ECLI:NL:OGHACMB:2023:95

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2023

Registratienummers: SXM202100823– SXM2022H00115

Uitspraak: 6 juni 2023

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[naam]

wonende in Sint Maarten,

appellante in principaal beroep, geïntimeerde in incidenteel beroep

in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,

tegen

[naam]

allen wonende in Sint Maarten,

geïntimeerden in principaal beroep, appellanten in incidenteel beroep

in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. C.R. Rutte.

Appellante wordt hierna [naam] genoemd en geïntimeerden worden gezamenlijk aangeduid als [naam].

1.Het verloop van de procedure

1.1

Bij op 5 augustus 2022 ingekomen akte van appel is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 28 juni 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).

1.2

Bij op 15 september 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellante] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe (zo begrijpt het Hof) dat het Hof het vonnis voor wat betreft de door het Gerecht afgewezen vorderingen zal vernietigen, met alsnog toewijzing van die vorderingen, kosten rechtens.

1.3

Bij memorie van antwoord, ingekomen op 8 november 2022, met producties, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en gereageerd op de eiswijziging. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen met afwijzing van alle vorderingen van [appellante] en met veroordeling van [appellante] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties, met rente.

1.4 [

[appellante] heeft pleitnotities ingediend, met producties. [geïntimeerde] heeft afgezien van pleidooi.

1.5

Vonnis is nader bepaald op heden.

2.De beoordeling

Algemeen

2.1

Point Pirouette (ook genaamd Point Petit) is een woonwijk in het Nederlandse deel van Sint Maarten. Deze zaak betreft een beslissing in kort geding over een burengeschil tussen [appellante] (eigenaar van Point Pirouette 12) en [geïntimeerde] (eigenaar van Point Pirouette 11).

2.2

Tussen deze partijen zijn meerdere procedures gevoerd voor het Gerecht in Sint Maarten. In hoger beroep lopen nu behalve deze zaak (zaak 3) nog twee andere zaken, zaak 1 (SXM2020H00049, hoger beroep tegen een vonnis van 12 mei 2020 met als zaaknummer SXM201900594 en als partijen [appellante] en geïntimeerde sub 1) en zaak 2 (SXM2022H000101, hoger beroep tegen een vonnis in kort geding van 23 juli 2021, met als zaaknummer SXM201900687 en als partijen [appellante] enerzijds en geïntimeerden anderzijds). In deze twee andere hoger beroep-zaken wordt vandaag ook uitspraak gedaan.

2.3

In de uitspraak in hoger beroep in zaak 1 heeft het Hof het vonnis van 12 mei 2020 (waarin [appellante] werd bevolen aan [geïntimeerde sub 1] één parkeerplek ter beschikking te stellen) vernietigd. Het Hof heeft de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] alsnog afgewezen met (samengevat) als motivering dat de parkeerplaats aan de voorzijde van de woning van Arduin haar eigendom is en zij niet hoeft te dulden dat [geïntimeerde sub 1] daar ook parkeert. [geïntimeerde sub 1] is daarom verboden om die parkeerplaats te gebruiken op straffe van een dwangsom.

vorderingen [appellante] en beslissing Gerecht

2.4 [

[appellante] heeft na wijziging van eis (samengevat) de volgende vorderingen ingesteld:

voor recht te verklaren dat [geïntimeerde], door de woning in Point Pirouette 11 te gebruiken voor korte termijn-verhuur aan toeristen in strijd heeft gehandeld met de restricties in de notariële leveringsakte van 16 november 2017;
[geïntimeerden] te verbieden om in de toekomst de woning in Point Pirouette 11 te gebruiken voor de korte termijn-verhuur aan toeristen, op straffe van een dwangsom;
[geïntimeerden] te gebieden om de woning in Point Pirouette 11 te verwijderen van websites van verhuurorganisaties, op straffe van een dwangsom;
[geïntimeerden] te gebieden om aan de huidige huurders mee te delen dat zij geen recht hebben om de privéparkeerplaats te gebruiken, op straffe van een dwangsom.

2.5

Het Gerecht heeft vordering 1 toegewezen en heeft de andere vorderingen van [appellante] afgewezen.

