ECLI:NL:OGHACMB:2025:258 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep inzake bouwvergunningen voor logeerruimte en...

Uitspraak

CUR2025H00050

Datum uitspraak: 5 november 2025

gemeenschappelijk hof van jusTitie

van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN

EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellante],

appellante,

tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) van 29 januari 2025 in zaak nr. CUR202401615, in het geding tussen:

appellante

de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (hierna: de minister)

Procesverloop

Bij beschikking van 1 juli 2021 heeft de minister aan [vergunninghouder 1] en [diens partner] (hierna: vergunninghouder 1) vergunning verleend voor de bouw van een logeerruimte en carport (hierna: de eerste bouwvergunning). Bij beschikking van 19 oktober 2022 heeft de minister aan [vergunninghouder 2] een bouwvergunning verleend voor het intern verbouwen van een logeerruimte en carport (hierna: de tweede bouwvergunning).

Bij beschikking van 28 maart 2024 heeft de minister het daartegen door appellante gemaakte bezwaar ongegrond verklaard (hierna: de bestreden beschikking).

Bij uitspraak van 11 juni 2024 heeft het Gerecht het daartegen door appellante ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden beschikking vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen daarvan geheel in stand blijven.

Tegen deze uitspraak heeft appellante hoger beroep ingesteld.

De minister heeft een verweerschrift ingediend. Vergunninghouder 2 heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Het Hof heeft de zaak op een zitting behandeld op 7 oktober 2025. Appellante, vergezeld van [diens partner] was aanwezig; haar advocaat mr. J.H. Schmitz, was verhinderd de zitting bij te wonen. De minister werd vertegenwoordigd door mr. L.J. Reenis en mr. G.N. Hollander. Tevens was vergunninghouder 2 aanwezig, vergezeld van zijn echtgenote.

Overwegingen

Inleiding

1. Deze zaak gaat over de vraag of de minister vergunning(en) heeft mogen verlenen voor het oprichten van een gebouw in de nabijheid van het perceel van appellante. De minister en vergunninghouder 2 menen van wel, appellante meent van niet. Voordat het Hof op de argumenten van appellante tegen de bouwvergunningen ingaat, schetst het Hof eerst kort de situatie.

1.1. Appellante woont in een woning in de wijk Brakkeput Abou, onderdeel van Willemstad, op het perceel met nummer A. Haar perceel lag tot voor kort naast het perceel van vergunninghouder 1, met nummer B. De eerste bouwvergunning is aan vergunninghouder 1 verleend, voor het bouwen van een logeerruimte en een carport op het perceel van vergunninghouder 1 en aan de achterzijde van de woning van vergunninghouder 1. In 2022 heeft vergunninghouder 1 een deel van zijn perceel verkocht aan vergunninghouder 2. Dat gedeelte is afgesplitst als apart perceel met nummer C. Het afgesplitste gedeelte grenst aan het perceel van vergunninghouder 2 met nummer D. Aan vergunninghouder 2 is de tweede bouwvergunning verleend, voor het intern verbouwen van een logeerruimte en carport, waarvoor eerder aan vergunninghouder 1 vergunning was verleend. Vergunninghouder 2 heeft het bouwwerk inmiddels gerealiseerd, zonder een tweede bouwlaag. Vergunninghouder 2 heeft op zijn beurt de oorspronkelijke woning op zijn perceel D verkocht, maar niet perceel C. De door vergunninghouder 2 op dit perceel opgerichte logeerruimte met carport is uitgevoerd als zelfstandige woning. Vergunninghouder 2 was van plan deze woning te verhuren, maar heeft daar uiteindelijk van afgezien. Vergunninghouder 2 heeft inmiddels zijn intrek genomen in laatstgenoemde woning en verblijft in deze woning in de perioden dat hij op Curaçao is. Appellante stelt overlast te ondervinden van het gebruik van de woning. Met deze procedure wil zij bereiken dat de bouwvergunning(en) worden vernietigd en dat het gebouw wordt verwijderd.
De uitspraak van het Gerecht

