Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: AUA202201097 – AUA2022H00144
Uitspraak: 9 april 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
[APPELLANTE 1] en anderen als vermeld op de bijlage bij de akte van hoger beroep,
met gekozen woonplaats in Aruba,
in eerste aanleg eisers,
thans appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
gemachtigden: mrs. R.A. Wix en V.C. Perše,
tegen
de naamloze vennootschap
SEAPORT DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde,
thans geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
gemachtigden: mrs. M. Bemer en J.J. Steward.
Partijen worden hierna [appellanten] en Seaport genoemd.
1.De zaak in het kort
In dit kort geding verzet een groep timesharegerechtigden in een resort zich (onder meer) tegen een renovatie en de daarvoor in rekening gebrachte kosten.
Het Gerecht heeft de vorderingen van de timesharegerechtigden afgewezen.
In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 15 juni 2022 ingekomen akte van appel, met een productie, zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 25 mei 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 6 juli 2022 ingekomen memorie van grieven, met een productie, hebben [appellanten] negen grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, hun vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Seaport in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 24 augustus 2022 ingekomen memorie, met producties, heeft Seaport de grieven van [appellanten] bestreden, voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld en vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe (naar het Hof begrijpt) dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellanten] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep, met rente.
2.4 [
[appellanten] hebben geen memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingediend.
2.5
Op 20 juni 2023 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feitelijke uitgangspunten
3.1
Het Hof gaat uit van het volgende.
3.1.1
In de periode tot 1993 zijn overeenkomsten aangegaan met betrekking tot
timeshare-rechten in het toenmalige resort Harbourtown Beach Resort in Aruba. In 1993 is de toenmalige exploitant van het resort in staat van faillissement verklaard. Ten tijde van de faillietverklaring was ongeveer 36% van de timeshareweken verkocht. Seaport heeft het resort gekocht en de onderneming in het resort overgenomen. Zij is overeenkomsten aangegaan met de bestaande timesharegerechtigden. In deze overeenkomsten is onder meer als volgt bepaald:
timeshare-rechten in het toenmalige resort Harbourtown Beach Resort in Aruba. In 1993 is de toenmalige exploitant van het resort in staat van faillissement verklaard. Ten tijde van de faillietverklaring was ongeveer 36% van de timeshareweken verkocht. Seaport heeft het resort gekocht en de onderneming in het resort overgenomen. Zij is overeenkomsten aangegaan met de bestaande timesharegerechtigden. In deze overeenkomsten is onder meer als volgt bepaald:
HARBOURTOWN BEACH RESORT LEASE AGREEMENT
(…)
Units(s): __________ Unit Week(s): __________
SEAPORT DEVELOPMENT N.V. (“Lessor”), Oranjestad, Aruba, agrees to lease to the purchaser named above (“Lessee”) and purchaser agrees to lease from Seaport Development B.V., for an indefinite period of time, the Unit in the HarbourTown Beach Resort described above for the Unit Week designated above.
3.1.2
Op de overeenkomsten zijn
Terms and Conditionsvan toepassing verklaard. Hierin is onder meer als volgt bepaald:
Terms and Conditionsvan toepassing verklaard. Hierin is onder meer als volgt bepaald:
7. ANNUAL MAINTENANCE FEE: The Lessee agrees to pay an annual maintenance fee for each Unit Week described in this Agreement, the amount of which will be established by the Lessor. The maintenance fee for ensuing years will be billed in advance in November of each year and will be payable prior to January 1 of the following year. The maintenance fee will be used to operate, maintain, insure and administer the resort operations. Consequently the maintenance fee will be payable, whether or not the Lessee uses (any of) his/her week(s). The maintenance fee per Unit Week shall only be adjusted from time to time to reflect the actual costs. The maintenance fee is subject to change.
3.1.3
Op 4 september 2021 is de rechtspersoon naar buitenlands recht Rosatoa LLC (hierna: Rosatoa) opgericht om belangen van timesharegerechtigden in het resort te behartigen. [appellanten] zijn timesharegerechtigden in het resort en zijn aangesloten bij Rosatoa.
3.1.4
Seaport is zelf gerechtigd tot 64% van de timeshareweken in het resort. Dat zijn de timeshareweken die niet waren verkocht ten tijde van het faillissement van de vorige exploitant in 1993. Zij exploiteert het resort als hotel.
