Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: AUA202001897 – AUA2023H00004
Uitspraak: 27 augustus 2024 (in Curaçao)
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[DE NICHT],
wonende in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigden: mrs. A.E.A. Hernandez en S.O.R’G. Faarup,
tegen
[DE TANTE],
wonende in Aruba,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. D.G. Kock.
Partijen worden hierna de nicht en de tante genoemd.
1.De zaak in het kort
Dit geding gaat over de overdracht van een woning met appartement van een tante aan haar nicht.
Het Gerecht heeft op vordering van de tante de nicht veroordeeld tot betaling van Afl. 200.000, met rente en kosten. In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen van de tante opnieuw. Het Hof wijst een tussenvonnis.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 16 januari 2023 ingekomen akte van appel is de nicht in hoger beroep gekomen van de tussen partijen gewezen en op 9 februari 2022 en 7 december 2022 uitgesproken vonnissen van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba.
2.2
Bij op 24 februari 2023 ingekomen memorie van grieven heeft de nicht negen grieven tegen de vonnissen aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof de vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van de tante alsnog zal afwijzen, kosten rechtens.
2.3
Bij op 13 april 2023 ingekomen memorie van antwoord heeft de tante de grieven bestreden en haar eis vermeerderd met een subsidiaire eis. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, althans haar subsidiaire of meer subsidiaire eis alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de nicht, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties.
2.4
Op 31 oktober 2023 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
3.1
De tante heeft verzocht om toelating om in hoger beroep kosteloos te procederen. Ingevolge art. 880 lid 2 Rv kan de tante in hoger beroep kosteloos procederen, zonder dat zij daarvoor nadere toelating van de rechter nodig heeft. Ter vermijding van onnodige problemen zal het Hof dit in een dictum opnemen.
Feiten
3.2
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2.1
De tante is geboren in 1951 en heeft geen kinderen. In 1985 heeft de tante een recht van erfpacht verkregen op een perceel met het daarop gebouwde (een woonhuis en een appartement) aan [adres] in Aruba (hierna: het recht van erfpacht). Zij is daar gaan wonen.
3.2.2
De nicht is geboren in 1975 en is de enige dochter van de enige zus van de tante.
3.2.3
Bij notariële akte van 14 november 2014 heeft de tante het recht van erfpacht geleverd aan de nicht. De akte vermeldt onder meer:
Heden (…) verschenen voor mij (…):
1. [de tante], hierna te noemen: verkoper;
2. [de nicht], hierna te noemen: koper.
De comparanten verklaarden:
A. OVEREENKOMST
Verkoper en koper hebben omstreeks [2 juni 2014] (…) mondeling een overeenkomst gesloten (…) waarbij koper heeft verkocht aan koper (…), zulks onder voorbehoud van het recht van het levenslang zakelijk recht van gebruik en bewoning ten behoeve van haarzelf, het hierna te omschrijven registergoed.
(…)
Het registergoed zal zowel het adres van koper als van verkoper zijn en zal door beiden vooralsnog als woonhuis dan wel appartement worden gebruikt.
(…)
C. KOOPPRIJS EN KWIJTING
De koopprijs van het registergoed bedraagt:
tweehonderdduizend Arubaanse florin (Afl. 200.000,00).
Koper heeft de koopprijs betaald door verrekening met een geldlening van verkoper.
Verkoper verleent koper kwijting voor de betaling van de koopprijs.
(…)
H. SLOT
(…)
Onmiddellijk na voorlezing is deze akte door comparanten, de getuigen en mij, notaris, ondertekend om acht uur en eenenvijftig minuten.
3.2.4
De nicht is met haar partner (thans echtgenoot) gaan wonen in het woonhuis. De tante woont in het appartement.
Vorderingen in eerste aanleg
3.3
In deze rechtszaak heeft de tante, verkort weergegeven, gevorderd:
primair: betaling van de koopsom van Afl. 200.000, met rente;
subsidiair: ontbinding van de koopovereenkomst, vernietiging van de rechtshandeling tot levering en bevel tot teruglevering.
Beslissingen van het Gerecht
3.4
Bij het bestreden tussenvonnis heeft het Gerecht de nicht toegelaten te bewijzen, verkort weergegeven, dat partijen hebben afgesproken dat de koopsom van Afl. 200.000 mocht worden betaald doordat de nicht het huis zou opknappen en doordat zij de tante gebruik zou laten maken van het appartement.
3.5
De nicht heeft drie getuigen doen horen. Van deze verhoren is proces-verbaal opgemaakt. De tante heeft ervan afgezien getuigen te doen horen.
3.6
Bij het bestreden eindvonnis heeft het Gerecht de primaire vordering van de tante toegewezen. Daartoe heeft het Gerecht geoordeeld dat de nicht niet in het bewijs is geslaagd.
Vorderingen in hoger beroep
3.7
Bij memorie van antwoord heeft de tante haar eis vermeerderd door haar oorspronkelijke subsidiaire eis aan te merken als meer subsidiaire eis en door als subsidiaire eis toe te voegen, verkort weergegeven, verklaring voor recht dat de levering nietig of ongeldig is en bevel dat in het openbare register wordt aangetekend dat het recht van erfpacht aan de tante toekomt.