2. Het Gerecht heeft de bestreden beschikking vernietigd, omdat de minister het bezwaar van appellante ten onrechte niet mede gericht heeft geacht tegen de eerste bouwvergunning. De minister heeft zich daarom ten onrechte op het standpunt gesteld dat de eerste bouwvergunning onherroepelijk is. Eveneens ten onrechte heeft de minister betoogd dat appellante alleen kan opkomen tegen de tweede bouwvergunning, waarbij wijzigingen van ondergeschikte aard ten opzichte van de eerste bouwvergunning zijn vergund. Het Gerecht heeft hierbij overwogen dat de minister appellante niet mag tegenwerpen dat zij niet eerder bezwaar heeft gemaakt tegen de eerste bouwvergunning, omdat zij niet eerder bekend was met die vergunning en dat ook niet had kunnen zijn.
Het Gerecht heeft vervolgens geoordeeld dat de rechtsgevolgen van de vernietigde beschikking geheel in stand kunnen blijven, omdat de daartegen door appellante aangevoerde beroepsgronden niet slagen.
Het Gerecht is appellante niet gevolgd in haar betoog dat de bestreden beschikking in strijd is met artikel 3, tweede lid, onder b, van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan Curaçao (hierna: EOP). Volgens het Gerecht volgt uit die bepaling alleen dat gestreefd wordt naar een bepaalde woningdichtheid per buurt en volgt daaruit geen minimale perceelsomvang. Verder heeft het Gerecht overwogen dat de weigeringsgrond uit artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bouw- en Woningverordening (hierna: Bwv) zich niet voordoet, omdat het risico op brand dat appellante naar voren brengt niet voortvloeit uit de bouwwijze of de ligging van het vergunde gebouw.
De beroepsgrond van appellante dat de tweede bouwvergunning onjuist is omdat die ziet op het intern verbouwen van een logeerruimte en carport, terwijl vergunninghouder 2 in werkelijkheid een compleet nieuwe en zelfstandige woning heeft gebouwd, slaagt volgens het Gerecht evenmin, omdat het bouwen van het nieuwe gebouw is toegestaan op grond van de eerste – aan vergunninghouder 1 - verleende bouwvergunning.
Tot slot heeft het Gerecht overwogen dat de klachten van appellante over het bouwen in afwijking van de verleende vergunning niet ter beoordeling voorliggen, omdat die niet raken aan de rechtmatigheid van de bestreden beschikking. De klacht dat is gebouwd in afwijking van de verleende bouwvergunningen kan appellante aan de orde stellen in een procedure naar aanleiding van een handhavingsverzoek.

Het hoger beroep

3. Appellante betoogt dat het Gerecht heeft miskend dat het bouwwerk een complete woning is, waar vergunninghouder 2 nog een tweede bouwlaag op zou willen bouwen en niet een carport, zoals vergund. Volgens haar is de vergunning aangevraagd voor een verbouwing op het oorspronkelijke perceel van vergunninghouder 1 en zou het bouwwerk in de plaats komen van een ander bouwwerk dat inmiddels gesloopt is, waardoor de bebouwde oppervlakte niet noemenswaardig zou toenemen. Bij het verlenen van de tweede bouwvergunning voor zogenoemde “esthetische aanpassingen en materialen”, is in feite een vergunning verleend voor een nieuwe zelfstandige woning, op naam van vergunninghouder 2 op een nieuw afgesplitst perceel, waarbij ten onrechte geen volledige toetsing aan het Bwv heeft plaatsgevonden. Zij maakt bezwaar tegen de “getrapte” besluitvorming.
Volgens appellante is de bestreden beschikking in strijd met artikel 12 van de Bwv, omdat de afstand tussen het bouwwerk en de bestaande woning van vergunninghouder 1 2,5 meter moet zijn, terwijl dat in feite minder dan 0,5 meter is. Die norm dient volgens appellante onder andere ter voorkoming van brandoverslag. Verder is de bestreden beschikking volgens appellante in strijd met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv, omdat het bouwwerk door de ligging daarvan hinder en brandgevaar oplevert. Zij ervaart hinder door geluids-, rook- en stankoverlast van bezoekers van het gebouw.
Verder is de bestreden beschikking volgens appellante in strijd met de in artikel 3, tweede lid, onder b, van het EOP opgenomen gewenste woningdichtheid, nu er maximaal twintig woningen op een hectare gebouwd mogen worden, wat gelijk staat aan een oppervlakte van 500 m2 per perceel, terwijl het perceel van vergunninghouder 2 slechts 328 m2 is. Appellante betoogt tot slot dat er op grond van deze bepaling een belangenafweging had moeten plaatsvinden, omdat wordt afgeweken van de voorgeschreven dichtheid en dat die belangenafweging ten onrechte achterwege is gebleven.

