Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Registratienummers: SXM202200349 – SXM2022H00147
Uitspraak: 15 januari 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[appellante],
wonend in [woonplaats],
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: E.I. Maduro,
tegen
[geïntimeerde 1],
wonend in [woonplaats],
in eerste aanleg eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
thans geïntimeerde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak betreft de vraag of de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten voor een perceel grond ook geldt voor de daarop gebouwde opstal en in het verlengde daarvan wie de rechthebbende is op die opstal. In reconventie gaat het om de vraag of de verhuurster de vijf pilaren die zij heeft geplaatst tussen haar woning en de opstal moet verwijderen. In eerste aanleg is geoordeeld dat de huurovereenkomst ook de huur van de woning op het gehuurde perceel omvat en dat de pilaren mogen blijven staan. In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 28 november 2022 ingekomen akte van appel is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 15 november 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 16 december 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellante] tien grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht en haar eis in reconventie vermeerderd en gewijzigd. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen in conventie alsnog zal afwijzen en die in reconventie alsnog zal toewijzen als volgt:
- te verklaren voor recht dat [appellante] op 15 januari 2014 de eigendom van de opstal gelegen aan de [adres 1] [heeft] door voldoening van de koopprijs aan [persoon 1]
- [geïntimeerde] te bevelen om binnen uiterlijk een week na het in dezen te wijzen vonnis de vijf pilaren op de grond van [appellante] af te breken/te verwijderen op verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van USD 1.000 per dag en gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft
- [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
2.3
Bij op 7 maart 2023 ingekomen memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zowel in conventie als in reconventie zal bevestigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
2.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities ingediend.
2.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Met ingang van 1 september 1991 huurt [geïntimeerde] een onbebouwd perceel grond in Cole Bay aan de [adres 1] voor een huurprijs van USD 75 per maand van (wijlen) [persoon 2]. Op 3 januari 1997 hebben [persoon 2] en [geïntimeerde] aan de huurovereenkomst een addendum toegevoegd, inhoudende dat de huurovereenkomst met 35 jaar wordt verlengd onder de voorwaarde dat om de vijf jaar een huurverhoging van 5% verschuldigd is.
3.1.2 [
[geïntimeerde] heeft op 10 december 2002 met toestemming van [persoon 2] een (onder)huurovereenkomst gesloten terzake een deel van het perceel grond met [persoon 1] ([persoon 1]) tegen een huurprijs van USD 75 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald, samengevat, dat [persoon 1] een woning daarop zou bouwen. Dat heeft zij gedaan. Verder zijn [geïntimeerde] en [persoon 1] overeengekomen dat wanneer [persoon 1] de huurovereenkomst zou opzeggen zij de woning aan [geïntimeerde] zou verkopen. In de overeenkomst is opgenomen:
‘The Lessor[[geïntimeerde]]
has agreed to purchase the building structure from the Lessee[[persoon 1]]
within the timeframe or before the ending of this lease agreement. The Lessee and Lessor will have to reach an agreement on the purchase or sales price of the building structure by whatever acceptable means by both parties.
‘The Lessor[[geïntimeerde]]
has agreed to purchase the building structure from the Lessee[[persoon 1]]
within the timeframe or before the ending of this lease agreement. The Lessee and Lessor will have to reach an agreement on the purchase or sales price of the building structure by whatever acceptable means by both parties.
3.1.3
In 2013 heeft [persoon 1] de huurovereenkomst opgezegd en Sint Maarten verlaten.
3.1.4 [
[appellante] was een kennis van zowel [geïntimeerde] als [persoon 1] en had eind 2013 dringend woonruimte nodig.
3.1.5 [
[geïntimeerde] en [appellante] hebben op 1 januari 2014 een (mondelinge) huurovereenkomst gesloten voor het perceel [adres 1]. [appellante] heeft vanaf 2014 tot en met 2020 jaarlijks een bedrag van USD 1.000 aan [geïntimeerde] betaald.
3.1.6 [
[appellante] heeft op 15 januari 2014 aan [persoon 1] op de Dominicaanse Republiek een bedrag van USD 28.500 contant betaald.
