ECLI:NL:OGHACMB:2025:205 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep inzake schadevergoeding en contractuele verp...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Zaaknummers: AUA202200411 – AUA2023H00179

Uitspraak: 12 augustus 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[APPELLANTE],

handelende onder de naam

CONSTRUC-TEC CONTRACTOR & CONSULTANCY,

wonende in Aruba,

in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans appellante,

gemachtigde: mr. P.M.E. Mohamed,

tegen

1. de naamloze vennootschap

GREEN WISHFULL HOLDING N.V.,

handelende onder de naam

WISHFULL HOLDING,

gevestigd in Aruba,

2.
[GEÏNTIMEERDE 2],

wonende in Aruba,

beide in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

thans geïntimeerden,

gemachtigde: mr. C.H. Lejuez.

Partijen worden hierna [appellante], GWH en [geïntimeerde 2] genoemd.

GWH en [geïntimeerde 2] worden gezamenlijk GWH c.s. genoemd.

1.De zaak in het kort

GWH had een terrein in Aruba in eigendom. Het plan bestond om 21 woningen op het terrein te bouwen. In 2012 heeft GWH twee overeenkomsten gesloten van de strekking dat Construc-Tec, de eenmanszaak van [appellante], de te bouwen woningen zou verkopen en de woningen zou bouwen. In 2020 heeft GWH een makelaar aangezocht om het onbebouwde terrein te verkopen.

In dit geding vordert [appellante] schadevergoeding van GWH en van de bestuurder van GWH. Het Gerecht heeft de vorderingen afgewezen op de grond, verkort weergegeven, dat nakoming niet meer van GWH en haar bestuurder kon worden gevergd.

In dit hoger beroep beveelt het Hof een mondelinge behandeling.

Het verloop van de procedure

1.1

Bij op 1 november 2023 ingekomen akte van appel is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht) van 20 september 2023, ECLI:NL:OGEAA:2023:202.

1.2

Bij op 13 december 2023 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellante] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van GWH c.s. in de proceskosten in beide instanties.

1.3

Bij op 16 februari 2024 ingekomen memorie van antwoord, met producties, hebben GWH c.s. de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, kosten rechtens.

1.4

Op 19 november 2024 hebben de gemachtigden van partijen pleitnota’s ingediend. Aan de pleitnota van [appellante] zijn vijf producties gehecht, aan die van GWH c.s. is één productie gehecht.

1.5

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2.De beoordeling

Feiten

2.1

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

2.1.1

In 2012 heeft GWH een terrein te [wijk], Aruba in eigendom verkregen. GWH heeft een plan ontwikkeld of doen ontwikkelen om 21 woningen op dit terrein te bouwen. [geïntimeerde 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van GWH.

2.1.2 [

[appellante] exploiteert als eenmanszaak een bedrijf met de naam

Construc-Tec Contractor & Consultancy (hierna: Construc-Tec). Zij is getrouwd met [echtgenoot appellante] (hierna: [echtgenoot appellante]). Ook [echtgenoot appellante] werkt onder de naam Construc-Tec.

2.1.3

Op 18 juni 2012 is ‘[[geïntimeerde 2]]/[GWH]’ een overeenkomst, getiteld
Construction Agreement, aangegaan met Construc-Tec (hierna: de aanneemovereenkomst). Zijdens Construc-Tec is de overeenkomst ondertekend door [echtgenoot appellante]. In de aanneemovereenkomst wordt [[geïntimeerde 2]]/[GWH] aangeduid als
owneren Construc-Tec als
contractor. In de aanneemovereenkomst staat onder meer:

1. The Owner (…) Hereby give the grants to the contractor (…) the right to build all the 21 homes units and the road of project and transformer house and any construction project of the new project of [wijk] Comfort Homes.

2. The sales price of the construction to the client will be: 1,900.00 awg. per sq. meter, after all the cost of to build is deducted the profit will be divide as follow: 25% of all profit will be paid to [GWH] and 75% of all profit will be paid to [Construc-Tec]. The contractor agrees to build all the house for 1,450,00 awg per sq. meter (All the

Payment for each phase of project will be provide to the contractor to executed the work scope by bank of The property owner) (…).

5. The Contractor agrees to provide and pay for all materials, tools, equipment required and Man labor for the prosecution and timely completion of the work. Unless otherwise specified, all materials shall be new and of good quality. (All the Payment for each phase of project included labor and material will be provide to the contractor to executed the work scope by bank of house owner).

