ECLI:NL:OGHACMB:2025:326 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep inzake koopovereenkomst bouwterrein tussen S...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Zaaknummers: BON2022000016 – BON2024H00006

Uitspraak: 16 december 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de naamloze vennootschap

SANTHOS N.V.,

gevestigd in Bonaire,

in eerste aanleg gedaagde,

thans appellante,

gemachtigde: mr. P.M. Noordhoek,

tegen

de besloten vennootschap

WILCA BETON&TRANSPORT B.V.,

gevestigd in Aruba,

in eerste aanleg eiseres,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. M.D. van den Brink.

Partijen worden hierna Santhos en Wilca genoemd.

1.De zaak in het kort

Santhos heeft in Bonaire een terrein verkocht aan Wilca. De vraag is of voor betaling van de koopsom een fatale termijn is afgesproken.

Het Gerecht heeft geoordeeld dat daarvan geen sprake is. Om die reden is Santhos veroordeeld tot levering onder voorwaarde van betaling door Wilca.

Het Hof oordeelt anders. Het vonnis van het Gerecht wordt daarom vernietigd.

2.Het verloop van de procedure

2.1

Bij op 30 januari 2024 ingekomen akte van appel is Santhos in hoger beroep gekomen van de tussen partijen gewezen en op 21 december 2022, 25 oktober 2023 en 20 december 2023 (verder: eindvonnis) uitgesproken vonnissen van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, zittingsplaats Bonaire.

2.2

Bij op 8 maart 2024 ingekomen memorie van grieven (met producties) heeft Santhos zes grieven tegen de vonnissen waarvan beroep aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen zal vernietigen en de vordering van Wilca alsnog zal afwijzen met veroordeling van Wilca in de kosten van de procedure in beide instanties.

2.3

Bij op 25 april 2024 ingekomen memorie van antwoord heeft Wilca de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof de vonnissen zal bevestigen en Santhos zal veroordelen in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.4

Op de daarvoor bepaalde dag hebben partijen pleitnotities ingediend.

2.5

Het Hof heeft een mondelinge behandeling bepaald op 25 november 2025. Daaraan voorafgaand heeft Santhos aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen zijn, deugdelijk vertegenwoordigd, verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden en hebben hun stellingen nader toegelicht en vragen van het Hof beantwoord. Vonnis is bepaald op vandaag.

3.De feiten

3.1

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

Santhos is eigenaar van een eigendomsterrein van 30.350 m² gelegen aan de [straat] op Bonaire. Daarvan heeft zij 20.264 m² verkocht aan Wilca. Partijen hebben hun afspraken daarover als volgt in een schriftelijke “overeenkomst tot ontwikkelen van terreinen” van 3 september 2019 vastgelegd:

1. De ontwikkelaar [Wilca, opm. Hof] krijgt bij deze het mandaat om het eigendomsterrein van de eigenaar [Santhos, Hof] te ontwikkelen die gelegen zijn de [adres] op Bonaire, kadastraal bekend als (...) Te samen groot 30.350 m2.

2. Van de grootte van 30.350m2 mag de ontwikkelaar slechts 20.264 m2 ontwikkelen. Deze bevindt zich onder het perceel dat groot is 10.086 m2, zoals aangeduid op de bijgevoegde kaart, die onverbrekelijk deel uit maakt van deze overeenkomst.

3. De ontwikkelaar zal de eigenaar een prijs betalen van US $ 900.000,— (...) voor het terrein met een grootte van 20.264 m2, dat zich bevindt op de onder punt 2 genoemde kaart.

4. De ontwikkeling van het terrein, groot 20.264 m2 en de betaling van het onder punt 3 genoemde bedrag, zal geschieden binnen een termijn van 2 jaren, zo niet eerder.

5. Alle kosten om het terrein te ontwikkelen en bouwrijp te maken, komen voor rekening van de ontwikkelaar, inclusief licht en watervoorzieningen. Ook de kosten van het verkavelen komen voor rekening van de ontwikkelaar.

6. De eigendomsoverdracht van een kavel kan geschieden naarmate deze bebouwd is en in overleg met de eigenaar.

7. Indien de ontwikkeling van het project 2 jaren overschrijdt, zal de ontwikkelaar 7% rente per jaar verschuldigd zijn over het dan openstaand bedrag.

8. Indien de ontwikkelaar de afgesproken koopprijs, zoals genoemd in punt 3, heeft voldaan binnen de afgesproken termijn dan zal de ontwikkelaar geen verplichtingen meer hebben jegens de eigenaar.

