Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: CUR202200052 – CUR2022H00065
Uitspraak: 21 maart 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
[HUURSTER],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. N.B. Louisa,
tegen
de besloten vennootschap
CHURCHILL MANAGEMENT B.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. A.C. van Hoof en S. Gonzales.
Partijen worden hierna [huurster] en Churchill Management genoemd.
1.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 29 maart 2022 ingekomen gedingstuk, getiteld beroepschrift, met producties, is [huurster] in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 8 maart 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht). In dit gedingstuk heeft [huurster] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Churchill Management, voor zover toegewezen, alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Churchill Management in de proceskosten.
1.2
Bij op 9 juni 2022 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft Churchill Management de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [huurster] in de kosten van het hoger beroep.
1.3
Op 8 november 2022 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Aan de pleitnotities van [huurster] zijn producties gehecht.
1.4
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.
De beoordeling
De beoordeling
2.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
2.1.1
Churchill Management is de uitbater van Churchill Plaza, een nieuw winkelcentrum aan de Winston Churchillweg in Curaçao. Het winkelcentrum bestaat uit ongeveer 32 winkelunits.
2.1.2 [
[president], wonende in Miami, Verenigde Staten van Amerika (hierna: [president]), is president van Taubco en van Churchill Management. Bij Churchill Management zijn of waren onder meer werkzaam:
[directrice 1] (hierna: [directrice 1]) als (voormalige) directrice;
[directrice 2] (hierna: [directrice 2]) als (huidige) directrice;
[controller] (hierna: [controller]) als controller;
Vanaf augustus 2020 trad [bemiddelaar] (hierna: [bemiddelaar]) op als bemiddelaar van Churchill Management.
2.1.3
Bij overeenkomst van 19 augustus 2020 heeft Churchill Management een van de units (unit 25) verhuurd aan [huurster]. De bedoeling was dat [huurster] daarin een waterpijpcafé (
hookah lounge) zou gaan exploiteren onder de naam Luxx Bar & Lounge. De huur zou op 1 januari 2021 ingaan en met ingang van 1 juli 2021 en 1 januari 2022 worden verhoogd. Vanaf 1 januari 2022 zou de huur NAf 9.373,- per maand bedragen, te vermeerderen met servicekosten van NAf 1.606,80 per maand.
hookah lounge) zou gaan exploiteren onder de naam Luxx Bar & Lounge. De huur zou op 1 januari 2021 ingaan en met ingang van 1 juli 2021 en 1 januari 2022 worden verhoogd. Vanaf 1 januari 2022 zou de huur NAf 9.373,- per maand bedragen, te vermeerderen met servicekosten van NAf 1.606,80 per maand.
2.1.4
Op 20 augustus 2020 heeft [huurster] NAf 3.150,- als ‘sign deposit’ betaald. Op 24 augustus 2020 heeft zij NAf 9.100,- als ‘security deposit’ betaald.
2.1.5
Vanaf augustus 2020 heeft [huurster] bij [bemiddelaar] geklaagd over problemen met de gehuurde unit, onder meer met betrekking tot de airco’s, de lichtinstallatie en het plafond.
2.1.6
Op 26 november 2020 heeft [huurster] NAf 4.550,- als ‘sign deposit’ betaald.
2.1.7
In de periode januari-augustus 2021 heeft [huurster] geen huur en geen servicekosten betaald.
2.1.8
Een brief van 7 januari 2021 van de Commandant van de Brandweer Curaçao aan het Ministerie van Economische Ontwikkeling vermeldt dat er een brandveiligheidscontrole is uitgevoerd op 4 februari 2021 en bevat de aanbeveling om pas een vergunning te verlenen nadat een lijst van werkzaamheden is uitgevoerd en een nacontrole is gedaan.
2.1.9
Op 3 februari 2021 heeft [huurster] een e-mail naar [directrice 1] gestuurd, met aangehecht een plattegrond van de gehuurde unit.
2.1.10
Bij e-mail van 15 maart 2021 heeft [huurster] aan [directrice 1] en [bemiddelaar] een overzicht van klachten doen toekomen. Onder meer klaagt zij daarin dat de capaciteit van het elektriciteitsnet onvoldoende is.
