ECLI:NL:OGHACMB:2023:261

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2023

Registratienummers: BON202100081 – BON2021H00045

Uitspraak: 21 november 2023

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

B E S C H I K K I N G

in de zaak van:

1.de vereniging
Vereniging Gemeenschappelijke Belangen van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach Club,

(hierna:
de Vereniging),

2. het bestuur van de Vereniging,hierna:
het Bestuur),
en

3. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw AI,

4. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw AII,

5. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw BI,

6. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw BII-CI,

7. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw CII,

8. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw D-EI,

9. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw EII,

10. de
vereniging Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw FI,

11. de vereniging
Vereniging van Eigenaren Sand Dollar Condo-Tel and Beach club, gebouw FII,

(hierna:
de VvE’s)

gemachtigden: mrs. M.C. Buwalda en T.L.H. Peeters,

appellanten,

tegen:

1.[geïntimeerde 1]en [geïntimeerde 2],

2.
[geïntimeerde 3],

3.
[geïntimeerde 4],

4.
[geïntimeerde 5],

5.
[geïntimeerde 6], als de rechtsopvolger van [naam 1],

6.
[geïntimeerde 7]en
[geïntimeerde 8],

7.
Holuba Vacation Villas INC.,

8.
[geïntimeerde 9],

9.
[geïntimeerde 10],

geïntimeerden,
gemachtigde: mr. M.G. van Dijk.

Als belanghebbenden worden aangemerkt:

1.het Openbaar Lichaam Bonaire, grondeigenaar,gemachtigde: mr. L.F.F.M. Drissen,

de beperkt gerechtigden:

2.
Sand Dollar N.V., als hypotheekhouder,

3.
Maduro & Curiels Bank, als hypotheekhouder,

4.
Orco Bank N.V., als hypotheekhouder,

5.
[belanghebbende 1] & [belanghebbende 2], als hypotheekhouders,

6.
[belanghebbende 3], als rechthebbende op vruchtgebruik

7. in verband met erfdienstbaarheden:
de eigenaren van de appartementsrechten met een dienend erf,

en de navolgende leden van de Vereniging:

9.[belanghebbende 4] en[belanghebbende 5],

10 [belanghebbende 6]en
[belanghebbende 7],

11 [belanghebbende 8],

12 [belanghebbende 9]en
[belanghebbende 10],

13 [belanghebbende 11] Family Vacation Trust,

14 [belanghebbende 12]en
[belanghebbende 13],

15 SD Boncondo LLC,

16 [belanghebbende 14]en
[belanghebbende 15],

17 [belanghebbende 16]en
[belanghebbende 17],

18 [belanghebbende 18]en
[belanghebbende 19],

19 [belanghebbende 20]en
[belanghebbende 21],

20 [belanghebbende 22]en
[belanghebbende 23],

21 [belanghebbende 24]en
[belanghebbende 25],

22 [belanghebbende 26]en
[belanghebbende 27],

23 [belanghebbende 28] and [belanghebbende 29] Joint Trust Dated The 26th of May, 2010,

24 MC Farland-Bonair LLC,

25 [belanghebbende 30],

26 [belanghebbende 31]en
[belanghebbende 32],

27 [belanghebbende 33] and [belanghebbende 34] Revocable Trust,

28 [belanghebbende 35]en
[belanghebbende 36],

29 [belanghebbende 37]en
[belanghebbende 38]

30 [belanghebbende 39], [belanghebbende 40]en
[belanghebbende 41],

31 [belanghebbende 42]en
[belanghebbende 43],

32 [belanghebbende 44]en
[belanghebbende 45],

33 [belanghebbende 46]en
[belanghebbende 47],

34 [belanghebbende 48]en
[belanghebbende 49],

35 [belanghebbende 50]en
[belanghebbende 51]

36 [belanghebbende 52]en
[belanghebbende 53],

37 [belanghebbende 54]en
[belanghebbende 55],

38 [belanghebbende 56],

39 [belanghebbende 57] en [belanghebbende 58],

40 [belanghebbende 59]overleden) en
[belanghebbende 60],

41 [belanghebbende 61]en
[belanghebbende 62],

42 [belanghebbende 63]en
[belanghebbende 64],

43 SD BE7 LLC,

44 Honu Consulting Group LLC Solo 401K Trust,

45 [belanghebbende 65]en
[belanghebbende 66],

46 [belanghebbende 67]en
[belanghebbende 68],

47 [belanghebbende 69], [belanghebbende 70], [belanghebbende 71]en
[belanghebbende 72],

