Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: CUR202203280 – CUR2023H00183
Uitspraak: 15 oktober 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de besloten vennootschap
[verhuurder],
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans appellante,
hierna: verhuurder,
gemachtigden: mrs. X.A. Chelius,
tegen
de besloten vennootschap
[huurder],
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans geïntimeerde,
hierna: huurder,
gemachtigde: mr. D.M. Wildeman.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 7 juni 2023 ingekomen akte van appel is de verhuurder in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 15 mei 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 18 juli 2023 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de verhuurder acht grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het vonnis zal vernietigen en de vorderingen in conventie alsnog zal toewijzen en die in reconventie alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de huurder in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij op 16 oktober 2023 ingekomen memorie van antwoord heeft de huurder de grieven bestreden. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zowel in conventie als in reconventie zal bevestigen, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten in hoger beroep.
1.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. De verhuurder heeft daarbij producties overgelegd.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
Feiten
2.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
2.1.1
Partijen hebben een huurovereenkomst (de overeenkomst) gesloten voor een unit binnen een kantorencomplex van 19m2 met twee werkplekken. De overeenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar ingaande 1 januari 2022.
2.1.2
De huurprijs bedroeg NAf 2.750 per maand inclusief servicekosten waaronder water en electra voor de gehuurde unit en de gemeenschappelijke ruimtes.
2.1.3
Tussentijdse opzegging van de overeenkomst is contractueel uitgesloten (artikel 4c).
2.1.4
Van de overeenkomst maken deel uit de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte Signature Office Center”.
2.1.5
Daarnaast is er een huishoudelijk reglement dat bij e-mail van 29 november 2021 is toegestuurd aan de huurder. In artikel 2.4 staat dat van huurders wordt verwacht dat zij tijdens afwezigheid de airconditioning uitschakelen.
2.1.6
In maart 2022 heeft de huurder verzocht om de overeenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen, omdat de kantoorruimte te klein was/werd vanwege de groei van het bedrijf en omdat de ligging van het kantoor en daarmee de bereikbaarheid voor klanten een beetje tegenviel. De verhuurder heeft daarop extra kantoorruimte te huur aangeboden, maar daarvan heeft de huurder geen gebruik willen maken. Tot een beëindiging met wederzijds goedvinden is het niet gekomen.
2.1.7
Op 22 april 2022 heeft de verhuurder aan de huurder een e-mail gestuurd met daarin de mededeling dat het de schoonmaakster al een aantal keren was opgevallen dat in het kantoor van de huurder wanneer niemand meer aanwezig was, de airconditioning nog aanstond.
2.1.8
Op zondag 12 juni 2022 heeft de verhuurder die overdag op kantoor was opgemerkt dat de airconditioning van de huurder nog aanstond. Dat heeft hij bij e-mail van die datum aan de huurder laten weten waarop de huurder bij e-mail van 13 juni 2022 daarvoor zijn excuses heeft aangeboden.
2.1.9
Bij e-mail bericht van 13 juni 2022 heeft de huurder aan de verhuurder bericht:
“(…) Deze documenten kunnen klantgevoelige informatie bevatten. Gelet hierop is het per heden niet meer toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming mijnerzijds het kantoor te betreden. (…)”.
2.1.10
Bij whatsappbericht van 25 juni 2022 heeft de verhuurder de huurder bericht dat hij weer in het weekend de airconditioning heeft moeten uitdoen.
2.1.11
Op 29 juni 2022 heeft de huurder geconstateerd dat het gehuurde leeg was. De huurder heeft het gehuurde ontruimd zonder de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen.
2.1.12
Op 30 juni 2022 heeft de huurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In de brief van de huurder aan de verhuurder staat onder meer het volgende:
‘(…)
U heeft wederom zonder de toestemming van Concilium, en vooraankondiging, het gehuurde van Concilium meermaals betreden. (…) Ook in de huurovereenkomst is toegang van de verhuurder geconditioneerd aan de toestemming van de huurder, tenzij er sprake is van een noodgeval waarbij de verhuurder gerechtigd is om zonder overleg en buiten de opgenomen werkdagen en tijden het gehuurde te betreden. (…)
Gelet op het voorgaande kan niet anders geconcludeerd worden dan dat u met uw handelen, meer specifiek het meermaals betreden van het gehuurde zonder toestemming, bent tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (…)
Namens Concilium ontbind ik om de redenen die hiervoor zijn aangehaald de huurovereenkomst per 1 juli 2022.(…)
2.1.13
Per 1 februari 2023 heeft de verhuurder het gehuurde aan een derde verhuurd.