Bij e-mail van 19 mei 2021 heeft zij een geschrift getiteld ‘bezwaarschrift’ aan [bemiddelaar] doen toekomen. Bij e-mail van 18 juni 2021 heeft zij verzocht om een persoonlijk onderhoud met [bemiddelaar], omdat zij geen reactie op het bezwaarschrift had ontvangen.
2.1.11 [
[president] en [huurster] hebben een ‘notice of rent commencement date’ van 7 juli 2021 ondertekend, waarin staat dat de huur zal ingaan op 1 augustus 2021.
Volgens deze ‘notice’ bedraagt in het eerste jaar de huur NAf 6.437,60 per maand, te vermeerderen met servicekosten van NAf 1.580,00 per maand (en met sales tax). Verder vermeldt de ‘notice’ onder 9:
The outstanding balances in the amounts of ANG 9,100.00 for Security Deposit and ANG 1,192.34 for Sign Deposit are due immediately upon the signing of this document.
2.1.12
Op 13 september 2021 heeft [huurster] NAf 9.100,00 betaald (geadministreerd met de aanduiding 2020-41) en op 21 september 2021 heeft zij NAf 8.477,46 betaald (geadministreerd als huur over september 2021). Daarna heeft zij tot aan de datum van de uitspraak van het bestreden vonnis geen bedragen meer betaald. Het waterpijpcafé is tot op heden niet geopend.
2.1.13
Bij e-mail van 11 november 2021 heeft [huurster] [president] benaderd over de (gestelde) problemen met de unit. Zij wilde de problemen bespreken met iemand van Churchill Management. [bemiddelaar] was niet meer als bemiddelaar beschikbaar. [president] gaf bij e-mail van dezelfde dag te kennen dat hem nooit een schriftelijke klacht over de unit had bereikt, maar dat hij bereid was de klachten met [huurster] te bespreken.
2.1.14
Bij e-mail van 25 november 2021 heeft [controller] namens Churchill Management een ‘revised Notice of Rent Commencement Date’ aan [huurster] doen toekomen. Hierna hebben [controller] en [huurster] op 26 en 28 november 2021 per e-mail met elkaar gecorrespondeerd. In deze ‘revised notice’ staat dat de huur zal ingaan op 1 december 2021. Ook volgens deze ‘revised notice’ bedraagt de huur in het eerste jaar NAf 6.437,60 per maand, te vermeerderen met service kosten van NAf 1.580,00 per maand (en met sales tax). Tot ondertekening van de ‘revised notice’ is het niet gekomen.
2.1.15
Bij brief van 13 december 2021 heeft mr. Van Hoof, gemachtigde van Churchill Management, [huurster] aangeschreven over de huurachterstand. In die brief heeft mr. Van Hoof namens Churchill Management geschreven dat het aanbod van 7 juli 2021 wordt ingetrokken, omdat [huurster] haar toezegging niet is nagekomen om meteen na ondertekening van het document NAf 9.100,- en NAf 1.192,34 te betalen. De brief bevat als nieuw aanbod dat Churchill Management bereid is de huurovereenkomst niet te beëindigen, indien [huurster] binnen een week NAf 39.988,-betaalt. Hierna hebben mr. Van Hoof en [huurster] tot 21 december 2021 per e-mail met elkaar gecorrespondeerd. In een e-mail van 16 december 2021 heeft mr. Van Hoof bericht dat het aanbod van 13 december 2021 zal vervallen, indien [huurster] niet overeenkomstig dat aanbod betaalt. In een e-mail van 21 december 2021 heeft [huurster] zich beroepen op opschorting van haar betalingsverplichting.
2.1.16
In december 2021 zijn er in opdracht van Churchill Management werkzaamheden uitgevoerd ter reparatie van het dak van de gehuurde unit. Een contract van een aannemer van 9 december 2021 vermeldt een aanneemsom van NAf 38.290,-. Volgens bijschrijvingen op het contract heeft Churchill Management op 15 december 2021 NAf 10.000,- betaald en op 20 december 2021 NAf 20.000,-.
