Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
op de vordering tot schorsing ex artikel 272 Rv Pro van:
[appellant 1]
[appellanten 2 en 3]
[appellanten 4 en 5]
wonende in Sint Maarten,
hierna gezamenlijk ook te noemen: “
de huurders”,
de huurders”,
appellanten,
verzoekers tot schorsing,
gemachtigde: mr. M. Hoeve
tegen
SINT MAARTEN HOUSING DEVELOPMENT FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
hierna te noemen: “
de Stichting”,
de Stichting”,
geïntimeerde,
verweerster tegen het schorsingsverzoek,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.
1. Het verloop van de procedure
1.1.
Bij akte van 14 september 2023 ter griffie ingediend zijn de huurders in hoger beroep gekomen van het tussen partijen op 8 augustus 2023 gewezen en uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht).
1.2.
Bij op 14 september 2023 ingekomen afzonderlijk verzoekschrift met producties, hebben de huurders het Hof verzocht de tenuitvoerlegging van het vonnis van 8 augustus 2023 (gedeeltelijk) te schorsen en geschorst te houden totdat een eindvonnis is gegeven in hoger beroep.
1.3.
Bij per e-mail (door het Hof toegestaan) ingediend verweerschrift met producties van 22 september 2023 heeft de Stichting geconcludeerd de huurders niet ontvankelijk te verklaren in hun verzoek althans de vordering ongegrond te verklaren.
1.4.
Op 29 september 2023 hebben beide partijen per e-mail pleitnotities ingediend.
1.5.
Vonnis is bepaald op heden.
2.
De beoordeling
De beoordeling
De in hoger beroep te beoordelen zaak
2.1
De huurders hebben een vordering ingesteld tegen de Stichting, hun verhuurder. Kort gezegd hebben de huurders gevorderd: een verklaring voor recht dat de Stichting is tekort geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door geen onderhoud aan de gehuurde woningen te plegen, de veroordeling van de Stichting om alsnog tot herstel van de gebreken over te gaan en partiële ontbinding van de huurovereenkomsten totdat de gebreken zijn hersteld zodat huurders slechts 50% van de huur hoeven te betalen. In reconventie heeft de Stichting kort gezegd betaling van de achterstallige huur gevorderd, de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woningen.
2.2
In het tussenvonnis van 1 november 2022 heeft het Gerecht geoordeeld dat de huurders aanspraak kunnen maken op huurvermindering, maar tot een lager bedrag dan zij betoogden. In het eindvonnis van 8 augustus 2023 heeft het Gerecht na inventarisatie van de huurachterstanden en met toepassing van de in het tussenvonnis aangekondigde huurvermindering geoordeeld dat de huurachterstanden een tekortkoming van de huurders opleveren die ontbinding rechtvaardigt. Het Gerecht heeft daarop, voor zover hier van belang, de huurders veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de huurovereenkomsten ontbonden en de vordering tot ontruiming toegewezen. De huurders zijn in hoger beroep gekomen.
De maatstaf voor beoordeling van het schorsingsverzoek
2.3
Het eindvonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de uitspraak kan worden uitgevoerd, ook als daartegen hoger beroep is ingesteld. Het Hof kan de uitvoerbaarheid schorsen als het belang van de veroordeelde partij om de situatie te houden zoals die nu is, zwaarder weegt dan het belang van de andere partij om de uitspraak meteen te kunnen uitvoeren. Het Hof gaat uit van de overwegingen en beslissingen in de vonnissen van het Gerecht en kijkt voor zijn beslissing niet naar de kans van slagen van het hoger beroep. Als blijkt dat de beslissingen van het Gerecht op een duidelijke fout of vergissing (een ‘kennelijke misslag’) berusten, kan het Hof daaraan wel gevolgen voor de uitvoerbaarheid van de uitspraak verbinden (Hoge Raad op 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026).
Geen kennelijke misslag
2.4
In het tussenvonnis heeft het Gerecht een oordeel gegeven over de gestelde gebreken aan de woning waarvoor de rechter zich heeft gebaseerd op een aantal feiten en omstandigheden. De stelling van de huurders dat sprake is van een kennelijke misslag komt neer op een betoog dat het Gerecht ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de gebreken niet ernstig genoeg waren om de door de huurders toegepaste huurvermindering te rechtvaardigen. Daarover zal in het hoger beroep worden beslist. Van een kennelijke misslag is geen sprake.