Vordering 1

2.6 [

[appellante] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld tegen de toewijzing van vordering 1, zodat deze vordering niet voorligt in hoger beroep. Dit klopt niet. In het petitum van de memorie van antwoord wordt immers om afwijzing van deze vordering verzocht en dit moet worden aangemerkt als een incidenteel beroep. Dit beroep gaat echter niet op, omdat het Hof het met het Gerecht eens is op dit punt. Artikel 10 van de notariële akte waarmee de woning aan [geïntimeerde] is geleverd bevat een kettingbeding, waardoor zij wordt gebonden aan bepalingen in een notariële akte waarbij haar voorganger de woning geleverd heeft gekregen. In die bepalingen (geciteerd in 2.2 bestreden vonnis, hierna ook: de restricties) wordt gesproken over
“residence”en
“use for residential purposes only”, terwijl gebruik dat hinder veroorzaakt
“unlawful of offensive use or any use that might constitute a nuisance”niet is toegestaan. De bedoeling van deze restricties is kennelijk het woongenot en de privacy van de huiseigenaren te beschermen. Korte termijn-verhuur, dat te vergelijken is met het gebruik van de woning als hotel, is hiermee niet te verenigen.

2.7

Het Gerecht heeft vordering 1 dus terecht toegewezen. Het Hof zal deze vordering ook toewijzen, toegespitst op dit geschil (en dus met weglating van de laatste bijzin, een oordeel dat de grenzen van dit geschil te buiten gaat).

Vordering 2

2.8

Het Gerecht heeft vordering 2 afgewezen met de redenering dat [appellante] haar recht heeft verwerkt om te protesteren tegen de korte termijn-verhuur door [geïntimeerde] en met als argument dat de woning door de rechtsvoorgangers van [geïntimeerde] jarenlang is verhuurd, ook aan toeristen. [geïntimeerde] heeft dit beroep op rechtsverwerking onderbouwd door in de eerste plaats te wijzen op de verklaring van een beheerder ([naam] die verklaart :
“I have been working with #11 for over 25 years (…) I managed the property and also rented the property weekly for the past owners(…)”), in de tweede plaats door stukken over te leggen waaruit blijkt dat andere woningen in Point Pirouette ook voor korte termijn-verhuur worden aangeboden en in de derde plaats door erop te wijzen dat [appellante] zelf ook in 2011 via de genoemde beheerder woning nr. 11 heeft gehuurd voor een week.

2.9

Het Hof oordeelt als volgt. [geïntimeerde] heeft haar beroep op rechtsverwerking onvoldoende onderbouwd. Uit de enkele (op dit punt korte) verklaring van de beheerder is onvoldoende duidelijk voor welke periodes precies en op welke voorwaarden (lange of korte termijn verhuur) de woning op Pirouette 11 verhuurd is geweest vóór 2019, het moment dat [geïntimeerde] tot korte termijn verhuur is overgegaan, terwijl [appellante] heeft betwist dat korte termijn-verhuur plaatsvond vóór de komst van [geïntimeerde].

2.1

Ook al zou het zo zijn dat [appellante] na 2006 (toen zij haar huis heeft gekocht) en voor 2019 (toen [geïntimeerde] begon met de korte termijn-verhuur) niet heeft geprotesteerd tegen eerdere korte termijn-verhuur door haar buren op nr. 11, dan is dat enkele stilzitten nog niet voldoende voor een gerechtvaardigd vertrouwen bij [geïntimeerde] dat [appellante] niet zou protesteren tegen haar korte termijn-verhuur. Daarvoor zijn bijzondere omstandigheden nodig. Dat [geïntimeerde] in het kader van deze procedure heeft achterhaald dat [appellante] in 2011 de woning zelf een week heeft gehuurd is daarvoor onvoldoende. Dat andere woningen in Point Pirouette ook voor korte termijn-verhuur werden of worden aangeboden kon misschien leiden tot vertrouwen bij [geïntimeerde] dat dit meer in het algemeen was toegestaan in Point Pirouette, maar is niet relevant in haar verhouding tot [appellante]. In die verhouding moet het immers gaan om een tegenstrijdige gedraging door [appellante] ter zake van de situatie in haar buurpand op nr. 11.

