Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: SXM202101000 – SXM2022H00050
Uitspraak: 17 januari 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
ISLAND PROPERTIES N.V.,
handelende onder de naam
REMAX ISLAND PROPERTIES
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: mr. F.K. Kutluer,
tegen
de besloten vennootschap
BLUE OCEAN REAL ESTATE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem.
Partijen worden hierna Remax en Blue Ocean genoemd.
1.De zaak in het kort
Blue Ocean houdt zich bezig met makelaarswerkzaamheden. Zij is agent geweest van Remax. In dit geding maakt zij aanspraak op betaling van commissie. Remax doet een beroep op opschorting in verband met gestelde onregelmatigheden bij het vertrek van Blue Ocean bij Remax. Partijen hebben over en weer vorderingen ingesteld. Het Gerecht heeft in het voordeel van Blue Ocean beslist.
In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 19 april 2022 ingekomen akte van appel is Remax in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 8 maart 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 31 mei 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Remax één grief tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de vorderingen van Blue Ocean alsnog zal afwijzen en die van Remax alsnog ‒ uitvoerbaar bij voorraad ‒ zal toewijzen, met veroordeling van Blue Ocean in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 20 juli 2022 ingekomen memorie van antwoord, alsmede akte houdende eisvermeerdering, heeft Blue Ocean de grieven bestreden en haar eis vermeerderd. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen en (naar het Hof begrijpt) haar vermeerderde eis zal toewijzen, kosten rechtens.
2.4
Op 25 november 2022 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Zijdens beide partijen zijn op voorhand producties toegezonden.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Blue Ocean houdt zich bezig met makelaarswerkzaamheden. [bestuurster agent] (hierna: [bestuurster agent]) is bestuurster van Blue Ocean. Blue Ocean is vanaf 2018 agent geweest van Remax. Zij voerde haar werkzaamheden uit vanuit een kantoor in het pand van Remax. Zij had toegang tot het IT-systeem van Remax. Als agent van Remax heeft Blue Ocean de verkoop van twee appartementen in het project Emerald tot stand gebracht, hetgeen haar in beginsel aanspraak geeft op door Remax uit te betalen commissie van in totaal USD 7.904,58.
3.1.2
Bij e-mail van 11 februari 2021 aan [bestuurder principaal], bestuurder van Remax (hierna: [bestuurder principaal]) heeft [bestuurster agent] het agentschap van Blue Ocean bij Remax opgezegd en aanspraak gemaakt op betaling van commissie.
3.1.3
Bij e-mail van 21 april 2021 heeft [werkneemster principaal], werkzaam bij Remax (hierna: [werkneemster principaal]) onder meer het volgende aan [bestuurster agent] bericht:
We have pending for you some commissions collected but before we transfer the funds we require from you copies of all the Remax listings you signed and the correct contact details.
As soon as we receive this we will proceed with the transfer to you.
3.1.4
Bij e-mail van 22 april 2021 heeft [werkneemster principaal] de volgende toelichting gegeven aan [bestuurster agent] (waarbij met [bestuurder principaal] wordt bedoeld: [bestuurder principaal]):
The reason [bestuurder principaal] wants to wait until he gets the agreements before giving you the cheque is because he wants to verify all information is correct as there were incorrect information in the back office before.
3.1.5
Op 22 april 2021 heeft [bestuurster agent] zevenentwintig listings (ook aangeduid als agreements) bij Remax afgeleverd of doen afleveren. Bij e-mail van 3 mei 2021 heeft [werkneemster principaal] bericht dat [bestuurster agent] volgens een door [bestuurder principaal] ontvangen lijst, waarop 102 listings staan vermeld (hierna: de lijst), meer listings moet hebben dan er afgeleverd zijn en dat [bestuurder principaal] de overige listings ook wil ontvangen.
3.1.6 [
[bestuurster agent] heeft de lijst van bijschrijvingen voorzien: voornamelijk namen en telefoonnummers (contactgegevens dus), maar in sommige gevallen ook bijschrijvingen als “error”, “?”, “sold” en “not my listing”. Sommige listings op de lijst zijn niet van een bijschrijving voorzien.
3.1.7
Op 5 juli 2021 heeft Blue Ocean met verlof van het Gerecht conservatoir beslag ten laste van Remax doen leggen voor de vordering ter zake van de commissie (USD 7.904,58 met een opslag van 30%).
Vordering in conventie
3.2
In deze rechtszaak heeft Blue Ocean in eerste aanleg betaling gevorderd van USD 7.904,58, met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. De hoofdsom is de hiervoor in 3.1.1 bedoelde commissie.
Verweer en vorderingen in reconventie
3.3
Remax heeft zich beroepen op opschorting. Zij heeft aangevoerd dat [bestuurster agent] na de opzegging van het agentschap het kantoor van Remax heeft verlaten en daarbij in strijd met de agentuurovereenkomst listings heeft meegenomen. Verder heeft zij vóór haar vertrek contactgegevens met betrekking tot listings in het IT-systeem van Remax deels verwijderd en deels vervalst. Andere agenten bleken de betreffende contactpersonen (verkopers) daardoor niet te kunnen bereiken. Remax heeft zich ter onderbouwing van haar standpunt beroepen op schriftelijke verklaringen van andere agenten en op een rapport van het door haar ingeschakelde IT-bedrijf
Pixel E-Studios, waarin de volgende conclusies staan:
1) Agents (brokers) access information to the system was not altered on any back-up, hacked or cracker by a third party. Agents’ information was kept secret and exclusive for every agent.
2) Agents listings for sale or rent have no evidence of hack or crack, all information in the database was entered by an Agent
3) [bestuurster agent] listings owner contact information historically has the contact details removed and blank.
4) [bestuurster agent] listings numbers had vary historically and noticed at her departure a mass of listings set as disabled.
Remax is niet gehouden de gevorderde commissie te betalen, zolang Blue Ocean niet alle listings die zij heeft meegenomen en alle juiste contactgegevens aan Remax heeft verstrekt, aldus Remax.
3.4
In reconventie heeft Remax, verkort weergegeven, gevorderd:
a. nakoming van de agentuurovereenkomst, althans afgifte van de ontbrekende listings;
b. betaling van USD 4.012,- aan schadevergoeding, met rente; dit betreft facturen van Pixel E-Studios aan Remax;
c. opheffing van het beslag.
Beslissingen van het Gerecht
3.5
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering van Blue Ocean vrijwel geheel toegewezen en de vorderingen van Remax afgewezen. Het Gerecht heeft daartoe, verkort weergegeven, overwogen dat niet kan worden geconcludeerd dat Blue Ocean gegevens heeft gemanipuleerd of dat zij over meer of andere documenten en gegevens heeft beschikt dan zij heeft geretourneerd.
Standpunten in hoger beroep
3.6
Remax heeft in hoger beroep haar stellingen nader onderbouwd met een tweede rapport van Pixel E-Studios. Hierin staat onder meer:
(…) I can confirm that [bestuurster agent] (…) signed into the back-office and manipulated some of the listings, as well as deleted some of the listings. Owner’s information was changed or removed, and identical contact details, that were false, was used for several listings.
Prior to Blue Ocean’s resignation, the back office showed that the company represented 97 listings. However, after Blue Ocean’s resignation, the listing count decreased from 97 to 27. Of the remaining 27 listings, 9 had contact details that were removed and 4 listings had identical owner’s contact information that did not exist.
Within my research of the back office, Blue Ocean BV and only Blue Ocean BV had the ability to change any information and/or delete the 70 listings that the company represented. The ID and password used to login under Blue Ocean BV was definitely used to alter information.
3.7
Blue Ocean heeft in hoger beroep een beroep gedaan op dwingendrechtelijke bescherming van de handelsagent. Verder heeft zij aangevoerd dat Remax haar verplichting ex art. 7:433 lid 1 BW om een maandelijkse opgave te verstrekken, niet is nagekomen en dat Remax daardoor als eerste in verzuim is gekomen. Het tweede rapport van Pixel E-Studios acht Blue Ocean zozeer in strijd met het eerste dat het Hof eraan voorbij dient te gaan. Blue Ocean heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd met USD 10.000,-, aangeduid als boete en vergoeding.