2.1.17
In april 2022 (nadat het bestreden vonnis in dit kort geding was uitgesproken) hebben chats plaatsgehad tussen [huurster] en [directrice 2]. Volgens die chats doet [directrice 2] op 11 april 2022 een plattegrond aan [huurster] toekomen en stuurt [huurster] die dag foto’s van scheuren in de unit. Op 12 april 2022 bericht [huurster] dat de plattegrond volgens de ambtenaar van het vergunningenloket niet aan de eisen voldoet, omdat de gasinstallatie niet staat ingetekend. Op 12 april 2022 bericht [directrice 2] dat zij een bepaalde scheur op een foto ook heeft gezien. In een chat van 26 april 2022 klaagt [huurster] over een nieuwe lekkage in de keuken en stuurt zij foto’s. [directrice 2] reageert met de mededeling dat zij contact zal opnemen met de eerder ingeschakelde aannemer. Verder bericht [huurster] op die dag dat zij niet verder komt met de vergunning, omdat eerst de gasinstallatie in orde moet zijn. Ook bericht [huurster] op die dag dat een monteur van de airco is langsgeweest, maar niets heeft kunnen doen vanwege een stop die (na een ‘verhoging’) opnieuw is gesprongen, omdat er (volgens die monteur) te veel airco’s zijn voor de stoppenkast. [directrice 2] bericht dat zij nog bezig is met Curoil (het bedrijf dat betrokken is bij de gasinstallatie).
2.2
In dit kort geding heeft Churchill Management bij verzoekschrift van 6 januari 2022, verkort weergegeven, gevorderd:
- ontruiming van het gehuurde,
- betaling van een huurachterstand van NAf 248.825,40,
- betaling van NAf 10.979,80 per maand, en
- 18% rente per jaar.
2.3
Bij het bestreden vonnis van 8 maart 2022 heeft het Gerecht de vorderingen grotendeels afgewezen. Het Gerecht heeft [huurster] veroordeeld tot betaling van NAf 21.959,60 aan achterstallige huur inclusief servicekosten voor de maanden januari en februari 2022 (tweemaal NAf 9.373,- aan huur en tweemaal NAf 1.606,08 aan servicekosten).
Aan de toewijzing heeft het Gerecht ten grondslag gelegd dat de opschorting van de huur vanaf januari 2022 niet langer gerechtvaardigd was. Hiertoe heeft het Gerecht overwogen:
- in december 2021 heeft Churchill Management het dak laten repareren, waardoor de voordien optredende lekkages verholpen waren,
- [ huurster] heeft zelf een gasaansluiting gemaakt, en
- de overige gebreken staan niet in de weg aan het gebruik van de unit.
Het hoger beroep van [huurster] is gericht tegen de toewijzing.
2.4
Bij pleitnota in hoger beroep heeft Churchill Management het Hof verzocht de vordering tot ontruiming alsnog toe te wijzen. Aan dit verzoek gaat het Hof voorbij, omdat Churchill niet tijdig en op de juiste wijze (principaal of incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld tegen de afwijzing van die vordering door het Gerecht.
2.5
De grieven 1 en 4 van [huurster] komen erop neer dat het Gerecht bij de bepaling van de hoogte van het toegewezen bedrag ten onrechte is uitgegaan van de overeenkomst van 19 augustus 2020 zonder rekening te houden met de nadere overeenkomst van 7 juli 2021.
2.6
Deze grieven zijn gegrond. Het geschrift van 7 juli 2021 is zijdens beide partijen ondertekend. Anders dan Churchill Management heeft aangevoerd, kan de inhoud van dit geschrift voorshands niet gelezen worden als een eenzijdig aanbod, of als een voorwaardelijk gesloten overeenkomst, maar moet het voorshands gelezen worden als een onvoorwaardelijk gesloten nadere overeenkomst die, voor zover die strijdt met de eerdere overeenkomst van 19 augustus 2020, in de plaats van die eerdere overeenkomst is gekomen. Churchill Management is daaraan gebonden en kon die gebondenheid niet ontlopen door bij brief van 13 december 2021 het ‘aanbod’ van 7 juli 2021 ‘in te trekken’. Overigens is het Hof er voorshands niet van overtuigd dat Churchill Management de nadere overeenkomst van 7 juli 2021 zou kunnen ontbinden wegens tekortkoming in de nakoming van art. 9 ervan, gelet op de betalingen die [huurster] in september 2021 heeft gedaan. De nadere overeenkomst brengt mee dat de huur en de servicekosten over de maanden januari en februari 2022 lager zijn dan waarvan het Gerecht is uitgegaan.