Het verweer

4. De minister heeft verweer gevoerd en daarin onder meer betoogd dat het bezwaar tegen de eerste bouwvergunning alsnog niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat daartegen geen bezwaar is gemaakt zo spoedig mogelijk als redelijkerwijs van appellante verwacht mocht worden.

Beoordeling

De omvang van het geding in hoger beroep

5. Het Hof stelt vast dat de minister tegen de uitspraak van het Gerecht geen hoger beroep heeft ingesteld. Appellante heeft wel hoger beroep ingesteld, maar niet tegen het oordeel van het Gerecht dat het bezwaar moet worden geacht mede betrekking te hebben op de eerste bouwvergunning. Reeds daarom kan de ontvankelijkheid van het bezwaar van appellante tegen de eerste bouwvergunning in hoger beroep niet meer aan de orde worden gesteld. Ook het Hof gaat er daarom van uit dat het bezwaar van appellante mede is gericht tegen de eerste bouwvergunning.

5.1.

Het Hof merkt in dit kader op dat de minister het appellante onnodig moeilijk heeft gemaakt door de bouwvergunning niet aan haar toe te zenden en de bouwvergunning te publiceren met een aanduiding waaruit appellante niet heeft hoeven begrijpen dat het om vergunning voor een bouwwerk op het naastgelegen perceel gaat. Verder heeft de minister appellante ten onrechte meegedeeld dat als zij in het bezit wil komen van een afschrift van de (eerste) bouwvergunning, zij maar een verzoek moet indienen op grond van de Landsverordening openbaarheid van bestuur. De minister had appellante als belanghebbende alle op de zaak betrekking hebbende stukken moeten toezenden. Omdat dit in hoger beroep echter niet meer voorligt, heeft dit geen gevolgen voor de uitkomst van deze procedure.
De "getrapte” vergunningverlening

6. Net als het Gerecht stelt het Hof vast dat met de eerste bouwvergunning de oprichting van een logeerruimte met carport is vergund. De omschrijving “logeerruimte met carport” kan voor verwarring hebben gezorgd bij appellante. Gelet op de bouwtekeningen die onderdeel uitmaken van de aanvraag kon vergunninghouder 1, en later vergunninghouder 2, op grond van die eerste bouwvergunning een logeerverblijf oprichten, geschikt voor zelfstandige bewoning. Voor de splitsing van het perceel van vergunninghouder 1 betrof het een vrijstaand logeerverblijf op het perceel en bij de woning van vergunninghouder 1. Na de splitsing van de percelen van vergunninghouder 1 en vergunninghouder 2 betrof het een zelfstandig te bewonen logeerverblijf op het afgesplitste perceel van vergunninghouder 2. Met de tweede bouwvergunning is een wijziging vergund van de te gebruiken bouwmaterialen. Anders dan appellante stelt is met de tweede bouwvergunning niet de bouw van een compleet nieuwe zelfstandige woning vergund.
Het Hof ziet in de gang van zaken geen reden om te oordelen dat is gehandeld in strijd met de toepasselijke wettelijke voorschriften. De hogerberoepsgrond slaagt niet.