48 [belanghebbende 73],

49 [belanghebbende 63]en
[belanghebbende 64],

50 [belanghebbende 74]en
[belanghebbende 75],

51 [belanghebbende 76]en
[belanghebbende 77],

56 [belanghebbende 78],

57 [belanghebbende 79]en
[belanghebbende 80],

58 [belanghebbende 81]en
[belanghebbende 82],

59 Revocable Trust of [belanghebbende 83],

60 [belanghebbende 84].

1.
Het verloop van de procedure

1.1

Bij op 28 oktober 2021 ingekomen beroepschrift, met producties, zijn appellanten in hoger beroep gekomen van de tussen partijen gewezen en op 17 september 2021 uitgesproken beschikking van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, zittingsplaats Bonaire (hierna: de bestreden beschikking van het Gerecht). Hierbij hebben appellanten grieven tegen de beschikking aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de beschikking zal vernietigen en hun verzoeken (zoals gewijzigd in hoger beroep) alsnog zal toewijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van deze procedure in beide instanties, een redelijke vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand daaronder begrepen.

1.2

Op 9 september 2022 heeft in het gerechtsgebouw in Bonaire een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren mr. Peeters, mr. van Dijk en geïntimeerde sub 8. Op die zitting is de zaak niet inhoudelijk behandeld, maar zijn nadere afspraken gemaakt over de oproeping van belanghebbenden en beperkt gerechtigden.

1.3

In een akte van 8 november 2022 hebben appellanten een geactualiseerde opgave gedaan van de op te roepen belanghebbenden en beperkt gerechtigden, waarna oproeping voor een zitting op 29 juni 2023 heeft plaatsgevonden.

1.4

Bij verweerschrift in hoger beroep, ingekomen op 26 juni 2023, met als bijlage een verweerschrift en een geactualiseerde lijst van eigenaren, hebben geïntimeerden de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof primair de appellanten niet-ontvankelijk zal verklaren en subsidiair (zo begrijpt het Hof) de bestreden beschikking zal bevestigen, met hoofdelijke veroordeling van de leden van het Bestuur in de proceskosten in beide instanties.

1.5

Op 29 juni 2023 heeft in het gerechtsgebouw in Bonaire de inhoudelijke behandeling van de zaak plaatsgevonden. Verschenen zijn mr. Buwalda namens appellanten en mr. Van Dijk namens geïntimeerden. Mr. Peeters en mr. Drissen voornoemd hebben de zitting bijgewoond via een videoverbinding. Ter zitting was ook aanwezig [exploitant restaurant], de exploitant van het restaurant op het resort.

1.6

Voorafgaand aan deze zitting zijn door partijen de volgende stukken bij het Hof ingediend:

door appellanten:

- een brief van 26 juni 2023 (met de producties HB 23 t/m 33);

door geïntimeerden:

een brief van 5 september 2022 (met producties HB 1 t/m 21);
een brief van 23 juni 2023 (met producties HB 22 t/m 34).

Ter zitting is de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te geven door middel van mediation hun geschil te proberen op te lossen.

1.7

Ter rolzitting van 29 augustus 2023 hebben partijen ieder een akte genomen, waaruit blijkt dat oplossing van het geschil door mediaton niet gelukt is.

1.8

Beschikking is nader bepaald op vandaag.

2.
De feiten

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

2.1

Het Sand Dollar-resort (hierna: het Resort) is gelegen aan de Bulevar Gobernador Nicolaas Debrot te Bonaire op door het Openbaar Lichaam Bonaire in erfpacht uitgegeven grond. Het Resort is ontwikkeld door Sand Dollar N.V. (de projectontwikkelaar). Het Resort bestaat uit negen appartementencomplexen met in totaal 85 appartementen. De appartementen worden gebruikt voor permanente bewoning, als vakantiewoning door eigenaren en ook voor verhuur aan toeristen voor kortere of langere termijn via een rental program.