Vorderingen
2.2
Partijen vorderen over en weer de ontbinding van de overeenkomst per 1 juli 2022 wegens een tekortkoming van de ander. Volgens de verhuurder heeft de huurder zich niet als een goed huurder gedragen. Volgens de huurder heeft de verhuurder zonder vooraankondiging of toestemming van de huurder het gehuurde (meermaals) betreden. De verhuurder vordert daarnaast, na wijziging van eis, betaling van NAf 20.405 voor gederfde huurinkomsten, NAf 4.116,64 voor schade aan meubels, NAf 78 aan openstaande facturen voor gebruik telefoon, contractuele rente over de openstaande hoofdsom en 15% contractueel overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten. De huurder vordert naast ontbinding teruggave of verrekening van de borgsom van NAf 2.750.
Beslissingen van het Gerecht
2.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht voor recht verklaard dat de overeenkomst per 1 juli 2022 is ontbonden, de verhuurder veroordeeld tot betaling aan de huurder van NAf 2.672, de verhuurder veroordeeld in de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Beoordeling door het Hof
Overeenkomst is gesloten voor bepaalde tijd zonder tussentijdse opzeggingsmogelijkheid
2.4
Vast staat dat partijen een overeenkomst voor een periode van twee jaar hebben gesloten, waarbij zij de mogelijkheid om die overeenkomst tussentijds te beëindigen hebben uitgesloten. Vast staat ook dat de huurder al in maart 2022 van de overeenkomst af wilde en de verhuurder heeft verzocht om mee te werken aan een beëindiging met wederzijds goedvinden, welk verzoek de verhuurder heeft afgewezen. In beginsel waren beide partijen dus aan de overeenkomst gebonden gedurende de afgesproken periode.
Ontbinding is slechts mogelijk bij tekortkoming van voldoende gewicht
2.5
Alleen wanneer komt vast te staan dat een van beide partijen toerekenbaar is tekortgeschoten kan dat een reden zijn om de overeenkomst op een eerder moment te ontbinden. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig moet bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Geen sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht die ontbinding door de huurder rechtvaardigt
2.6
Partijen verwijten elkaar over en weer tekort geschoten te zijn in de overeenkomst. De verhuurder stelt dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen door meermaals tijdens zijn afwezigheid de airconditioning aan te laten, in weerwil van hetgeen in artikel 2.4 van het huishoudelijk reglement daarover is opgenomen (zie 2.1.5). De huurder verwijt de verhuurder het gehuurde meermaals te hebben betreden zonder zijn toestemming waarmee hij in zijn huurgenot en privacy is geschonden. Op grond van dat verwijt heeft de huurder de overeenkomst bij brief van 30 juni 2022 buitengerechtelijk ontbonden. De vraag die hier aan de orde is, is of de verhuurder de overeenkomst rechtsgeldig kon ontbinden. Het Gerecht heeft geoordeeld dat dat het geval is. De verhuurder is het daar niet mee eens; dat is de kern van haar hoger beroep.
2.7
De verhuurder betwist niet dat hij meermaals zonder toestemming van de huurder het gehuurde heeft betreden, hetgeen een schending oplevert van zijn verplichting om de huurder ongestoord huurgenot te verschaffen. Hij voert echter aan dat de tekortkoming niet de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
2.8
Het Hof overweegt daarover als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de verhuurder met een reden het gehuurde betrad, namelijk om de airconditioning uit te zetten nadat de huurder dat bij het verlaten van het pand niet had gedaan. De huurder wist dat van hem werd verwacht (zie 2.1.5) dat hij tijdens zijn afwezigheid de airconditioning zou uitschakelen. Hij heeft dat, ook nadat hij daarop was aangesproken door de verhuurder, meermaals nagelaten en hij heeft daarmee op zijn beurt zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen geschonden.