3.1.5
In 2002 heeft het resort de naam Renaissance Ocean Suites Aruba gekregen. Thans is Seaport franchisehouder. Jegens de franchisegever heeft zij zich verbonden om het resort te onderhouden en van tijd tot tijd te renoveren (als nader omschreven in de franchiseovereenkomst).
3.1.6
In 2003 en in 2014 hebben renovaties plaatsgevonden. Beide keren is in verband daarmee een
special assessment feein rekening gebracht bij de timesharegerechtigden. De special assessment fee voor de renovatie in 2014 bedroeg USD 1.115 per unit per timeshareweek. Alle timesharegerechtigden hebben deze fee betaald.
special assessment feein rekening gebracht bij de timesharegerechtigden. De special assessment fee voor de renovatie in 2014 bedroeg USD 1.115 per unit per timeshareweek. Alle timesharegerechtigden hebben deze fee betaald.
3.1.7
Er was een renovatie gepland voor 2020, maar die is uitgesteld vanwege de coronapandemie. Op 14 oktober 2020 heeft Seaport op Facebook bericht dat is besloten de renovatie tot 2022 uit te stellen en dat zij in 2020 geen special assessment fee in rekening zal brengen.
3.1.8
Bij brief van 12 mei 2021 heeft Seaport de timesharegerechtigden geïnformeerd over de geplande renovatie. Onderdeel van het plan was een wijziging van de indeling van de suites met één slaapkamer. Verder was onderdeel van het plan dat de interieurs van de units een ander design zouden krijgen.
3.1.9
Bij e-mail van 27 juli 2021 heeft mr. Wix namens 512 timesharegerechtigden bij Seaport bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen wijziging van de indeling en tegen het in rekening brengen van een special assessment fee.
3.1.10
Op 20 augustus 2021 heeft een overleg plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van Seaport en van Rosatoa (Rosatoa was toen nog niet formeel opgericht). De vertegenwoordigers van Rosatoa hebben bij dat overleg bezwaar gemaakt tegen het nieuwe design van de interieurs van de units en tegen de wijziging van de indeling van de units.
3.1.11
Bij e-mail van 11 oktober 2021 heeft Seaport laten weten dat de indeling van de units niet zal worden gewijzigd.
3.1.12
Bij e-mail van 28 januari 2022 heeft Seaport een special assessment fee van USD 1.100 per timeshareweek voor de renovatie in rekening gebracht bij de timesharegerechtigden, uiterlijk te betalen op 30 april 2022, met de mededeling:
Failing such payment will result in cancellation of the timeshare agreement.
3.1.13
In april 2022 is de renovatie van de kamers begonnen.
3.1.14
Sommige eisers hebben de special assessment fee betaald, al dan niet onder protest. Bij brief van 25 april 2022 heeft Seaport geschreven dat zij de timesharegerechtigden in de gelegenheid stelt de helft van de special assessment fee uiterlijk op 30 april 2022 te betalen en de andere helft uiterlijk vóór 1 december 2022.
Vorderingen
3.2
In deze rechtszaak hebben [appellanten] gevorderd dat de rechter Seaport op straffe van verbeurte van dwangsommen zal verbieden om:
a. de gedaante of inrichting van de units te veranderen, met uitzondering van hetgeen strikt noodzakelijk is voor het onderhoud ervan;
b. de leden van Rosatoa te beperken in het gebruik van of de beschikking over hun timeshare-unit na 30 april 2022 indien zij de special assessment fee niet betalen;
c. de timeshare-overeenkomsten met de leden van Rosatoa die de special assessment fee niet betalen, te beëindigen.
Beslissingen van het Gerecht
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen van [appellanten] afgewezen.
Beoordeling door het Hof
Niet kan worden aangenomen dat er nu spoedeisend belang bestaat
3.4 [
[appellanten] hebben niets gesteld over de huidige stand van zaken (of de stand van zaken ten tijde van de indiening van de pleitnotities in hoger beroep in juni 2023) met betrekking tot de uitvoering van de in april 2022 aangevangen renovatie. Evenmin hebben zij iets gesteld over de vraag in hoeverre degenen die de special assessment fee niet of niet tijdig volgens de betalingsregeling hebben betaald, daar negatieve gevolgen van hebben ondervonden op het gebied van het gebruik van de units, de beschikking over de timesharerechten en het voortduren van de timeshareovereenkomsten. Daarom hebben zij onvoldoende gesteld om aan te nemen dat zij thans nog voldoende spoedeisend belang hebben bij toewijzing van enig deel van het gevorderde. De kostenveroordeling door het Gerecht levert geen voldoende belang op voor dit hoger beroep (zie art. 281b Rv). Reeds hierom dient het bestreden vonnis te worden bevestigd.
