Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR202004013 – CUR2021H00280
Uitspraak: 18 april 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[A],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: mr. C.S.F. Marshall,
tegen
[B],
wonende in het Verenigd Koninkrijk van Groot-Brittannië en Noord-Ierland,
in eerste aanleg eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. A.C. van Hoof en E.G.I. van der Plank.
Partijen worden hierna [A] en [B] genoemd.
1.De zaak in het kort
Een perceel grond met een woning erop staat op naam van de overleden grootvader van [B]. Sinds in elk geval 1987 woont [A] en/of familie van haar op dat perceel. In dit geding vordert [B] onder meer ontruiming. [A] beroept zich op verjaring. Het Gerecht heeft de ontruimingsvordering toegewezen. In hoger beroep beoordeelt het Hof de toegewezen vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 23 september 2021 ingekomen akte van appel is [A] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 23 augustus 2021 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 2 november 2021 ingekomen memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties, heeft [A] haar eis vermeerderd en zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [B] alsnog zal afwijzen en haar eigen gewijzigde vorderingen (alsnog) zal toewijzen, met veroordeling van [B] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 3 januari 2022 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft [B] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met verbetering van gronden, de gewijzigde eis van [A] zal afwijzen met veroordeling van [A] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.
2.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Bewijs van onvermogen
3.1
Gelet op het overgelegde bewijs van onvermogen zal het Hof toelaten dat [A] in hoger beroep kosteloos procedeert.
Feiten
3.2
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2.1 [
[A] is geboren in 1971. De moeder van [A] heet […].
3.2.2
De grootouders van [B] vaderszijde heetten […] en […]. De vader van [B] heette […]. De moeder van [B] heet […].
3.2.3
Sinds in elk geval 1987 wonen [A] en/of een of meer van haar familieleden op een perceel met als adres [adres], Curaçao (hierna: het perceel). In de basisadministratie persoonsgegevens heeft de moeder van [A] op dat adres ingeschreven gestaan vanaf 1987 tot en met 2000. In 2000 is zij naar Nederland vertrokken, waar zij nog altijd woont. [A] zelf heeft op dat adres ingeschreven gestaan vanaf 1987 tot en met 1998, vanaf 2008 tot en met 2012 en vanaf 2013 tot op heden. Vroeger stond een houten woning op het perceel. [A] of iemand van haar familie heeft die houten woning vervangen door een andere woning.
3.2.4
Het perceel staat in de openbare register op naam van de grootvader van [B], vaderszijde. Hij is in 1973 overleden. De grootmoeder van [B], vaderszijde, is in 1980 overleden. De vader van [B] was de enige erfgenaam van zijn beide ouders. Hij is in 1994 overleden. [B] en haar moeder zijn de enige twee erfgenamen van de vader, ieder voor de helft.
3.2.5
In 1994, na het overlijden van de vader van [B], heeft de moeder van [B] gesproken met de moeder van [A].
3.2.6
Bij de stukken bevindt zich een “notice of eviction and notice to vacate property”, gedateerd op 15 september 2017, waarin staat dat [B] en haar moeder de bewoners van het perceel sommeren om het perceel te verlaten en te ontruimen.
3.2.7
Bij brief van 31 januari 2018 aan de bewoners van het perceel heeft de gemachtigde van [B] gesteld dat de woning is verhuurd, de bewoners gesommeerd NAf 54.000,- aan achterstallige huur te betalen, verklaard de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en de bewoners gesommeerd hun bouwactiviteiten te staken en het gehuurde te ontruimen. [A] heeft niet aan die sommatie voldaan.
3.3
In deze rechtszaak heeft [B] bij het Gerecht gevorderd, verkort weergegeven:
a. ontruiming;
b. betaling van NAf 54.000,- aan achterstallige huur, berekend als NAf 300,- per maand over een periode van vijftien jaar;
c. betaling van NAf 9.000,- aan schadevergoeding, berekend als NAf 300,- per maand over de periode vanaf 1 april 2019 tot aan de datum van indiening van het verzoekschrift;
d. betaling van NAf 300,- per maand vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift tot aan de dag van ontruiming.
[A] heeft in reconventie gevorderd, verkort weergegeven:
verklaring voor recht dat [A] primair wegens extinctieve verjaring en subsidiair wegens verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van het perceel en het daarop gebouwde, waarbij het vonnis vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers.
3.4
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen sub a, c en d van [B] toegewezen. De vordering van [B] sub b en de vorderingen van [A] heeft het Gerecht afgewezen. Het hoger beroep van [A] is gericht tegen de toewijzingen in conventie en de afwijzingen in reconventie.