2.2

De opzet en de structuur van het Resort is in de periode 1986 tot 1991 bepaald. De projectontwikkelaar heeft er in die periode voor gekozen om de gronden die om de appartementencomplexen heen liggen (Common Grounds, waarop zich onder meer een bar/restaurant, een zwembad en parkeerplaatsen bevinden) niet uit te geven, maar het erfpachtsrecht daarvan bij Sand Dollar N.V. te laten.

2.3

Vanwege de gefaseerde bouw van de negen appartementencomplexen is ieder complex telkens bij separate notariële akte in appartementsrechten gesplitst en is voor ieder gebouw een aparte vereniging van eigenaren (hierna: VvE) opgericht. De appartementseigenaren zijn ieder van rechtswege lid van de VvE van het gebouw waarin hun appartement is gelegen. In de splitsingsaktes van ieder gebouw is een (per gebouw grotendeels gelijkluidend) reglement van splitsing (hierna: de Splitsingsreglementen) opgenomen. Daarin is (met uitzondering van bij gebouw A1) bepaald dat de appartementseigenaren ook lid zijn van de (ten tijde van het opmaken van de splitsingsakte nog op te richten) Vereniging. In artikel 33 van ieder Splitsingsreglement is het stemrecht van de eigenaren geregeld en het aantal stemmen dat aan de eigenaar van ieder appartement in de vergadering van de desbetreffende VvE toekomt; dat laatste verschilt per gebouw.

2.4

Artikel 46 lid 4 van alle Splitsingsreglementen (met de hierna te noemen uitzonderingen) luidt als volgt: “
De vereniging [hiermee wordt de Vereniging bedoeld, opm. Hof], respectievelijk zijn organen zullen bij het verkrijgen van rechtspersoonlijkheid door de vereniging , van rechtswege de taken en bevoegdheden van de vereniging van eigenaren [hiermee wordt de desbetreffende VvE bedoeld, opm. Hof], respectievelijk zijn organen overnemen, en te dien aanzien volledig in de plaats van de vereniging van eigenaren treden. Laatstgenoemde vereniging houdt alsdan op te functioneren”. De uitzonderingen zijn dat deze bepaling ontbreekt in het Splitsingsreglement van gebouw A1, en dat van gebouw A2 het laatste woord van de bepaling “bestaan” is in plaats van “functioneren”.

2.5

In het Splitsingsreglement zijn verplichtingen opgelegd over het onderhouden, in stand houden en beschikbaar houden van de gemeenschappelijke faciliteiten (gelegen op de Common Grounds) aan Sand Dollar N.V., waar haar rechtsopvolgers aan gebonden zijn. Aan de appartementseigenaren (en hun rechtsopvolgers), de gebruikers en hun gasten is bij de splitsing in de leveringsakten van de afzonderlijke appartementen steeds het onbeperkt gebruik (om niet) van die faciliteiten toegekend.

2.6

Op 11 oktober 1991 is de Vereniging opgericht (en heeft zij rechtspersoonlijkheid verkregen). Vanaf dat moment heeft de Vereniging de aan de VvE’s toebehorende taken verricht en bevoegdheden uitgeoefend.

2.7

Toen Sand Dollar in financiële problemen kwam en het onderhoud van de Common Grounds verslechterde heeft een kleine groep eigenaren, deels (oud)bestuursleden van de Vereniging, in 2004/2005 besloten om gezamenlijk het recht op erfpacht van de Common Grounds te verwerven en onder te brengen in de vereniging The Beach Club at Sand Dollar (hierna: Beach Club). Het lidmaatschap van Beach Club is opengesteld voor alle appartementseigenaren. Een minderheid van de appartementseigenaren is lid van Beach Club. Via de lidmaatschapsbijdrage aan Beach Club worden de lasten met betrekking tot de Common Grounds betaald.

2.8

Beach Club heeft de Common Grounds sinds 1 juni 2016 verhuurd aan de Vereniging. De Vereniging slaat de door haar betaalde huur om over haar leden via de maandelijkse bijdrage die haar leden moeten betalen.

2.9

Dezelfde groep eigenaren heeft in 2018 via een speciaal daarvoor opgerichte vennootschap Barracuda Beach LLC (hierna: Barracuda Beach) ook van enkele andere percelen het beschikbaar gekomen recht van erfpacht gekocht. Die percelen (hierna: de Seaside) grenzen aan de ene kant aan de Common Grounds en aan de andere kant aan de zee.