2.11

Van een onredelijke benadeling door [appellante] van de positie van [geïntimeerde] is evenmin sprake. [appellante] heeft een redelijk belang bij handhaving van ongestoord woongenot en privacy. Dat [appellante] misbruik van haar bevoegdheid maakt door zich op de restricties in de leveringsakte te beroepen, omdat zij [geïntimeerde] ertoe wil brengen haar pand aan [appellante] te verkopen, heeft [geïntimeerde] wel gesteld, maar niet onderbouwd.

2.12

Het beroep op verjaring (omdat volgens [geïntimeerde] de woning voor haar komst al meer dan 20 jaar voor korte termijn werd verhuurd) stuit eveneens af op de hiervoor geconstateerde onduidelijkheid van de verklaring van de beheerder, terwijl dit beroep ook verder niet is onderbouwd.

2.13

De conclusie luidt dat vordering 2 zal worden toegewezen, met matiging van de gevorderde dwangsom en aanvulling met een maximum zoals hierna te melden.

Vordering 3

2.14

Het gebod aan [geïntimeerde] om de verhuur van de woning te verwijderen van websites van verhuurorganisaties zal worden afgewezen. [geïntimeerde] heeft er terecht op gewezen dat het niet in haar macht ligt advertenties te verwijderen van websites van derden en dat zij niet kan voorkomen dat die (oude) advertenties zichtbaar blijven bij een zoekopdracht via Google. [appellante] heeft niet (of onvoldoende gemotiveerd) gereageerd op dit verweer.

Vordering 4

2.15

In zaak 1 wordt vandaag in hoger beroep beslist dat de parkeerplaats die eigendom van [appellante] is, niet door [geïntimeerde sub 1] mag worden gebruikt. Het verbod in die uitspraak aan [geïntimeerde sub 1] om de parkeerplaats te gebruiken omvat ook de verplichting voor [geïntimeerde sub 1] om ervoor te zorgen dat personen voor welke gedragingen zij als eigenaar van het huis verantwoordelijk is (zoals de huidige huurders van nr. 11, die het huis voor langere tijd hebben gehuurd) op de hoogte raken van dit bevel en zich daaraan houden.

2.16

Vordering 4 zal daarom worden toegewezen in die zin dat [geïntimeerde] zal worden bevolen een schriftelijke mededeling te doen aan de huidige huurders van dat zij de parkeerplaats van [appellante] niet meer kunnen gebruiken. Wijziging van de huurovereenkomst is daarmee niet noodzakelijk. Een dwangsom acht het Hof niet nodig als prikkel voor [geïntimeerde] om deze eenvoudige mededeling te doen.

slotsom

2.17

De conclusie is dat het vonnis waarvan beroep (omwille van de duidelijkheid van het dictum) geheel zal worden vernietigd. Van de vier door [appellante] ingestelde vorderingen zullen de vorderingen 1,2 en 4 worden toegewezen, met afwijzing van vordering 3.

2.18 [

[geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [appellante] in eerste aanleg, te weten NAf 450,- aan griffierecht en NAf 2.500,- als salaris van haar gemachtigde. [geïntimeerde] zal ook in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, aan de zijde van [appellante] te stellen op NAf 1.500,- aan griffierecht,

NAf 250,- aan betekeningskosten en NAf 6.000,- aan salaris van de gemachtigde.

3. B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het op 28 juni 2022 tussen partijen gewezen vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

3.1

verklaart voor recht dat [geïntimeerde], door de woning in Point Pirouette 11 voor korte termijn aan toeristen te verhuren, heeft gehandeld in strijd met de restricties in de leveringsakte;

3.2

verbiedt [geïntimeerde] om vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning in Point Pirouette 11 te gebruiken voor de korte termijn verhuur aan toeristen, op straffe van een dwangsom van USD 100,- per dag dat [geïntimeerde] dit verbod overtreedt, met een maximum van USD 20.000,-;

3.3

beveelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de huidige huurders van Point Pirouette 11 schriftelijk mee te delen dat zij geen recht hebben om de parkeerplaats voor het huis van [appellante] te gebruiken en van die mededeling een kopie te sturen aan de gemachtigde van [appellante];

3.4

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op NAf 450,- aan griffierecht en NAf 2.500,- als salaris van haar gemachtigde en in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van partij [appellante] begroot op NAf 1.150,- aan verschotten en

NAf 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;

3.5

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.6

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof uitgesproken op 6 juni 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

Hoger beroep inzake burenruzie over korte termijn-verhuur in Sint Maarten

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling