Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2023
Registratienummers: SXM 2021-0156H-35/22, SXM2022H00035
Uitspraak: 15 november 2023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie, thans appellant,
gemachtigde: R.E. Duncan,
tegen
de naamloze vennootschap
PETRUDON ARCHITECTS & CONSTRUCTION N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mr. M.G. Woudstra en mr. C.R. Martinus.
Partijen worden hierna [appellant] en Petrudon genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak betreft een voortdurend geschil tussen partijen met betrekking tot de huur en verhuur van een perceel grond met bebouwing waarover dit Hof eerder heeft geoordeeld bij vonnis van 1 september 2017 (AR 32/15 – ghis 80315 – H 308/16).
De eerste rechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en is daardoor niet toegekomen aan de voorwaardelijke reconventie.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 18 maart 2022 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 8 februari 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: de eerste rechter).
2.2
Bij op 3 mei 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn vorderingen in conventie alsnog zal toewijzen, met afwijzing van de vorderingen van Petrudon in reconventie, en met veroordeling van Petrudon in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 28 juni 2022 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft Petrudon de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof [appellant] in zijn appel niet-ontvankelijk zal verklaren, dan wel het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep.
2.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van Petrudon pleitnotities ingediend. De gemachtigde van [appellant] heeft daarvan afgezien.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
3.1
Het Hof gaat uit van de feiten zoals vastgesteld door de eerste rechter in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis, nu partijen daartegen geen bezwaren hebben aangevoerd en het Hof er geen bedenkingen bij heeft.
3.2 [
[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis drie grieven aangevoerd die ertoe strekken het geschil in volle omvang aan het Hof voor te leggen.
3.3 [
[appellant] heeft voorts bij memorie van grieven zijn vorderingen aangevuld met een subsidiaire vordering voor het geval het Hof het bestreden vonnis in stand zal houden. Petrudon heeft tegen deze vermeerdering van eis bezwaar aangetekend omdat zij niet in de aanhef en het dictum van het processtuk is vermeld, zoals volgens artikel 18 van Pro het Procesreglement is vereist.
Hoewel dat op zichzelf juist is, zal het Hof niettemin recht doen op de eis zoals vermeerderd,, nu de eisvermeerdering niettemin voldoende kenbaar in het lichaam van de memorie van grieven staat vermeld, zodat Petrudon zich ertegen heeft kunnen verweren, zowel bij memorie van antwoord als in de pleitnota in hoger beroep.
3.4
De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de eerste rechter – in rechtsoverweging 4.1 t/m 4.6 – dat de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van de tussen partijen geldende huurovereenkomst geen effect heeft gehad. De ingeroepen ontbinding berust op een door [appellant] gepretendeerde huurachterstand van Petrudon (ten bedrage van USD 23.173,-) over de periode van 30 november 2015 tot en met oktober 2020. Dat standpunt is mede gebaseerd op de toerekening van onder derdenbeslag door [appellant] ontvangen huurpenningen van onderhuurder Hap Li Food Market N.V aan een door [appellant] gepretendeerde historische huurachterstand, zodat (nog steeds volgens [appellant]) sprake is van de nakoming van een natuurlijke verbintenis zijdens Petrudon.
Volgens Petrudon is daarentegen sprake van een huurvoorsprong (en dus niet van een achterstand) ten bedrage van USD 17.200,- tot en met oktober 2020, ten bewijze waarvan hij een specificatie met betalingsbewijzen heeft overgelegd. Dat standpunt berust erop dat Petrudan de huurpenningen die [appellant] onder genoemd derdenbeslag heeft ontvangen, toerekentaan de tussen 30 november 2015 tot en met oktober 2020 vervallen huurtermijnen. Van een historische huurachterstand is geen sprake, aldus Petrudon, omdat het Hof in het tussen partijen gewezen vonnis van 1 september 2017 heeft geoordeeld dat de vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen voor zover die betrekking heeft op de periode vóór 30 januari 2010 is verjaard (rechtsoverweging 2.7). Dat vonnis heeft tussen partijen gezag van gewijsde.
De eerste rechter heeft Petrudon hierin gevolgd en heeft aan dat oordeel mede ten grondslag gelegd dat de onder genoemd beslag (dus onder dwang) gedane betalingen van Hap Li Food Market N.V. niet als de (vrijwillige) voldoening aan een natuurlijke verbintenis door Petrudon kunnen gelden. Ten slotte heeft de eerste rechter het betoog van [appellant] verworpen dat van verjaring van de door hem gepretendeerde historische huurachterstand geen sprake kan zijn omdat hij (pas) vanaf 2010 meerderjarig is. Aan verjaring of de stuiting daarvan staat minderjarigheid niet in de weg, zo oordeelde de eerste rechter, omdat de wet voor zo’n geval voorziet in wettelijke vertegenwoordiging.