3.1.7 [
persoon 1] heeft op 24 december 2020 verklaard:
(…) The reason for this declaration is the fact that in 2013 I made a proposal to (…) [geïntimeerde] (…) to buy the house on the property in [adres 1], since I was not interested in continue renting it and was going on retirement and wanted a sum to make an investment. My initial proposal was US$ 30.000,- (thirty thousand dollars). On January 14th, 2014, (…) [appellante] (…) visited me and gave me the sum of US$ 28.000 (…) on behalf of (…) [geïntimeerde] (…). With this declaration I want to clarify that I never sold that 2 bedroom house to (…) [appellante] (…) and I gave a receipt for the monetary transaction and not a bill of sale.
en op 17 februari 2022 heeft zij verklaard:
(…) In December of 2020 I received a WhatsApp message from (…) [appellante] giving me instructions to go to a notary in the Dominican Republic and provide her with a bill of sale. I didn’t sell anything with this person and therefore didn’t comply. Fact is that on January 15th, 2014, she visited me in the Dominican Republic and brought me a sum of money on behalf of the Lessor where my house was situated, who is (…) [geïntimeerde]. From the conversation she was interested in renting the house and therefore offered to give me the full amount of monies she had saved in the Dominican Republic to be able to get the house to live in. I only gave her a written receipt for the money since she was the one who delivered the money. I hereby declare that (…) [appellante] is not the owner of my house in Mamitree # 5.
Vorderingen
3.2
In deze rechtszaak heeft [geïntimeerde] gevorderd, kort weergegeven, de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, betaling van USD 47.000 (achterstallige huur) en de ontruiming van de gehuurde woning.
3.3 [
[appellante] heeft op haar beurt gevorderd dat [geïntimeerde] wordt bevolen de door haar geplaatste pilaren op het perceel van [appellante] te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Beslissingen van het Gerecht
3.4
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellante] afgewezen.
Beoordeling door het Hof
3.5
De grieven 1 tot en met 3 zijn gericht tegen rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis. Zoals blijkt uit de eerste zin van die overweging worden daarin slechts weergegeven de gronden en stellingen waarop [geïntimeerde] haar vordering baseert. In rechtsoverweging 4.2 geeft het Gerecht vervolgens het verweer van [appellante] tegen de vordering weer. Pas in rechtsoverweging 4.3 geeft het Gerecht zijn oordeel. Rechtsoverweging 4.1 bevat dus geen rechtsoordeel en daarom kunnen de daartegen gerichte grieven niet slagen.
3.6
De overige grieven leggen het geschil in conventie en in reconventie in volle omvang voor.
Vorderingen in conventie: omvang van de huurovereenkomst
3.7
Zoals het Gerecht terecht heeft overwogen, draagt [geïntimeerde] de stelplicht en bewijslast van haar stellingen ter onderbouwing van haar vorderingen. [geïntimeerde] beroept zich op een tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor het perceel grond en de daarop staande woning. Tussen partijen staat vast dat zij in januari 2014 een (mondelinge) huurovereenkomst hebben gesloten voor het adres [adres 1] in Sint Maarten. Verder staat vast dat [appellante] vanaf 2014 tot en met 2020 jaarlijks een bedrag van USD 1.000 aan [geïntimeerde] heeft betaald. Voor toewijzing van de vorderingen in conventie is van belang het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst zich uitstrekt tot de zich op het gehuurde perceel bevindende woning, waarin [appellante] tevens haar bedrijf (schoonheidssalon) uitoefent.
Standpunt [geïntimeerde]
3.8 [
[geïntimeerde] stelt dat [appellante] zowel het perceel als de daarop staande woning van haar huurt. [geïntimeerde] stelt dat zij de afspraak heeft gemaakt met [persoon 1], die de woning op het door haar destijds in onderhuur gehuurde perceel heeft gebouwd, dat wanneer [persoon 1] de huurovereenkomst zou opzeggen zij de woning alleen aan [geïntimeerde] kon verkopen. Toen [persoon 1] de huurovereenkomst heeft opgezegd zijn [geïntimeerde] en [persoon 1] voor de woning een prijs van USD 30.000 overeengekomen door [geïntimeerde] aan [persoon 1] te betalen. Omdat [geïntimeerde] bij de beëindiging van de huurovereenkomst door [persoon 1] dat bedrag niet had en omdat [appellante] (die een gemeenschappelijke kennis van [geïntimeerde] en [persoon 1] was) dringend woonruimte nodig had en [geïntimeerde] wel aan [appellante] wilde verhuren, heeft [appellante] begin 2014 de koopprijs namens [geïntimeerde] aan [persoon 1] betaald. De betaling was een voorschot op de door [appellante] aan [geïntimeerde] verschuldigde huur (van USD 700 per maand), aldus [geïntimeerde].
Standpunt [appellante]
3.9 [
[appellante] verweert zich tegen de vorderingen met de stelling dat zij geen huurder maar eigenaar is van de woning op het perceel. Zij erkent dat zij aan [persoon 1] op de Dominicaanse Republiek een bedrag van USD 28.500 contant heeft betaald, maar dat was de koopprijs waarmee zij de woning in eigendom heeft gekregen, aldus [appellante]. Zij heeft in hoger beroep haar eis (in reconventie) vermeerderd en een verklaring voor recht gevorderd dat zij de eigendom van de woning heeft (verkregen).