9. Na het ondertekenen van deze overeenkomst kan de ontwikkelaar in beginsel starten met het ontwikkelen van het betreffend terrein.

3.3

Santhos heeft bij brief van haar gemachtigde van 10 september 2021 de

overeenkomst ontbonden op de grond dat er op dat moment al meer dan twee jaren

waren verstreken terwijl er geen ontwikkeling had plaatsgevonden en ook de koopsom van USD 900.000 niet was betaald. Daarnaast werd in de brief als

ontbindingsgrond aangevoerd dat Wilca ten onrechte allerlei kosten bij Santhos in

rekening had gebracht.

3.4

Het aan Wilca verkochte deel van het totale terrein wordt door partijen en hierna aangeduid als het Wilca-deel, het niet aan Wilca verkochte deel van het totale terrein als het Santhos-deel.

3.5

Een deel van het Wilca-deel, terrein, kavel 48, is ondertussen door Santhos verkocht aan een derde, Kuzeta.

4.Vorderingen

In dit geding heeft Wilca, na wijziging van eis, in eerste aanleg gevorderd (verkort weergegeven en voor zover van belang) om bij vonnis

Primair

I. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tussen Wilca en Santhos niet door Santhos is ontbonden;

II. Santhos te veroordelen om uiterlijk binnen een maand na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, het verkochte aan Wilca te leveren, onder de voorwaarde van betaling van de koopprijs van USD 900.000 door Wilca, en dat op straffe van verbeurte van een dwangsom;

III. Santhos te veroordelen aan Wilca te betalen een bedrag van USD 56.653,82, vermeerderd met de wettelijke rente;

Subsidiair voor het geval de koopovereenkomst terecht is ontbonden:

IV. Santhos te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Wilca te

betalen een bedrag van USD 209.516,94,vermeerderd met de wettelijke rente;

Primair en subsidiair:

V. Santhos te veroordelen in de proceskosten waaronder de beslagkosten.

5.Beslissingen van het Gerecht

5.1

Het Gerecht heeft bij eindvonnis van 20 december 2023 onder afwijzing van wat meer of anders is gevorderd, kort weergegeven

- voor recht verklaard dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig door Santhos is ontbonden,

- Santhos, op straffe van verbeurte van een dwangsom, veroordeeld tot levering, behoudens kavel 48, onder voorwaarde van betaling door Wilca van USD 850.438,40;

- Santhos veroordeeld tot betaling aan Wilca van USD 39.467,42, vermeerderd met de wettelijke rente;

- Santhos veroordeeld in de proceskosten;

- het vonnis ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.2

De aan dit eindoordeel ten grondslag liggende overwegingen kunnen als volgt worden samengevat.

Artikel 4 van de koopovereenkomst en, in aansluiting daarop, artikel 7 daarvan moeten zo worden uitgelegd dat partijen daarmee hebben bedoeld dat het Wilca-deel ontwikkeld zou worden binnen twee jaar na het sluiten van de overeenkomst en dat de koopsom van USD 900.000 binnen dezelfde termijn betaald zou worden. Als die termijn om welke reden dan ook niet gehaald zou worden, zou de ontwikkeling kunnen worden voortgezet. Vanaf dat moment zou Wilca over het dan nog openstaande deel van de koopsom een rente zijn verschuldigd van 7% per jaar (rov. 4.1 tussenvonnis 21 december 2022).

Voor ontbinding van de overeenkomst door Santhos bestond daarom geen goede grond (rov. 4.2 tussenvonnis 21 december 2022).

Aan kadasterkosten, inmeetkosten en schoonmaakkosten kan in totaal USD 39.467,42 worden toegewezen (rov. 2.4 eindvonnis).

6.De beoordeling door het Hof

De uitleg van de koopovereenkomst

6.1

Partijen verschillen van mening over inhoud en betekenis van de koopovereenkomst van 3 september 2019. Dit betekent dat deze moet worden uitgelegd. Die uitleg moet geschieden volgens de maatstaf van HR 13 maart 1981, ECLI:NLHR:1981:AG4158, Haviltex. In het bijzonder is dan van belang wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst over en weer hebben verklaard en welke betekenis de een redelijkerwijs aan de verklaring van de ander mocht toekennen, zoals daarvan ook kan blijken uit feiten en omstandigheden van nadien.

6.2

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst liet Santhos per mail aan Wilca weten (inleidend verzoek prod 2, onderstreping door Hof):

We hebben uw bericht ontvangen via Watsapp.

De eigenaar van het perceel is Santhos NV te Aruba. Wij moeten daarom maar liefst 28 procent winstbelasting overdragen aan de Arubaanse belastingdienst.