De tweede bouwlaag

7. Appellante heeft aangegeven te vrezen dat vergunninghouder 2 op de al gerealiseerde woning een (extra) bouwlaag zal plaatsen. Dit zal haar leefomgeving verder aantasten.
Ter zitting is de bouwtekening getoond die onderdeel uitmaakt van de eerste bouwvergunning. Daarop is een opbouw te zien op de verdieping. Deze opbouw is dus vergund en kan worden gerealiseerd. Appellante heeft tegen de opbouw geen specifieke gronden aangevoerd. Het Hof ziet hierin dan ook geen aanleiding om te oordelen dat deze bouwvergunning in strijd is met de toepasselijke rechtsregels.
Overigens merkt het Hof nog op dat vergunninghouder 2 ter zitting heeft verklaard dat hij vooralsnog niet van plan is gebruik te maken van de verleende vergunningen voor wat betreft de opbouw op de verdieping.

7.1.

De gestelde strijd met de notariële leveringsakte, waarin is neergelegd dat ter plaatse tot een hoogte van maximaal een bouwlaag boven het maaiveld mag worden gebouwd, is geen reden voor vernietiging van de bouwvergunning, omdat de afspraken in een dergelijke akte geen onderdeel vormen van het (publiekrechtelijke) toetsingskader van bouwvergunningen dat geldt voor de bestuursrechter. Een eventueel geschil hierover kan uitsluitend aan de burgerlijke rechter worden voorgelegd. Deze hogerberoepsgrond slaagt niet.

Artikel 3 van het EOP

8. Appellante betoogt dat de in het EOP vermelde woningdichtheden bepalend zijn voor de aan te houden minimale kavelgrootte. Volgens appellante is de minimale kavelgrootte 500 m2, namelijk 10.000 m2 gedeeld door maximaal twintig woningen. Omdat de kavel van vergunninghouder 2 waarop het vergunde gebouw is opgericht slechts 328 m2 groot is, had de minister de bouwvergunningen wegens strijd met het EOP moeten weigeren, aldus appellante.

8.1.

Dit betoog slaagt niet. Het Hof is het eens met wat het Gerecht hierover heeft overwogen onder 10.1 en 10.2 van de uitspraak van het Gerecht. De beschrijving in hoofdlijnen in artikel 3 van het EOP benadrukt dat het wenselijk is tot een verdichting van het bestaande stedelijk woongebied te komen door het bevorderen van invulplannen. Dit streven naar een bepaalde woningdichtheid houdt niet de voorwaarde van een minimale kavelgrootte in. Een dergelijke voorwaarde, niet ongebruikelijk in ruimtelijke plannen, is in de globale bestemming van ‘Stedelijk woongebied’ zoals opgenomen in artikel 3 van het EOP niet opgenomen.

8.2.

Overigens is de eerste bouwvergunning verleend aan vergunninghouder 1, die toen nog beschikte over een perceel van meer dan 1.000 m2. Omdat de tweede vergunning betrekking had op de wijziging van bouwmaterialen ten opzichte van hetgeen bij de eerste bouwvergunning al was vergund, is het Hof van oordeel dat de beide bouwvergunningen niet zijn voorbereid of genomen in strijd met artikel 3 van het EOP. Het Gerecht heeft terecht overwogen dat de minister daarom niet verplicht was om een afweging te maken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder c, van het EOP. Dat een dergelijke afweging achterwege is gebleven vormt daarom geen reden voor vernietiging van de bouwvergunningen.
Artikel 12 van de Bwv

9. Deze grond is voor het eerst in hoger beroep aangevoerd. Appellante betoogt dat tussen de door vergunninghouder 2 gebouwde woning en de bestaande woning van vergunninghouder 1 slechts een afstand aanwezig is van minder dan 50 cm in plaats van de op grond van artikel 12 van de Bwv vereiste zijdelingse afstand van 2,5 meter.