3.5
Ten overvloede overweegt het Hof voorshands als volgt. Opmerking verdient dat het Hof in kort geding slechts voorlopige oordelen kan geven en de rechtsverhouding tussen partijen niet bindend kan vaststellen.
Verandering van gedaante en inrichting (renovatie) is niet verboden
3.6
Timeshare is (thans) geregeld in art. 7:48a-48g BW. Timeshare kan worden vormgegeven als een zakelijk recht, bijvoorbeeld door vestiging van een ‘deeltijdappartementsrecht’ op grond van (thans) art. 5:106 BW. In dit geval vloeien de gebruiksrechten echter voort uit een overeenkomst. Of een dergelijke overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst hangt af van de omstandigheden van het geval. De omstandigheid dat de rechten en verplichtingen “for an indefinite period of time” zijn aangegaan, staat niet in de weg aan het aannemen van een huurovereenkomst. Beslissend is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.
3.7 [
[appellanten] hebben een beroep gedaan op art. 7A:1571 (oud) BW. Deze (inmiddels vervallen) bepaling uit het huurrecht luidde: “De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante of inrichting van de verhuurde zaak niet veranderen”. De tegenhanger in Nederland is art. 7A:1590 (oud) BWNL. Daarover heeft de Hoge Raad overwogen (HR 16 mei 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9349, NJ 1986/779):
Opmerking verdient (…) dat de huurder zich niet op art. 1590 kan beroepen — en mitsdien zijn toestemming tot verandering niet kan weigeren — voor zover dit beroep, gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Onder het oude recht in Nederland konden huurders van woningen in diverse gevallen hun medewerking aan een renovatie niet weigeren. Zie:
HR 11 maart 1988, ECLI:NL:HR:1988:ZC3781, NJ 1998/895 en
HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1344, NJ 1994/756.
3.8
Het resort bevat honderden units. Meer dan de helft van de timeshareweken is in handen van Seaport die het resort exploiteert als hotel. De timesharerechten gelden per week. Veel units worden dus structureel gebruikt door regelmatig wisselende gebruikers. Aangenomen moet worden dat het de exploitatie van het resort als geheel ten goede komt als het resort van tijd tot tijd wordt gerenoveerd en als daarbij een zekere mate van uniformiteit wordt betracht. Gelet op al die omstandigheden moet het al spoedig naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht dat een procentueel beperkte groep timesharegerechtigden zich verzet tegen een min of meer uniforme wijziging van de indeling en design van de units in het kader van een renovatie die redelijkerwijs bevorderlijk kan worden geacht voor de exploitatiemogelijkheden van het resort als geheel. Ook indien de overeenkomsten in dit geval gekwalificeerd moeten worden als huurovereenkomsten, komt een vordering als hiervoor onder 3.2 onder aanhef en a genoemd daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
Seaport mag de special assessment fee in rekening brengen
3.9
Uit art. 7 van de terms and conditions volgt dat Seaport (binnen redelijke grenzen) de
annual maintenance feekan vaststellen en wijzigen. Maintenance is onderhoud. Ook groot onderhoud behoort tot onderhoud. Onder omstandigheden kan renovatie onder groot onderhoud vallen. In elk geval moet aangenomen worden dat de timesharegerechtigden moeten toestaan dat Seaport (binnen redelijke grenzen, zowel wat betreft de frequentie als de mate van luxe) van tijd tot tijd het resort en de units binnen het resort renoveert. Naar algemene ervaringsregels geldt immers dat een resort dat weliswaar tot op zekere hoogte wordt onderhouden, maar niet van tijd tot tijd wordt gerenoveerd, veel van zijn waarde en zijn aantrekkingskracht voor de gebruikers verliest. Aan renovatie zijn kosten verbonden. Het is niet redelijk dat Seaport die kosten zelf moet dragen. Seaport kan ter bestrijding van die kosten een opslag in de annual maintenance fee verwerken, maar zij kan redelijkerwijs ook in plaats daarvan een special assessment fee in rekening brengen in het jaar dat de renovatie wordt uitgevoerd. Seaport heeft gesteld dat zij 64% van de kosten van de renovatie zelf draagt (overeenkomstig de omstandigheid dat zij gerechtigd is tot 64% van de timeshareweken). [appellanten] hebben dat niet betwist. [appellanten] hebben onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de hoogte van de special assessment fee (eenmalig USD 1.100 per unit per timeshareweek waartoe men gerechtigd is) niet past bij de kosten van de renovatie. Ook hebben zij tegenover de gemotiveerde betwisting van Seaport onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie van 2022 een onredelijk hoge mate van luxe kent/kende of dat de frequentie van de renovaties (2003, 2014 en 2022) onredelijk hoog is. Gelet hierop moet worden aangenomen dat de onderhavige overeenkomsten toelaten dat Seaport de onderhavige special assessment fee in rekening brengt. Het is dus niet nodig dat er een coöperatieve vereniging bestaat met een regeling van de contributie in de statuten of dat de betalingsverplichtingen van de timesharegerechtigden verder zijn uitgewerkt in de bepalingen van de overeenkomsten dan gebeurd is in art. 7 van de terms and conditions.
