ECLI:NL:OGHACMB:2025:18

• Datum uitspraak: 15 januari 2025
• Publicatiedatum: 30 januari 2025
• Zaaknummer: SXM201400061 en SXM2022H00082
• Instantie: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. de Boer; W.P.M. ter Berg; M.A. Loth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waterschade en aansprakelijkheid van de vereniging van eigenaren in een appartementsrecht

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een appartementseigenaar, aangeduid als [appellant], en de Blue Marine Building ABC Owners Association, de vereniging van eigenaren van het gebouw waarin het appartement zich bevindt. De appellant heeft de vereniging aansprakelijk gesteld voor waterschade die is ontstaan in zijn appartement. De rechtbank in eerste aanleg heeft de vereniging veroordeeld tot betaling van USD 6.500,- voor schade die tot 20 maart 2014 is geleden, en heeft de verdere schadevergoeding op te maken bij staat gelaten. De appellant is in hoger beroep gegaan, waarbij hij zes grieven heeft ingediend tegen het vonnis van de rechtbank. Het Hof heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat de grieven van de appellant deels gegrond zijn. Het Hof heeft de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure, waarbij de appellant een duidelijke schadeopstelling moet maken en de mogelijkheid van een aanvullend deskundigenbericht moet overwegen. Het Hof heeft de proceskosten in eerste aanleg gecompenseerd en de proceskosten in hoger beroep eveneens gecompenseerd. De uitspraak van het Hof is gedaan op 15 januari 2025.

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2024

Registratienummers: SXM201400061 en SXM2022H00082

Uitspraak: 15 januari 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[appellant],

die woont in [woonplaats],

in eerste aanleg eiser,

thans appellant,

gemachtigde: mr. J.G. Bloem,

tegen

Blue Marine Building ABC Owners Association,

die is gevestigd in Sint Maarten,

in eerste aanleg gedaagde,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. K. Huisman.

Partijen worden hierna aangeduid als [appellant] respectievelijk Blue Buildings.

1. De zaak in het kort

1.1 [

appellant] is eigenaar van een appartement. Blue Buildings is de vereniging van eigenaren van het gebouw waarvan het appartement van [appellant] deel uitmaakt. In het appartement van [appellant] is lekkage ontstaan. Blue Buildings is daarvoor aansprakelijk gesteld door hem.

1.2

Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) heeft Blue Buildings veroordeeld tot betaling van USD 6.500,- en de, nader bij staat op te maken en volgens de wet te vereffenen, gevolg- en vervolgschade vanaf 20 maart 2014. De proceskosten zijn gecompenseerd.

1.3

Het Hof zal het vonnis van het Gerecht, voor zover aan hoger beroep onderworpen, bevestigen. Hierna wordt uitgelegd waarom zo geoordeeld wordt.

2. Het verloop van de procedure

2.1

Bij op 11 juli 2022 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 31 mei 2022 uitgesproken (eind)vonnis van het Gerecht.

2.2

Bij op 23 augustus 2022 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van het Gerecht. Ook is de eis gewijzigd. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep vernietigt en alsnog zijn vordering, zoals gewijzigd, toewijst met veroordeling van Blue Buildings in de proceskosten van beide instanties.

2.3

Bij op 11 oktober 2022 ingekomen memorie van antwoord heeft Blue Buildings het hoger beroep bestreden. Haar conclusie strekt ertoe het vonnis waarvan beroep te bevestigen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

2.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Blue Buildings heeft daarbij, op voorhand aan de wederpartij toegezonden, producties overgelegd.

2.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

3. De beoordeling

Feiten

3.1

Tussen [appellant] als koper en Paradise Bay Resort N.V (verder: Paradise Bay) als ontwikkelaar is op 9 maart 2007 een koopovereenkomst gesloten. Daarbij werd aan [appellant] verkocht een ten tijde van het sluiten van die overeenkomst door Paradise Bay nog te realiseren appartement ([appartement] in gebouw A van het Blue Marine Project in Sint Maarten). Het appartement is op 4 maart 2010 aan [appellant] geleverd.