9.1.

De relevante bepalingen uit de Bwv luiden als volgt.
“§ 3. Plaatsing van woningen ten opzichte van de weg en van andere gebouwen.

(...)

Artikel 12
De eigenaar is verplicht te zorgen, dat achter elke op te richten of voor een gedeelte te vernieuwen woning of naast een der zijwanden van zodanige woning over de gehele breedte van de achtergevel of van die zijwand op de te bebouwen grond een oppervlak wordt opengelaten, diep ten minste de halve hoogte van de aangrenzende achtergevel of zijwand, met een minimum van twee en een halve meter, gemeten rechthoekig op de richting van de aangrenzende achtergevel of van de aangrenzende zijwand.

Artikel 13
Het bepaalde bij het vorig artikel is niet van toepassing:
a. ten aanzien van woningen, die met meer dan een zijde geheel aan de weg gelegen zijn;
b. indien binnen de woning een oppervlak is opengelaten van de grootte van ten minste een der opengelaten oppervlakten, bedoeld in het vorig artikel.”

9.2.

Het Hof merkt op dat appellante zich beroept op een norm die kennelijk niet strekt tot bescherming van haar belangen. De vereiste minimale afstand tussen de woning van vergunninghouder 1 en vergunninghouder 2 raakt eerst en vooral de belangen van vergunninghouder 1 en vergunninghouder 2 en niet die van appellante. De afstand tussen haar woning en die van vergunninghouder 2 is veel groter dan 2,5 meter. Verder volgt uit de samenhang tussen de artikelen 12 en 13 van de Bwv dat genoemde afstandsmaat tot doel heeft te voorzien in voldoende luchttoetreding van de op te richten woning door aan enige wand een open ruimte te eisen. Van de afstandseis kan worden afgeweken als binnen de woning een oppervlak is opengelaten van dezelfde grootte.

9.3.

Omdat de woning van vergunninghouder 2 niet een dergelijke inpandige open ruimte bevat, moet het bouwplan worden getoetst aan de geldende afstandseis. Het Hof is van oordeel dat het bouwplan niet in strijd is met artikel 12 van de Bwv. Daarvoor is allereerst van belang dat artikel 12 van de Bwv is geplaatst in de paragraaf die gaat over de plaatsing van woningen ten opzichte van (...) andere gebouwen. Dit duidt erop dat de in acht te nemen minimale afstand van 2,5 meter ziet op de afstand tussen een op te richten of te vernieuwen woning en een ander gebouw (woning), en niet van een woning tot een perceelsgrens. In zoverre is de splitsing van het perceel van vergunninghouder 1, waardoor een nieuwe perceelsgrens is ontstaan, niet relevant. Verder moet artikel 12 van de Bwv volgens het Hof zo worden begrepen dat bij een op te richten of te vernieuwen woning achter de achtergevel van die woning of aan een van de zijwanden van die woning een oppervlak moet worden opengelaten van minimaal 2,5 meter. Gelet op de in dit geval vergunde bouwhoogte van zes meter (inclusief de opbouw op de verdieping) is ‘de halve hoogte van de aangrenzende achtergevel of zijwand’ in dit geval drie meter.
De te beantwoorden vraag is daarmee of tussen de woning van vergunninghouder 2 en een ander gebouw een afstand van drie meter is opengelaten. Het antwoord daarop is bevestigend. Dat de afstand tussen de woning van vergunninghouder 2 en die van vergunninghouder 1 minder zou zijn dan 2,5 meter, zoals appellante stelt, maakt niet - ook niet als die stelling juist zou zijn - dat de bouwvergunningen in strijd zijn met artikel 12 van de Bwv. Dit omdat op grond van de overgelegde (bouw-)tekeningen en het kaartmateriaal kan worden vastgesteld dat de afstand tussen een zijwand van de woning van vergunninghouder 2 en een ander nabijgelegen gebouw aanzienlijk meer is dan drie meter. Het betoog van appellante slaagt daarom niet.
Artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv

10. Het betoog van appellante dat de bestreden beschikking in strijd is met artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv, slaagt niet. Deze bepaling luidt als volgt:
“Een beslissing tot het verlenen van voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeeltelijke weigering is steeds met redenen omkleed en kan slechts gegrond zijn op een of meer der volgende omstandigheden: (...)
5°. dat het gebouw of gebouwsgedeelte wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zijn zal.”