annual maintenance feekan vaststellen en wijzigen. Maintenance is onderhoud. Ook groot onderhoud behoort tot onderhoud. Onder omstandigheden kan renovatie onder groot onderhoud vallen. In elk geval moet aangenomen worden dat de timesharegerechtigden moeten toestaan dat Seaport (binnen redelijke grenzen, zowel wat betreft de frequentie als de mate van luxe) van tijd tot tijd het resort en de units binnen het resort renoveert. Naar algemene ervaringsregels geldt immers dat een resort dat weliswaar tot op zekere hoogte wordt onderhouden, maar niet van tijd tot tijd wordt gerenoveerd, veel van zijn waarde en zijn aantrekkingskracht voor de gebruikers verliest. Aan renovatie zijn kosten verbonden. Het is niet redelijk dat Seaport die kosten zelf moet dragen. Seaport kan ter bestrijding van die kosten een opslag in de annual maintenance fee verwerken, maar zij kan redelijkerwijs ook in plaats daarvan een special assessment fee in rekening brengen in het jaar dat de renovatie wordt uitgevoerd. Seaport heeft gesteld dat zij 64% van de kosten van de renovatie zelf draagt (overeenkomstig de omstandigheid dat zij gerechtigd is tot 64% van de timeshareweken). [appellanten] hebben dat niet betwist. [appellanten] hebben onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de hoogte van de special assessment fee (eenmalig USD 1.100 per unit per timeshareweek waartoe men gerechtigd is) niet past bij de kosten van de renovatie. Ook hebben zij tegenover de gemotiveerde betwisting van Seaport onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie van 2022 een onredelijk hoge mate van luxe kent/kende of dat de frequentie van de renovaties (2003, 2014 en 2022) onredelijk hoog is. Gelet hierop moet worden aangenomen dat de onderhavige overeenkomsten toelaten dat Seaport de onderhavige special assessment fee in rekening brengt. Het is dus niet nodig dat er een coöperatieve vereniging bestaat met een regeling van de contributie in de statuten of dat de betalingsverplichtingen van de timesharegerechtigden verder zijn uitgewerkt in de bepalingen van de overeenkomsten dan gebeurd is in art. 7 van de terms and conditions.
3.10 [
[appellanten] hebben ook onvoldoende gesteld over de (dreigende) gevolgen van het niet (tijdig) betalen van de special assessment fee voor het gebruik van de units, het beschikken over de timesharerechten of het (daadwerkelijk) beëindigen van de overeenkomsten. Daarom kunnen in dit kort geding ook de vorderingen die daarop betrekking hebben niet worden toegewezen.
Slotsom
3.11
Het principale hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. De voorwaarde waaronder het incidentele hoger beroep is ingesteld, is niet vervuld. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van het principale hoger beroep en van het voorwaardelijke incidentele hoger beroep. De kosten van het voorwaardelijke incidentele beroep worden echter op nihil gesteld.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het principale en voorwaardelijk incidentele hoger beroep, aan de zijde van Seaport gevallen en tot op heden begroot op Afl. 344,15 aan verschotten en Afl. 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag van de voldoening;
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 9 april 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.