Gelet op de omstandigheden waaronder het betreden van het gehuurde door de verhuurder heeft plaatsgevonden, namelijk tijdens de afwezigheid van de huurder met het enkele doel om te doen wat de huurder had nagelaten – het uitschakelen van de airconditioning -, waarvoor naar de verhuurder onbetwist heeft gesteld hij alleen de deur van de gehuurde hoefde te openen, geen stap in het gehuurde hoefde te zetten en met de afstandsbediening vanuit de deur de airconditioning kon uitschakelen terwijl hij de huurder meermaals erop had aangesproken om zich aan de bepaling in het huishoudelijk reglement te houden om bij afwezigheid de airconditioning uit te schakelen, is het Hof van oordeel dat de tekortkoming van de verhuurder niet van voldoende gewicht is om de ontbinding van de overeenkomst door de huurder te rechtvaardigen. De omstandigheid dat de huurder de verhuurder heeft meegedeeld dat hij het gehuurde niet zonder uitdrukkelijke toestemming van hem mocht betreden aangezien er documenten met klantgevoelige informatie in het kantoor lagen (zie 2.1.9), maakt het voorgaande niet anders. Zoals overwogen is de verhuurder niet het kantoor hoeven binnengaan, maar heeft hij vanuit de deuropening de airconditioning kunnen uitschakelen. De grieven III, IV, VII en VIII slagen.
Huurder was verplicht om huur te blijven betalen
2.9
Dat betekent dat de huurder de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft kunnen ontbinden. Evenmin kon de huurder de overeenkomst tussentijds beëindigen, zodat de overeenkomst is blijven doorlopen en de huurder was gehouden tot nakoming van zijn verplichtingen daaruit. De huurder is echter in gebreke gebleven om de huurtermijnen te betalen, hetgeen een toerekenbare tekortkoming oplevert die van voldoende gewicht is om tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan. Daarmee is de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de overeenkomst per 1 juli 2022 toewijsbaar.
Schadevordering van de verhuurder
2.1
Daarnaast is de huurder gehouden tot vergoeding van de schade die de verhuurder heeft geleden ten gevolge van de tekortkoming. Die schade bestaat uit gederfde huurinkomsten over de periode van 1 juli 2022 tot en met 31 januari 2023, omdat vanaf 1 februari 2023 de verhuurder het gehuurde opnieuw heeft kunnen verhuren. Dat zijn zeven maanden x NAf 2.750 = NAf 19.250 (exclusief belastingen). Het Hof zal eveneens de contractuele rente over de hoofdsom toewijzen zoals gevorderd alsook de overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten van 15%. De gevorderde schadevergoeding vanwege de aanschaf van nieuwe meubels zal worden afgewezen omdat daarvoor geen grondslag bestaat. Immers, ook uit de stellingen van de verhuurder blijkt dat het gehuurde ongemeubileerd ter beschikking is gesteld aan de huurder (zie conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende wijziging van eis onder nummer 13 en pleitaantekeningen van de huurder van 3 april 2023 onder nummer 12) zodat zonder nadere toelichting, die de verhuurder niet geeft, geen grond bestaat voor toewijzing van die schadepost.
Slotsom
2.11
Het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd met uitzondering van de veroordeling van de verhuurder tot betaling van de waarborgsom minus de door huurder erkende telefoonkosten (5.2 in het bestreden vonnis). De vorderingen van de verhuurder zullen alsnog worden toegewezen zoals hierna in het dictum vermeld. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. De huurder zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep behalve de veroordeling in 5.2,
en opnieuw rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt de huurder om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de verhuurder te betalen NAf 19.250 (exclusief belastingen), vermeerderd met de contractuele rente daarover van telkens 1% vanaf de vervaldag met een minimum van NAf 200 per maand en NAf 2.887,50 aan buitengerechtelijke incassokosten,
veroordeelt de huurder in de proceskosten van beide instanties, aan de zijde van de verhuurder gevallen in eerste aanleg tot aan de bestreden uitspraak begroot op NAf 340,50 voor betekeningskosten, NAf 450 voor griffierecht en NAf 3.750 voor salaris voor de gemachtigde en in hoger beroep tot aan heden begroot op NAf 416,45 voor betekeningskosten, NAf 900 voor griffierecht en NAf 4.000 voor salaris van de gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, C.J.H.G. Bronzwaer en E.W.A. Vonk, , leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 15 oktober 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.