3.5 [
[appellant] bestrijdt dit oordeel in zijn eerste grief met een aantal argumenten die afstuiten op het gezag van gewijsde van genoemd vonnis van dit Hof, waarin het heeft geoordeeld dat de vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen voor zover die betrekking heeft op de periode vóór 30 januari 2010 is verjaard, en dat over de periode na die datum (tot aan 11 september 2017, de datum van uitspraak van het vonnis) niet is gebleken van een huurachterstand van Petrudon. Indien en voor zover [appellant] in deze zaak dat oordeel bestrijdt en zijn argumenten daartegen herhaalt, stuiten zij daarop af. Het debat daarover kan niet heropend worden. Indien en voor zover de vordering van [appellant] betrekking heeft op de nadien vervallen huurtermijnen (dus na de datum van uitspraak van genoemd vonnis van dit Hof) geldt dat zij weerlegging vinden in het door Petrudon geproduceerde overzicht van betalingen (productie 8 Annex C, bij conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie), waarin staat dat Petrudon in de periode september 2017 tot en met oktober 2020 USD 400 per maand heeft betaald. Dat dit is gebeurd, heeft [appellant] niet betwist. De eerste grief wordt dan ook verworpen.
3.6
De tweede grief is gericht tegen het oordeel van de eerste rechter – in rechtsoverweging 4.7 t/m 4.11 – dat de drie door [appellant] gestelde tekortkomingen van Petrudon niet voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De eerste tekortkoming zou zijn dat Petrudon bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1991 de borgsom van USD 500,- niet zou hebben betaald. Daargelaten de betwisting door Petrudon, rechtvaardigt de eventuele niet betaling van deze borgsom ook naar het oordeel van het Hof niet de ontbinding van de overeenkomst, gelet op lange looptijd van de overeenkomst en de beperkte omvang van het bedrag.
Voorts legt [appellant] aan zijn vordering ten grondslag dat Petrudon in strijd met art. 6 van Pro de overeenkomst (dat voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist) de bebouwing van het perceel heeft onderverhuurd. Die omstandigheid kan evenmin ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Daarbij neemt het Hof niet alleen in aanmerking dat [appellant] van meet af aan heeft geweten van, en heeft ingestemd met, onderhuur van de bebouwing, maar ook dat zijn rechtsvoorganger in 1991 zelfs met het oog op die mogelijkheid het perceel heeft verhuurd aan Petrudon. Ten slotte heeft [appellant] aan zijn ontruimingsvordering ten grondslag gelegd dat het gebouw door Petrudon in strijd met art. 7 van Pro de huurovereenkomst niet heeft verzekerd. Daargelaten de betwisting door Petrudon, rechtvaardigt de niet-nakoming van een nevenverplichting als de verzekeringsplicht niet de ontbinding van de overeenkomst. Al met al verenigt het Hof zich met het oordeel van de eerste rechter dat de genoemde omstandigheden – afzonderlijk of in samenhang – de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigen. Grief 2 faalt derhalve.
3.7
De derde grief mist zelfstandige betekenis en faalt eveneens. Het Hof heeft ambtshalve geen bedenkingen bij het bestreden vonnis. De primaire vordering ligt daarmee voor afwijzing gereed.
3.8 [
[appellant] heeft bij memorie van grieven zijn eis vermeerderd in die zin dat – mocht het Hof zijn vordering afwijzen – hij subsidiair vordert Petrudon te veroordelen tot (1) betaling van de overeengekomen borgsom, (2) het aangaan van een schadeverzekering, en (3) het verbod om zonder toestemming te onderverhuren, op straffe van een dwangsom van ANG 5.000,- per dag, een en ander volgens respectievelijk art. 10, 7, en 6 van de akte van de huurovereenkomst.
3.9
Petrudon heeft verzuimd daartegen bij memorie van antwoord verweer te voeren. Het Hof zal haar daartoe alsnog in de gelegenheid stellen. [appellant] zal daarover vervolgens bij antwoordakte mogen reageren. Het Hof verzoekt partijen zich eveneens uit te laten over de vraag of zij zich eerder tot de huurcommissie hebben gewend met een verzoek tot vaststelling van de huurprijs (art. 7:239 BW Pro e.v.), danwel een verzoek tot beёindiging van de overeenkomst (art. 7:248 BW Pro e.v).
3.1
De zaak zal worden verwezen naar de rol van 13 december 2023 voor akte uitlating zijdens Petrudon.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van 13 december 2023 ter fine als voormeld.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 november 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.