U heeft een bod uitgebracht van anderhalf miljoen US dollar. Voor dit bedrag zijn we bereid om het perceel te verkopen, echter onder de volgende voorwaarde.

Optie 1).
De volledige koopsom zal in een keer voldaan wordenaan de notaris, al waar de overschrijving zal plaatsvinden.

Optie 2
). Uw voorstel om huizen te bouwen en uit de verkoop daarvan de koopsom af te lossen, is voor het bedrijf Santhos NV, niet rendabel omdat dit drie tot vijf jaren kan gaan duren. We zitten daardoor aan een dergelijke overeenkomst vast. Ons verzoek aan u is dan ook om door te gaan om een financiering bij banken, verzekeringsmaatschappijen e.d. rond te krijgen,
zodat we de verkoop in een keer kunnen afhandelen.

Optie 3). U kunt het achterliggende deel van het perceel kopen, dus zonder commercieel kavels nummers 1, 2, 3, 4, 5, en supermarkt kavel. Dit achterliggend deel van het perceel heeft een groote van plus minus 17.5000 vierkante meter. Voor een bedrag van USD $50,- per vierkante meter, wat neer komt op een bedrag van US $875.000.- Onder voorwaarde dat er een
voorschot van 20% van het totale bedrag, wat neer komt op USD $175.000.- op de rekening van de notaris wordt gestort.
Het restant bedrag vervolgens geheel binnen een jaar wordt afgelost. Alle bijkomende kosten in verband met het projectontwikkeling, komen voor uw eigen rekening zoals u eerder in uw mail heeft aangegeven.

Optie 4). Zie tekening van het stuk grond, met een groote van 11.000 vierkante meter, ten behoeve van Hotel Plaza Nikkiboko. Restant perceel plus minus 20.000 vierkante meter, kunt u ook kopen voor een bedrag van USD $50.- per vierkante meter, onder dezelfde voorwaarde genoemd hierboven bij optie 3.

6.3

In de overeenkomst van 3 september 2019 is als artikel 4 opgenomen (onderstreping door Hof):

4. De ontwikkeling van het terrein, groot 20.264 m2 en de betaling van het onder punt 3 genoemde bedrag, zal geschieden
binnen een termijn van 2 jaren, zo niet eerder.

6.4

Tijdens een telefoongesprek tussen partijen op 15 november 2020 verklaart Wilca zich bereid een voorschot te betalen van USD 50.000.

6.5

In een naar aanleiding van dat telefoongesprek door Santhos aan Wilca gestuurde brief van 16 november 2020 legt Santhos vast de (op 15 november 2020 gemaakte) afspraak dat Wilca uiterlijk op 15 december 2020 een voorschot van USD 50.000 zal betalen.

6.6

Op 4 augustus 2021 stelt Wilca voor een addendum bij de koopovereenkomst te maken, waarvan de inhoud is:

(…)

Punt 4 zal gewijzigd worden als volgt;

De in punt 2 genoemde termijn van 2 jaar zal vanaf 3 september 2021 worden verlengd met nog 2 jaar, zo niet eerder.

6.7

Uit deze feiten en omstandigheden kan redelijkerwijs worden afgeleid dat Santhos aanvankelijk betaling per datum overeenkomst wenste. Na onderhandeling werd overeengekomen dat binnen twee jaar betaald moest worden. Niet later. Integendeel, uit de woorden ‘zo niet eerder’ in de koopovereenkomst blijkt dat eerdere betaling door Santhos nog steeds werd gewenst. In dat scenario past ook het aanbod van Wilca van 15 november 2020 om USD 50.000 te betalen. Het besef van de noodzaak om te betalen binnen twee jaar blijkt ook uit de toezending van het addendum. De voorgestelde verlenging was immers niet noodzakelijk indien het standpunt van Wilca, dat verlenging automatisch zou plaatsvinden en van een fatale termijn geen sprake was, juist was.

6.8

Deze uitleg van de overeenkomst wordt niet weersproken of weerlegd door de in de koopovereenkomst opgenomen renteclausule:

7. Indien de ontwikkeling van het project 2 jaren overschrijdt, zal de ontwikkelaar 7% rente per jaar verschuldigd zijn over het dan openstaand bedrag.

