Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: SXM202100559 – SXM2021H00081
Uitspraak: 30 juli 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
[HUURSTER],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde,
thans appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
1. de naamloze vennootschap
MOSJO LEASEHOLD N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres,
2. de naamloze vennootschap
MOSJO RESTAURANT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg geen procespartij,
beide geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. R.F. Wouters.
Partijen worden hierna [huurster], Mosjo Leasehold en Mosjo Restaurant genoemd. Mosjo Leasehold en Mosjo Restaurant worden gezamenlijk Mosjo c.s. genoemd.
1.De zaak in het kort
Dit kort geding betreft een ontruiming in een huurzaak. Het Gerecht heeft de vordering tot ontruiming in 2021 toegewezen. Thans beoordeelt het Hof het hoger beroep. Dat heeft voornamelijk betrekking op de kosten van water en elektra.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 17 juni 2021 ingekomen akte van appel, tevens houdende memorie van grieven, is [huurster] in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 28 mei 2021 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht), het hoger beroep toegelicht en een conclusie geformuleerd.
2.2
Bij op 17 september 2021 ingekomen memorie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, met producties, hebben Mosjo c.s. het hoger beroep van [huurster] bestreden en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal bevestigen, althans hun primaire of subsidiaire eis in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep zal toewijzen, met veroordeling van [huurster], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep.
2.3
Bij e-mail van 30 augustus 2023 zijn partijen in de gelegenheid gesteld op 13 september 2023 pleitnotities in te dienen. [huurster] heeft verzocht om uitstel. Dat verzoek is in zoverre toegewezen dat de zaak is verwezen naar de rol van 15 november 2023. [huurster] heeft verzocht om nader uitstel. Dat is geweigerd. Mosjo c.s. hebben ervan afgezien pleitnotities in te dienen.
2.4
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feitelijke uitgangspunten
3.1
Het Hof gaat uit van het volgende.
3.1.1 [
[huurster] is statutair bestuurder van Nido Restaurant & Bar N.V., handelende onder de naam Ludo’s, gevestigd in Sint Maarten (hierna: Nido).
3.1.2
Bij huurovereenkomst
(lease agreement)van 29 juni 2018 heeft Mosjo Leasehold bedrijfsruimte in Simpson Bay Yacht Club, Sint Maarten, verhuurd aan [huurster].
(lease agreement)van 29 juni 2018 heeft Mosjo Leasehold bedrijfsruimte in Simpson Bay Yacht Club, Sint Maarten, verhuurd aan [huurster].
[huurster] heeft daar een restaurant geëxploiteerd.
De volgens het contract overeengekomen huur bedroeg voor de eerste twee jaren USD 4.000 per maand, daarna voor drie jaren USD 5.000 per maand, en daarna voor nog drie jaren USD 6.000 per maand.
Art. 22 van de huurovereenkomst luidt:
22.Utilities
A.Separately Billed Utility Services.Tenant, from the time it first enters the Premises for the purpose of setting fixtures or from the lease term commencement date, whichever first occurs, and throughout the term of this lease shall pay for all public and other utilities and related services rendered or furnished to the Premises, including, but not limited to, water, hot water, gas, electricity, telephone, heat, light, sewer charges, installation and connection charges or deposits therefore and refuse or garbage collection or disposal. Tenant shall not allow refuse, garbage, or trash to accumulate inside or outside of the Premises.
3.1.3
Bij e-mail van 5 mei 2020 heeft Mosjo Leasehold aan [huurster] bericht dat in verband met de coronapandemie de huur voor de maand maart 2020 wordt verlaagd tot USD 2.250 en voor de maanden april tot en met september 2020 tot USD 1.500 per maand.
3.1.4 [
[huurster] had toen al vanaf maart 2020 geen huur betaald. Tot aan de datum van het bestreden vonnis van 28 mei 2021 heeft [huurster] ook geen huur betaald. Ook onderhoudskosten heeft zij onbetaald gelaten.
3.1.5
Utiliteitsbedrijf GEBE heeft kosten voor gebruik van water en elektra in het gehuurde in rekening gebracht bij Mosjo Restaurant. Twee facturen van 17 maart 2021 vermelden een openstaand bedrag van NAf 3.158,30 voor water en NAf 25.951,70 voor elektra. Op 16 april 2021 stond respectievelijk NAf 377,41 en NAf 37.010,07 open.
Procedure bij het Gerecht
3.2
Dit kort geding is bij het Gerecht gevoerd tussen Mosjo Leasehold als eiseres en [huurster] en Nido als gedaagden.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, verkort weergegeven, uitvoerbaar bij voorraad, [huurster] en Nido veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van USD 41.568 aan huurachterstand, USD 7.500 aan boeterente, NAf 37.387,48 aan kosten voor het gebruik van water en elektra, te vermeerderen met na 16 april 2021 verschuldigd geworden kosten voor gebruik van water en elektra, rente, en een gebruiksvergoeding van USD 5.517 per maand vanaf 8 april 2021 tot aan de dag van de ontruiming.
Beoordeling door het Hof
3.4
Nido is niet in hoger beroep gekomen. De veroordelingen tegen Nido zijn dus niet aan beoordeling in hoger beroep onderworpen.