2.1

Barracuda Beach heeft een overeenkomst met de Vereniging gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden haar recht van erfpacht op de Seaside ten titel van huurkoop aan de Vereniging over te dragen; de rechten van erfpacht op de percelen zijn nog niet geleverd in afwachting van de verzochte wijziging van Splitsingsreglementen/Statuten. De huurkoopsom is al wel door de Vereniging voldaan en is gedurende een bepaalde periode over de leden omgeslagen via de maandelijkse bijdrage. Een aantal leden weigeren de met deze transactie gemoeide bedragen te betalen.

2.11

Het Bestuur van de Vereniging heeft op 17 december 2020 een Algemene Ledenvergadering bijeen geroepen en heeft daar een besluit ter stemming gebracht om de Common Grounds en de Seaside door de Vereniging te laten kopen. Dat besluit is niet met unanieme stemmen aangenomen, terwijl dat wel vereist is op grond van bepalingen in de Splitsingsreglementen en in de statuten van de Vereniging (hierna: Statuten).

2.12

De artikelen waarin die unanimiteit wordt vereist zijn de volgende:

Artikel 38 Splitsingsreglementen (alle gelijkluidend):

"1. Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de kontrakten die betrekking hebben op het normale beheer, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het Reglement blijkt.

2.Van deze bepaling kan zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken."

Artikel 7 lid 25 Statuten :
"Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer, kan slechts door de algemene ledenvergadering worden besloten voor zover de mogelijkheid hiertoe uit de reglementen van splitsing van de appartementsrechten der lidmaten blijkt.

en artikel 7 lid 26 Statuten:
"Van deze bepaling kan zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken.”

2.13

Van belang is ook de volgende bepaling van de Statuten:

Artikel 10 lid 1 Statuten:
"Wijziging van deze statuten, of ontbinding van de vereniging kan slechts plaatsvinden uit kracht van een daartoe strekkend besluit van de algemene ledenvergadering, welke speciaal tot dat doel is bijeengeroepen, bij unanimiteit van alle stemmen welke ter vergadering zijn uitgebracht."

3.
De procedure bij het Gerecht

3.1

De Vereniging, het Bestuur en de VvE’s hebben (samengevat) wijziging verzocht van artikel 7 lid 25 Statuten en van artikel 38 van de Splitsingsreglementen.

3.2

Na verweer van geïntimeerden heeft het Gerecht de verzoeken afgewezen, met compensatie van de proceskosten.

4.
De beoordeling

de zaak in het kort

4.1

Deze zaak betreft een langlopend verschil van mening tussen (groepen) appartementseigenaren binnen het Resort over de vraag of de erfpachtsrechten op de Common Grounds en de Seaside moeten worden aangekocht door de Vereniging of niet. Het Bestuur van de Vereniging meent dat dit in het belang van de Vereniging is, terwijl een groep eigenaren het daar niet mee eens is. Aangezien volgens de splitsingsakten en de statuten unanimiteit is vereist voor een besluit hierover, is een impasse ontstaan.

4.2

Het Hof moet (opnieuw) beoordelen onder welke voorwaarden het op grond van de wet mogelijk is (a) de Splitsingsakten en/of (b) de Statuten te wijzigen (of voor die wijziging een machtiging te verlenen) zodanig dat het door het Bestuur gewenste besluit kan worden genomen. Voor wijziging van de splitsingsakte bestaat een ander toetsingskader in het in deze zaak geldende BW (hierna: BW BES) dan voor wijziging van de statuten. Dat zal hierna besproken worden.

wijziging splitsingsakte- algemeen

4.3

Een splitsingsakte kan worden gewijzigd bij notariële akte als aan de vereisten van artikel 5:139 BW BES is voldaan. Als deze route gevolgd wordt kunnen degenen die bezwaar hebben tegen een wijziging vervolgens vernietiging van het wijzigingsbesluit vragen (zie artikel 5:140a BW BES). Appellanten hebben kennelijk niet voor deze route gekozen, want zij hebben niet gesteld dat de wijziging al in een notariële akte is vastgelegd. Voor zover in het beroepschrift toch is verzocht om te bevestigen of te bepalen dat de splitsingsakten zijn gewijzigd stuit dit af op het wettelijke systeem.

verzoek vervangende machtiging- artikel 5:140 BW BES

4.4

Daarmee komt artikel 5:140 BW BES aan de orde, waarbij de toestemming van de appartementseigenaren voor een wijziging van de splitsingsakte kan worden vervangen door een machtiging van de rechter. Op grond van lid 2 van dit artikel kan die machtiging echter slechts worden verleend:
“op verzoek van een of meer appartementseigenaren aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt”.Vast staat dat de situatie beschreven in 5:140 lid 3 BW BES in dit geval niet aan de orde is.

4.5

Partijen twisten over de vraag of het Bestuur (gelet op het vereiste quorum in lid 2) in dit geval wel gemachtigd was om op grond van de besluitvorming in de vergadering van 17 december 2020 een machtiging van de rechter te vragen.

4.6

Appellanten stellen dat uit de uitslag van de stemming in de vergadering van 17 december 2020 (weergegeven in de bestreden beschikking in 16, op p. 9) blijkt dat het vereiste quorum voor het verzoeken van de machtiging aanwezig was. Volgens appellanten gaat het namelijk om ten minste de helft van het aantal stemmen
van aanwezigen in de specifieke vergadering waarin het besluit is voorgelegd (waarbij dus de potentiële stemmers die afwezig waren niet meetellen). Voor zowel de Vereniging als voor de negen Verenigingen van Eigenaren van de afzonderlijke gebouwen is volgens appellanten voldaan aan dit vereiste.

4.7

Volgens geïntimeerden klopt deze redenering niet. Het moet volgens hen namelijk gaan om ten minste de helft van het statutair vastgestelde aantal stemmen (i) binnen de vergadering van eigenaren, te weten die vergadering in de betekenis van orgaan van een Vereniging van Eigenaren (en dus niet die vergadering in de betekenis van een specifieke bijeenkomst) en (ii) binnen iedere afzonderlijke VvE (en dus niet binnen de Vereniging, die immers geen VvE is).

4.8

Het Hof is met geïntimeerden van oordeel dat de drempel om een verzoek in te dienen pas gehaald wordt als dat verzoek is ingediend door appartementseigenaren aan wie ten minste de helft toekomt (i) van het in totaal conform de Splitsingsreglementen aan leden toegekende aantal stemmen (waarbij stemmen van afwezige leden dus ook meetellen) (ii) binnen een Vereniging van Eigenaren.

4.9

Het gaat hier om de uitleg van een artikel uit de wettelijke regeling voor appartementsrechten (Boek 5 BW BES, Titel 9). In afdeling 1 van die titel is onder meer geregeld dat de akte van splitsing een reglement moet bevatten (5:111 BW BES), dat dit reglement de oprichting van een vereniging van eigenaars moet inhouden dat de statuten van die vereniging onder meer de bepaling van het aantal stemmen moet bevatten dat ieder der appartementseigenaren in de vergadering kan uitbrengen (5:112 BW BES), dat de vereniging van eigenaars een rechtspersoon is (5:124 BW BES) en dat de vergadering van eigenaars een orgaan van die vereniging van eigenaars is (5:125 BW BES).

4.1

Waar in deze titel van Boek 5 BW BES de vergadering van eigenaars genoemd wordt zal dat dus (volgens het systeem van de wet) in het algemeen gaan over die vergadering als orgaan van de vereniging. Dat geldt in ieder geval voor artikel 5:140 lid 2 BW BES. In het beroepschrift (in 5.7.5) verwijzen appellanten ter ondersteuning van hun andersluidende betoog naar een passage uit de wetsgeschiedenis (TK 2008/2009, nr. 31991, MvT, nr 3, p.10) bij dit artikel:
“De rechter geeft deze machtiging niet dan nadat hij heeft geconstateerd dat de beoogde wijziging wordt gesteund door appartementseigenaars die tenminste de helft van het aantal stemmen indevergadering van eigenaars toekomt”. Appellanten betogen dat het vanwege de aanduiding “
devergadering van eigenaars” een verwijzing is naar de vergadering in deze zin van een specifieke bijeenkomst. Deze uitleg ligt (gelet op het voorgaande) bepaald niet voor de hand, vindt ook geen steun in de rest van de Memorie van Toelichting en wordt daarom verworpen.