3.2

Blue Buildings is de vereniging van eigenaren waarvan [appellant] als eigenaar van [appartement] van rechtswege lid is geworden.

3.3

Op basis van de stelling dat het appartement vanaf de levering gebreken vertoont heeft [appellant] zowel Paradise Bay als Blue Buildings aangesproken tot herstel en schadevergoeding. In het vonnis van het Gerecht van 8 augustus 2017 is de vordering tegen Paradise Bay afgewezen wegens schending van de klachtplicht. Die beslissing is bevestigd door dit Hof op 29 januari 2021 op basis van de overweging dat, indien de klachtplicht niet geschonden is, de vordering is verjaard.

3.4

In het vonnis van 8 augustus 2017, dat in zoverre een deelvonnis is, heeft het Gerecht ten aanzien van Blue Buildings voor recht verklaard dat Blue Buildings aansprakelijk is voor de schade aan het appartement van [appellant] voor zover deze is veroorzaakt door het insijpelen van regenwater via de ventilatieschacht en via de spleten in de buitenmuur. Iedere verdere beslissing is aangehouden.

Vorderingen

3.5 [

appellant] heeft, samengevat, bij het Gerecht gevorderd:

- een bevel tot herstel van de lekkages;

- een verklaring voor recht dat Blue Buildings aansprakelijk is voor de als gevolg van de lekkages geleden schade;

- veroordeling van Blue Buildings tot betaling van Euro 9.650,-, Euro 10.000,- en

USD 231.000,-;

- een verklaring voor recht dat [appellant] niet gehouden is tot betaling van de ‘association fees' en de canon aan Blue Buildings totdat de herstelwerkzaamheden zijn voltooid;

- betaling van de wettelijke rente over de toegewezen bedragen;

- veroordeling in de proceskosten.

Beslissingen van het Gerecht

3.6

Het Gerecht heeft in het eindvonnis:

- Blue Buildings veroordeeld tot betaling van USD 6.500,- als vergoeding voor tot 20 maart 2014 (datum indiening inleidend verzoek) geleden schade;

- Blue Buildings veroordeeld tot betaling van de vanaf 20 maart 2014 geleden gevolg- en vervolgschade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

- het meer of anders gevorderde afgewezen;

- de proceskosten gecompenseerd.

Beoordeling door het Hof

Inleiding

De grieven

3.7

De bezwaren van [appellant], vervat in een zestal grieven met toelichting, hebben betrekking op de volgende thema’s:

- de wijze van vaststelling van de schade (grieven 3 en 4)

- de hoogte van de schade (grief 5)

- de proceskosten van de eerste aanleg (grieven 1, 2 en 6)

Deze thema’s worden hierna in deze volgorde behandeld.

De wijziging van eis

3.8 [

appellant] heeft zijn eis in hoger beroep bij het eerste van hem afkomstige processtuk gewijzigd. Blue Buildings heeft zich tegen de wijziging als zodanig niet verzet. De wijziging is ook niet in strijd met de goede procesorde. Beslist wordt daarom over de aldus gewijzigde eis.

De omvang van het hoger beroep

3.9

Het Gerecht heeft voor de periode tot 20 maart 2014 toegewezen een bedrag van USD 6.500,- vermeerderd met wettelijke rente. Het hoger beroep van [appellant] is, onder andere, erop gericht een hoger bedrag aan schadevergoeding te verkrijgen voor die periode. Dat hoger beroep richt zich dus niet tegen de toewijzing van gemeld bedrag, ook al acht [appellant] de wijze waarop dat bedrag is bepaald (schatting) onjuist. Blue Buildings heeft tegen de toewijzing van dat bedrag geen incidenteel hoger beroep ingesteld. In zoverre is het eindvonnis van 31 mei 2022 dus niet aan hoger beroep onderworpen. De toewijzing van USD 6.500,- staat en blijft staan.

3.1

Door het Gerecht is afgewezen de vordering voor recht te verklaren dat [appellant] niet gehouden is tot betaling van de ‘association fees' en de canon aan Blue Buildings totdat de herstelwerkzaamheden zijn voltooid. Tegen die afwijzing richt het hoger beroep zich niet en ook in zoverre is het vonnis van het Gerecht dus niet aan hoger beroep onderworpen.

3.11

Afgewezen is ook de vordering om Blue Buildings te veroordelen tot herstel van de gebreken omdat dit herstel reeds heeft plaats gevonden. Tegen die afwijzing zelf is het hoger beroep niet gericht. Ook in zoverre is het vonnis van het Gerecht dus niet aan hoger beroep onderworpen. Op dit onderdeel wordt nog wel aangevoerd dat het herstel moet meebrengen dat Blue Buildings in de proceskosten wordt veroordeeld. Daarop wordt hierna teruggekomen.

De wijze van vaststelling van de schade (grieven 3 en 4)

3.12

Het oordeel van het Gerecht over de wijze waarop de gestelde schade moet worden vastgesteld kan als volgt worden weergegeven. Uit het deskundigenrapport (van Independent Consulting Engineers, ICE) volgt dat voor de door [appellant] gestelde schade meerdere oorzaken zijn aan te wijzen: fouten van Paradise Bay, fouten van Blue Buildings en fouten van [appellant] zelf. Het is vrijwel ondenkbaar dat een nader deskundigenrapport antwoord kan verschaffen op de vraag voor welk percentage de aan Blue Buildings toerekenbare fouten hebben bijgedragen aan de schade. Om die reden moet de schade geschat worden.

3.13 [

appellant] stelt, onder verwijzing naar een in hoger beroep overgelegde brief van ICE van 8 juli 2022, dat de oorzaak van de schade (volledig dan wel overwegend, namelijk 90%) is geweest het binnendringen van water via de (aan Blue Buildings toerekenbare) spleten in de muur en de ventilatieschacht. Daardoor is schimmel ontstaan in het appartement met als gevolg dat dit niet bewoonbaar en dus ook niet verhuurbaar was. De schade behoeft daarom niet geschat te worden, maar kan concreet berekend worden. Dat had het Gerecht dus moeten doen.

3.14

Bij de beoordeling van de stellingen van [appellant] staat voorop dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan wordt zij geschat (artikel 6:97 BW). Met andere woorden: alleen schatten als de schade niet concreet kan worden vastgesteld.

3.15

Aan ICE is, tijdens de procedure bij het Gerecht, door partijen (onder wie toen ook Paradise Bay) opdracht gegeven de oorzaken vast te stellen van het binnendringen van water in het appartement van [appellant]. Dat heeft geleid tot het rapport van ICE van 30 oktober 2015. In dat rapport is geconcludeerd dat alle waterschade (bestaande uit in het appartement aanwezige schimmel) is veroorzaakt door de volgende constructiegebreken:

1.
De terrasvloeren . Deze liggen onvoldoende op afschot. Daardoor ontstaan plassen van regenwater en druppelt het water naar de ruimte onder het terras en veroorzaakt het daar lekkage. In de terrasvloer aangebrachte bouten om de orkaannetten aan te bevestigen hebben de waterdichte laag onder de terrasvloer gepenetreerd.

2.
Spleten in de buitenmuren . Er zijn talrijke van dergelijke spleten. Deze kunnen regenwater doorlaten als gevolg van de capillaire werking met schade tot gevolg.

3.
Ruimte tussen de raam- en deurkozijnen . Daar dringt water tussen door.

4.
Oostmuur . Via die muur dringt water binnen, veroorzaakt door een richel aan de buitenzijde.

5.
Membranen en bovenste afdekking. De membranen zijn niet goed gemonteerd tegen de muren en er is geen bovenste afdekking geplaatst.

6.
Drempels. Er zijn geen drempels aangebracht bij de deuren naar het terras waardoor regenwater naar binnen kan sijpelen.

7.
Ventilatieschacht . De ventilatieschacht heeft louvres waardoor water naar binnen kan komen.

3.16

In zijn vonnis van 8 augustus 2017 heeft het Gerecht deze bevindingen van de deskundige tot uitgangspunt genomen en vervolgens overwogen dat Blue Buildings aansprakelijk is voor de schade voor zover deze is veroorzaakt door de gebreken sub 2 (spleten in de buitenmuren) en sub 7 (ventilatieschacht). Dat oordeel wordt noch door [appellant] noch door Blue Buildings (die geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld) bestreden. Het is daarom uitgangspunt voor verdere beoordeling.