Beoordeling door het Hof
3.8
Hetgeen in de leveringsakte over koopprijs en kwijting staat vermeld, kan als waar worden aangemerkt, indien partijen zijn overeengekomen dat de nicht, in plaats van Afl. 200.000 aan de tante te betalen, na de levering Afl. 200.000 zou uitgeven aan het opknappen van de woning en/of het appartement. Die afspraak kan immers juridisch zo worden vormgegeven dat de betaling van de koopprijs van Afl. 200.000 door de nicht aan de tante wordt verrekend met (weggestreept tegen) de betaling van hetzelfde bedrag door de tante aan de nicht bij wijze van uitlening van dat bedrag. De latere uitgaven van de nicht voor het opknappen van de woning en het appartement worden dan aangemerkt als aflossingen op die geldlening. Dit resulteert er dan in dat de nicht na de levering geacht wordt de koopprijs te hebben betaald, maar wel jegens de tante gehouden is Afl. 200.000 uit te geven aan het opknappen van de woning en/of het appartement. Daarnaast is de nicht in elk geval gehouden het levenslange zakelijke recht van de tante op gebruik en bewoning te respecteren. Dit recht staat afzonderlijk vermeld in de leveringsakte, met nadere bepalingen daarover onder F van de akte.
3.9
Hetgeen de drie getuigen hebben verklaard, met name dat de tante de woning aan de nicht wilde overdragen en daarvoor geen geld van de nicht wilde aannemen, past bij een afspraak als hiervoor omschreven. Het levert in elk geval geen tegenbewijs op.
3.1
Indien hetgeen in de leveringsakte over koopprijs en kwijting staat vermeld, als waar moet worden aangemerkt, doet dat de grondslag ontvallen aan de primaire vordering tot nakoming van de verbintenis tot betaling van de koopprijs. Voor het overige houdt het Hof ieder oordeel over de toewijsbaarheid van de primaire vordering aan.
3.11
Indien niet alles wat in de akte van levering staat vermeld, overeenkomt met de waarheid, betekent dat enkele feit nog niet dat de overdracht nietig of ongeldig is. Het is goed mogelijk dat het recht op erfpacht dan nog steeds geacht moet worden te zijn geleverd op grond van een geldige titel. Dat kan koop of schenking of nog een andere titel zijn. De subsidiaire vordering die de tante bij memorie van antwoord aan haar eis heeft toegevoegd, gaat uit van een andere opvatting en is dus in elk geval niet toewijsbaar.
3.12
Indien hetgeen in de leveringsakte over koopprijs en kwijting staat vermeld, als waar moet worden aangemerkt, doet dat ook de grondslag ontvallen aan de meer subsidiaire vordering, voor zover die ziet op ontbinding van de koopovereenkomst wegens tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tot betaling van de koopprijs.
3.13
Bij conclusie van repliek en bij memorie van antwoord heeft de tante een beroep gedaan op misbruik van omstandigheden. Indien dat slaagt, is de koop vernietigbaar en leidt vernietiging van de koop ertoe dat het recht van erfpacht aan de tante toekomt en dat de tante kan verlangen dat het recht van erfpacht in het openbare register weer op haar naam wordt gesteld. Het Hof legt de meer subsidiaire vordering van de tante in samenhang met de conclusie van repliek en de memorie van antwoord zo uit dat de tante mede een vordering van die strekking heeft gedaan.
3.14
Het Hof zal de zaak naar de rol verwijzen om de nicht in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over de volgende vragen:
a. wat was (ongeveer) de marktwaarde van het recht van erfpacht ten tijde van de transactie in 2014 (rekening houdende met niet alleen de staat van onderhoud, maar ook met de grootte van het perceel, de locatie enz.)? Indien er een taxatierapport uit 2014 bestaat, wordt de nicht verzocht dat over te leggen.
b. hoeveel heeft de nicht sinds 2014 uitgegeven aan het opknappen van het woonhuis? Hoeveel aan het opknappen van het appartement? Wat is er precies opgeknapt? De nicht wordt verzocht producties in het geding te brengen om de gestelde uitgaven nader te onderbouwen.
c. had de nicht ten tijde van de overdracht in 2014 de financiële ruimte om (binnen een redelijke termijn) Afl. 200.000 uit te geven aan het opknappen van het woonhuis en/of het appartement (naast de uitgaven die nodig zijn voor onderhoud)? Zo ja, op welke termijn zou in totaal Afl. 200.000 kunnen worden uitgegeven? Welke bronnen van inkomsten of vermogen kon de nicht daartoe aanwenden?
3.15
De tante zal in de gelegenheid worden gesteld een antwoordakte in te dienen.
3.16
Mede afhankelijk van hetgeen uit de aktewisseling naar voren komt, overweegt het Hof om een descente te gelasten om zich een beeld te vormen van de huidige staat van het woonhuis en het appartement, de uitgaven die gedaan zijn om een en ander op te knappen, de wijze waarop de voor bewoning geschikte ruimten zijn verdeeld en de wijze waarop het recht op medegebruik van het perceel wordt uitgeoefend. Daarbij kunnen ook de klachten uit de brief van mr. Griffith van 20 november 2018 aan de orde komen, die betrekking hebben op het gebruik van het opberghok, het washok, de garage en de plaats voor een vuilniston.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verstaat dat de tante in hoger beroep kosteloos kan procederen, zonder dat zij daarvoor nadere toelating van de rechter nodig heeft;
verwijst de zaak naar de rol van 1 oktober 2024 voor akte aan de zijde van de nicht (appellante), waarna de tante (geïntimeerde) in de gelegenheid zal worden gesteld een antwoordakte in te dienen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 27 augustus 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.