2.1.4

Eveneens op 18 juni 2012 is ‘[GWH]/[[geïntimeerde 2]]’ een overeenkomst, getiteld
Commission & Construction Agreement, aangegaan met Construc-Tec (hierna: de makelaarsovereenkomst). Zijdens Construc-Tec is de overeenkomst ondertekend door [echtgenoot appellante]. In de makelaarsovereenkomst wordt [GWH]/[[geïntimeerde 2]] aangeduid als
owneren als
selleren Construc-Tec als
representative. In de makelaarsovereenkomst staat onder meer:

*1. OBJECT*

The Seller hereby grants to Representative the right to sale and solicit and entertain potential buyers for the purchase of the Real Estate Property’s (…)

*2.TERM*

This agreement covers a period beginning June 01, 2012 (…) and terminating with the closing and transfer at a notary office or lawyers office by the client we have presented. This agreement will terminate when all division lands are sold complete.

*3. PRICES*

The property’s will be sold by the Representative at the price furnished by the Seller to the Representative.

*4. COMMISSION*

Representative shall be entitled to receive from the Property owners a commission equal to a percentage of 10% of the sales of each division land market price being a commission or whatever the sales price agreed upon.

Any commission payable by the Seller to Representative pursuant to this Agreement will be paid at the transfer of the property at notary or lawyers office.

2.1.5

Later in 2012 heeft [geïntimeerde 2] Afl. 10.000 uitgeleend aan [echtgenoot appellante] (al dan niet ten behoeve van Construc-Tec). Het bedrag is niet terugbetaald.

2.1.6

In hetzelfde jaar heeft [geïntimeerde 2] een container gekocht en deze op het terrein geplaatst en ingericht als kantoor. Verder heeft [geïntimeerde 2] in 2012
plywood(multiplex platen) gekocht ten behoeve van het project op het terrein.

2.1.7

Bij ministeriële beschikking van 12 februari 2014 is het verkavelingsplan van GWH voor het terrein goedgekeurd. De ministeriële beschikking bevat onder meer de voorwaarde dat op het terrein een weg wordt aangelegd. Ingevolge art. XI van de ministeriële beschikking vervalt de goedkeuring, indien de weg niet uiterlijk op 12 februari 2019 is aangelegd en voltooid.

2.1.8

In 2018 is ingebroken in de container op het terrein. Daarna heeft Construc-Tec de container van het terrein verwijderd.

2.1.9

Op enig moment heeft Construc-Tec een bovenlaag verwijderd ten behoeve van de aan te leggen weg. De weg is daarna niet aangelegd.

2.1.10

Bij app-berichten van 6 december 2019, 5 februari 2020 en 11 en 12 mei 2020, heeft [echtgenoot appellante] [geïntimeerde 2] gevraagd telefonisch contact met hem op te nemen. Op 6 februari 2020 heeft [geïntimeerde 2] bericht dat hij niet kon bellen, omdat hij zijn stem kwijt was.

2.1.11

Bij overeenkomsten van 4 maart 2020 en 12 juli 2021 heeft GWH een (andere) makelaar opgedragen het terrein als geheel te verkopen. Die makelaar heeft een verkoopadvertentie geplaatst.

2.1.12

Bij brieven van 2 en 18 juni 2021 heeft de advocaat van [appellante] hiertegen geprotesteerd met een beroep op de aanneemovereenkomst en de makelaarsovereenkomst. Bij de brief van 18 juni 2021 heeft de advocaat negen conceptaanbiedingen om een perceel te kopen gevoegd. In reactie hierop heeft de advocaat van GWH c.s. zich bij brief van 12 juli 2021 op het standpunt gesteld dat de overeenkomsten zijn vervallen omdat de ministeriële beschikking is vervallen.

2.1.13

Bij brief van 13 juli 2021 heeft de advocaat van [appellante] GWH c.s. gesommeerd de overeenkomsten na te komen door een nieuwe ministeriële beschikking aan te vragen en de verkoopovereenkomsten te ondertekenen. Bij brief van 26 juli 2021 heeft de advocaat van GWH c.s. zich opnieuw op het standpunt gesteld dat de overeenkomsten zijn vervallen. Bij brief van 4 augustus 2021 heeft de advocaat van [appellante] wederom aangedrongen op nakoming van de overeenkomsten en GWH c.s. voor zover nodig in gebreke gesteld. Bij brief van 16 augustus 2021 heeft de advocaat van GWH c.s. medegedeeld dat GWH c.s. erbij blijven dat de overeenkomsten zijn vervallen en dat zij dus niet zullen nakomen.

2.1.14

Nadat dit geding in 2022 was begonnen, heeft GWH het terrein in 2023 verkocht aan een derde.

Vorderingen

2.2

In dit geding heeft [appellante] gevorderd, verkort weergegeven:

a. verklaring voor recht dat GWH en [geïntimeerde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen uit de makelaarsovereenkomst en de aanneemovereenkomst;

b. hoofdelijke veroordeling tot schadevergoeding, op te maken bij staat, met wettelijke rente.

2.3

GWH c.s. hebben in reconventie betaling gevorderd van Afl. 95.768,50. Het bedrag is opgebouwd uit verschillende schadeposten in verband met verschillende verwijten.

Beslissingen van het Gerecht

2.4

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen over en weer afgewezen.

2.5

De afwijzing van de vordering van [appellante] berust op de volgende overwegingen, verkort weergegeven. Partijen willen de overeenkomsten niet meer uitvoeren (4.1). [appellante] had de aanleg van de weg moeten (voor)financieren (4.4). Niet kan worden aangenomen dat [appellante] zich voldoende concreet heeft ingespannen om de te bouwen woningen te verkopen, dat zij voorstellen heeft gedaan om het project voort te zetten, en/of dat zij vijf mogelijke kopers had (4.5). Het is in de eerste plaats [appellante] die de overeenkomsten niet naar behoren heeft uitgevoerd. Daardoor is nakoming zonder nadere afspraken niet meer mogelijk. De goedkeuring van de overheid is vervallen en de grondprijzen en bouwkosten zijn in 2023 veel hoger dan in 2012 (4.6). Nakoming kan niet meer van GWH c.s. worden gevergd. GWH c.s. schieten daarom niet tekort (4.6-4.7).

Beoordeling door het Hof

2.6

Het Hof zal een mondelinge behandeling gelasten.

2.7

Voorshands oordeelt het Hof als volgt. De enkele omstandigheid dat de goedkeuring van de overheid is vervallen, brengt niet mee dat (de verbintenissen uit) de makelaarsovereenkomst en de aanneemovereenkomst (hierna: de overeenkomsten) eveneens zijn vervallen. Dat staat nergens in de overeenkomsten. Integendeel, in art. 2 van de makelaarsovereenkomst staat dat deze voortduurt totdat alle kavels zijn verkocht en geleverd. Voorshands kan uit niets worden afgeleid dat partijen de overeenkomsten redelijkerwijs aldus mochten uitleggen dat deze zouden vervallen bij verval van de goedkeuring van de overheid.

2.8

GWH c.s. hebben niet gesteld dat zij de overeenkomsten hebben ontbonden of opgezegd. Buitengerechtelijke ontbinding kan alleen schriftelijk geschieden (art. 6:267 lid 1 BW). Niet uitgesloten is dat opzegging van een overeenkomst mondeling of stilzwijgend geschiedt of besloten ligt in gedragingen (zoals onder omstandigheden langdurig stilzitten), maar GWH c.s. hebben niet gesteld dat dit is gebeurd. Zij hebben de overweging van het Gerecht dat niet is gesteld dat de overeenkomsten zijn opgezegd (4.1) ook niet aangevallen.

2.9

Bij memorie van grieven heeft [appellante] aangevoerd dat zij de overeenkomsten na behoorlijke ingebrekestelling voor zover nodig heeft ontbonden en vervangende schadevergoeding heeft gevorderd. GWH c.s. hebben dat bevestigd.

2.1

GWH c.s. hebben door het gehele terrein aan een derde te verkopen, blijvend onmogelijk gemaakt dat [appellante] de overeenkomsten uitvoert. [appellante] kan daardoor de weg en de woningen niet meer bouwen (art. 1 van de aanneemovereenkomst) en de te bouwen woningen niet meer verkopen aan kopers (art. 1 van de makelaarsovereenkomst). Daardoor loopt zij betaling door de kopers mis, evenals winst (art. 2 van de aanneemovereenkomst) en provisie (art. 5 van de makelaarsovereenkomst). Het Hof legt de beide overeenkomsten, in samenhang beschouwd, aldus uit dat GWH c.s. contractueel gebonden waren om [appellante] in de gelegenheid te stellen de overeenkomsten uit te voeren en zo geld te verdienen. Door dit onmogelijk te maken zijn GWH c.s. in beginsel toerekenbaar tekortgeschoten en gehouden vervangende schadevergoeding aan [appellante] te betalen.