2.7
De grieven 2 en 3 van [huurster] komen erop neer dat [huurster] meent ook na december 2021 haar betalingsverplichtingen nog te mogen opschorten. Hierbij heeft [huurster] aangevoerd dat er daarna en ook thans nog zodanige gebreken waren en zijn dat zij daardoor het waterpijpcafé nog niet heeft kunnen openen. Zij klaagt daarbij over:
- nieuwe lekkage nadat reparatiewerkzaamheden aan het dak zijn uitgevoerd;
- scheuren in de muren;
- deuren die niet gesealed zijn;
- het ontbreken van een tekening waarop de gasaansluiting staat ingetekend;
- onvoldoende capaciteit van de stoppenkast.
2.8
Deze grieven falen. Niet is betwist dat de deuren inmiddels zijn gesealed. De nieuwe lekkage en de scheuren in de muren lijken voorshands, wat daar verder van zij, niet zo ernstig dat zij in de weg staan aan ingebruikneming van het gehuurde voor het doel waarvoor het is gehuurd, namelijk exploitatie van een waterpijpcafé. Winklaar heeft weliswaar erop gewezen dat [directrice 2] op 26 april 2022 nog bezig was met Curoil, maar zij heeft geen grief aangevoerd tegen de vaststelling van het Gerecht dat [huurster] zelf een gasaansluiting heeft gemaakt. Daarom ligt het naar voorshands oordeel van het Hof op de weg van [huurster] om zelf ook voor een tekening te zorgen waarin die aansluiting volgens de voorschriften staat ingetekend, althans rechtvaardigt de tekortkoming van Churchill Management om dat te doen geen opschorting van betalingsverplichtingen. Ook het probleem met de stoppenkast, wat daarvan zij, rechtvaardigt geen opschorting van de betalingsverplichtingen. Voorshands is onvoldoende aannemelijk dat dit probleem niet tamelijk eenvoudig is op te lossen met een uitbreiding van de stoppenkast, en ook is onvoldoende aannemelijk dat dit probleem in de weg staat aan de mogelijkheid om de benodigde vergunning te verkrijgen. Ook indien de klachten van [huurster] gezamenlijk worden beschouwd, is dat naar voorshands oordeel van het Hof onvoldoende om opschorting van de betalingsverplichtingen te rechtvaardigen.
2.9
Nu Churchill Management geen hoger beroep heeft ingesteld, ligt alleen de vordering ter zake van huur en servicekosten over januari en februari 2022 ter beoordeling voor. Het slagen van de grieven 1 en 4 brengt mee dat het toewijsbare bedrag NAf 16.035,20 is (tweemaal NAf 6.437,60 aan huur en tweemaal NAf 1.580,00 aan servicekosten).
2.1
Bij pleitnota in hoger beroep heeft [huurster] het Hof verzocht om te bepalen dat hetgeen [huurster] ter uitvoering meer of anders heeft betaald, verrekend kan worden met toekomstige huur. Het Hof zal dit bepalen.
2.11
Dit kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering. Aan de bewijsaanbiedingen van partijen gaat het Hof daarom voorbij.
2.12
Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vordering van Churchill Management moet voor een nog kleiner deel worden toegewezen dan het Gerecht heeft gedaan. Het Gerecht heeft de kosten terecht gecompenseerd (grief 5 van [huurster] faalt daarom). Ook in hoger beroep zal het Hof de proceskosten compenseren op de grond dat iedere partij op enige punten in het ongelijk wordt gesteld.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [huurster] om NAf 16.035,20 aan Churchill te betalen aan achterstallige huur en servicekosten voor de maanden januari en februari 2022;
bepaalt dat indien en voor zover [huurster] ter uitvoering van het bestreden vonnis meer heeft betaald dan waartoe zij thans wordt veroordeeld, het meer betaalde verrekend kan worden met toekomstige huur;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en S. Verheijen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 21 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.