In hoger beroep heeft [A] een meer subsidiaire vordering aan haar eis toegevoegd, strekkende tot betaling van NAf 50.000,- of een ander bedrag wegens ongerechtvaardigde verrijking en op grond van de redelijkheid en billijkheid.
3.5
Geen hoger beroep is ingesteld tegen de afwijzing van vordering b van [B]. Die vordering is in hoger beroep dus niet aan de orde.
3.6 [
[B] heeft aan haar vordering de stelling ten grondslag gelegd dat haar moeder de woning heeft verhuurd aan de moeder van [A]. Ter onderbouwing van die stelling heeft zij in eerste aanleg overgelegd:
- een bewijs van storting van NAf 360,- op 16 juni 1992 door [voornaam 2] op een bankrekening op naam van de vader van [B], met als reden:
“Febr -> Juli ’92 6 mnd.”;
- een bewijs van storting van NAf 360,- op 12 oktober 1992 door [voornaam 2] op een bankrekening op naam van de vader van [B], met als reden: “Mnd: Aug 1992 - Jan 1993”;
- een kwitantie van NAf 70,- voor “Huur van [naam]”, gedateerd 21 januari 1997.
Ter verdere onderbouwing van de stelling dat moeder van [B] de woning heeft verhuurd aan de moeder van [A] heeft [B] in hoger beroep overgelegd:
- een schriftelijke verklaring van haar moeder van 24 december 2021, waarin onder meer het volgende staat: de grootvader van [B] heeft het perceel gekocht; na zijn overlijden zijn de ouders van [B] de woning blijven verhuren; de [A]s leken aanvankelijk passende huurders; zij huurden de woning van de ouders van [B]; kort nadat zij de woning waren ingetrokken, staakten zij de huurbetaling;
- correspondentie uit 1993, waarin de vader van [B] aan [betrokkene] schrijft dat [voornaam 2] sinds januari 1993 niets meer heeft betaald, en waarin deze [betrokkene] op 31 mei 1993 schrijft dat [voornaam 2] heeft gezegd dat zij zes maanden vooruit heeft betaald;
- een schriftelijke verklaring van [B] zelf.
3.7
Hiertegenover heeft [A] overgelegd:
- een schriftelijke verklaring van haar moeder, inhoudende dat zij in 1994 tegen een mevrouw heeft gezegd dat haar familie en zijzelf eigenaar waren van de
woning, en dat zij de echtheid van de kwitantie van 1997 betwist;
- een geluidsopname.
3.8
In het licht van de stortingsbewijzen, de kwitantie en de correspondentie uit 1993 neemt het Hof als onvoldoende gemotiveerd betwist aan dat de moeder van [A] de woning heeft gehuurd van de ouders van [B]. Kennelijk wordt de moeder van [A] niet alleen aangeduid met [voornaam 1], maar ook met [voornaam 2] en heeft de bank dat geaccepteerd. Kennelijk gebruikte zij (ook) de achternaam van haar echtgenoot ([A]). Mogelijk heeft zij het van de bank ontvangen stortingsbewijs aan een vertegenwoordiger van de verhuurders verstrekt om te bewijzen dat zij heeft betaald.
3.9
De moeder van [A] is dus aangevangen de woning krachtens een huurovereenkomst te houden voor de verhuurders (zie art. 3:111 BW Pro).
3.1
Ingevolge art. 3:111 BW Pro, slot, zou de moeder van [A] de woning in bezit gekregen kunnen hebben door een tegenspraak van het recht van de verhuurders. Hierop heeft [A] zich beroepen door te wijzen op het gesprek dat de moeder van [A] in 1994 heeft gevoerd met de moeder van [B] en waarin de moeder van [A] volgens haar in het geding gebrachte schriftelijke verklaring gezegd zou hebben dat haar familie en zijzelf eigenaar waren van de woning.
3.11 [
[B] heeft betwist dat de moeder van [A] dat in 1994 heeft gezegd. Zij heeft ter onderbouwing van die betwisting een schriftelijke verklaring van haar eigen moeder overgelegd, waarin over dat gesprek staat vermeld “[voornaam 2] acknowledged us as the owners of the house”.
3.12
De stelling dat de moeder van [A] in 1994 tegen de moeder van [B] heeft gezegd dat haar familie en zijzelf eigenaar van de woning waren, is dus betwist. [A] heeft niet voldoende specifiek aangeboden die stelling (nader) te bewijzen. Het Hof passeert daarom die stelling. Opmerking verdient nog het volgende. Gelet op de eerder genoemde stortingsbewijzen, kwitantie en correspondentie uit 1993 neemt het Hof aan dat de moeder van [A] niet zo lang vóór 1994 nog huurbetalingen had gedaan, zodat zonder nadere uitleg, die ontbreekt, niet valt in te zien hoe haar (gestelde) bewering uit 1994 te goeder trouw gedaan kan zijn geweest.