Beoordeling door het Hof
3.8
Het Hof acht het tweede rapport van Pixel E-Studios niet in strijd met het eerste, maar een verduidelijking ervan. In het eerste rapport werd onder meer geconcludeerd dat het systeem niet door derden was gemanipuleerd. Als er wel aanwijzingen gevonden zouden zijn dat het systeem door derden was gemanipuleerd, zou dat een mogelijke alternatieve verklaring voor de door Remax ervaren problemen met contactgegevens hebben opgeleverd. Nu die aanwijzingen niet gevonden waren, bleef de mogelijkheid open dat [bestuurster agent] de verweten gedragingen had verricht, want voor haar vertrek had zij toegang tot het IT-systeem van Remax, zodat zij het niet behoefde te hacken. Ook had [bestuurster agent] toen uit hoofde van haar functie als agent listings onder zich. Gelet op de schriftelijke verklaringen van de andere agenten, de beide rapporten van Pixel E-Studios, de omstandigheid dat [bestuurster agent] op 22 april 2021 zevenentwintig listings heeft geretourneerd en op enig moment de lijst van bijschrijvingen van contactgegevens heeft voorzien, concludeert het Hof dat [bestuurster agent] bij haar vertrek in elk geval een aantal listings heeft meegenomen, in strijd met de agentuurovereenkomst, en dat zij bij haar vertrek in elk geval niet ervoor heeft gezorgd dat voldoende contactgegevens van verkopers bij Remax werden achtergelaten. Daarom mocht Remax de betaling van de commissie in elk geval vanaf de datum van vertrek van [bestuurster agent] opschorten tot het moment waarop Blue Ocean de zevenentwintig listings had geretourneerd en de bijschrijvingen op de lijst had verschaft. Verder mocht Remax, nu Blue Ocean een aantal listings had meegenomen en onvoldoende contactgegevens had achtergelaten, daar redelijkerwijs aanleiding in zien te vermoeden dat Blue Ocean dat opzettelijk had gedaan en mocht zij redelijkerwijs daar onderzoek naar laten doen door Pixel E-Studios. De kosten die Remax in verband daarmee heeft gemaakt, USD 4.012,-, zijn ook niet onredelijk hoog.
3.9
Anderzijds valt niet te verwachten dat Blue Ocean nu nog over meer listings of contactgegevens beschikt dan zij inmiddels heeft verstrekt, of dat zij die nu nog kan achterhalen. Daarom mag Remax haar verplichting tot betaling van de commissie nu niet langer opschorten.
3.1
Het voorgaande leidt tot de uitkomst dat de toewijzing van de vordering in conventie in stand moet blijven, maar dat het in reconventie gevorderde bedrag van USD 4.012,- moet worden toegewezen. Ook brengt dit mee dat de afwijzing van de vordering van Remax tot nakoming van de overeenkomst (die overigens ook te vaag is) en die van de vordering tot afgifte van ontbrekende listings, in stand dienen te blijven. Het is niet nodig om nader onderzoek te doen naar de vraag of Blue Ocean opzettelijk dan wel per ongeluk listings heeft meegenomen en opzettelijk dan wel per ongeluk niet ervoor heeft gezorgd dat voldoende contactgegevens van verkopers bij Remax werden achtergelaten.
3.11
Bij deze uitkomst is er geen grond om het beslag op te heffen (mogelijk is het al opgeheven, nadat Remax heeft voldaan aan de veroordelingen door het Gerecht). De afwijzing van de vordering tot opheffing dient in stand te blijven.
3.12
Noch het beroep op dwingendrechtelijke bescherming van de handelsagent, noch het beroep op art. 7:433 lid 1 BW (wat daarvan zij) leidt tot een ander oordeel. De vermeerderde eis is bij memorie van antwoord onvoldoende toegelicht en wordt reeds daarom afgewezen. Het partijdebat in de pleitnota’s in hoger beroep maakt dat niet anders.
3.13
Het vonnis waarvan beroep dient grotendeels te worden bevestigd. De vordering tot vergoeding van de kosten van Pixel E-Studios wordt alsnog toegewezen. Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten in beide instanties worden gecompenseerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, maar slechts voor zover daarbij Remax in de proceskosten in conventie en in reconventie is veroordeeld en voor zover de vordering van Remax tot betaling van USD 4.012,-, met rente is afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Blue Ocean tot betaling aan Remax van USD 4.012,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;
verklaart dit vonnis, wat deze veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg, in conventie en in reconventie, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
bevestigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders gevorderd is;
compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en G.C.C. Lewin, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 17 januari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.