10.1.

Appellante stelt dat het gebouw brandgevaarlijk voor de omgeving is, omdat de omliggende woningen van hout zijn gemaakt en brandbaar zijn. Dit betoog slaagt al niet, omdat het vergunde bouwwerk niet van hout, maar van steen en beton is opgetrokken. Het vergunde gebouw is niet zelf vanwege de ligging of wegens de bouwwijze brandgevaarlijk voor de omgeving.
De stelling van appellante dat zij hinder ervaart van de gebruikers van de woning van vergunninghouder 2 is evenmin reden om strijd met artikel 22 van de Bwv aan te nemen. De genoemde bepaling ziet op de situatie dat het gebouw zelf vanwege de ligging de omgeving ontsiert of hinderlijk is voor de omgeving. Uit wat appellante heeft aangevoerd, is niet gebleken dat die situatie zich voordoet. Eventuele ervaren hinder door gebruikers van de woning wegens barbecuelucht of hard praten kan hinderlijk zijn, maar vormt geen weigeringsgrond voor een bouwvergunning.

Sloop of verwijdering van het gebouw

11. Appellante vordert het Land Curaçao te gelasten zorg te dragen voor de sloop van het illegaal gebouwde bouwwerk op de afgescheiden kavel, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

11.1.

Deze vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking, reeds omdat het Hof van oordeel is dat het Gerecht de rechtsgevolgen van de vernietigde bouwvergunningen terecht in stand heeft gelaten. Van een illegaal gebouwd bouwwerk is dan ook geen sprake. Overigens heeft de bestuursrechter in het kader van (hoger) beroep tegen een bouwvergunning niet de bevoegdheid om een rechthebbende te gelasten een bouwwerk te slopen. Het betoog slaagt niet.
Bouwen in afwijking van de bouwvergunningen

12. Appellante stelt dat vergunninghouder 2 de woning heeft gebouwd in afwijking van de verleende bouwvergunningen.

12.1.

Ook dit betoog slaagt niet. Deze procedure gaat alleen over de vraag of de bouwvergunningen in het licht van hetgeen daartegen is aangevoerd de rechterlijke toets kunnen doorstaan. En niet over de vraag of is gebouwd in overeenstemming met of in afwijking van die bouwvergunningen. Zoals het Gerecht terecht heeft overwogen kan de vraag of is gebouwd in afwijking van de bouwvergunningen bij de bestuursrechter aan de orde worden gesteld in een beroep tegen een uitgelokt handhavingsbesluit.
Waardevermindering

13. Appellante betoogt dat de woning van vergunninghouder 2 pal achter het woonhuis van appellante een waardevermindering van haar woning tot gevolg heeft.

13.1.

Het Hof stelt vast dat de gestelde waardevermindering niet is onderbouwd. Verder is een eventuele waardevermindering geen grond voor weigering van een bouwvergunning. Dat kan anders zijn als voor het verlenen van de bouwvergunning vrijstelling of ontheffing is verleend van de voorschriften van het geldende ruimtelijke plan, maar die situatie doet zich in deze zaak niet voor. Ook dit betoog slaagt daarom niet.
Conclusie

14. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van het Gerecht wordt bevestigd. De minister hoeft geen proceskosten te vergoeden.

Beslissing

Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:

bevestigtde aangevallen uitspraak.

Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. J.Th. Drop en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Buntjer, griffier.

w.g. Van Ettekoven

voorzitter

w.g. Buntjer

griffier

Uitgesproken in het openbaar op 5 november 2025.