3.13
Ook het vervangen van de woning levert geen tegenspraak van recht als bedoeld in art. 3:111 BW Pro op; ook huurders kunnen dat doen, bevoegdelijk of onbevoegdelijk. In Curaçao komt het regelmatig voor dat huurders het gehuurde verbouwen, zeker als de verhuurder niet in Curaçao woont. De moeder van [A] is dus altijd houdster gebleven en nooit bezitter geworden.
3.14 [
[A] zelf is volgens haar eigen stelling de woning gaan bewonen in haar zevende levensjaar. Zij is de woning gaan gebruiken als gezinsgenote van de huurster en dus evenmin als bezitter. Dit geldt ook als zij niets wist van de huurovereenkomst en ervan uitging dat haar moeder (of haar familie) het perceel in eigendom had (aan te nemen valt dat een kind van zes of zeven jaar oud daar niet over nadenkt). Ook zij is altijd houdster gebleven en heeft de woning nooit in bezit gehad. De omstandigheid dat zij de woning in 2008 en in 2013 opnieuw is gaan bewonen, brengt daar geen verandering in. Ook voor haar geldt dat verbouwingswerkzaamheden geen tegenspraak van recht als bedoeld in art. 3:111 BW Pro opleveren.
3.15
Nu [A] en haar moeder het perceel en de woning niet in bezit hebben gehad, kunnen zij het ook niet door verjaring verkregen hebben. De vorderingen in reconventie zijn dus terecht afgewezen. De huurovereenkomst kon ontbonden worden wegens wanbetaling; geen verweer is gevoerd van de strekking dat dit niet zonder tussenkomst van de Huurcommissie of de rechter kon gebeuren. [B] en haar moeder zijn de erfgenamen van de vader van [B] en hebben hem dus opgevolgd in diens hoedanigheid van (mede)verhuurder. Na de ontbinding verbleven de bewoners daar zonder recht, ook zonder recht in de zin van art. 4:183 BW Pro. Alle rechtsvorderingen die [B] in dit geding aan het Hof heeft voorgelegd, zijn na de ontbinding ontstaan en zijn dus niet verjaard. De vordering tot ontruiming is dus terecht toegewezen.
3.16
De vervanging en verbouwing van de woning is onvoldoende om een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking toe te wijzen. De situatie is niet vergelijkbaar met het geval waarin huurders een onbebouwd perceel hebben gehuurd en (al dan niet met medeweten van de verhuurders) op eigen kosten een woning hebben gebouwd. Voor het aannemen van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder aan het einde van de huur wegens op kosten van de huurder aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde zijn bijzondere omstandigheden vereist die dat rechtvaardigen. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn niet gesteld. Ook de eisen van redelijkheid en billijkheid leveren geen grondslag op voor een betalingsverplichting van [B] aan [A]. De meer subsidiaire vordering van [A] moet dus worden afgewezen.
3.17 [
[B] heeft gesteld dat de overeengekomen huur NAf 300,- per maand bedroeg. [A] heeft dat betwist. De overgelegde stukken wijzen op een huur van NAf 60,- per maand in 1992 en NAf 70,- in 1997. Het Hof zal uitgaan van NAf 70,- per maand voor de gebruiksvergoeding na de ontbindingsverklaring. Dit leidt ertoe dat lagere bedragen worden toegewezen dan het Gerecht heeft gedaan.
3.18
Het vonnis waarvan beroep dient gedeeltelijk te worden vernietigd. [A] geldt als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij. Het Hof zal daarom de proceskostenveroordeling in het bestreden vonnis bevestigen en [A] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verleent [A] toelating om in hoger beroep kosteloos te procederen;
vernietigt het vonnis waarvan beroep, maar slechts voor zover [A] daarin is veroordeeld tot betaling van NAf 9.000,- aan schadevergoeding en NAf 300,- per maand (dicta 5.2 en 5.3 van het vonnis waarvan beroep);
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [A] tot betaling van NAf 70,- per maand vanaf 1 april 2019 tot aan de dag waarop [A] de woning heeft verlaten en ontruimd;
bevestigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [A] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [B] gevallen en tot op heden begroot op NAf 442,50 aan verschotten en NAf 6.000,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, S. Verheijen en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 18 april 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.