3.17

In welke mate water is binnengedrongen via elk van de zeven in het rapport van ICE van 30 oktober 2015 genoemde gebreken is in dat rapport niet vermeld. Op verzoek van (uitsluitend) [appellant] heeft ICE daarover op 8 juli 2022 nader gerapporteerd. In dat aanvullende rapport staat, voor zover van belang:

“(…)

-
ICE has prepared and set an addendum to you “addendum 210218”, in which it is clarified that the apartment unit could not be inhabited to hygienic reasons due to the presence of mold.

We can confirm that the mold was 100% caused by rainwater penetration into the unit, of this, a significant amount of rainwater penetrated through wall cracks of exterior walls and the ventilation shaft with temporary sealing.

If water didn’t penetrate inside the unit, mold would not have been appeared .

Mold is caused mainly by water and poor ventilation. The unit was not in use and closed off, thus poorly ventilated . (…)”

3.18

Blue Buildings is, onweersproken, niet betrokken geweest bij de vraagstelling aan ICE, welke vraagstelling heeft geleid tot het nadere rapport van 8 juli 2022. Blue Buildings is bovendien niet in de gelegenheid geweest om, voorafgaand aan het uitbrengen van dat nadere rapport, commentaar te leveren op de voorlopige of voorgenomen bevindingen van ICE. Die bevindingen zijn ook, bij memorie van antwoord, gemotiveerd betwist, onder andere door, zoals ook in eerste aanleg al was gedaan, aan te voeren dat [appellant] het appartement jarenlang heeft afgesloten, niet heeft geventileerd en verwaarloosd. Er is daarom onvoldoende basis om van de juistheid van het nadere rapport te kunnen en mogen uitgaan.

3.19

Dat neemt echter niet weg dat het nadere rapport erop lijkt te wijzen dat het, anders dan het Gerecht heeft geoordeeld, mogelijk is via nadere deskundigenrapportage vast te stellen in welke mate de aan Blue Buildings toerekenbare gebreken de gestelde schade hebben veroorzaakt. ICE rapporteert immers dat een significant deel van het binnendringende regenwater via de spleten in de muur en de ventilatieschacht kwam en de deskundigheid van ICE is niet gemotiveerd betwist.

Hoe nu verder?

3.2

Voor wat betreft de vraag of aan [appellant] voor de periode van 10 september 2010 tot 20 maart 2014 een hoger bedrag aan schadevergoeding toekomt dan de al toegekende USD 6.500,- én voor de vraag of en, zo ja, hoeveel schadevergoeding [appellant] toekomt voor de periode van 20 maart 2014 tot 6 september 2017 dient allereerst te worden vastgesteld welk deel van de gestelde schade, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval (zoals, maar niet beperkt tot, het afgesloten zijn van het appartement) is veroorzaakt door de aan Blue Buildings toerekenbare gebreken (spleten in de muren en ventilatieschacht). Of dat via de weg van een deskundigenbericht kan is op dit moment nog niet duidelijk. Partijen zullen zich daarover moeten uitlaten.

3.21

Ook zal moeten worden vastgesteld welke schade is geleden. Dat vergt nader partijdebat, waarbij het aan [appellant] is een heldere en duidelijke schadeopstelling te maken, voorzien van een toelichting per schadepost. Daarin dient te staan waarom die schadepost is veroorzaakt door de aan Blue Buildings toerekenbare gebreken én uit welke elementen die schadepost is opgebouwd en waarom dat het geval is. In de procedure tot nu toe is dat debat, deels, ook al wel gevoerd, maar, net als de eerste rechter, oordeelt ook het Hof het nuttig dat de vorderingen ordentelijk worden gerangschikt, voorzien van de nodige bewijsstukken.

3.22

Het Hof zou de zaak aan zich kunnen houden. Omdat, hoe dan ook, de mogelijkheid van schade als gevolg van de aan Blue Buildings toerekenbare gebreken voldoende aannemelijk is kiest het Hof ervoor de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Dat betekent dat het Gerecht de zaak verder zal hebben te beoordelen (artikel 613 lid 2 Rv).