2.11

Een mogelijk verweer tegen het aannemen van deze schadeplichtigheid kan gebaseerd worden op art. 6:60 BW: is de schuldeiser in verzuim, dan kan de rechter op vordering van de schuldenaar bepalen dat deze van zijn verbintenissen bevrijd zal zijn, al dan niet onder door de rechter te stellen voorwaarden. Indien [appellante] in verzuim was met de aanleg van de weg, dan zou dat onder omstandigheden kunnen meebrengen dat de rechter bepaalt dat GWH c.s. bevrijd zullen zijn van hun verbintenissen uit beide overeenkomsten. Verweren van soortgelijke strekking kunnen ook worden gebaseerd op art. 6:248 lid 2 BW of art. 6:258 BW. Beoordeeld dient dan te worden of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellante] zich nog beroept op nakoming van de overeenkomsten (rechtsverwerking) of dat de rechter de gevolgen van de overeenkomsten dient te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat [appellante] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomsten ongewijzigd in stand worden gehouden. Kennelijk heeft het Gerecht een verweer van deze strekking in de stellingen van GWH c.s. gelezen en gegrond geacht.

2.12

Een argument dat het Gerecht aan dit oordeel ten grondslag heeft gelegd, is dat [appellante] contractueel gehouden was de aanleg van de weg voor te financieren. Voorshands acht het Hof dat niet aannemelijk. Anders dan het Gerecht leidt het Hof dat voorshands niet af uit art. 5 van de aanneemovereenkomst. Die bepaling lijkt erop te zien dat de aannemer de bouw van de woningen in fasen uitvoert en dan iedere fase in die zin voorfinanciert dat de aannemer steeds pas na uitvoering van de fase van de bouw van de woning betaling verkrijgt van de financierende bank van de koper van de woning. Art. 5 van de aanneemovereenkomst lijkt niet te zien op de financiering van de aanleg van de weg. Voor het overige heeft het Hof in de overeenkomsten geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat de aannemer de aanleg van de weg diende voor te financieren. Het ligt ook niet zonder meer voor de hand. In dit verband is verder van belang dat [appellante] heeft gesteld en te bewijzen heeft aangeboden dat partijen gezamenlijk bij diverse banken zijn geweest om financiering voor GWH c.s. aan te vragen (pleitnota in hoger beroep onder 11).

2.13

Een tweede argument dat het Gerecht aan dit oordeel ten grondslag heeft gelegd, is dat [appellante] zich onvoldoende heeft ingespannen om de woningen te verkopen en dat niet kan worden aangenomen dat [appellante] tot en met 2020 voorstellen heeft gedaan om het project voort te zetten. Het Hof is hier voorshands niet van overtuigd. Partijen lijken over en weer weinig gedaan te hebben in de periode maart 2014-november 2019. De overgelegde Whatsapp-berichten uit de periode daarna wekken vooralsnog de indruk dat [echtgenoot appellante] (mede namens Construc-Tec en [appellante]) contact zocht en dat [geïntimeerde 2] (mede namens GWH) contact meed.

2.14

Een derde argument dat het Gerecht aan dit oordeel ten grondslag heeft gelegd, is dat de grondprijzen en bouwkosten in 2023 veel hoger zijn dan in 2012. De vraag is echter voor risico van welk van partijen dit dient te komen.

2.15

Een argument tegen het oordeel van het Gerecht is dat GWH c.s. het gehele terrein te koop hebben aangeboden zonder [appellante] in gebreke te stellen of in de gelegenheid te stellen alsnog na te komen en zonder haar zelfs maar ervan op de hoogte te stellen dat GWH c.s. zich niet meer gebonden achtten aan de overeenkomsten en dat zij op zoek gingen naar een koper voor het perceel. Het zou voor GWH c.s. niet bezwaarlijk zijn geweest om dat te doen. Na protest van [appellante] hebben GWH c.s. de verkoopinspanningen voortgezet en het gehele terrein daadwerkelijk verkocht. Hiermee hebben zij [appellante] voor een voldongen feit geplaatst. Vooralsnog valt niet in te zien dat zij daar een goede grond voor hadden.

2.16

Het Hof zal een mondelinge behandeling gelasten om het voorgaande met partijen te bespreken. Het Hof formuleert alvast enige vragen:

1. Zijn partijen gezamenlijk bij banken geweest om financiering te verkrijgen? Was het de bedoeling dat de financiering aan GWH c.s. zou zijn?

2. Wanneer heeft Construc-Tec een bovenlaag verwijderd ten behoeve van de aan te leggen weg?

3. Wanneer heeft Construc-Tec voor het laatst werkzaamheden ten behoeve van aanleg en bouw op het terrein uitgevoerd?

4. Wanneer hebben GWH c.s. voor het eerst bij Construc-Tec erover geklaagd dat de de weg niet werd aangelegd? Wat was destijds de reactie op die klacht?