6.9

Die clausule ontneemt aan de eerder vastgelegde fatale termijn van twee jaar niet haar werking. Voorzien is kennelijk slechts dat Wilca, ondanks die termijn, wel eens in gebreke zou kunnen blijven de koopsom geheel of ten dele te voldoen. Voor dat geval is vastgelegd dat over de te incasseren, door het verstrijken van de termijn opeisbare, koopsom het overeengekomen (en dus niet een ander) rentepercentage verschuldigd zou zijn. De lezing dat het Wilca vrij zou staan de betaling van de koopsom (eindeloos) uit te stellen als Wilca daarover maar rente betaalde, strookt niet met de afspraak om te betalen binnen twee jaar en biedt daarom onvoldoende tegenwicht tegen de hiervoor gegeven uitleg. Aan de renteclausule kwam ook betekenis toe voor het geval dat de koopsom deels binnen de termijn van twee jaar betaald zou zijn en de resterende tekortkoming van te geringe betekenis was om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Bijvoorbeeld in het geval dat Wilca met de ontwikkeling van het terrein en de bouw reeds zo ver gevorderd was dat ontbinding van de overeenkomst niet meer gerechtvaardigd was. Ook voor die situatie was het dan door Wilca verschuldigde rentepercentage over de restant-koopsom al vastgelegd.

6.1

De conclusie is dat de koopovereenkomst voor de betaling van de koopsom een fatale termijn van twee jaar bevatte, niet van rechtswege maar slechts door een wilsbesluit van Santhos te verlengen. Door niet binnen die termijn te betalen was sprake van een tekortkoming en verzuim aan de zijde van Wilca.

De ontbinding

6.11

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW BES).

6.12

Op 10 september 2021 heeft Santhos, in een brief van haar advocaat aan Wilca, de overeenkomst ontbonden. Als redenen daarvoor zijn opgegeven de niet-tijdige betaling van de koopsom van USD 900.000 en het in strijd met de overeenkomst in rekening brengen van kosten aan Santhos.

6.13

De tekortkomning met betrekking tot het niet betalen van de koopsom is hiervoor al vastgesteld. Van die tekortkoming kan niet gezegd worden dat de aard daarvan in de weg staat aan ontbinding. Ook was de tekortkoming niet van geringe betekenis. Betaling van de koopsom vormde een kernverplichting van de koopovereenkomst en er was nog helemaal niets op betaald. De ontbinding van de koopovereenkomst was dan ook reeds door de niet-betaling gerechtvaardigd.

De gevolgen van de ontbinding

6.14

De (hiervoor in rov. 4 vermelde) vorderingen primair I (verklaring voor recht) en II (bevel levering) van Wilca stuiten af op het oordeel dat de koopovereenkomst door Santhos op goede grond is ontbonden.

6.15

Voor het geval, zo begrijpt het Hof de vorderingen van Wilca, dat de rechter oordeelt dat terecht ontbonden is vordert Wilca betaling van USD 209.516,94 in hoofdsom.

6.16

De ontbinding bevrijdt de partijen van de daardoor getroffen verbintenissen. Voor zover deze reeds zijn nagekomen, blijft de rechtsgrond voor deze nakoming in stand, maar ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties (art. 6:271 BW BES). Sluit de aard van de prestatie uit dat zij ongedaan wordt gemaakt, dan treedt daarvoor een vergoeding in de plaats ten belope van haar waarde op het tijdstip van de ontvangst (art. 6:272 lid 1 BW BES).

6.17

Voor zover de vordering van Wilca betrekking heeft op het Wilca-deel van het gehele terrein geldt dat de ontwikkeling daarvan geheel voor rekening en risico van Wilca was. Dat staat in artikel 5 van de koopovereenkomst:

Met de eerste rechter is ook het Hof van oordeel dat met ‘terrrein’ bedoeld is: het Wilca-deel. Het Hof verenigt zich met wat daarover in het tussenvonnis van 25 oktober 2023 in rov. 2.11 en 2.12 is overwogen.

Van een verbintenis jegens Santhos was dus in zoverre geen sprake. Het stond Wilca vrij het terrein niet te ontwikkelen en bouwrijp te maken. Het enige dat zij wel moest doen was het betalen van de koopprijs. Als Wilca, zoals zij stelt, dus kosten heeft gemaakt voor het ontwikkelen en bouwrijp maken van het Wilca-deel heeft zij dat niet gedaan ter uitvoering van een op haar rustende verbintenis. Van ongedaanmaking of een vervangende vergoeding kan daarom geen sprake zijn.

Een andere grondslag (ongerechtvaardigde verrijking, bijvoorbeeld) is door Wilca niet gesteld en dus ook niet uitgewerkt met als gevolg dat het processueel debat niet (ook) daarover is gegaan. Als het Hof daar niettemin op in zou gaan zou sprake zijn van een verrassingsbeslissing.