4.11

Daarnaast is het zo dat het in dit specifieke geval moet gaan om ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergaderingen van ieder van de negen Verenigingen van Eigenaren, en niet in de vergadering van de Vereniging (appellante sub 1), waar appellanten van uit lijken te gaan. De Vereniging is namelijk niet een orgaan van een vereniging van eigenaars, maar een “nader in het reglement omschreven vereniging”, zoals bedoeld in artikel 5:112 lid 3 BW BES.

4.12

In weerwil van artikel 46 lid 4 van de Splitsingsreglementen (hiervoor in 2.1.4 geciteerd) is de Vereniging niet (geheel) in de plaats van de negen Verenigingen van Eigenaren getreden (hetgeen wettelijk ook niet mogelijk is) en zijn die VvE’s niet opgehouden te bestaan, hoewel ze wellicht een slapend bestaan leiden. . Afgezien van de vraag of de Vereniging de procesrechtelijke bevoegdheid in algemene zin had om deze procedure te starten, geldt de drempel van artikel 5:140 lid 2 BW BES voor het vragen van een machtiging tot wijziging van de Splitsingsreglementen; dit zal hierna eerst besproken worden.

4.13

Appellanten hebben gesteld (in 5.7.2 beroepschrift) dat voor ieder van de afzonderlijke Vereniging van Eigenaren is voldaan aan die drempel, maar geïntimeerden hebben dat gemotiveerd betwist. Met inachtneming van hun uitleg van dit artikel hebben geïntimeerden minutieus voorgerekend dat in de vergaderingen van in ieder geval twee van de negen Verenigingen van Eigenaren (van gebouw BII-CI en FI) minder dan de helft van het aantal stemgerechtigden (zoals geregeld in de Splitsingsreglementen) hebben vóórgestemd. Appellanten hebben dat vervolgens ter zitting in hoger beroep weersproken, maar uit hun toelichting blijkt dat zij bij het tellen van de stemmen niet van de juiste uitgangspunten (zoals hiervoor overwogen) zijn uitgegaan. Zij hebben de gedetailleerde berekeningen van de uitslag van de stemmingen door geïntimeerden ook niet weersproken.

geen bevoegdheid tot indiening verzoek artikel 5:140 lid 2 BW BES

4.14

De conclusie luidt dat geen bevoegdheid bestond tot indiening van het verzoek tot wijziging van de Splitsingsreglementen, dit omdat de in artikel 5:140 lid 2 BW genoemde drempel niet is gehaald. In het midden kan blijven of het Bestuur, dat een orgaan is (en geen wettelijk orgaan van enige VvE) en zelf geen rechtspersoonlijkheid bezit, als procespartij in rechte kan optreden. In het midden kan ook blijven of de Vereniging, die geen appartementseigenaar is of zegt te vertegenwoordigen en ook overigens niet een hoedanigheid bezit die in artikel 5:140 lid 2 BW BES genoemd wordt, een verzoek als bedoeld in die wetsbepaling kan doen.

geen weigering medewerking te verlenen zonder redelijke grond

4.15

Afgezien hiervan is het Hof van oordeel dat geïntimeerden niet zonder redelijke grond weigeren hun medewerking te verlenen aan de voorgestelde wijziging van de splitsingsreglementen, zoals hierna nader gemotiveerd zal worden.

wijziging van statuten

4.16

Appellanten hebben naast wijziging van de splitsingsreglementen ook wijziging van de statuten gevraagd. Het is de vraag of wijziging van de statuten op het door appellanten gewenste punt mogelijk (en zinvol) is als wijziging van de splitsingsreglementen op dit punt niet mogelijk is. Niettemin zal het Hof hierna ook de vraag beantwoorden of het verzoek tot wijziging van de statuten kan worden toegewezen

toetsingskader

4.17

In het inleidend verzoek hebben appellanten als grondslag voor hun verzoek artikel 2:53 BW BES genoemd. Dit artikel is echter van toepassing op stichtingen en, gelet op de eigensoortige aard van een stichting, niet van toepassing op een “gewone” vereniging als appellante sub 1, de Vereniging. Daarop zijn de artikelen 2:86 en 2:87 BW BES van toepassing. Aangezien artikel 10 van de Statuten van de Vereniging (hiervoor weergegeven unanimiteit eist voor een statutenwijziging geldt dat de artikelen 7 lid 25 en 26 en artikel 10 van de Statuten alleen met algemene stemmen kunnen worden gewijzigd.