Belangenafweging
2.5
De huurders stellen dat hun belang bij schorsing van het eindvonnis totdat in hoger beroep op hun vorderingen is beslist, zwaarder dient te wegen dan het belang van de Stichting. Zij stellen dat zij door tenuitvoerlegging van het vonnis hun woning kwijt zullen raken en dat het voor hen niet mogelijk is om in Sint Maarten een vergelijkbare betaalbare woning te vinden. Gelet op hun inkomen zijn zij daarvoor aangewezen op het aanbod in de sociale sector, maar dat aanbod is veel te mager. Ook hebben zij geen familie of vrienden in Sint Maarten bij wie zij terecht kunnen, zodat zij daadwerkelijk op straat zullen belanden. Daarnaast stellen zij al lang in hun woningen te wonen en daaraan gehecht te zijn. Tot slot stellen zij dat zij inmiddels de huurachterstand voor een deel hebben ingelopen en/of spoedig geheel zullen betalen.
2.6
Tegenover de belangen van de huurders staan de belangen van de Stichting, die zijn gelegen in het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen aan degenen die een andere woning niet of moeilijk kunnen betalen en daarvoor al geruime tijd op een wachtlijst staan. De Stichting moet in staat worden gesteld tijdig een woning aan te bieden aan woningzoekenden die, in tegenstelling tot de huurders, wel in staat en bereid zijn de huurbetalingen te voldoen, aldus de Stichting.
2.7
Het hof oordeelt als volgt. Het belang van de huurders om in hun woning te blijven wonen totdat op het hoger beroep zal zijn beslist, is evident. Zij wonen daar al (zeer) lange tijd en zijn gehecht aan de buurt waarmee zij een nauwe verbondenheid ervaren. Executie van de veroordeling tot ontruiming zou betekenen dat de huurders hun woningen moeten verlaten. Er is daarna een reële kans dat de woning niet meer voor hen beschikbaar zal zijn in het geval zij in hoger beroep in het gelijk zouden worden gesteld. Daarnaast acht het hof aannemelijk dat een betaalbare woning voor hen moeilijk is te vinden en dat de vrees dat zij daadwerkelijk op straat komen te staan dus gegrond is. Verder geldt dat twee van de drie huurders inmiddels een aanzienlijk deel van de huurachterstand hebben ingelopen en de derde huurder daarmee bezig is.
2.8
Op grond van die omstandigheden komt het hof tot het oordeel dat in dit geval de belangen van de huurders bij schorsing van de veroordeling tot ontruiming van de woningen zwaarder wegen dat het – algemene – belang van de Stichting bij tenuitvoerlegging daarvan om de woningen opnieuw ter beschikking te kunnen stellen aan andere huurders die wachten op een betaalbare woning.
2.9
Het hof zal daarom de vordering in zoverre toewijzen dat de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming zal worden geschorst gedurende het hoger beroep onder de volgende voorwaarden:
1. dat de huurders de huurachterstand volledig zullen hebben ingelopen binnen vier weken na vandaag;
2. dat zij de gebruiksvergoeding stipt maandelijks bij vooruitbetaling blijven voldoen zo lang het hoger beroep loopt.
Zodra huurders (een van de) bovenstaande voorwaarden niet nakomen herleeft de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming.
Conclusie
2.8
Naar het oordeel van het hof zijn de door de huurders gestelde omstandigheden zwaarwegender dan die van de Stichting en valt de belangenafweging in hun voordeel uit. De vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging zal gedeeltelijk worden toegewezen met compensatie van proceskosten.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
- schorst de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming zoals omschreven in 3.14 van het vonnis van 8 augustus 2023 van het Gerecht, onder de voorwaarden
a. dat de huurders de huurachterstand tot betaling waarvan zij in het vonnis zijn veroordeeld volledig zullen hebben ingelopen binnen vier weken na vandaag;
b. dat zij de gebruiksvergoeding tot betaling waarvan zij in het vonnis zijn veroordeeld stipt maandelijks bij vooruitbetaling blijven voldoen;
zodra huurders (een van de) bovenstaande voorwaarden niet nakomen herleeft de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming;
- compenseert de proceskosten van deze schorsingsprocedure in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.G ter Veer en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en uitgesproken op 20 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.