Van toewijzing van de vordering met betrekking tot het Wilca-deel kan dus geen sprake zijn.

6.18

Uit het eindvonnis (rov. 2.2) maakt het Hof op dat partijen in eerste aanleg een regeling hebben getroffen voor de schoonmaakkosten van het Santhos-deel van het totale terrein. Dat was echter, zo staat in dat vonnis, een regeling die in geval van hoger beroep niet meer zou gelden. Daarover zal dus nu geoordeeld moeten worden.

6.19

Als de koopovereenkomst moet worden uitgelegd zoals Wilca voorstaat (zie, onder andere, memorie van antwoord onder 6.1 e.v.) geldt dat deze voor haar niet de verplichting (verbintenis) inhield om ook het Santos-deel te ontwikkelen en bouwrijp te maken. Als daarvoor niettemin kosten zijn gemaakt is dat dus niet gebeurd omdat de gesloten koopovereenkomst daarvoor de rechtsgrond was. Dat betekent dat er ook in zoverre geen ongedaanmakingsverbintenis is ontstaan. De basis onder de vordering (als die basis door Wilca, mede, is bedoeld) valt daarmee ook weg voor wat betreft het Santhos-deel.

6.2

Door Wilca is gesteld dat met Santhos, naar het Hof begrijpt afzonderlijk en dus los van de koopovereenkomst, is overeengekomen dat kosten ten behoeve van het Santhos-deel door Santhos zouden worden gedragen. Voor wat de gemaakte kadasterkosten (voor tekenen en opmeten van het Santhos-deel) betreft is verwezen naar een Whatsappje van Santhos van 24 juni 2021, waarin zij akkoord gaat met betaling daarvan (zie antwoordakte Wilca 30 augustus 2023 sub 4.6 en het daar geciteerde appje van Sita [Hof: bestuurder van Santhos] van 24 juni 2021, 11:27 AM ‘ik zal het doen’). Deze kosten bedragen – dat is niet in geschil - USD 7.340 en

USD 2.127,42. In totaal dus USD 9.467,42. Dat dit zo is afgesproken is onvoldoende gemotiveerd betwist door Santhos. Het bedrag is daarom toewijsbaar.

6.21

Dat Santhos overigens met betaling van kosten heeft ingestemd en dat de kosten zijn gemaakt heeft Wilca onvoldoende onderbouwd. Die kosten zijn wel onderwerp van gesprek geweest, maar van instemming van Santhos blijkt niet uit het op dit punt relevante appverkeer van 15 en 16 juni 2021, zoals aangehaald in de antwoordakte van Wilca van 30 augustus 2023 sub 4.6, onderdeel ii. Aan bewijslevering wordt om die reden niet toegekomen. Daaraan komt het Hof ook niet toe omdat een specifiek en ter zake dienend bewijsaanbod van Wilca ontbreekt. De vordering wordt dus voor het overige afgewezen.

De grieven van Santhos

6.22

De grieven 1 tot en met 5 van Santhos zijn hiermee besproken. Aan haar grief 6 wordt niet toegekomen omdat deze is ingesteld onder de voorwaarde dat het Hof de ontbinding van de overeenkomst niet terecht oodeelt. Aan die voorwaarde is niet voldaan.

7.Slotsom

Het hoger beroep slaagt. Hoewel de vordering van Wilca tot een bedrag van

USD 9. 467,42 toewijsbaar is zal het eindvonnis integraal worden vernietigd ter wille van de duidelijkheid. Wilca is de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. Die proceskosten worden als volgt begroot:

eerste aanleg

- verschotten: nihil

- salaris gemachtigde USD 5.587,50 (2,5 punten tarief 9 à USD 2.235 per punt)

hoger beroep

- verschotten: USD 661 (USD 159 betekening mva en USD 502 griffierecht))

- salaris advocaat USD 15.641,50 (3,5 punten tarief 10 à USD 4.469 per punt)

B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het het tussen partijen gewezen vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, zittingsplaats Bonaire van 20 december 2023 en doet als volgt opnieuw recht:

veroordeelt Santhos tot betaling aan Wilca van USD 9.467,42, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van 11 maart 2022;

veroordeelt Wilca in de proceskosten van Santhos en begroot deze op

- eerste aanleg: nihil voor verschotten en USD 5.587,50 voor salaris gemachtigde;

- hoger beroep: USD 661 voor verschotten en USD 15.641,50 voor salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijs af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, E.M. van der Bunt en

E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 16 december 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.