4.18

Wel gelden voor de Vereniging en haar leden de algemene bepalingen die voor alle rechtspersonen gelden, waaronder artikel 2:7 BW BES. Op grond van lid 1 van dit artikel moeten de vereniging en haar leden
“…zich zodanig jegens elkander gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd”en op grond van lid 2 van dit artikel is een tussen hen krachtens statuten geldende regel
“…niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn”.

toetsing aan artikel 2:7 BW BES

4.19

Appellanten hebben (samengevat) het volgende aangevoerd.

( i) De Vereniging is geen eigenaar van het terrein rondom de gebouwen, wat ongebruikelijk is voor een dergelijk resort. De eigenaren en hun gasten hebben weliswaar een gebruiksrecht ter zake van de recreatieve voorzieningen op de Common Grounds en op de Seaside, maar dat gebruiksrecht is niet exclusief. Het onderbrengen van de Common Grounds en de Seaside bij Beach Club en Barracuda Beach was een tijdelijke maatregel. Om de belangen van de eigenaren te beschermen en het resort definitief veilig, exclusief en privé voor de eigenaren te houden is de aankoop van de Common Grounds en de Seaside de enige optie;

(ii) de kosten van onderhoud van de Common Grounds en de Seaside worden nu gedragen door een kleine groep eigenaren vertegenwoordigd door de Beach Club en Barracuda Beach, de rest van de eigenaren profiteren daarvan (als “freeriders”) en dat is onredelijk;

(iii) Beach Club en Barracuda Beach zullen bij het ontbreken van een gegarandeerde inkomstenstroom de kosten van eigendom en onderhoud op andere wijze moeten dekken. Zij onderzoeken in dat verband arrangementen met cruise operators, waarbij cruisegasten tegen betaling een dag op het Resort kunnen verblijven. Daarnaast wordt onderzocht of het resort een vaste stop kan worden voor toeristenbussen en ook het plaatsen van een foodtruck wordt overwogen; dat alles tast het woon-en leefklimaat op het resort aan;

(iv) Dit doemscenario zal voorts gepaard gaan met een stijging van kosten voor de Vereniging aan beveiliging en onderhoud. De Vereniging heeft die kosten berekend op minimaal USD 70.000, wat neerkomt op een kostenstijging van meer dan 15% per appartementseigenaar. Dat zal meer zijn dan de geringe toename van de ledenbijdrage vanwege de aankoop van de Common Grounds en de Seaside;

( v) Het huidige gebruiksrecht van de eigenaren omvat niet Barracuda Beach en niet de percelen waarop het kantoor, de parkeerplaatsen en de garages zijn gevestigd. Goed onderhoud daarvan is daarom niet gegarandeerd en bijvoorbeeld het verharden van parkeerplaatsen (dat veel eigenaren wensen) vindt daarom niet plaats;

(vi) Als de exploitatie van het populaire Barracuda Beach in handen van derden komt krijgen alle gebruikers van dat strand toegang tot de Common Grounds (vanwege bestaande erfdienstbaarheden), met alle overlast van dien.

4.2

Geïntimeerden hebben deze feiten en omstandigheden gemotiveerd betwist en hebben onder meer het volgende aangevoerd. De aankoop van de Common Grounds en Barracuda Beach is volgens hen niet in het belang van de Vereniging, maar slechts van de eigenaren die zich verenigd hebben in Beach Club en Barracuda Beach, dat levert een tegenstrijdig belang op. Door die aankoop (en het omslaan van de kosten daarvan via de resort fee) zal er betaald worden voor het gebruik van de Common Grounds; dat is in strijd met het in de splitsingsakten aan de eigenaren verleende gratis gebruiksrecht. Bovendien opent het schrappen van de unanimiteitseisen in de Statuten de deur voor de Vereniging om via meerderheidsbesluiten de eigenaren op te zadelen met alsmaar meer kosten. Het Bestuur chanteert de zich verzettende eigenaren met het doemscenario van verkoop aan derden/commerciële exploitatie van de percelen, terwijl dat scenario niet reëel is en het de vraag is of bij de verwezenlijking daarvan het leefklimaat op het resort ernstig zal worden aangetast.

