledige proceskosten, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, slechts ruimte is in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA3516). Van het een noch het ander is sprake. Voor een andere grondslag dan het liquidatietarief bestaat daarom geen grond. De kosten worden begroot op NAf 240,50 aan verschotten en NAf 5.000,- (2,5 x NAf 2.000,-) aan salaris van de gemachtigden.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Maccow in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op NAf 240,50 aan verschotten en NAf 5.000,- aan salaris voor de gemachtigde;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg, en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 19 maart 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.