Huurovereenkomst ziet ook op woning
3.1
Het Hof overweegt als volgt. Vast staat dat [geïntimeerde] met [persoon 1] is overeengekomen dat bij het einde van de tussen hen gesloten huurovereenkomst [persoon 1] de door haar gebouwde woning alleen aan [geïntimeerde] mocht verkopen. Dat is opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst die [geïntimeerde] en [persoon 1] hebben gesloten (3.1.2). [persoon 1] bevestigt dit in haar verklaringen uit 2020 en 2022 (3.1.7). [persoon 1] verklaart daarnaast dat [appellante] nooit eigenaar is geworden van de woning, dat [appellante] in 2020 [persoon 1] benaderde en om een notarieel bewijs van koop (‘’bill of sale’’) heeft gevraagd aan welk verzoek [persoon 1] niet heeft voldaan omdat zij de woning niet aan [appellante] had verkocht en nooit aan haar heeft willen verkopen. Volgens [persoon 1] is [appellante] dan ook nooit eigenaar geworden.
3.11
Naar het oordeel van het Hof heeft [appellante] daartegenover onvoldoende ingebracht om haar verweer, dat zij de woning niet huurt maar eigenaar, althans permanent gebruiksgerechtigde, daarvan is, te doen slagen. De kwitantie waarop zij zich beroept vermeldt slechts dat [persoon 1] van [appellante] de som van USD 28.500 heeft ontvangen
por motibo de venta de una casa en San Martin(vertaald: voor de verkoop van een woning in Sint Maarten)
.Daargelaten dat niet is vermeld om welke woning het gaat is ook niet vermeld dat de woning aan [appellante] is verkocht. De verklaring van Caripura die [appellante] heeft overgelegd is eveneens onvoldoende om uit af te leiden dat [appellante] eigendomsrechten op de woning kan doen gelden. Die verklaring bevestigt slechts dat [appellante] aan [persoon 1] in januari 2014 een contante betaling heeft gedaan en dat zij daarvoor een lening zou hebben afgesloten. Dat zegt nog niets over de eigendom van de woning. Een en ander past immers evenzeer in de stellingen van [geïntimeerde], te weten dat [appellante] de koopsom namens [geïntimeerde] aan [persoon 1] heeft voldaan als voorschot op door haar aan [geïntimeerde] verschuldigde huur.
por motibo de venta de una casa en San Martin(vertaald: voor de verkoop van een woning in Sint Maarten)
.Daargelaten dat niet is vermeld om welke woning het gaat is ook niet vermeld dat de woning aan [appellante] is verkocht. De verklaring van Caripura die [appellante] heeft overgelegd is eveneens onvoldoende om uit af te leiden dat [appellante] eigendomsrechten op de woning kan doen gelden. Die verklaring bevestigt slechts dat [appellante] aan [persoon 1] in januari 2014 een contante betaling heeft gedaan en dat zij daarvoor een lening zou hebben afgesloten. Dat zegt nog niets over de eigendom van de woning. Een en ander past immers evenzeer in de stellingen van [geïntimeerde], te weten dat [appellante] de koopsom namens [geïntimeerde] aan [persoon 1] heeft voldaan als voorschot op door haar aan [geïntimeerde] verschuldigde huur.
3.12
Op grond van het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurovereenkomst zich uitstrekte tot de op het perceel staande woning. Het Hof volgt [geïntimeerde] eveneens in haar stellingen – nu [appellante] ook daartegen in hoger beroep onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft ingebracht die de stellingen van [geïntimeerde] afdoende weerspreken – dat de betaling van [appellante] aan [persoon 1] als voorschot op de door [appellante] verschuldigde huur is betaald en dat die betaling toereikend was voor de huurperiode van januari 2014 tot en met mei 2017. Daarnaast dient [appellante] de huur van het perceel over 2021 en 2022 te voldoen.
Vorderingen in reconventie niet toewijsbaar
3.13
De in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht dat [appellante] de eigendom van de opstal heeft (verkregen), kan niet worden toegewezen op grond van wat het Hof hiervoor over de vordering in conventie heeft overwogen.
3.14
Tot slot oordeelt het Hof over de vordering van [appellante] tot verwijdering van de door [geïntimeerde] geplaatste pilaren dat ook deze niet toewijsbaar is. Zoals het Gerecht heeft overwogen heeft [geïntimeerde] in beginsel het recht om te bouwen op het door haar gehuurde perceel. [geïntimeerde] betwist dat zij zonder bouwvergunning heeft gebouwd en zij voert aan dat de pilaren nodig zijn ter versterking van haar woning. [appellante] heeft, mede in het licht van het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] ook in hoger beroep onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd dat sprake is van onrechtmatige hinder.
Slotsom
3.15
Dat betekent dat het hoger beroep niet slaagt. Het Hof komt tot bevestiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op NAf 249,50 aan verschotten en NAf 7.500,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, C.J.H.G. Bronzwaer en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.