4.21

Het Hof is van oordeel dat het beroep van geïntimeerden op artikel 7 lid 25 van de statuten (of, anders geformuleerd: hun weigering om mee te werken aan de wijziging van dit artikel) niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Uitgangspunt is dat de eigenaren bij de ontwikkeling van het resort een gebruiksrecht hebben gekregen om de recreatieve faciliteiten op de Common Grounds te gebruiken, waarbij ook is vastgelegd dat dit gratis zou zijn. Dat geïntimeerden dit zo willen houden is in beginsel te billijken. Aannemelijk is dat de voorgestelde wijziging van de Statuten daar verandering in kan brengen en dat geïntimeerden kostenverhogingen of andere besluiten waar zij het niet mee eens zijn dan niet of minder makkelijk kunnen tegenhouden.

4.22

Appellanten hebben onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat het woonklimaat op het Resort ernstig zal worden aangetast als de situatie ten aanzien van de Common Grounds en de Seaside blijft zoals die nu is. Of het geschetste doemscenario zich zal voltrekken lijkt de vraag, nu de eigenaren die achter Beach Club en Barracuda Beach zitten dan zelf ook getroffen zullen worden door de geschetste overlast bij verkoop aan derden of commerciële exploitatie. Appellanten hebben geheel niet onderbouwd dat die opties serieus onderzocht worden. Dit laat de mogelijkheid open dat alleen met dit scenario wordt gedreigd om geïntimeerden tot medewerking te dwingen (zoals geïntimeerden betogen).

4.23

Appellanten hebben voorts onvoldoende onderbouwd dat commerciële exploitatie werkelijk nodig is voor de dekking van de kosten die Beach Club en Barracuda Beach hebben, mede gelet op het onbetwiste feit dat de Vereniging al sinds 2016 huur betaalt aan Beach Club (zie hiervoor 2.1.8) en gelet op de huurkoopsom die, kennelijk vooruitlopend op de wijziging van de Statuten/Splitsingsreglementen, al aan Barracuda Beach is betaald (ook onbetwist, zie 2.1.10).

4.24

Appellanten hebben voorts niet betwist dat de resort fee voor de eigenaren zal toenemen. Zij stellen dat dit een geringe stijging zal zijn (en verwijzen daarvoor naar hun productie 32 in hoger beroep). Geïntimeerden hebben de inhoud van deze productie betwist; zij vrezen een flinke kostenverhoging. Appellanten hebben productie 32 weliswaar toegelicht ter zitting, maar hebben geen inzicht gegeven op welke gegevens de in de tabellen verwerkte bedragen gebaseerd zijn. Dat de wijzigingen flinke kostenverhogingen tot gevolg kunnen hebben is daarmee onvoldoende betwist.

Slotsom

4.25

De bovengenoemde omstandigheden leiden tot conclusie dat het verzoek tot wijziging van de Statuten niet toewijsbaar is.

4.26

Op grond van voorgaande motivering komt het Hof tevens tot de conclusie dat de weigering van geïntimeerden om mee te werken aan de wijziging van de Splitsingsreglementen niet zonder redelijke grond is. Ook indien dit verzoek al niet gestrand zou zijn omdat de drempel daarvoor niet is gehaald, was dat verzoek door het Hof om de hiervoor geschetste inhoudelijke redenen afgewezen. Hetzelfde geldt voor hun weigering om mee te werken aan aankoop van de erfpachtsrechten op de Common Grounds en de Seaside door de Vereniging; ook die weigering is niet zonder redelijke grond.

4.27

Het voorgaande betekent dat alle verzoeken worden afgewezen en dat de bestreden beschikking zal worden bevestigd.

4.28

Het Gerecht heeft de proceskosten gecompenseerd, gelet op de aard van de zaak en de verhoudingen tussen partijen. Het Hof zal die beslissing in stand laten en de proceskosten ook in hoger beroep compenseren. Voor een hoofdelijke veroordeling van de leden van het Bestuur in de kosten van deze procedure ziet het Hof onvoldoende aanleiding. Bij toekomstige procedures over hetzelfde onderwerp is een veroordeling van de partij die ongelijk krijgt echter niet uitgesloten.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt de beschikking waarvan beroep;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep, zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mrs. C.G. ter Veer, E.M. van der Bunt en G.C.C. Lewin, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 21 november 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.