3.23 [

appellant] zal in het processtuk waarmee hij de schadestaatprocedure begint in ieder geval aandacht moeten besteden aan het volgende:

a. Wil [appellant] aanvullend deskundigenbericht en ziet hij daartoe concrete mogelijkheden?

b. Zo ja, welke voorstellen doet [appellant] over de perso(o)n(en) van de deskundige(n), de aan deze(n) te stellen vragen, de door de deskundige(n) te volgen procedure en het vast te stellen (voorschot op) het loon van de deskundige(n)?

Het Hof geeft partijen overigens uitdrukkelijk in overweging om, indien beide nut en noodzaak van deskundigenbericht onderkennen, in onderling overleg te komen tot een voorstel voor benoeming.

c. een opgave van de schadeposten over de gehele periode (10 september 2010 tot 6 september 2017), voorzien van een toelichting en bewijsstukken.

De proceskosten van de eerste aanleg (grieven 1, 2 en 6) en hoger beroep

3.24

De grieven 3 en 4 van [appellant] slagen. De zaak wordt daarom naar de schadestaatprocedure verwezen. Die verwijzing betreft nu ook de schade in de periode van 10 september 2010 tot 20 maart 2014 voor zover uitgaande boven het reeds toegewezen bedrag van USD 6.500,-. Grief 5 (hoogte schade) behoeft om die reden geen bespreking; die kwestie komt verder aan de orde in de schadestaatprocedure.

3.25

De onderhavige procedure kent twee hoofdthema’s: de aansprakelijkheid van Blue Buildings en de hoogte van de schade. De kwestie van het herstel van de gebreken (waarop wordt ingegaan in de memorie van grieven onder 4.4) is van relatief geringe betekenis. Zowel bij het Gerecht als nu in hoger beroep is de aansprakelijkheid van Blue Buildings beperkt tot schade die het gevolg is van twee van de zeven door ICE geconstateerde gebreken. Op dit onderdeel zijn partijen dus over en weer in het ongelijk gesteld. Voor de hoogte van de schade geldt hetzelfde: tot nu toe is slechts toewijsbaar gebleken een fractie (USD 6.500,-) van de gevorderde schadevergoeding alsmede een, in dit stadium van de procedure nog niet bepaalbaar, gedeelte van de resterende schadevergoeding.

3.26

De proceskosten in eerste aanleg zijn dus terecht gecompenseerd. De grieven 1, 2 en 6, waarin wordt opgekomen tegen die compensatie, slagen niet. De proceskosten in hoger beroep zullen, op de gronden die in 3.25 zijn vermeld, worden gecompenseerd.

Slotsom

3.27

De grieven 3 en 4 van [appellant] slagen. De verwijzing naar de schadestaatprocedure door het Gerecht kan daarom in stand blijven, zij het dat deze wordt uitgebreid en om die reden, onder vernietiging van het vonnis van het Gerecht op dat onderdeel, opnieuw wordt geformuleerd. Grief 5 (hoogte schade) behoeft geen beoordeling: de hoogte van de schade komt verder aan de orde in de schadestaatprocedure. De proceskosten zijn in eerste aanleg terecht gecompenseerd. De grieven 1, 2 en 6 slagen niet. De proceskosten in hoger beroep worden gecompenseerd.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het (eind)vonnis van 31 mei 2022, voor zover aan hoger beroep onderworpen, doch uitsluitend voor zover daarin is bepaald;

“veroordeelt Blue Buildings om aan [appellant] de gevolg- en vervolgschade te betalen vanaf 20 maart 2014 nader op te maken bij staat en te vereffenen ingevolge de wet”

en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Blue Buildings om aan [appellant] te betalen de gevolg- en vervolgschade vanaf 10 september 2010 tot 6 september 2017 indien en voor zover deze uitgaat boven het in gemeld vonnis reeds toegewezen bedrag van USD 6.500,-, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

bevestigt dat vonnis, voor zover aan hoger beroep onderworpen, voor het overige;

bepaalt dat elke partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.