Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: SXM202100156 – CUR2022H00035
Uitspraak: 15 mei 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiser in conventie,
verweerder in voorwaardelijke reconventie,
thans appellant,
gemachtigde: R.E. Duncan,
tegen
de naamloze vennootschap
PETRUDON ARCHITECTS & CONSTRUCTION N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. W.G. Woudstra en M.H.M. Janssen.
Partijen worden hierna [appellant] en Petrudon genoemd.
1.De zaak in het kort
In dit huurschil heeft het Hof op 15 november 2023 een tussenvonnis uitgesproken. In dit eindvonnis beoordeelt het Hof de subsidiaire eis die [appellant] bij memorie van grieven aan zijn oorspronkelijke eis heeft toegevoegd.
2.Het verdere verloop van de procedure
2.1
Bij vonnis van 15 november 2023 (hierna: het tussenvonnis) heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen.
2.2
Op 17 januari 2024 heeft Petrudon een akte ingediend, met een productie.
Op 13 maart 2024 heeft [appellant] een antwoordakte ingediend.
2.3
Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.
3.De verdere beoordeling
3.1
Zoals het Hof onder 3.3 van het tussenvonnis heeft overwogen, zal het de subsidiaire eis beoordelen.
Borg
3.2 [
[appellant] heeft betaling van een borgsom van USD 500 gevorderd, met rente. Hij heeft daartoe gesteld dat Petrudon de borgsom niet heeft betaald die vermeld staat in art. 10 van Pro de huurovereenkomst uit 1996 (hierna: de huurovereenkomst). Dat beding luidt:
Lessee will pay a security deposit for the proper compliance by lessee of the terms and conditions of this lease, the amount of $ 500.00. Said deposit will be refunded to lessee at the end of the term of this lease. Lessors, however, will be authorized to deduct from said deposit any costs that might be incurred by lessors due to any improper compliance by lessee of the terms and conditions of this lease.
3.3
Petrudon heeft het perceel in 1992 gehuurd van [erflater]. Deze heeft bij testament van 5 september 1996 het recht van erfpacht op het perceel vermaakt aan [appellant]. Op 16 september 1996 is de tweede huurovereenkomst tussen [erflater] en Petrudon tot stand gekomen, met daarin het genoemde beding over de borgsom. [appellant] was toen bijna acht jaar oud. In 1998 is [erflater] overleden. In 2011 (dertien jaar na het overlijden van [erflater]) is het recht van erfpacht op het perceel aan [appellant] overgedragen.
3.4
Petrudon heeft een beroep gedaan op verjaring. Dit beroep slaagt. Anders dan [appellant] heeft betoogd, is de verplichting tot betaling van de borgsom geen voortdurende verplichting, maar dient art. 10 van Pro de huurovereenkomst zo te worden uitgelegd dat de borgsom in 1996 verschuldigd en opeisbaar is geworden.
3.5
De vordering tot betaling van de borgsom zal daarom worden afgewezen.
Verzekering
3.6 [
[appellant] heeft gevorderd dat Petrudon wordt bevolen een verzekering aan te gaan met betrekking tot alle aansprakelijkheden en risico’s, met aanwijzing van [appellant] als begunstigde. Hiertoe heeft hij een beroep gedaan op art. 7 van Pro de huurovereenkomst, dat als volgt luidt:
Lessee shall insure any developments made to the property against all liabilities and risks. The insurance will be kept in force and valid through the duration of this agreement. Lessee will also insure the furniture, furnishings, equipment, etc. placed in the building(s).
3.7
Petrudon heeft een polisblad van Nagico van 16 januari 2024 overgelegd, waarin staat dat een gebouw van twee verdiepingen is verzekerd voor een verzekerde som van USD 540.750 en dat een aanvullende verzekering is afgesloten voor aansprakelijkheid en voor derving van huurinkomsten. Het polisblad vermeldt dat de verzekeringsperiode loopt tot 16 april 2024, en verder:
And any subsequent period for which the INSURED shall pay and the COMPANY shall agree to accept a renewal premium.
3.8
Voor de toewijsbaarheid van de vordering is niet van belang of Petrodon vóór 16 januari 2024 voldeed aan art. 7 van Pro de huurovereenkomst. Het beding houdt niet in dat [appellant] als begunstigde moet worden aangewezen. Ook voor het overige is onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [appellant] recht heeft op die aanwijzing. De enkele omstandigheid dat de polis na een kwartaal verlengd moet worden, brengt niet mee dat niet aan het beding is voldaan, zoals dat dient te worden uitgelegd. Hoewel [appellant] er in beginsel recht op heeft dat Petrudon hem niet alleen een afschrift van een polisblad van de afgesloten verzekering verschaft, maar ook een afschrift van alle polisbladen, aanhangsels en polisvoorwaarden die van toepassing zijn verklaard op de afgesloten verzekering, wijst het Hof de vordering af op de grond dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat Petrudon niet aan art. 7 van Pro de huurovereenkomst heeft voldaan. Het Hof gaat ervan uit dat Petrudon op eerste verzoek van [appellant] alsnog voldoet aan zijn verplichting een complete polis, dus met alle polisbladen, aanhangsels en polisvoorwaarden aan [appellant] te verschaffen.
3.9
Het gevorderde bevel zal dus worden afgewezen.
Onderverhuur
3.10 [
[appellant] heeft gevorderd dat de rechter een verbod op onderverhuur uitspreekt. Hij heeft een beroep gedaan op art. 6 van Pro de huurovereenkomst, dat luidt:
Less will not have the right to assign the lease, sublease the land or to leave said property with a third party under whatever title without the prior written consent of lessors. Lessors will not unreasonably withhold such consent.
3.11
Het Hof blijft bij zijn onder 3.6 van het tussenvonnis gegeven overweging dat [appellant] van meet af aan heeft geweten van, en heeft ingestemd met, onderverhuur van de bebouwing, en dat zijn rechtsvoorganger [erflater] in 1991 zelfs met het oog op die mogelijkheid het perceel heeft verhuurd. Dit brengt niet alleen mee dat de onderverhuur geen ontbinding kan rechtvaardigen, maar ook dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als [appellant] voor de toekomst zou mogen verlangen dat Petrudon de onderverhuur staakt. Bovendien moet bij de uitleg van art. 6 van Pro de huurovereenkomst acht worden geslagen op art. 2 van Pro de huurovereenkomst, dat luidt:
The leased land will be used for the construction of a building.
Verder moet bij de uitleg van art. 6 van Pro de huurovereenkomst acht worden geslagen op de eerdere huurovereenkomst uit 1991 waarin, zoals Petrudon heeft aangevoerd, in art. 5.1-5.3 uitdrukkelijk toestemming is gegeven voor onderverhuur van “the premises”. Gelet daarop en op de overige omstandigheden van het geval legt het Hof art. 6 van Pro de huurovereenkomst aldus uit dat weliswaar het (destijds onbebouwde) perceel (“the land”) niet mag worden onderverhuurd, maar het gebouw (“the premises”) wel. In elke geval staat art. 6 van Pro de huurovereenkomst er niet aan in de weg dat Petrudon haar lopende huurovereenkomst(en) met (een) onderhuurder(s) voortzet.
3.12
Het gevorderde verbod zal daarom ook worden afgewezen.
3.13
Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. Hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd, dient te worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Petrudon gevallen en tot op heden begroot op NAf 240,50 aan verschotten en NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 mei 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.