3.5
Bij de akte van appel, tevens houdende memorie van grieven heeft Bhadwandin niet alleen Mosjo Leasehold, maar ook Mosjo Restaurant aangemerkt als geïntimeerde. Bij memorie van antwoord is Mosjo Restaurant vrijwillig verschenen en heeft zij verklaard er geen bezwaar tegen te hebben dat zij in hoger beroep in het geding wordt betrokken. Gelet op dit een en ander zal het Hof Mosjo Restaurant in hoger beroep als procespartij beschouwen, ook al was zij geen procespartij bij het Gerecht.
3.6
In hoger beroep betoogt [huurster], zakelijk weergegeven, als volgt. Mosjo c.s. hebben onduidelijkheid veroorzaakt over wie van hen verantwoordelijk is voor betaling aan Gebe voor gebruik van water en elektra in het gehuurde. Onderzoek heeft uitgewezen dat dit Mosjo Restaurant is, met wie [huurster] geen huurovereenkomst heeft. Verhuurder Mosjo Leasehold is niet verantwoordelijk voor betaling aan Gebe. Daarom moet Mosjo Leasehold volgens [huurster] (naar het Hof begrijpt) USD 6.974 aan Bhagwandan vergoeden, nu Bhagwandan dit bedrag aan Gebe heeft betaald als kosten van gebruik van water en elektra in het gehuurde.
3.7
Dit betoog faalt. Blijkens art. 22 van de huurovereenkomst is [huurster] een vergoeding voor het gebruik van water en elektra in het gehuurde verschuldigd. In de rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder komt dit contractueel voor rekening van huurder. Dat past ook bij de omstandigheid dat het huurder is die water en elektra in het gehuurde gebruikt en dat verhuurder weinig invloed heeft op de hoeveelheid water en elektra die huurder gebruikt. Art. 22 van de huurovereenkomst vermeldt niet expliciet aan wie [huurster] de vergoeding moet betalen. Het beding moet zo worden uitgelegd dat huurster [huurster] dit moet betalen aan verhuurder Mosjo Leasehold of aan degene die Mosjo Leasehold aanwijst als ontvanger van de vergoeding (bijvoorbeeld Gebe). Hierbij is niet van belang dat de aansluiting van water en elektra op het gehuurde adres bij Gebe niet op naam van Mosjo Leasehold stond, maar op naam van Mosjo Restaurant.
3.8 [
[huurster] heeft verder betoogd dat niet Mosjo Leasehold, maar Mosjo Restaurant bij het Handelsregister staat geregistreerd als beheerder van de onroerende zaken waar de gehuurde bedrijfsruimte zich bevindt. Dit roept bij [huurster] de vraag op of Mosjo Leasehold bevoegd is om de bedrijfsruimte verhuren.
3.9
Ook dit betoog faalt. Men hoeft geen beheerder of eigenaar te zijn van de onroerende zaken waartoe een ruimte behoort om die ruimte te kunnen verhuren. Wel verbindt een verhuurder zich om het gehuurde in gebruik te geven, dus het huurgenot te verschaffen. [huurster] heeft niet aangevoerd dat Mosjo Leasehold naliet het huurgenot aan [huurster] te verschaffen of dat [huurster] anderszins problemen ondervond door de registratie bij het Handelsregister. Daarom kan zij niet verlangen dat Mosjo Leasehold nader verklaart op basis waarvan zij in staat was het huurgenot te verschaffen.
3.10 [
[huurster] heeft in hoger beroep voorwaardelijk terugbetaling van de betaalde borg gevorderd. Mosjo c.s. hebben toegezegd de borg te zullen verrekenen. Het Hof gaat ervan uit dat Mosjo c.s. deze toezegging nakomen. Gelet hierop, en op het tijdsverloop sinds de memorie van antwoord van 17 september 2021, ziet het Hof geen aanleiding om de veroordeling te verminderen met het bedrag van de borg.
3.11
Voor het overige heeft [huurster] geen voldoende duidelijk verweer gevoerd tegen de in eerste aanleg toegewezen vorderingen. Mosjo c.s. hebben zich onder 35 en 36 van de memorie van antwoord uitgelaten over dwaling, maar een voldoende duidelijk beroep van [huurster] op dwaling heeft het Hof niet aangetroffen. Ambtshalve ziet het Hof ook niet in waarop [huurster] een beroep op dwaling zou kunnen baseren.
3.12
Op grond van het voorgaande faalt het principaal hoger beroep. De voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld, is daarom niet vervuld. Het Hof zal dat dan ook niet beoordelen.
3.13
Een deel van de vorderingen die [huurster] in hoger beroep heeft ingesteld, stuit ook af op de volgende procesregels:
- in kort geding kan geen verklaring voor recht worden gegeven;
- in hoger beroep kan niet voor het eerst een vordering in reconventie worden ingesteld.
3.14
Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. [huurster] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep en het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurster] in de kosten van het principaal hoger beroep en het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Mosjo c.s. gevallen en tot op heden begroot op NAf 232,50 aan verschotten en NAf 4.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.G. ter Veer en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 30 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.