5. Wanneer heeft Construc-Tec voor het eerst bij GWH c.s. erover geklaagd dat de financiering voor de aanleg van de weg niet rond kwam? Wat was destijds de reactie op die klacht?

6. Wanneer hebben GWH c.s. voor het eerst bij Construc-Tec erover geklaagd dat er te weinig kopers voor de te bouwen woningen werden aangedragen? Wat was destijds de reactie op die klacht?

7. Welke contacten zijn er tussen partijen geweest in de periode 2014-2019?

8. De ministeriële beschikking is vervallen op 12 februari 2019. Is er naar aanleiding daarvan contact tussen partijen geweest? Zo ja, wat is daarover tussen partijen gecommuniceerd?

9. Wat heeft GWH c.s. ervan weerhouden Construc-Tec ervan op de hoogte te stellen dat GWH c.s. zich niet meer gebonden achtten aan de overeenkomsten en dat zij op zoek gingen naar een koper voor het perceel?

2.17

De advocaat van [appellante] wordt verzocht de brief in het geding te brengen waarmee de overeenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden (zie 2.9 hiervoor).

2.18

De mondelinge behandeling zal ook worden benut om een minnelijke regeling van het geschil te beproeven. Vermoedelijk zal die minnelijke regeling dienen in te houden dat GWH c.s. Construc-Tec afkoopt met een bepaald bedrag. Partijen dienen alvast na te denken over het bedrag dat zij maximaal bereid zijn te betalen respectievelijk als minimum stellen om betaald te krijgen. Partijen dienen bij de mondelinge behandeling aanwezig te zijn. Het is wenselijk dat niet alleen [appellante], maar ook [echtgenoot appellante] verschijnt.

2.19

De mondelinge behandeling zal in Aruba worden gehouden ten overstaan van een van de rechters die dit tussenvonnis wijzen. Indien geen minnelijke regeling wordt bereikt, is het de bedoeling dat opnieuw vonnis zal worden gewezen door de drie rechters die ook dit tussenvonnis wijzen. Bij de mondelinge behandeling zal partijen worden gevraagd of zij met deze gang van zaken instemmen. Opmerking verdient dat een verzoek om een mondelinge behandeling ten overstaan van een meervoudige kamer tot aanzienlijke vertraging zal leiden, zeker als die mondelinge behandeling in Aruba zou dienen te geschieden en al helemaal als dit niet door middel van een hybride zitting zou dienen te gebeuren (met een of meer rechters die op afstand deelnemen met een videoverbinding). Het zal in elk geval vrijwel onmogelijk zijn dat de drie rechters die dit tussenvonnis wijzen, gezamenlijk in Aruba zitting houden.

2.2

Het Hof overweegt alvast als volgt. In de overeenkomsten staat dat zij zijn gesloten door ‘[GWH]/[[geïntimeerde 2]]’ of ‘[[geïntimeerde 2]]/[GWH]’. [geïntimeerde 2] heeft de overeenkomsten ondertekend. Deze omstandigheden zijn echter op zichzelf onvoldoende voor het oordeel dat [geïntimeerde 2] zich persoonlijk contractueel heeft gebonden aan de verbintenissen in de overeenkomsten. Dit geldt temeer nu:

a het terrein niet van [geïntimeerde 2] is, maar van GWH;

b. ook de aanduiding van de contractspartij ‘Construc-Tec’ in de overeenkomsten de vraag zou kunnen oproepen wie daarmee precies bedoeld wordt en of naast [appellante] ook [echtgenoot appellante] aan de overeenkomsten is gebonden;

c. de overeenkomsten aan de zijde van [appellante] lijken te zijn opgesteld;

d. bij de ondertekening door [geïntimeerde 2] in beide contracten ook de naam van GWH staat, zodat [geïntimeerde 2] namens GWH kan hebben ondertekend.

Ook is onvoldoende gesteld voor het oordeel dat [geïntimeerde 2] schadeplichtig is wegens bestuurdersaansprakelijkheid. De vordering tegen [geïntimeerde 2] kan daarom niet worden toegewezen.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

beveelt een mondelinge behandeling in een van de zittingszalen in Aruba ten overstaan van mr. W.P.M. ter Berg, die tot rechter-commissaris wordt benoemd;

bepaalt dag en uur van de mondelinge behandeling op:

dinsdag 30 september 2025 om 14.00 uur;

beveelt partijen en hun advocaten daarbij aanwezig te zijn;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en W.P.M. ter Berg, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 12 augustus 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.

Hoger beroep inzake schadevergoeding en contractuele verplichtingen bij woningbouwproject in Aruba

Uitspraak

1.De zaak in het kort

2.De beoordeling